臺灣宜蘭地方法院87年度訴字第294號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院87年訴字第294號民事判決

裁判日期：民國89年01月19日

裁判案由：租佃爭議

臺灣宜蘭地方法院民事判決八十七年度訴字第二九四號
原告戊○○訴訟代理人 王永春 律師被告甲○○住宜蘭
丁○○住同右丙○○住同右兼右三人共同訴訟代理人乙○○住台北市○○區○○街○○○號三樓右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主文被告應於原告給付新台幣伍拾捌萬參仟肆佰肆拾元同時，將坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，地目建、面積零點零陸陸零公頃土地上如附圖所示之雞舍、雨遮、磚造房屋（門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○○路○號）、水泥地拆除，將土地交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告於假執行程序實施前，如以新台幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額及對待給付部分外，餘如主文所示。
二、陳述：原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，面積０．０六六０公頃土地（下稱系爭土地），經出租予被告等之被繼承人 游祥峰 （已死亡）作為耕作之用，雙方並訂有三七五耕地租約。惟系爭土地之地目業已變更為建地，非供耕地使用，原告爰依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之規定，以起訴狀繕本之送達，作為終止租約之意思表示。又兩造間之租約既經終止，被告在系爭土地上之建物，即屬無權占有，原告自得請求被告將建物拆除，並將土地返還原告。
三、證據：提出土地登記謄本及五結鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處筆錄、地價證明書等影本各一件為證，並聲請訊問證人 劉宏志 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，及如受不利益之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：被告等之被繼承人游祥峰，於八十四年十一月間，曾與原告書立協議書，雙方同意就建地部分，於八十七年五月十日前完成協議分配方法，如協議不成，應按當時之法令辦理。今雙方既然無法達成協議，自應依法續租至九十一年十二月三十一日止。兩造間之租約既然有效，原告自無權主張拆屋還地。再者，原告若欲終止租約，依法亦應補償被告改良土地及農作物等之損失新台幣（下同）五百三十五萬二千三百三十元。
三、證據：提出協議書、耕地租約、補償明細表各一份為證。理由
一、程序方面：原告起訴原以甲○○、乙○○、丁○○為被告，嗣於訴訟程序進行中，追加丙○○為被告。查本件訴訟標的在被告等四人間，必須合一確定，原告所為被告之追加，合於民事訴訟法第二百五十六條第四款之規定，應予准許，合先敘明。
二、原告主張兩造間就其所有之系爭土地，有租賃關係存在，並有耕地三七五減租條例之適用，系爭土地經變更為建地，非供耕地使用，依據耕地三七五減租條例之規定，伊得依法終止租約。經原告申請五結鄉公所及宜蘭縣政府耕地租佃委員會調解、調處，均未成立。爰向被告為終止租約之意思表示，並請求被告將土地恢復原狀後返還原告等情，已據其提出土地登記謄本、租賃契約書等為證，且為被告所不爭執，堪信原告之主張為真實。本件租佃爭議並經原告分別向五結鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處而不成立，有各該鄉公所、縣政府調解、調處程序筆錄各一份在卷足憑，附此敘明。
三、被告雖抗辯稱其被繼承人游祥峰曾與原告達成協議，雙方同意在八十七年五月十日前完成協議分配方法，否則應按協議當時之法令辦理，雙方既然就系爭土地無法達成協議，則土地租約在租賃期限即九十一年十二月三十一日前仍屬有效成立，原告無權請求拆屋還地等語。惟按土地如經依法編定或變更為非耕地使用時，耕地租約之租佃期限縱未屆滿，出租人仍得終止租約，此為耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款之當然解釋。依原告與游祥峰於八十四年十一月九日所簽訂之協議書第五點所載「坐○○○鄉○○段○○○○號建地，原租賃期間至民國八十五年十二月三十日屆滿，茲因應乙方（指游祥峰）興建農舍需要時間，雙方同意最遲於民國八十七年五月十日以前完成協議分配方法，如協議不成，雙方同意按協議當時之法令規定辦理是實。」兩造就系爭土地之分配方法，既未能於八十七年五月十日以前達成協議，原告請求按協議當時有效之耕地三七五減租條例之規定終止租約，即與上開協議並無違背，被告所為耕地租約依兩造協議內容，應繼續存續至九十一年十二月三十一日之抗辯，並非可採。
四、被告另抗辯稱原告如終止租約，應補償其改良土地、興建房舍、果樹、風景樹及地價等費用共計五百三十五萬二千三百三十元云云。惟依耕地三七五減租條例第十七條第二項之規定，「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用，但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。」關於土地改良，土地法第一百十九條第一項亦明定「於保持耕地原有性質及效能外，以增加勞力資本之結果，致增加耕地生產力或耕作便利者，為耕地特別改良。」被告請求原告終止租約之補償，自應符合上開規定。系爭土地於終止租約之八十七年公告現值為每平方公尺六千三百元，全部土地之公告現值共計四百十五萬八千元，扣除土地增值稅二百四十萬七千六百八十元後，其餘額三分之一為五十八萬三千四百四十元，原告終止租約，即應補償被告五十八萬三千四百四十元。另被告將系爭土地舖設水泥地面及興建圍牆、房舍、雞舍，種植風景樹，並未增加耕地之生產力或便利耕作。而其種植之果樹，經本院於八十八年七月六日、十一月二十五日兩次前往現場履勘結果，僅前院與後院各種植龍眼樹及蓮霧樹一棵，有勘驗筆錄二份在卷足憑，被告就該二棵果樹之產量收益，並未提出具體證據加以證明，依上開法律規定，被告此部分之請求，自屬不應准許。
五、兩造間就系爭土地之租賃契約，自被告收受起訴狀繕本之翌日即八十八年四月二十四日起歸於終止，從而被告自斯時起，對於系爭土地應為無權占有，原告依上開規定，給付被告五十八萬三千四百四十元之同時，請求被告將地上建物拆除並將土地返還原告，即屬有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月十九日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官陳培仁右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）中華民國八十九年一月二十六日~B法院書記官廖文章