裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第2997號民事判決
裁判日期：民國99年01月14日
裁判案由：返還不當得利
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第2997號原告乙○○
丙○○被告太平洋房屋仲介股份有限公司台中分公司法定代理人甲○○訴訟代理人丁○○上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國98年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告方面：
一、原告於民國95年10月間分別就原告乙○○所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地及其上152建號、門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號房屋（起訴狀誤載為179-248號，以下合稱179-48號房地）及原告丙○○所有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地及其上91建號、門牌號碼台中市○○區○○路○○○○○○號房屋（起訴狀誤載為179-247號，以下合稱179-47號房地），與被告簽定委託契約書，委由被告代為銷售上開房地。嗣有訴外人 陳秋蘭 於同年10月13日與被告就原告乙○○及丙○○所有之179-48及179-47號房地簽訂不動產買賣契約書，並約定系爭買賣依履約保證事項履行。然訴外人陳秋蘭依約交付原告等人各140萬元買賣價金後，始發現前開179-48及179-47號房屋，其坐落土地位於都市計畫整體開發區，屬暫時性禁建，故未能辦理金融機構之貸款手續而違約，此事件並經臺灣高等法院台中分院（下稱台中高分院）以97年度消上更（一）字第2號判決確定在案。由此可知，被告並未完成兩造間之委託契約。依兩造之履約保證書第2條第1項約定：「買賣標的物辦理所有權移轉登記前，買方（即指陳秋蘭）若未依約如期履行契約所定之義務，經合法催告並解除契約，主張沒收已付價金後，本行即將買方所給付之買賣價金（連同利息部分）轉交台端（即原告）」，惟被告於訴外人陳秋蘭違約後，雖經原告以合法程序催告解除契約，被告卻未依約將前開訴外人陳秋蘭所給付之買賣價金（連同利息部分）交付原告，甚至於98年10月底方自行扣除報酬計新台幣（下同）54萬元後，將餘額交付原告，是被告業已違反約定，自不得請領報酬。依民法第571條規定，因本件被告就沒收之買賣價金遲未依約轉交原告，有違反對原告忠實義務之情事，是被告自不得向原告請求給付報酬，其受領原告給付報酬之法律原因，既已不存在，原告自得依不當得利之法律關係請求被告返還所受之利益。
二、聲明：（1）被告應給付原告乙○○、丙○○各27萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；（2）願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、原告乙○○及丙○○經由被告之居間（由已離職之經紀營業員 黃麗如 負責該案），將其各自所有之179-48及179-47號房地，出售給訴外人陳秋蘭，每筆房地為900萬元，共計1,800萬元。訂約後，訴外人陳秋蘭已付價金共280萬元（每筆房地140萬元），並存於聯邦銀行之成屋履約保證專戶。惟訴外人陳秋蘭嗣後主張，系爭房地有多處漏水、龜裂之瑕疵，故依民法有關瑕疵擔保之規定，單方解除上開契約。其又因系爭房地坐落於暫時禁建之整體開發區內，以民法有關意思表示錯誤及詐欺之規定，為上開買賣契約之撤銷。是買賣契約既已不復存在，訴外人陳秋蘭遂於95年12月26日委請律師寄發律師函，請求原告依買賣契約之約定，加倍返還買賣價金560萬元，並請求被告返還居間報酬36萬元。因訴外人陳秋蘭上揭請求未有結果，故其於96年3月12日向本院對原告及被告提起96年度消字第2號案件獲敗訴判決；訴外人陳秋蘭不服，繼而於96年9月3日向台中高分院提起96年度消上字第4號案件，97年3月12日又遭敗訴判決；訴外人陳秋蘭再於
97年4月9日向最高法院提起第三審上訴，該院於97年9月16日就被告之部分駁回上訴確定，就原告之部分，則發回台中高分院以97年度消上更（一）字第2號案件更審，台中高分院因而判決原告兩人應各給付訴外人陳秋蘭70萬元，訴外人陳秋蘭雖曾就此再為上訴，然最終被駁回上訴確定。據上所述，原告就此已成立生效之買賣契約，雖因訴外人陳秋蘭之違約而解除並因此受有損害，然均已獲得相當之賠償，而無有任何損害。被告於知悉上開確定判決後，即將存於履約專戶中之金額，依判決意旨，如數交付給原告及訴外人陳秋蘭在案。故原告稱被告就「該委託契約書並未完成其義務」之主張，即難謂有理。況最高法院49年台上字第1646號判例明揭：「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。」故本件買賣於成立生效後，縱因訴外人陳秋蘭之違約而生解約之情事，然對被告所取得之居間報酬並無影響。
二、細觀履約保證制度之旨，係將買受人所給付之買賣價金先暫存於專戶中之金額，俟所有權移轉登記完畢及交屋後，再由銀行將存於專戶中之金額交付與出賣人。如此於出賣人債務不履行之場合，買受人得以全數取得價金而毫髮無傷，而在買受人債務不履行之場合，出賣人亦得就該價金為權利之主張，而免為求償無門之苦。又本件買賣中，原告、被告及訴外人陳秋蘭訂有「實行履約保證特別條款」，並由聯邦銀行核發「履約保證書」予買賣雙方。按「實行履約保證特別條款」第1條第2項約定：「有關甲（即陳秋蘭）乙（即原告）雙方違約解約之認定均由銀行為之。」再依履約保證書第2條第1項約定：「買賣標的物辦理所有權移轉登記前，買方（即指陳秋蘭）若未依約如期履行契約所定之義務，經合法催告並解除契約，主張沒收已付價金後，本行即將買方所給付之買賣價金（連同利息部分）轉交台端（即原告）。」是以，訴外人陳秋蘭究有無「未依約如期履行契約所定之義務」之情，首應由聯邦銀行為判斷，實無由原告越俎代庖以為認定。又上引「履約保證書」第2條第1項約定，其所為「買方若未依約如期履行契約所定之義務」之情狀，係指訴外人陳秋蘭就此未有相反之主張或抗辯而得由聯邦銀行自行加以認定而言。倘訴外人陳秋蘭有相反之主張或抗辯，除聯邦銀行可自行認定訴外人陳秋蘭有無違約，而願就該認定負其責任外，則訴外人陳秋蘭是否確有「買方若未依約如期履行契約所定之義務」情狀即限於不明，此時即應交由司法機關予以確定，始屬解決之道。因訴外人陳秋蘭並不認為自己有違約之情形，尚且進一步提起訴訟請求原告加倍返還已付之價金，業如上述，則聯邦銀行俟上開爭執明朗後，依勝訴判決之旨，始交付原告應沒收之價金，準此，原告何能再謂被告就此有民法第571條規定。退步而言，縱聯邦銀行之處置有所未當，自由該銀行負其責任，豈可讓被告擔負此責任。況以台中高分院97年度消上更（一）字第2號案件可知，原告各得沒收訴外人陳秋蘭所付之70萬元買賣價金，倘聯邦銀行自始即依原告之主張，將280萬元價金全數交付給原告，則訴外人陳秋蘭此時恐受有140萬元無法取回之風險。若訴外人陳秋蘭請求無果，則又恐訴外人陳秋蘭對原告提起訴訟而致司法資源之放費。執此，聯邦銀行對本案之處置，其妥當於否，當可輕易判明。
三、既然本件買賣業經原告自認其已合法解除契約後，嗣於96年7月17日，又經由被告之居間，將系爭房地一併售予另一訴外人 王美錦 ，買賣價金為980萬元，共計1960萬元。果原告認本件買賣（即第一次買賣），被告有違反民法第571條之情事，豈又會委託被告再為居間並完成第二次買賣？則原告為何不於被告完成第二次買賣居間工作時，為抵銷之主張？此均顯現，原告初即認被告就該54萬元報酬之取得未有不當，今竟另訴請求返還，實有違誠信原則等語，資為抗辯。
四、聲明：（1）駁回原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、得心證之理由：
一、原告 主張渠 等於95年10月間分別就原告乙○○所有179-48號房地及原告丙○○所有179-47號房地，與被告簽定委託契約書，委由被告代為銷售上開房地。嗣有訴外人陳秋蘭於同年10月13日與被告就原告乙○○及丙○○所有之179-48及179-47號房地簽訂不動產買賣契約書，並約定系爭買賣依履約保證事項履行，嗣因訴外人陳秋蘭未依約辦理銀行核貸手續，經原告以合法程序催告訴外人陳秋蘭後解除契約乙節，業據提出委託契約書、專任委託契約書、履約保證書及台灣高等法院台中分院97年度消上更㈠字第2號判決各1件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告所取得之服務報酬，為不當得利，則為被告所否認，從而，本件所應審究者，即為⑴原告解除其等與訴外人陳秋蘭就上開179-48號房地及179-47號房地所成立之買賣契約後，被告是否仍得取得服務報酬？⑵又本件被告有無民法第571條規定之情形？
二、查系爭專任委託契約書第11條第4款明訂「買賣契約簽立後，事後因故解除契約時（含買賣雙方合意解除契約）並不妨礙太平洋之服務報酬請求權。」乙節，業據原告提出專任委託契約書1件為證，且為兩造所不爭執，自堪採信。原告所雖主張上開約定內容係屬定型化契約，然所謂定型化契約就其實質並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係、彌補締約地位弱勢之一方，以達衡平機制，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效。亦即，定型化契約條款非即必對當事人一方明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利當事人之一方或違反誠信之契約。且按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬，民法第568條規定甚明，又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號著有判例可資參照，本院審酌上情，認上開契約條款之約定，並無顯失公平或對原告一方明顯不利或違反誠信原則之處，是上開契約自屬有效，則原告與訴外人陳秋蘭既已就系爭179-48號房地及179-47號房地訂立買賣契約，縱然上開買賣契約嗣因訴外人陳秋蘭未依約辦理銀行核貸手續，經原告以合法程序催告訴外人陳秋蘭後解除，依兩造間之專任委託契約書第11條第4款之約定，並不妨礙原告之服務報酬請求權，是原告取得服務報酬，即無不當得利可言。
三、又按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條規定甚明。本件原告主張被告居間買賣，有前述情形，乃係以依兩造之履約保證書第2條第1項約定：「買賣標的物辦理所有權移轉登記前，買方（即指陳秋蘭）若未依約如期履行契約所定之義務，經合法催告並解除契約，主張沒收已付價金後，本行即將買方所給付之買賣價金（連同利息部分）轉交台端（即原告）」，惟被告於訴外人陳秋蘭違約後，雖經原告以合法程序催告解除契約，被告卻未依約將前開訴外人陳秋蘭所給付之買賣價金（連同利息部分）交付原告，甚至於98年10月底方自行扣除報酬計54萬元後，將餘額交付原告，是被告業已違反約定，自不得請領報酬為據。惟查，細觀原告所提出之履約保證書，保證人乃聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行），並非被告，再參諸被告所提出之實行履約保證特別條款第1條第2款明訂「有關甲（即訴外人陳秋蘭）乙（即原告）雙方違約解約之認定均由銀行為之」，即關於買賣雙方違約解約之認定，亦係由聯邦銀行為之，並非由被告認定之，則原告以保證人即聯邦銀行未依履約保證書第2條第1項之約定，將訴外人陳秋蘭所給付之買賣價金轉交原告，遂認被告有違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，已違反契約相對性原則而不足採。況本件原告與訴外人陳秋蘭就系爭房地訂立買賣契約後，訴外人陳秋蘭隨即依民法第354條、第359條之規定主張對原告二人解除契約，並委託律師於96年3月12日對原告、被告提起訴訟，有被告提出之民事起訴狀1份為證，嗣雖經台中高分院以
97年度消上更㈠字第2號判決認定訴外人陳秋蘭解除契約為無理由確定，然該保證人聯邦銀行於該買賣糾紛已進入訴訟繫屬後，唯恐對於買賣雙方違約解約之認定或違約金之多寡與法院認定有歧異，遂在訴訟繫屬中未立即將買方即訴外人陳秋蘭所給付之買賣價金，轉交原告，亦難認有何不當之處。此由台中高分院97年度消上更（一）字第2號案件認定原告僅得沒收訴外人陳秋蘭所各給付之140萬元買賣價金中之
70萬元作為違約金，而不得將該買賣價金全部沒收，倘聯邦銀行自始即依原告之主張，將訴外人陳秋蘭所各給付之140萬元價金全數交付原告，反將生損害於訴外人陳秋蘭乙節自明。準此，原告主張被告有民法第571條規定不得請求報酬之情形，亦無理由。
四、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告應給付原告乙○○、丙○○各27萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國99年1月14日
民事第二庭法官黃炫中正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月14日
書記官