臺灣新竹地方法院102年度訴字第149號民事判決

裁判字號：臺灣新竹地方法院102年訴字第149號民事判決

裁判日期：民國102年06月11日

裁判案由：所有權移轉登記

臺灣新竹地方法院民事判決102年度訴字第149號
原告 梁碧珠 被告 彭羽菁 上列當事人間所有權移轉登記事件，本院於民國102年5月22日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面﹕按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告原聲明﹕請求被告將新竹市○○段○○○○○號所載土地及建物權利範圍之應有全部移轉為原告所有。嗣於民國102年1月11日言詞辯論期日以言詞更正為「被告應將新竹市○○段○○○○號土地，應有部分10000分之166及其上同段2111建號，即門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號3樓之建物，權利範圍全部（下合稱系爭房地）移轉登記予原告。」有起訴狀、言詞辯論筆錄可參，核原告均係基於其與被告所定不動產買賣契約而請求被告移轉房屋及土地之所有權，僅係更正法律上之陳述，依前所述，非屬訴之變更，合先敘明。
貳、實體方面﹕
一、原告主張：緣兩造於101年9月6日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由原告向被告買受其所有之系爭房地，雙方約定買賣價金為新台幣（下同）130萬元，並約定由買方（即原告）於101年9月10日匯款簽約金20萬元至被告在中國信託之帳戶內（帳號：000-000000000000），餘額
110萬元則迨原告向銀行申辦房屋貸款，並取得貸款金額後給付予被告，倘買賣價金扣除上開簽約金、房屋貸款，金額尚有不足，則剩餘價款約定以不計息分期給付方式，於每月10日匯款3,000元至被告上開帳戶內，至款項全部清償完畢為止。另約定於101年10月20日前完成交屋手續。原告已於
101年9月10日依約匯款給付簽約金20萬元，並向銀行申辦貸款，其核貸金額為100萬元，惟貸款銀行表示需先清空系爭房地並拍照，始得撥款，然因系爭房地之承租人遲未遷出，後透由證人 蕭旭峰 地政士與被告取得聯繫，始知被告拒絕配合提出系爭買賣契約所需之相關文件，致系爭買賣契約無法依約於101年10月20日前完成產權移轉及系爭房地點交事宜，原告於101年10月15日寄發新竹武昌街郵局第001244號存證信函予被告，被告仍置之不理，據此，爰依系爭買賣契約關係提起本件訴訟，並聲明﹕1.被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。2.訴訟費用由被告負擔。
二、對被告抗辯所為之陳述﹕㈠被告辯稱兩造口頭約定於被告另購他屋時為申辦貸款之借
名借款人為系爭買賣契約之條件，因原告未履行前開條件，被告自無依約移轉系爭房地所有權之義務云云，惟兩造洽談買賣系爭房地時並未提及該條件，嗣被告雖向原告提出該等請求，然原告並未表示同意該條件為系爭買賣契約之要件，否則兩造應於簽約時，將此重要條件列明系爭買賣契約內，況且原告就被告提出另購他屋之貸款金額、利息等內容，並不清楚，被告所辯，實無理由。
㈡不清楚被告所看新屋之地點，101年9月25日兩造爭吵後
，被告表示不再往來，即未再連絡。至被告所提錄音譯文是因被告一直打電話來，故而將手機置於一旁，偶爾拿起聽一下，均是被告一人在說，伊並未聽。況被告所說貸款條件只是朋友聊天。
三、被告則以：㈠兩造簽訂系爭買賣契約時，因系爭房地係以低於市價之價
格賣予原告，且以原告將系爭房地向銀行貸款所得款項作為原告購買系爭房地之價金一部，並作為被告另購新屋之頭期款，不足之金額再由原告無息以每月3,000元之方式，分期給付，再因被告信用不佳，無辦法理貸款，故兩造約定被告於購買新屋時，原告須以其名義幫被告向銀行貸款作為系爭買賣契約成立之條件，故原告須履行幫被告向銀行貸款之約定，被告始有移轉系爭房地予原告之義務。被告並因此而開始尋找新屋。系爭買賣契約於101年9月
6日簽訂後，原告於101年9月8日表示願先給付20萬元。嗣後被告看中新屋，先行支付訂金30萬元，惟兩造嗣後吵架，101年10月4日被告傳簡訊請原告履行貸款約定為原告拒絕，被告自無履行移轉系爭房地之義務。
㈡伊僅一人，未結婚，不可能看太貴的房子，最多2、300
萬元，原告表示願意幫忙貸款，並問國泰人壽公司利率為何，且就購買二間房屋之利率與購買一間房屋之利率是否相同為詢問，經告知利率均相同。況原告只是借名貸款人，仍由被告自行還款，原告若未同意此一借名貸款之條件，被告焉會以如此低的價格及優惠之還款方式將系爭房地出售予原告。而被告購買之新屋因原告拒絕借名貸款致訂金30萬元被沒收。
㈢至於借名貸款之條件所以未記載在系爭買賣契約上，係因
兩造為朋友，為兩造簽訂系爭買賣契約之代書對此知情，且曾當場問是否將此條件記入系爭買賣契約內。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於101年9月6日簽訂系爭買賣契約，由原告向被告
買受其所有之系爭房地。雙方約定買賣價款為130萬元，原告已於101年9月10日匯款給付被告20萬元。
㈡原告於101年10月15日寄發新竹武昌街郵局第001244號存證信函予被告。
五、兩造爭點：㈠兩造就系爭房地之買賣是否附有原告需為被告另買受之房
地貸款之生效要件？㈡原告依系爭買賣契約約定，請求被告履行移轉登記義務，
有無理由？
六、得心證之理由﹕㈠本件原告否認與被告間有借名貸款之約定，惟經質之證人
即處理系爭房地買賣之代書蕭旭峰證稱「．．．之後就依照一般的買賣程序進行中，後來被告將系爭房屋賣掉，同時又去找新房屋。兩造在簽訂買賣契約書的時候有談到，若被告買新房屋時，原告願意幫忙貸款，因為原告的信用比較好，但這個部分沒有放到買賣契約書裡面。」、「（問﹕買方有同意上開內容嗎？）有討論，當時我有詢問是否有將這些事情寫在合約書裡面，兩造認為是朋友，關係不錯，不需要將這個內容寫在契約書裡面。如果被告將來去買房屋，買方（即原告）願意出名去向銀行貸款，貸款出來後，將金額撥給賣給被告新房屋的原屋主。當初兩造談的，就是被告將房屋出賣給原告，因為原告沒有這麼多現金，希望用分期的方式，印象中，壹佰萬元分二十年左右。同時之間，若被告買新房屋，原告就幫被告借款。兩造是有這樣的談話內容。」（見本院102年4月29日言詞辯論筆錄）。雖證人即原告之男友 陳德彰 陳稱借名貸款純為兩造在系爭買賣契約簽訂後聊天所述云云，惟此借名貸款約定之時，證人陳德彰自承並不在場，係聽原告所述（見前述同日言詞辯論筆錄），則證人陳德彰之證詞即難為原告有利之認定。而證人蕭旭峰係受託處理系爭買賣契約事宜且無利害關係之第三人，自無偏頗被告之理，是證人蕭旭峰所述，自屬可採，況依被告所提錄音光碟，經當庭勘驗，其內容與卷一第49至51頁譯文相符，有本院102年
5月22日言詞辯論筆錄可憑，原告並不否認有同意借名貸款之事，是堪認兩造間確有借名貸款之約定。
㈡本件被告辯稱借名貸款約定為系爭買賣契約生效之條件乙
節，經查證人蕭旭峰表示兩造並未談到，原告若未幫被告借款，系爭房屋就不出售之情，且係因被告信用有瑕疵，故而由原告代為向銀行借款，被告則以新購房屋作為擔保等語，是兩造間並無以借名貸款作為系爭買賣契約生效條件之合意，自難以原告事後未履行借名貸款之約定而認系爭買賣契約之條件未成就，契約未生效力，是被告此部分辯解，並非可採。
㈢按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結
合之關係而言，故此種契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2665號判決參照。次按契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準，亦有最高法院86年度台上字第2278號判決可資參酌。本件兩造間成立系爭買賣契約及借名貸款契約，而依證蕭旭峰所述「兩造所談買賣的條件我沒有介入。被告之前跟我聯絡時，我的印象是被告說，原告想要跟她買房屋，．．．，就買賣條件確定時間後，希望我可以到場幫忙解答。那個時候的條件，就是價格、買賣的方式、如何付款等，我印象中記得先行給付訂金十萬或二十萬元，買方因沒有足夠的現金，貸款不足的差額，賣方這邊願意以二十年，每月分期的方式處理，這是簽約當天提的。前二天被告跟我聯絡時，也是提這樣的條件，但也是要到當天才確認。」、「當天，兩造所談的買賣條件，跟之前被告跟我說的條件差不多一樣，就是先給付訂金，之後用分期付款的方式。」、「（問﹕系爭房地為何沒有辦法過戶？）因為有訴訟。被告因為後來買新房屋，無法借款，且原告沒有幫忙被告借款，被告認為原告沒有就原來的共識履行借款，就不想要賣給原告」、「（問﹕契約第十條，是在何種情形下簽的？）九月六日是沒有簽這壹條沒有錯，是在事後補的，並不是簽約當天寫的。是隔數天後，兩造約我到被告做生意處補簽該條，日期應該是還沒有到九月十日。」、「（問﹕是否清楚兩造為何用這樣的約定來支付房屋的價金？）是因為被告要請原告幫忙借款的情形，所以被告才同意原告用這樣的方式來支付房屋的價金。」另證人陳德彰證稱因當時租屋，租不如買，故原告以130萬元向被告購買系爭房地，但原告沒有錢，故100萬元貸款，另30萬元則以每月3,000元之方式分期攤還（見本院102年4月29日言詞辯論筆錄第6、7頁），是被告了解原告資力有限，故以優厚之付款方式，即以系爭房屋貸款後不足之餘額30萬元，以無息，分20年，每月3,000元攤付之方式給付而與原告成立買賣契約，同時原告亦清楚被告於系爭房屋出售後有再行買屋之需要，然信用不佳，難以獲得銀行之核貸，遂同意於被告購買新屋時借名向銀行貸款，以利被告購屋，故兩造間所為系爭房地之買賣契約與借名貸款契約，雖二者內容不同，卻有相互依存、互為結合之關係，即被告出售系爭房地後再行購屋因債信不佳須以原告之名向銀行貸款，原告無資力而欲購屋則以借名貸款換取優厚之價金給付條件，則依前揭說明，此二契約應屬聯立契約無誤，是若原告未履行借名貸款之約定，即難期待被告如期出售系爭房地，並移轉登記所有權予原告。而原告已拒絕履行借名貸款之約定，業據證人蕭旭峰敘明在卷，復有錄音譯文在卷可佐，從而被告辯稱原告未履行借名貸款約定而無移轉登記系爭房地所有權之義務，尚非無據。
㈣綜上，原告請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，並無理由，應予駁回。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年6月11日
民事第一庭法官盧玉潤以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官謝國聖中華民國102年6月11日