裁判字號：臺灣高等法院 高雄 分院104年上易字第61號民事判決
裁判日期：民國104年04月29日
裁判案由：給付代銷費用
臺灣高等法院高雄分院民事判決104年度上易字第61號上訴人駿邑建設有限公司法定代理人 張祐銘 訴訟代理人 廖嘉荷 被上訴人遠大事業有限公司法定代理人 謝慧俐 訴訟代理人 謝勝合 律師上列當事人間請求給付代銷費用事件，上訴人對於民國103年11月26日臺灣高雄地方法院103年度訴字第1653號第一審判決提起上訴，本院於104年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國102年5月27日簽訂房地產代理銷售合約書（下稱系爭合約），上訴人將案名「久石藝」之不動產2戶委請被上訴人代為銷售，銷售期間自102年5月20日至同年9月20日，並約定代銷費用即代銷服務費（下稱服務費）為房屋銷售總價1.8%（含稅，嗣兩造口頭協議降為銷售總價1.5%），並於每戶簽約交屋後請款100%。又被上訴人於簽約後，已為上訴人企劃及刊登廣告，並分別將「久石藝」編號A1、A2計2戶房屋銷售簽約完成。而其中於102年9月6日代理銷售編號A2即坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）予訴外人 林憲言 ，於同日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），銷售總價新台幣（下同）3,700萬元（系爭買賣契約記載總價4,080萬元，兩造協議以上開銷售總價之1.5%計算服務費即55萬5,000元），上訴人並於10
3年1月28日自行交屋完成，則上訴人應依約給付服務費予被上訴人。詎被上訴人屢催給付，上訴人卻以被上訴人未協助申辦貸款及交屋等事由拒絕付款。爰依系爭合約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明求為判決：上訴人應給付被上訴人55萬5,000元，及自支付命令送達翌日即103年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭合約屬承攬契約，故被上訴人應依附表所示系爭合約第2條、第10條約定，於102年9月20日前完成交屋，惟被上訴人未於上開期間屆滿前完成交屋，系爭合約即已於102年9月20日終止。又被上訴人因遲遲無法覓得貸款銀行，其法定代理人謝慧俐於102年10月底即表示放棄代銷工作，且於同年12月中旬委由其銷售員工 林春滿 以電話向上訴人之經理廖嘉荷通知退出銷售合約，即欲解除系爭合約，旋經上訴人法定代理人張祐銘再回電確認，雙方已合意解除系爭合約，被上訴人之員工林春滿亦工作至同年12月底，即未再至銷售中心上班。故自102年12月底起至103年1月29日止之期間，「久石藝」銷售中心僅有上訴人之人員負責銷售系爭房屋，且係上訴人之經理廖嘉荷向代書即訴外人黃水男求助，乃得為客戶林憲言向高雄市第三信用合作社（下稱三信）申辦貸款，並於103年1月28日辦理交屋，翌日（29日）完成手續。則被上訴人既未為協助申辦貸款及辦理交屋，自未完成代銷服務之應給付義務，兩造復已解除系爭合約，自不得請求服務費等語，資為抗辯。並聲明求為判決：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人55萬5000元，及自103年6月5日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項如下：㈠兩造於102年5月27日簽訂系爭合約，上訴人將案名「久石
藝」之編號A1、A2（即系爭房屋）之2戶不動產委請被上訴人代為銷售。
㈡系爭合約之書面約定節錄如附表所示。
㈢被上訴人於102年9月6日代為銷售系爭房屋予林憲言，銷
售總價3,700萬元，由上訴人之經理即系爭房屋原所有權人廖嘉荷與林憲言於102年9月6日簽訂系爭買賣契約，嗣上訴人於103年1月28日順利交屋完畢。
㈣銷售服務費原約定為銷售總價之1.8%，嗣兩造協議為1.5%。
㈤銷售總價3,700萬元之1.5%為55萬5,000元。㈥被上訴人於103年2月11日、103年3月10日寄發掛號請款單向上訴人請款55萬5,000元遭拒。
五、兩造爭執事項為：㈠系爭合約是否已於102年9月20日終止？㈡兩造是否已於102年12月間合意解除系爭合約？㈢被上訴人是否已依系爭合約履約？上訴人應否支付被上訴人服務費？茲分述如下：
(一)系爭合約是否已於102年9月20日終止？本件被上訴人主張已依系爭合約約定，代理銷售系爭房屋簽約完成，上訴人並已交屋，故得向上訴人請求給付服務費等語，惟上訴人則辯稱被上訴人未依系爭合約第2條、第10條約定，於102年9月20日之代理銷售期間屆滿前完成交屋，則系爭合約已於102年9月20日終止，不得請求服務費云云。而查，如附表所示系爭合約第1條、第2條固約定：「甲方（即上訴人）委託代售不動產…」、「『代理銷售期間』經雙方洽定：自民國102年5月20日至102年9月20日止。
…」，即約定由被上訴人自102年5月20日至102年9月20日止，為上訴人企劃及代理銷售「久石藝」之不動產2戶，被上訴人須於此期間與客戶完成銷售而簽約，否則，原則上係於上開代理銷售期間屆滿，系爭合約即終止。惟審諸上訴人既於原審陳稱：被上訴人曾好幾次表示要放棄，是上訴人鼓勵被上訴人繼續為客戶找下去（指貸款）；被上訴人之銷售員工林春滿至102年12月底皆有前來協助買受人辦理貸款事宜，此期間應為兩造對系爭合約存續期間之默示延長等語（見原審卷第第112、120頁），足見上訴人鑑於被上訴人代理銷售系爭房屋後，後續因須進行房屋買賣價金給付（現金或貸款支付）及辦理過戶交屋等事宜，故於系爭合約約定之銷售期間屆滿時，請求被上訴人之人員繼續為上訴人服務及協助辦理貸款，因而認為雙方已默示延長系爭合約期間，基此，系爭合約顯非於102年9月20日期間屆滿時終止，是上訴人辯稱系爭合約已於102年9月20日終止，不得請求服務費云云，已屬無據。
(二)兩造是否已於102年12月間合意解除系爭合約？上訴人辯稱被上訴人因遲遲無法為林憲言覓得貸款銀行，且其法定代理人謝慧俐於102年10月底即表示放棄代銷工作，於同年12月中旬委由林春滿以電話向上訴人之經理廖嘉荷通知退出銷售合約，欲解除系爭合約，旋經上訴人法定代理人張祐銘再回電確認被上訴人退出此銷售案，雙方已合意解除系爭合約云云。並聲請傳訊證人林春滿、廖嘉荷及 黃水南 以證所辯屬實。惟為被上訴人以前詞否認。經查：
⒈據證人林春滿於原審證稱：伊自102年5月起至同年12月受
僱於被上訴人，負責二間在重惠街的5樓電梯透天厝之銷售及清潔現場工作。賣上開房子以簽約及向建設公司請到款項才算完成。系爭房屋簽約成交，因很多銀行不願意貸款，被上訴人協助該客戶向農會、土銀跟上海銀行等好幾家辦理貸款，但無法達到客戶要求之成數。之後被上訴人法定代理人謝慧俐因其子發生車禍，年底跟伊說覺得不划算，要伊轉告沒有辦法繼續幫忙下去，因為系爭房屋已經簽約成交，後面都算幫忙，該做的事情都做完，伊就轉告上訴人之經理廖嘉荷，廖嘉荷沒有什麼表示。後來伊弟弟出車禍死亡，伊打電話給廖嘉荷說無法再幫忙澆水等事，請她自己處理。是代書幫買方辦理（三信）貸款成功。被上訴人、代書有幫忙協助貸款，大家都在努力，要貸款、過戶完成才會交屋。有交屋，伊應該要領到獎金等語（見原審卷第139至149頁）。次據證人即代書黃水南於原審證稱：有協助上訴人辦理重惠街二戶透天厝買賣移轉。其中有一戶（指系爭房屋）因貸款辦不過，後來我幫上訴人找三信貸款2500萬元，設定3000萬元，其他不足的部分，辦第二順位抵押權給上訴人，是他們有困難才幫忙介紹，當時係廖嘉荷出面請我協助辦理貸款，因為他們找銀行沒有辦法貸到這個成數等語（見原審卷第149至151頁）。再據證人廖嘉荷於原審證稱：伊在上訴人公司是掛名經理，重惠街二間透天厝委託被上訴人銷售，系爭房屋完成交屋貸款是伊跟黃水南一起去辦的。被上訴人沒有參與三信貸款過程，因為現場銷售人員林春滿約12月初打電話跟伊講他們說已經放棄。伊並請張祐銘打電話跟謝慧俐聯絡確認。謝慧俐因為客戶已經貸款二、三間銀行都辦不過，最後請土銀辦看看，還是不成功，覺得這個客戶不會過，所以不要賣了。謝慧俐有說她不要做了，但過程中，伊還叫他們不要放棄。林春滿講完電話後有時還有到現場去澆水。林春滿做到12月底，大概1月份就沒有來。買方總共向京城、土地、台銀、中信、新城、永豐等銀行貸款，大家都很努力想完成這個案件，「沒有」分誰要去辦貸款，如果貸款不成功，這個案子就解約。被上訴人法定代理人「沒有」寫正式的合約書說要放棄權利等語（見原審卷第152至156頁）。而上訴人對上開證人於原審之證述並無異議，僅辯稱廖嘉荷所證較為可信等語（見原審卷第157頁）。惟由上開證人一致證述係上訴人委請被上訴人銷售系爭房屋予客戶林憲言，並完成簽約，其後先經兩造接洽多間銀行貸款，惟無法達到客戶要求之貸款成數，嗣被上訴人之法定代理人謝慧俐之子發生車禍，謝慧俐乃請林春滿轉知上訴人之廖嘉荷無法再協力幫忙貸款，其後廖嘉荷請代書黃水南協助由三信核貸完成，上訴人及代書即辦理交屋等情大致相符，堪信其等此部分證述為真。
⒉又據證人林春滿上開證述，足認被上訴人代理銷售系爭房屋
予林憲言並簽定系爭買賣契約後，兩造及代書均有為林憲言協助辦理貸款，以利順利辦理過戶，且期間上訴人並未表示終止系爭合約，自難認系爭合約有終止之情。再據林春滿證述被上訴人之法定代理人謝慧俐因其子車禍，及上述緣由（即陳稱系爭房屋已銷售成交，後面算幫忙，多家銀行未核貸等由），乃請林春滿轉知上訴人無法繼續「幫忙」協助貸款，並未言及欲終止或解除系爭合約。而林春滿所證情節，大致與廖嘉荷相符，自堪信屬真實。至於證人廖嘉荷雖證稱：林春滿約12月初打電話跟伊講被上訴人他們說已經放棄。伊請張祐銘打電話跟謝慧俐聯絡確認。謝慧俐因為客戶已經貸款二、三間銀行都辦不過，最後土銀還是不成功，覺得這個客戶不會過，不想再付小姐薪水，所以不要賣了。過程中，伊還叫他們不要放棄等語（見原審卷第149至156頁），惟衡諸當時系爭房屋已與林憲言完成簽約，僅尚未核貸完成，致無法辦理交付全部價金及移轉過戶事宜，故廖嘉荷所證被上訴人謝慧俐稱「要放棄」及「不要賣了」，理應係指尚未完成之系爭房屋貸款部分無法繼續幫忙而要放棄，及若林憲言日後仍無法取得銀行核貸，不要再為上訴人銷售系爭房屋之意，尚難認被上訴人係要放棄已簽約而將來可能取得之系爭房屋銷售服務費及欲解除系爭合約。況依系爭合約之約定，被上訴人並「無」協同辦理貸款之義務，且被上訴人除系爭合約第10條約定之協同辦理交屋服務外，難認尚有其他服務義務；又依廖嘉荷陳稱：沒有分誰要去辦貸款，大家都很努力想完成這個案件，我們分頭去想辦法等語（見原審卷第
154頁），足認上訴人及廖嘉荷亦均明知協助貸款並非系爭合約被上訴人應盡之義務，僅雙方及代書均亟欲促成過戶，以互蒙其利。並由上訴人自承：兩造對系爭合約存續期間已默示延長至12月底等語，已如前述，益徵兩造確未於102年
9月30日、102年10月間或12月中旬達成終止或解除系爭合約之合意至明。基此，被上訴人主張並未與上訴人合意解除系爭合約等語，堪可採信。上訴人辯稱兩造至遲於102年12月中旬時已合意解除系爭合約云云，委無可採。
⒊至於上訴人於本院準備程序終結後，固再提出電話錄音光碟
及譯文各1份為證（見本院卷第58、66至68頁），以證明林春滿與廖嘉荷通話時，林春滿陳稱：謝慧俐請林春滿告訴業主不做了，叫業主去找 仲介 去賣就好，被上訴人要收起來，東西搬一搬，請林春滿在那裡不划算，並有告知張先生不做了等情，以證兩造確已合意解除系爭合約云云。惟上開光碟譯文係屬節錄，是否與全文對話意旨相符，已非無疑。又縱林春滿有為前開話語，然承上所述，謝慧俐係基於如上之家庭、經濟及貸款等考量因素，乃決意不繼續協助辦理非其義務之系爭房屋貸款，並欲將銷售現瑒撤場，請林春滿轉知上訴人等情，惟此並非欲解除系爭合約及放棄已銷售系爭房屋所可能取得之服務費，僅係若因林憲言無法貸款致無法辦理過戶交屋，被上訴人放棄再銷售，請上訴人另委請他人（如仲介）銷售之意而已，故上訴人自不得以此作為被上訴人已與上訴人合意解除系爭合約之有利論據，併予指明。
(三)上訴人應否支付被上訴人服務費？本件被上訴人已依系爭合約約定代理銷售期間內之102年9月6日銷售系爭房屋予林憲言，並由系爭房屋原所有權人廖嘉荷與林憲言於102年9月6日簽訂系爭買賣契約完成，及由上訴人於103年1月28日順利交屋完畢，有系爭房屋及坐落土地之登記第二類謄本暨異動索引各1份可憑（見本院卷第86至93頁），且為兩造所不爭執，則被上訴人既於約定銷售期間覓得買主並完成銷售簽約服務，即已完成系爭合約之銷售義務，自得依系爭合約之約定請求服務費。故被上訴人主張其得依系爭合約之法律關係請求服務費等語，自非無據。上訴人雖辯稱被上訴人並未協同完成系爭房屋貸款及交屋事宜，故被上訴人之給付義務未完成，不得請求服務費云云。惟承上所述，辦理貸款並非被上訴人之義務，上訴人以此辯稱被上訴人未完成應盡義務，已屬無據。其次，簽訂系爭買賣契約後之交屋事宜，依系爭合約第10條約定，被上訴人僅負「協同」上訴人辦理之義務（蓋系爭房屋並非被上訴人所有，僅得由上訴人或原所有權人廖嘉荷辦理交屋），故應由上訴人或廖嘉荷通知被上訴人交屋日期，被上訴人始得「協同」辦理。且縱使交屋時間是在上訴人所稱默示延長至10
2年12月底後之103年1月28日，仍不影響被上訴人原得依系爭合約主張之服務費權利。又據廖嘉荷證稱：沒有通知被上訴人交屋，因為認為被上訴人已經解約等語（見原審卷第
154、156頁），足見被上訴人無從獲知上訴人將進行交屋而履行「協同」交屋之服務；復據林春滿稱：其雖受通知交屋，但廖嘉荷來電稱已於告知交屋日前一日交屋完畢等語，顯然上訴人認定自行進行交屋予客戶林憲言即可，不須被上訴人或林春滿「協同」辦理交屋，益見被上訴人並無違反「協同」辦理交屋義務至明。則上訴人辯稱被上訴人未完成交屋，違反系爭合約之給付義務云云（見原審卷第120頁、本院卷第10至14頁），要無足採。從而，被上訴人主張已完成系爭合約約定之代理銷售義務，堪屬可採，則被上訴人依系爭合約第8條約定及兩造不爭執以銷售總價3,700萬元之1.5%計算服務費55萬5,000元，而依系爭合約之法律關係，請求上訴人給付被上訴人55萬5,000元及法定遲延利息，自屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭合約之法律關係，請求上訴人給付55萬5,000元及自上訴人受催告之支付命令送達翌日即10
3年6月5日（見原審卷第42頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人應如數給付，經核並無違誤。上訴人提起上訴，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國104年4月29日
民事第三庭
審判長法官鄭月霞法官劉傑民法官楊淑珍以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中華民國104年4月29日
書記官陳美虹附表（系爭合約書節錄，甲方為上訴人，乙方為被上訴人）：
┌──────────────────────────────┐│第一條：※甲方委託代售之不動產：案名【九石藝】││高雄市○○區○○街○○○巷○○○○○號案2戶每戶四千萬元││整。││※總銷金額為新台幣捌仟零佰零拾零萬元整。│├──────────────────────────────┤│第二條：代理銷售期間經雙方洽定：││自民國102年5月20日至102年9月20日止。上班時間早上││9點至下午6:00點止。│├──────────────────────────────┤│第三條：廣告預算標列乙方採代銷方式銷售，全案廣告費用由甲方負││責。│├──────────────────────────────┤│第四條：甲方保證委託代理銷售不動產房屋土地產權清楚。如與客戶││發生糾紛應由甲方負責。如乙方銷售糾紛由乙方負責處理。│├──────────────────────────────┤│第五條：甲方委託代售之戶數共兩戶。非經雙方同意不得更改。│├──────────────────────────────┤│第八條：銷售服務費及請款方式：││（一）甲方同意給付乙方服務費：甲方同意出售房屋其服務││費為銷售總價1.8%（含稅）計算。銷售時溢價權歸屬││甲方。││（三）（應為二之誤載）請款方式：各戶簽約交屋後請款10││0%，每月30日錢請送款單及發票，於隔月公司領款日││領取即期支票。│├──────────────────────────────┤│第九條：本案屬代銷方式，接待中心之施作、佈置、銷售期間廣告費││、雜支罰單、戶外看板租點租金、接待中心相關費用（如水││電費、客戶飲用杯水等）及廣告製作由甲方負責。│├──────────────────────────────┤│第十條：乙方提供之服務包括企劃作業、銷售作業、收取訂金、協同││甲方與客戶訂立買賣契約書及辦理客戶交屋事宜。│└──────────────────────────────┘