裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年上字第137號民事判決
裁判日期：民國102年10月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺南分院民事判決102年度上字第137號上訴人 吳錦仙 訴訟代理人 陳清吉 上訴人 陳進星 被上訴人 陳竑霖 訴訟代理人 郭俊廷 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國101年10月22日台南地方法院第一審判決（100年度訴字第1336號）提起上訴，本院於102年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決主文第二項命上訴人給付超過自民國一百年九月十九日起至返還原判決主文第一項所示建物之日止，按月給付被上訴人新臺幣伍仟伍佰零伍元部分，及該部分假執行之宣告均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人陳進星經合法通知無正當理由不到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，准依被上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：
㈠、坐落台南市○○區○○段地號873號及873之1號土地（下稱系爭土地）、及其上門牌台南市○○區○○○路○○號之建物（含保存登記之建號216號即一層樓加強磚造工作所、面積79.54㎡、及未保存登記之增建部分全部）（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地），為伊向法院標買，於100年9月14日取得所有權，於同年月27日辦妥所有權移轉登記。上訴人並無占有權源，卻占用系爭房地，爰依民法第767條之規定，請求上訴人遷讓房屋，並依民法第184條第1項請求上訴人負侵權行為損害賠償責任，賠償自100年9月14日起，至遷讓交還系爭房屋之日止，按月以相當月租金2萬元計算之損害金。【原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓交還被上訴人，並命上訴人應自100年9月14日起，至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴人5,504元，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起本件上訴，被上訴人則未上訴。另上訴人於原審提起反訴，經判決敗訴後，上訴人對該部分上訴不合法，業經駁回確定。是本院應審酌者僅上訴人上訴部分，合先敘明】
㈡、聲明：上訴駁回。
三、上訴人抗辯略以：
㈠、系爭房地係執行事件債務人即訴外人陳清吉出租予上訴人，被上訴人拍賣時，即應知悉系爭房地有租賃關係，故而不點交，其後上訴人仍有繳交房租予訴外人陳清吉。被上訴人需概括承受租約。
㈡、永康市公所開拓六甲頂6號計劃道路，故造成房屋結構恐有不穩之虞，訴外人陳清吉因查封在案，無財力可維修，上訴人盡力維護，所費不貲，包括鐵捲門是上訴人加裝及樑柱補強，金額達200萬元左右，被上訴人應給付該維修費用。
㈢、系爭房地係訴外人陳清吉於與上訴人吳錦仙離婚時贈與吳錦仙，應屬吳錦仙所有，吳錦仙並非無權占有。
㈣、聲明：⒈原判決廢棄（確定部分除外）。
⒉上開廢棄部分被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人陳進星為訴外人陳清吉與上訴人吳錦仙之子。陳清吉原為上訴人吳錦仙之配偶，二人已於92年3月11日離婚。
㈡、被上訴人經臺灣台南地方法院99年度司執字第15925號強制執行事件第一次拍賣，標得系爭房地，上開執行案件之債務人為訴外人陳清吉。
㈢、被上訴人於100年9月27日辦理系爭房地之所有權移轉登記，現為系爭房地之所有權人。
㈣、臺南市○○區000000000號計畫道路，現已將部分系爭建物拆除。
五、至於被上訴人主張上訴人無權占用系爭房地，伊得依民法第767條前段、第184條第1項請求上訴人將系爭房地遷讓返還並應給付自100年9月14日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付被上訴人相當於租金之不當得利5,505元（逾此金額之請求業經駁回確定）等語；惟為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠、上訴人是否有權占有系爭房地？被上訴人請求上訴人應將系爭房地遷讓交還，有無理由？㈡、被上訴人請求上訴人自100年9月14日起至遷讓交還系爭房地之日止，按月給付相當於租金之損害金5,505元，有無理由？本院判斷如下：
㈠、上訴人是否有權占有系爭房地？被上訴人請求上訴人應將系爭房地遷讓交還，有無理由？⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉
證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第
1項定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照）。
⒉查被上訴人主張其為系爭房地所有權人，業據其提出原法
院99年度司執南字第15925號拍賣通知及系爭房地之建物、土地登記謄本為證（見原審卷第7-11頁），並經本院調閱上開執行卷宗，查明原法院執行處於100年9月14日核發系爭房地之權利移轉證書，而被上訴人於同年月19日收受該權利移轉證書，有送達證書附該執行卷可稽（見調閱之執行卷第348頁、第350頁）。是依前揭強制執行法第98條之規定，被上訴人係於100年9月19日領得系爭房地之權利移轉證書時，取得系爭房地之所有權，應甚明確，被上訴人主張伊於100年9月14日取得系爭房地所有權容有誤解。
⒊上訴人吳錦仙雖抗辯，伊與陳清吉離婚時，陳清吉將系爭
房地贈與伊，伊非無權占有云云。然縱使陳清吉將系爭房地贈與上訴人吳錦仙，該贈與契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，陳清吉所有之系爭房地既經拍賣，由被上訴人取得所有權，上訴人吳錦仙對被上訴人仍不謂有何占有權源，上訴人吳錦仙此部分之抗辯，尚非可採。
⒋上訴人固又抗辯：系爭房地有買賣不破租賃之適用等語，
並提出房屋租賃契約書為證（見原審卷第108-110頁），惟經核該租賃契約，雖載：承租人為上訴人陳進星，出租人為系爭房地原所有權人陳清吉，租期約定自90年2月3日起至年月日止（按：租期迄日空白，並以筆劃刪除之線）。租金每個月新臺幣利息權當抵押租金等語，惟按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。而上訴人於原審審理時自承上開租賃契約沒有經過公證（見原審卷第181頁背面）、90年間其向前屋主陳清吉就系爭房屋有簽不定期租賃契約等語（見原審卷第172頁背面），是該租賃契約既未經公證，期限又為未定期限，依上揭規定，即已排除民法第425條第1項規定之買賣不破租賃原則之適用，即該租賃契約仍僅有債權性質，僅於契約當事人即上訴人陳進星與訴外人陳清吉間發生效力，自難據此拘束非該契約當事人之被上訴人。是上訴人辯稱系爭房地有買賣不破租賃之適用等語，應屬無據。
⒌上訴人復抗辯永康市公所開拓六甲頂6號計劃道路造成房
屋結構恐有不穩之虞，上訴人盡力維護，被上訴人應給付該維修費用200萬元等語，惟按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條第1項定有明文。經查，上訴人陳進星於原審審理時自承：系爭房地係於99年11月初完工等語（見原審卷第181頁背面），然被上訴人乃係於100年9月19日始取得系爭房地所有權，以及本件並無買賣不破租賃之適用等情，均經認定如上，縱使上訴人有支出維修費用200萬元，亦僅能向原出租人即訴外人陳清吉求償，而不得請求被上訴人給付。
⒍依上所述，被上訴人為系爭房地之所有權人，而上訴人等
人無權占用系爭房屋，則被上訴人本於所有物返還請求權，請求上訴人將系爭房地遷讓交還被上訴人，洵屬有據，應予准許。
㈡、被上訴人請求上訴人自100年9月14日起，至遷讓交還房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金5,505元，有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。被上訴人與債務人間之租賃關係，既經執行法院裁定除去後，實施拍賣，由上訴人拍定取得權利移轉證書，則自是時起被上訴人繼續占有該房屋，自屬侵害上訴人之房屋所有權，上訴人對於被上訴人，非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院67年台上字第3622號判例意旨參照）。租賃期限屆滿後，承租人若仍繼續占有租賃物者，即屬無權占有；而無權占有他人之房屋，依社會通常之觀念，被占有人因不能使用該租賃物，自受有相當於租金之損害。
⒉經查，上訴人無權占用系爭房地，依前開說明，自使被上
訴人受有相當於租金之損害，而被上訴人係於100年9月19日取得系爭房地所有權，業如前述，是被上訴人請求上訴人自100年9月19日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之損害金，即屬有據。逾此範圍（即100年9月14日至100年9月18日止之相當租金損害金）之請求為無理由，應予駁回。
⒊第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。原法院民事執行處99年度司執南字第15925號執行事件囑託不動產估價師事務所於拍賣前對系爭房地估價之不動產估價報告書記載：「本次勘估標的位於臺南市永康區甲頂里地區，係屬都市計畫範圍內之住宅區土地。勘估標的地理位置位於西門路四段以東，中華路以西，柴頭港溪以北，中央路以南，鄰近奇美醫院、工業區、延平市場等，地理位置及生活機能性尚佳，住宅及商業景觀持重」等語（見原審卷第25頁），而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺6,962.4元，有土地登記謄本在卷為憑（見原審卷第11頁），至系爭建物之價值則宜以前開估價報告書之估算價格即425,890元定之（見本院卷第28頁），原審審酌前開情事，認被上訴人每月得請求相當租金之損害金以不超過系爭房地總價額年息6%為當，經核並無不當。是以，系爭房屋所坐落土地之公告地價總價額為675,074元【計算式：96.96×6,962.4＝675,074，元以下四捨五入】，加上建物價值425,890元後，系爭房地總價額為1,100,964元【計算式：675,074+425,890＝1,100,964】，因此，被上訴人得請求上訴人按月給付相當於租金之損害金以不超過5,505元為限【計算式：1,100,964×6％÷12＝5,505，元以下四捨五入】。從而，被上訴人請求上訴人自100年9月19日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金在5,505元範圍內為有理由，應予准許。
六、綜上所述，上被上訴人本於所有物返還請求權及侵權行為損害賠償之法律關係，請求上訴人應將系爭房地遷讓交還被上訴人；並自100年9月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金5,505元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。原審就上開應准許部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之陳明，分別酌定相當之擔保金額，為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於原判決超過上開應准許部分，為被上訴人勝訴判決，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，並求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄，改判如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，至於未論述之爭點；兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據；未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中華民國102年10月31日
民事第六庭審判長法官李素靖
法官吳森豐法官田玉芬上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中華民國102年11月1日
書記官劉岳文【附註】民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人
為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。