臺灣臺北地方法院99年度審訴字第438號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院99年審訴字第438號民事判決

裁判日期：民國99年05月04日

裁判案由：返還報酬

臺灣臺北地方法院民事判決99年度審訴字第438號原告乙○○訴訟代理人 徐澎生 律師被告成致不動產經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林言丞 律師複代理人 羅惠民 律師上列當事人間請求返還報酬事件，本院於民國99年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時請求被告給付新台幣（下同）1,176,000元及法定遲延利息，嗣於99年4月15日以言詞擴張請求被告給付1,680,000元及法定遲延利息，此屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定意旨，自應准許之。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：兩造於民國（下同）98年11月1日訂立專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），由原告委託被告仲介銷售原告所有門牌號碼台北縣中和市○○路○段○○號、36之1號12樓之房屋及所坐落基地之應有部分所有權（下稱系爭房地），委託銷售金額為新台幣（下同）21,420,000元，並約定被告於完成委任之事務後，得向原告收取該不動產時實際成交價4%之報酬。惟被告於訂定前揭契約後，旋於同日誘使原告將委託銷售金額調整為20,560,000元，並經兩造書立變更同意書（下稱系爭變更同意書），就服務報酬部份則以被告收取超過20,560,000元之部分計算。嗣後前開不動產由訴外人 邱筱萍 以21,400,000元買受，被告因此取得840,000元差價，但依不動產經紀業管理條例第19條第1項規定，被告並不得收取買賣差價，否則應加倍返還與原告，為此依不動產經紀業管理條例第19條第1項、第2項規定，訴請被告將收取之差價加倍返還原告。並聲明：被告應給付原告1,680,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：不動產經紀業管理條例（下稱系爭條例）第19條雖規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，惟應只就經紀業者或經營仲介業務者除以主管機關規定標準計收報酬外，不得另額外收取差價或其他報酬為規範，因兩造嗣後又約定關於原告應付之仲介報酬即以超過原告所委託售價之差價計算，被告取得此差價係依約定取得之服務報酬，實際金額較原約定之不動產售價4%為低，實無違反不動產經紀業管理條例第19條第1項規定之情形，至於擔任履約保證之訴外人僑馥建經股份有限公司（下稱僑馥公司），嗣後雖於98年11月9日有匯交被告856,000元作為約定之服務報酬，係因訴外人僑馥公司依兩造初始簽立之系爭委託契約所載報酬金額，以實際售價21,400,000元之4%計算後先一次給付，經原告告知須在其取得買方之全部價金後前僅能先交付被告約定報酬之70%，被告應訴外人僑馥公司之請方先匯回其中30%，又因被告所屬會計計算錯誤才將268,000元匯還與訴外人僑馥公司。否則，若認被告應加倍返還原告所取得之差價1,680,000元，依系爭委託契約原告應付之報酬應為21,400,000元之4%計856,000元，扣除前原告已給付之報酬588,000元後，原告尚短付報酬268,000元，依系爭委託契約被告自得以此與本件原告所請求者為抵銷。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
三、本件兩造並不爭執：（一）兩造曾於98年11月1日簽立系爭委託契約書，由原告委託被告以總價21,420,000元仲介銷售原告所有系爭房屋，所約定原告應給付被告之服務報酬則為實際成交價之4％。但於同日兩造復有合意變更以20,560,000元作為原告同意取得之售價數額，並有簽立系爭變更同意書1份（即原證二），於其他變更內容欄並記載有上述金額為原告實拿（不含 正魯 應收之稅費及規費）等文字。（二）於98年11月3日經被告之仲介，原告與訴外人邱筱萍有就系爭房地訂立不動產買賣契約書（即原證三，下稱系爭買賣交易），約定之總價金為21,400,000元，並由訴外人僑馥公司為履約保證，但被告因系爭買賣交易所實際取得之現款為20,560,000元。（三）訴外人僑馥公司曾於98年11月9日匯交被告856,000元作為服務報酬，但被告又於99年1月12日匯還其中之268,000元與訴外人僑馥公司。而被告既以前詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：（一）被告就系爭買賣交易有無未經原告同意而取得實際交易價格與委託銷售價格間差價之情形？被告就此是否應依系爭條例第19條第2項規定，加倍返還差差價與原告？數額若干？。（二）若認被告應加倍返還所取得差價與原告，依兩造間之系爭委託銷售契約約定，原告就系爭買賣交易應給付原告之服務報酬若干?原告有無短付之情形?金額若干?被告得否以原告尚應給付之服務報酬，與前述應給付原告之款項為抵銷？抵銷後被告尚應給付之數額若干?
四、按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；而所謂經紀業，指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號，該條例第19條、第4條第4款分別定有明文。查本件被告登記在案之所營事業資料項目中，確有包括不動產仲介經紀業務，有該公司登記資料查詢表一份在卷可按，而觀諸卷附兩造所簽立系爭委託契約第7條之約定，被告又係受託為原告處理不動產買賣之仲介事務，自堪認被告為原告從事前開約定仲介事務時應有上開條例規定之適用。其次，兩造固不爭執原告就系爭房地委託被告銷售之價格即為系爭變更同意書所載20,560,000元，原告自處理履約保證之訴外人僑馥公司處所事實上取得之款項亦同此數額，然而，原告既自承簽立系爭委託契約時，確有同意以實際成交價之4%計付報酬與被告，迨簽立系爭變更同意書時，則改約定應付被告之報酬變更以系爭房地實際成交價逾原告委託銷售價格20,560,000元之部分計算，並有系爭委託契約及變更同意書之記載可按，被告於99年4月7日所提出答辯狀第2頁中就此亦不爭執，則依系爭委託契約及變更同意書之約定，原告對被告自負有給付前開報酬之債務，僅係報酬數額若干繫於被告仲介後之實際成交價若干而定；因之，被告為原告仲介系爭買賣交易完成後，系爭買賣交易之成交價21,400,000元，固與原告之委託銷售價格20,560,000元間有差額存在，而此差額又係由被告所領取，但被告領取之原因實係出於原告自系爭買賣交易之履約保證人訴外人僑馥公司處取得之實際成交價金21,400,000元中，就逾20,560,000元之差額840,000元同意以民法第761條第3項指示交付之方式，逕由被告直接向訴外人僑馥公司請求而受領作為約定報酬之用，以節省原告須先自訴外人僑馥公司處受領實際成交價全額後，再給付被告約定報酬之煩，亦即被告領取前開差額款之原因，實係基於受領原告依系爭委託契約及變更同意書約定所給付之報酬，並非除收取此報酬外，尚有另就系爭買賣交易收取其他差額之情形，原告主張被告有違反前開條例第19條所規定不得收取差價之情形，並不足採，被告上開所辯，洵為有理，遑論依前開條例第19條第2項規定，縱使被告有違反第1項規定，其就所收取差價應加計利息後加倍返還之對象，亦為該差價之支付人亦即系爭買賣交易中之買方即訴外人邱筱萍，仍非原告，是原告依該條例第19條第2項規定，訴請加倍返還所主張之差價，實乏理由。
五、從而，原告依不動產經紀業管理條例第19條第第2項規定，訴請求被告返還前開金額，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。至於其假執行之聲請，亦因而失所依附，應併予駁回之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年5月4日
民事第六庭法官林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國99年5月4日
書記官黃靖雅