裁判字號：臺灣彰化地方法院104年簡字第4號民事判決
裁判日期：民國105年02月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣彰化地方法院民事判決104年度簡字第4號原告彰化縣埔心鄉農會法定代理人 巫健次 訴訟代理人 吳鴻昌 律師被告 吳佩玲
吳佩珊 吳傑儒 兼上一人法定代理人 詹孟君 上列四人共同訴訟代理人 胡宗智 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於105年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。查 吳正德 於訴訟進行中死亡，有被告提出之繼承系統表及除戶謄本、繼承人戶籍謄本在卷可證（見本院卷第106-108頁），業據其繼承人即被告等於民國104年10月30日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第105頁），於法並無不合，應予准許，合先敘明。
二、次按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第256條定有明文。基此規定，不變更訴訟標的，而僅補充或更正事實上或法律上之陳述者，無須經被告同意，即得任意為之。本件原告原起訴請求被告吳正德遷讓房屋，其訴之聲明為：⑴被告應自門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號之木石磚造平房遷出，將房屋騰空返還與原告，並自民國104年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償新台幣（下同）2,600元予原告；⑵訴訟費用由被告負擔；⑶願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第4頁），嗣因吳正德死亡後，已由其繼承人即被告等依法承受訴訟已如前述，原告嗣於104年11月13日具狀更正訴之聲明為：⑴被告詹孟君、吳佩玲、 吳珮珊 、吳傑儒應共同將坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號上，如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號全部遷讓返還予原告，並自民國104年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償2,600元予原告；⑵訴訟費用由被告等連帶負擔；⑶願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第115頁），此乃因吳正德死亡，由其法定繼承人依法承受訴訟後所為之更正，及經本院實測後所為面積之更正，非屬訴之變更，於法並無不合，併此敘明。
三、又原告請求被告遷讓返還之門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號之木石磚造平房，價額為新臺幣（下同）9萬5,250元，有宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書為證（見外放證物），核算本件訴訟標的價額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項之規定，應適用簡易訴訟程序，爰改依簡易訴訟程序審理。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
(一)坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號上（下稱系爭土地），如附圖所示面積104.96平方公尺之木石磚造平房，即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號（下稱系爭房屋）為原告所有，數年前原告將其出租予被告等之被繼承人吳正德使用，每月租金2,600元，每年租金12個月共計31,200元，於年初作一次繳付。兩造就系爭房屋之租賃並未訂有任何之書面契約，係屬不訂期租賃契約關係，經原告於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議記錄第14項（即附件二之彰化縣政府府農輔字第1030084333號），以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議記錄第11項討論事項第六案（附件三之府農輔字第1030105769號函文），均經全體出席之會員代表以及理監事提案表決通過，決議將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用，以增加經濟效用及收益。是以，原告乃以103年7月9日以埔心郵局第58號存證信函通知吳正德，告知將於104年1月1日收回系爭房地改建成農特產品展售中心自用，不再續租予吳正德使用，請吳正德於104年1月1日前騰空並交還原告。另原告亦曾於租約終止後之104年1月7日再次發文通知吳正德，請吳正德於文到後15日內將系爭房地騰空後交還原告，惟吳正德始終置之不理，吳正德既自104年1月1日起即無權占用系爭房屋迄今。
從而，原告自得依民法第455、767及土地法第100條規定及繼承之法律關係，請求被告遷讓房屋，並依民法第179條規定請求被告自104年1月1日起按月給付原告2,600元之不當得利。
(二)對被告抗辨之陳述：
1.被告雖辯稱其曾對系爭房屋加以修繕等語，然其修繕所使用之材料業已因附合而成為原有房屋之一部分。故依民法第811條之規定，自應由原告取得所有權。再者，土地法第100條第1款所謂出租人收回重新建築，係以充分利用土地為目的，故而只須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約，而所謂收回重建之必要，不以房屋瀕於倒塌為限，其因建造年久，使用逾齡，有礙都市發展或與土地利用價值顯不相當者亦屬之，此有最高法院70年台上字第1401號、64年台上字第1387號判例可參。系爭房屋為木石磚造一樓平房，房屋面臨11米路寬之新義街，交通便利，四周除被告占用之房屋外，其逾均為二層樓以上之建築，而系爭房屋所坐落之系爭土地於104年1月之公告現值為12,386,700元，然系爭房屋之現存價值經鑑定之結果僅為95,250元，是以系爭房屋之價值與土地利用之價值顯不相當。又系爭建物為木石磚造，從41年建造完成迄今已超過63年，早於逾越正常使用年限。因此，原告乃於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議，以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議決議通過將系爭房屋收回後拆除，改成農特產品展售中心，以增加經濟效益。已將上開決議報請主管機關存查。並著手規劃將系爭房屋收回後，改建為農特產品展售中心之相關企劃事宜，依前開判例意旨，原告按依土地法第100條第1款規定終止租約，收回系爭房屋改建，並於103年7月9日以存證信函告知被告自104年1月1日起終止兩造間之不定期租賃契約，於法即屬於有據。
2.兩造間之租賃契約既已於104年1月1日合法終止，則被告自104年1月1日起即負有返還租賃物之房屋及基地之義務，又租約終止後被告已無占有使用系爭房地之權利，是以對原告而言被告現時之占有自屬無權占有，被告依法請求相當於租金之不當得利，依法自屬有據。
3.原告雖因系爭土地上門牌號碼新義街52號房屋出租予第三人 張加祿 ，於另案與訴外人張加祿達成和解，同意訴外人張加祿續租至107年12月31日，而致使原計畫興建之農特產品展售中心在107年12月31日以前均無法興建，然原告仍可開始進行整體規劃，以及申請補助及預算編列，待前置作業完成後，在108年1月1日就可以立刻拆除系爭土地上之房屋，因回收之時間點很明確，並非沒有急迫性。
(三)並聲明：⑴被告詹孟君、吳佩玲、吳珮珊、吳傑儒應共同將坐落彰化縣員林市○○段○○○○○○號上，如附圖所示面積
104.96平方公尺之木石磚造平房即門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○巷○號全部遷讓返還予原告，並自民國104年1月1日起至遷讓房屋之日止，按月賠償2,600元予原告；⑵訴訟費用由被告等連帶負擔；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)被告向原告承租系爭房屋，兩造屬不定期租賃關係，原告每年都開單要被告繳納年租金，被告亦均按年準時繳交年租金給予原告，詎原告忽於103年7月9日寄存證信函予被告，竟因103年3月11日召開第17屆第2次會員代表大會臨時動議決議，以房屋老舊與活化現有閒置資產增加經濟效益為目的，擬自104年1月1日起收回改建成農特產展售中心使用云云，原告並且拒收被告給付104年度之租金，被告在不得已之下乃以提存方式繳納。吳正德之父 吳鏡明 早已承租及設籍於系爭房屋之現址，被告對此居所有一股深厚感情。且在此期間，曾歷經多次颱風和921大地震或道路徵收拓寬，房屋受損，原告未曾修繕或補貼任何修繕費用，均係由被告備工修建，原告卻又向被告按年收取租金，且今原告又以臨時動議為由率爾要主張收回系爭房屋，於情、於理、於法誠有未洽。
(二)原告要有收回系爭房屋使用，欠缺正當理由及必要性，且未為相當之證明，按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第一百條第一款規定，得終止租賃契約，收回自住。惟所謂自住，固包括收回出租之房屋，以供自己營業之使用者在內，惟仍以有收回供自己營業使用之正當理由及必要，且能為相當之證明者為限（參最高法院88年度台上字第2291號民事判決）。原告所述其於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議記錄第14項以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議會議記錄第11項討論事項第六案，均經全體出席之會員代表以及理監事提案表決通過，決議將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用，以增加經濟效用及收益云云等語。惟查揆之前開附件二會員代表大會會議記錄第14項所示，僅係臨時提案，屬於一種主觀個人想法。至於依附件三討論事項第六案所示，亦僅是構想而已，原告內部尚未規劃作業，猶未具體定案，迄今並無關於農特產品展售中心之建築計劃書，亦無農特產品展售中心之營運計劃書（含組織系統、職掌、人力規劃、產品項目、財務計劃、賣場規劃、營運策略、行銷計劃、有無與他人共同經營……等），更未編列預算，亦未將此預算案提交原告理事會及會員代表大會通過，則前開所謂農特產品展售中心方案，究竟何時能具體規劃定案﹖何時又能編列預算送審查？何時能經原告理事會及會員代表大會審查通過？均遙不可知。設若今日以未確定通過之農特產品展售中心方案終止本件租約，日後該案卻遲遲未能定案或遭否決，豈非不法？豈非對被告不公？是故原告主張收回系爭房屋自用，不僅欠缺正當理由及必要性，且未為相當之證明。原告遲至104年7月才提所謂「內部計劃書影本乙份」，惟其恐係臨訟才製作為之，否則，何以原告在104年4月16日起訴及104年6月15日第一次開庭時均未主張？且其究竟於何時、交由何建築師規劃﹖有無付費憑證﹖其真實性如何﹖殊啟人疑竇，自應由原告負舉證之責。尤甚者，退一步言，姑先不論，原告所提前開所謂於104年3月中著手規劃、內部計劃書、真實性為何，惟其既係原告片面主張於104年1月1日終止租約後才規劃，故原告主張終止租約自於法不符。
(三)再查，原告所有位於系爭房屋斜對面之埔心鄉農會大樓（門牌號碼○○○鎮○○街○○號），樓高七層，建地幅員廣大，原告將其出租給「良安老人長期照護中心」使用；又原告所有系爭房屋斜對面之佔地廣大的二層樓，亦出租給「山井大肥鵝日式餐廳」（地址○○○鎮○○路○○號）使用，足見原告既能將其佔地廣大之樓房及其空地出租他人使用，客觀上焉有在尚未規劃、定案下，即非急於收回約僅31.4坪大之系爭房屋使用不可之理？益徵原告主張收回系爭房屋欠缺正當理由及必要性。原告以將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用乙節，僅係藉口而已，原告據以請求終止租約收回系爭房屋，尚非正當（此另有最高法院85年度台上字第1177號民事判決可參）。
(四)按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。」，土地法第100條第1項定有明文。出租人就所出租之房屋主張收回重新建築，應以客觀的標準認為有必要之正當理由者為限，始得為之（最高法院45年台上字第536號判例意旨參照）。然而，系爭房屋覆蓋瓦片、磚造牆壁、牆壁粉刷水泥，庭院內停放機車，此有現場相片可稽；且被告仍設籍該處。此足見系爭房屋仍適宜居住，原告空言房屋老舊恐致生居住及公共危險，有拆除重新建築必要乙節，尚與客觀屋況不符，誠無從以此為由終止租約。系爭房屋留下被告成長之回憶，原告無緣無故藉口收回系爭房屋，尚屬無理
(五)經查鈞院另案104年度訴字第392號遷讓房屋等事件，乃原告訴請訴外人張加祿遷讓房屋及損害賠償，在該案原告起訴狀亦謂：…緣坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○號上，門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街○○號，面積35平方公尺，屋齡63年之木石磚造平房，係為原告所有…查，原告於103年3月11日所召開之第17屆第2次會員代表大會會議記錄第14項以及103年3月28日第17屆理事會第7次會議會議記錄第11項討論事項第六案，均經全體出席之會員代表以及理監事提案表決通過，決議將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用，以增加經濟效用及收益等語，其緣由與本件雷同，惟查訴外人張加祿業已於104年12月2日與原告達成訴訟和解，由訴外人張加祿向原告續租前開房屋3年（即從105年1月1日起至107年12月31日止），此有系爭和解筆錄可稽，足見原告所稱要將系爭房屋收回拆除後改建成農特產品展售中心自用乙節，業已停止無法進行，原告主張系爭房屋欲收回自用，欠缺正當理由及必要性，故本件原告起訴，顯無理由，應予駁回。
(六)並聲明：1.原告之訴駁回；2.訴訟費用由原告負擔。3.如為被告不利判決，請准供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)原告與被告等之被繼承人吳正德間，就原告所有之系爭房屋成立不定期租賃契約，約定每月租金2,600元，每年租金12個月共計31,200元於每年年初一次付清，惟未訂有書面契約。
(二)原告於103年3月11日召開第17屆第2次會員代表大會，會中達成員林原員工宿舍房屋不定期租賃契約，因房屋老舊恐致生危險，以及為活化閒置資產並充分利用，應將該房屋回收自用，並授權理事會處理之決議，並於同年月28日召開第17屆理事會第7次會議，會議中達成員林原員工宿舍房屋，擬收回自用興建農特產品展售中心之決議（本院卷第8至14頁）。
(三)原告依上開會議決議之結論，乃於103年7月9日以埔心郵局第57號存證信函通知被告之被繼承人吳正德，系爭房屋將於104年1月1日起不再出租，並請吳正德於104年1月1日前將系爭房屋騰空返還給原告（本院卷第21至22頁）。
(四)被告之被繼承人吳正德於收受原告存證信函後，於104年1月16日將系爭房屋104年度之租金31,200元，向本院提存所提存（本院卷第47頁）。
(五)吳正德於本件訴訟繫屬中之104年10月11日死亡，其繼承人為其配偶詹孟君、子女吳佩玲、吳佩珊、吳傑儒，並已具狀聲明承受訴訟（本院卷第105至108頁）。
(六)原告所有系爭土地上門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○街○○號房屋，亦以不定期租賃契約出租給訴外人張加祿，原告於本院另案對張加祿提起遷讓房屋之訴訟，惟於訴訟中達成和解，原告同意張加祿得自105年1月1日起續租至107年12月31日止（本院卷第138至141頁）。
四、原告主張 其業 以收回系爭房屋自用為由，依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定終止系爭房屋之不定期租賃契約，被告等無繼續占用系爭房屋之正當權源，應將該房屋騰空交付並給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審酌者為：原告是否合法終止系爭不定期租賃契約？原告請求被告騰空交付系爭房屋並給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲析述如下：
(一)按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時」，土地法第100條第1款定有明文。
又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，係適用於不定期租賃契約，此經司法院作成第3489號、第3605號、第4005號解釋，並經最高法院以37年上字第7729號判例闡述甚明。本件自有上開土地法規定之適用。
(二)又查，土地法第100條第1款規定之「收回自住」，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，故出租人以收回自住為原因請求返還房屋，須具備上述要件並能為相當之證明始得得為之（參見最高法院41年台上字第138號判例，亦同此旨）。原告雖陳稱其於103年間經過會員代表大會、理事會決議將系爭房屋回收自用，並興建農特產品展售中心等情，並提出原員工宿舍興建農特產品展售中心計畫書、設計圖等為佐證（本院卷第66至74頁），惟原告所提上開計畫書，並未敘明其興建農特產品展售中心之時程，且原告所有系爭土地上，另有門牌號碼為彰化縣○○鎮○○里○○街○○號之房屋，亦以不定期租賃契約出租給訴外人張加祿，原告於本院另案對張加祿提起遷讓房屋之訴訟，於訴訟中達成和解，原告同意張加祿得自105年1月1日起續租至107年12月31日止，顯見原告並無收回系爭房屋自用之立即需求，且原告於107年12月31日前，顯已無在系爭土地上興建農特產品展售中心之可能性，則原告以收回系爭房屋自用，並將系爭房屋拆除改建為農特產品展售中心為由，主張自104年1月1日起不再續租系爭房屋，即難認有收回自用或重新建築之正當理由及必要情形。故原告主張依土地法第100條第1項第1款「出租人收回自住或重新建築」之事由收回房屋，即無足憑採。原告以此為由，主張終止兩造間之不定期租賃契約，於法不合，不生終止之效力，兩造間租賃契約既仍存在，被告繼續占有使用系爭房屋，並非無權占有。
五、綜上所述，原告依民法第455條、第767條、第184條第1項及土地法第100條第1項第1款及繼承之法律關係，請求被告應將坐落於系爭土地，如附圖編號A所示、面積104.96平方公尺之系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並請求被告自104年1月1日起至返還系爭房屋之日止按月賠償原告2,600元之損害，即非有據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年2月3日
民事第一庭法官沙小雯以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年2月3日
書記官連彩婷