裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1849號民事判決
裁判日期：民國105年11月23日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1849號原告 陳威宇 訴訟代理人 林琦勝 律師
黃曉薇 律師被告 朱明華
朱明環 朱明玉 張守信 張美雅 張美華 共同訴訟代理人 趙璧成 律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國105年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾壹萬陸仟捌佰柒拾貳元，及自民國一Ｏ四年十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（撤回及減縮部分除外）由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾壹萬陸仟捌佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告於民國104年7月10日起訴時，係聲明請求 巫永隨 、 朱秋萬 、 朱素娟 、 朱明菁 、 朱俐錠 （原名 朱梅錠 ）、 朱家政 及被告朱明華、朱明環、朱明玉應給付原告新臺幣（下同）585萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5％計算之利息；嗣於104年10月7日，撤回對起訴前已死亡之巫永隨、朱素娟之訴，追加被告張守信、張美雅、張美華，並以民事更正聲明狀，更正聲明為朱秋萬、朱明菁、朱俐錠、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華應給付原告585萬元，及自民事更正聲明狀繕本送達翌日起至清償日，按週年利率5％計算之利息，就追加被告張守信、張美雅、張美華部分，係本於系爭房屋是否為凶宅，原告可否主張物之瑕疵，請求減少價金之同一基礎事實，就遲延利息部分，係減縮應受判決事項之聲明；又於105年2月24日，就遲延利息部分，統一變更為自被告張守信、張美華、張美雅收受起訴狀暨民事更正聲明狀翌日即104年10月16日起算（詳本院卷㈠第219頁），核屬減縮應受判決事項之聲明；復因與朱俐錠、朱秋萬、朱明菁、朱家政達成和解，於105年4月29日撤回對朱俐錠、朱秋萬、朱明菁、朱家政之訴，並於105年11月2日更正聲明請求被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華應給付原告127萬6362元，暨自104年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告與被告之代理人朱俐錠於102年11月18日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買臺中市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段59建號建物（門牌號碼：
臺中市○○區○○路○○○號（下稱系爭房地），系爭房地當時登記為訴外人巫永隨（已於98年2月19日死亡）、朱秋萬、朱素娟（於訂約後之103年6月14日死亡）、朱明菁、朱俐錠、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉公同共有，然巫永隨死亡後，其就系爭房地之所有權，由訴外人 巫明珠 （已於100年10月6日死亡）、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱俐錠、朱家政（ 朱明堂 之養子，因朱明堂先於巫永隨去世，故由朱家政代位繼承）及被告朱明華、朱明環、朱明玉繼承。而巫明珠死亡後，其就系爭房地之所有權，本應由被告張守信、張美雅、張美華繼承，惟被告張守信、張美雅、張美華，已於100年10月28日，就巫明珠的遺產拋棄繼承，本非系爭房地之共有人，然被告張守信、張美雅、張美華仍以系爭契約賣方之身分，授權朱俐錠簽訂系爭契約。職是，朱俐錠於102年11月18日，係以自己及代理朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華與原告簽訂系爭契約。系爭契約之賣方為朱俐錠、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華共11人。況且，被告張守信、張美雅及張美華既均已在向地政機關申請辦理移轉登記之買賣移轉契約書上用印，足證張守信、 張守雅 及張美華亦為系爭房地之出賣人無訛。
（二）朱俐錠、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華，均係委由朱俐錠與東森房屋北屯仁美加盟店（即上發不動產經紀業有限公司）訂定委託銷售系爭房地之契約。嗣於102年11月18日，再授權朱俐錠與原告簽訂系爭契約，約定以新臺幣（下同）1170萬元的價金，出售系爭房地，原告並付訖買賣價金，且於103年1月27日完成系爭房地之所有權移轉登記。
（三）惟被告明知系爭房屋前曾有非自然身故之情事，於委託銷售不動產之標的物現況說明書第10點：「本戶是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，明確勾選為否；復於系爭契約簽訂時亦未表明系爭房屋為曾有人非自然身故之凶宅，而原告誤信前開現況說明書所載之事實，因而購買系爭房地。詎料交屋後經鄰居告知，並多方查證後，始驚悉系爭房屋曾發生非自然死亡事故，即俗稱之凶宅，顯見被告惡意隱瞞系爭房屋之重大物之瑕疵，已嚴重損害原告之權益甚鉅。依最高法院73年台上字第1173號判例意旨，被告應負物之瑕疵擔保責任。原告爰依民法第359條規定，請求被告減少價金，並以本件起訴狀繕本之送達，作為行使減少價金請求權意思表示之通知，被告所得請求之價金，於減少之範圍內，即無該價金之請求權，原告並依民法第179條不當得利之規定，請求被告返還減少之價金。
（四）本件經法院囑託 宸煇 不動產估價師聯合事務所，就系爭房地發生非自然身故後，鑑定減損不動產價格為20％，共減損236萬7267元。系爭房地之出賣人為朱俐錠、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政、被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華等11人，則每人各應分擔21萬5206元（236萬7267元÷11=21萬5206元）。而原告已與朱俐錠、朱秋萬、朱明菁、朱家政4人以69萬元達成和解，扣除其等4人應分擔之86萬0824元（21萬5206元×4=86萬0824元）及已死亡朱素娟應負擔21萬5206元部分，其餘被告共應分擔127萬6362元。
（五）並聲明：㈠被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華
應給付原告127萬6362元，暨自104年10月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告抗辯被告張守信、張美雅及張美華已於100年10月28日，對巫明珠遺產拋棄繼承等語，然於102年12月30日辦理系爭房地過戶登記時，被告張守信、張美雅及張美華均已於土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書上用印，足證被告張守信、張美雅及張美華，一邊虛偽向臺灣臺北地方法院聲明拋棄繼承巫明珠的遺產，一邊仍繼承巫明珠之遺產，故被告張守信、張美雅、張美華之拋棄繼承，應不生效力。且朱俐錠於出售系爭房屋時，係以自己及代理朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華與原告簽訂系爭契約，足證被告張守信、張美雅及張美華，亦為系爭房地之出賣人。
（二）被告抗辯訴外人 林金火 死亡之先行原因為溺水即意外死亡，並非兇殺或自殺致死，故系爭不動產並非係曾發生兇殺或自殺致死情事之凶宅等語，惟林金火於99年10月17日發生溺水窒息死亡事件，業經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官相驗明確，屬非自然身故之情形，故系爭房屋為曾發生非自然身故之凶宅，灼然至明。
（三）被告抗辯系爭房屋於起造時，即為了日後出租而設計起造房間數近30間，於使用上得區分為數部分，應有公寓大廈管理條例之適用。而該游泳池係供房客共同使用，故該游泳池應為共用部分，並非專有部分。是以林金火係於非專有部分之游泳池內意外死亡，並非不動產標的現況說明書所載之範圍，故被告不負瑕疵擔保責任等語。惟系爭房屋屬一獨立透天屋，無分割獨立使用之房屋或產權，非屬公寓大廈。
三、被告則以：
（一）被告張守信、張美雅及張美華已於100年10月28日，對巫明珠遺產拋棄繼承，原告對被告張守信、張美雅、張美華提起本件訴訟，請求返還減少之價金，並無理由。
（二）林金火死亡之先行原因為溺水即意外死亡，並非兇殺或自殺致死，故系爭房地並非曾發生兇殺或自殺致死情事之凶宅：
㈠依臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會提案第9號、
臺灣高等法院101年度上字第87號、98年度重上字第579號判決意旨，所謂非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅，其定義依房屋市場之通常交易觀念，應係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，並不包括意外死亡。
㈡依不動產標的現況說明書載明：「本戶（指專有部分）是
否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，其中其他非自然身故之情事，應指與之前列舉的兇殺致死、自殺致死相類似性質之行為，並不包括意外死亡。否則前屋主若有家屬於室內不慎跌倒受傷致死，亦為物之瑕疵，顯不合理。
㈢原告於起訴時主張：所謂凶宅係指曾發生兇殺或自殺致死
情事之房屋等語，故原告亦認為凶宅係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋，並不包括意外死亡。
㈣依林金火之臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書所載
，林金火死亡之先行原因為溺水，應係失足落水而溺斃，故為意外死亡，並非兇殺或自殺致死。依上開規定之意旨，系爭不動產並非係曾發生兇殺或自殺致死情事之凶宅。
（三）林金火係於非專有部分之游泳池內意外死亡，並非不動產標的現況說明書所載之範圍，被告不負瑕疵擔保責任：
㈠依不動產標的現況說明書載明：「本戶（指專有部分）是
否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，準此，應限於系爭不動產專有部分曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事，並不包括專有部分以外之部分。
㈡依公寓大廈管理條例第3條第1、4款及第56條第1、3項規
定，若於使用上得區分為數部分之建築物及其基地，仍應有公寓大廈管理條例之適用。於申請建造執照時，檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，並辦理建物所有權第一次登記。
㈢系爭房屋於起造時，即為了日後出租而設計起造房間數近
30間，於使用上得區分為數部分，應有公寓大廈管理條例之適用。而該游泳池係供房客共同使用，此有巫明珠於99年10月17日調查筆錄之陳述可稽，故該游泳池應為共用部分，並非專有部分。是以林金火係於非專有部分之游泳池內意外死亡，並非不動產標的現況說明書所載之範圍，故被告不負瑕疵擔保責任。
（四）縱認系爭房屋為凶宅（被告否認之），惟依臺灣高等法院101年度上字第87號判決意旨，凶宅是否構成物之瑕疵，應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因素，否則將影響房市交易之公平性、安全性及發展性。縱認系爭房屋為凶宅（被告否認之），惟林金火係於99年10月17日意外死亡，並非兇殺或自殺致死，就社會大眾而言，心理層面嫌惡程度較低，且至今已6年時間，在一般交易觀念上，難認將導致物之價值、效用或品質不具備，應非屬物之瑕疵。
（五）退步言之，縱系爭房屋為凶宅，且構成物之瑕疵（被告否認之），原告亦已超過民法第365條規定之6個月時間不行使而消滅。
（六）宸煇不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書評估發生意外死亡事件情形下之減損比例為20％，實屬過高，並不可採：
㈠系爭估價書所列之正常價格1183萬6333元，並非本件買賣
價格1170萬元，故其所列之特定價格、減損之不動產價格之數額應依比例酌減。
㈡系爭估價書載明：「意外死亡案件法院認為依一般民情，
住戶仍會嫌惡，更影響買方購買意願和房地產價格，原屋主及 仲介 未善盡調查義務，應負擔售屋瑕疵擔保責任，……其減損幅度約20％左右。」，認為一般房屋如發生意外死亡，其減損幅度約20％。其後又記載：「凶宅如為屋齡較久的老舊房屋，購買之後可以等待拆除重建的機會，待重建之後，原有影響因素較不顯著。」、「以透天厝產品而言，凶宅價格減損程度應考量建物改建的可能性，因將建物拆除後經過一段時間原地重建，其影響價格之負面因素即較不顯著，故而推之，屋齡愈舊，屋況愈差之凶宅改建可能性愈高，其交易價格之減損程度愈低，反之，屋齡愈新、屋況愈佳之凶宅改建可能性愈低，其交易價格之減損程度愈高。本案勘估標的屋齡已達37年，且現況容積率
96.85％（法定容積率180％），屬低度利用，未來建物改建可能性較高。」，又認為系爭房屋為老屋且低度利用，改建可能性高，待重建之後，原有影響因素較不顯著。準此足徵，系爭房屋之減損比例，應再自一般房屋減損幅度之20％，再予以酌減10％至20％，始合常理。
㈢系爭估價書於凶宅市場行情及法院判決案例調查中記載法
院判決之減損比例為，其中有自殺：10.32％、自縊死亡：18.67％、自殺：15.73％、凶宅：14.84％，可知自殺之減損比例低於20％，而意外死亡對於買方購買意願及房地產價格之影響應低於自殺，故意外死亡之減損比例亦應低於20％。然系爭估價書竟認定本件意外死亡之減損比例為20％，自不可採。
㈣系爭估價書記載：「經外部勘察勘估標的3、4樓為增建，
其餘樓層是否有增建，因並未進入室內勘察未能確認，且距價格日期（102年11月18日）已久，難以判斷價格日期當時增建物情形，因此增建物不在本案評估範圍內。」，惟系爭買賣標的包含增建物，評估範圍竟不包括增建物，可知系爭估價書之估價前提有誤，自不可採。
㈤系爭估價書記載：依社會一般通念，凶宅是指曾發生非自
然死亡的房屋，包含意外死亡、自殺、他殺等情事等語，與一般社會通念認為凶宅係指自殺或他殺者不同，亦未提出任何依據，並不可採。
（七）並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
四、本院得心證之理由：
（一）原告主張朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華，均係委由朱俐錠與東森房屋北屯仁美加盟店（即上發不動產經紀業有限公司）訂定委託銷售系爭房地之契約。嗣於102年11月18日，再授權朱俐錠與原告簽訂系爭契約，約定以1170萬元的價金，出售系爭房地，原告並已付訖買賣價金，且於103年1月27日完成系爭房地之所有權移轉登記。系爭房地出售前係登記為巫永隨（已於98年2月19日死亡）、朱秋萬、朱素娟（於訂約後之103年6月14日死亡）、朱明菁、朱俐錠、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉公同共有，巫永隨死亡後，其就系爭房地之所有權，由巫明珠（已於100年10月6日死亡）、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱俐錠、朱家政（朱明堂之養子，因朱明堂先於巫永隨去世，故由朱家政代位繼承）及被告朱明華、朱明環、朱明玉繼承。而巫明珠死亡後，其就系爭房屋之所有權，本應由被告張守信、張美雅、張美華繼承，惟被告張守信、張美雅、張美華，已於100年10月28日，就巫明珠的遺產拋棄繼承，本非系爭房地之共有人，然被告張守信、張美雅、張美華仍以系爭契約賣方之身分，授權朱俐錠簽訂系爭契約等情，業據其提出系爭房地移轉登記給原告前之土地登記第二類謄本（地號全部）、建物登記第二類謄本、不動產買賣契約書、移轉登記給原告後之土地登記第一類謄本（所有權個人全部）、建物登記第一類謄本（所有權個人全部）、巫永隨戶籍謄本（除戶全部）、朱素娟戶籍謄本（除戶部分）、巫明珠戶籍謄本（除戶部分）、巫永隨、朱素娟繼承系統表、巫明珠繼承系統表、系爭契約、土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書為證（詳本院卷㈠第
6至15、31、36、59、68、87、96至98頁），並有 胡旻宜 地政事務所檢附朱秋萬、朱家政、朱明菁、朱素娟、被告朱明玉、朱明環的授權書、朱秋萬、朱家政、朱明菁、朱俐錠、朱素娟、被告朱明環、朱明華、朱明玉、張守信、張美雅、張美華的協議書在卷可稽（詳本院卷㈡第8至17頁），堪信為真實。
（二）被告雖抗辯被告張守信、張美雅及張美華已於100年10月28日，對巫明珠遺產拋棄繼承，原告對被告張守信、張美雅、張美華提起本件訴訟，請求返還減少之價金，並無理由。惟按買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要（最高法院37年上字第7645號判例參照）。經查，巫永隨死亡後，其就系爭房地之公同共有權，由巫明珠、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱俐錠、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉繼承。而巫明珠死亡後，其就系爭房地之公同共有權，本應由被告張守信、張美雅、張美華繼承，惟被告張守信、張美雅、張美華既已具狀向臺灣臺北地方法院拋棄對巫明珠的繼承權，並經該院准予備查，有該院100年12月29日北院木家福100年度繼字第1592號函可稽（詳本院卷㈠第122頁），其等已非系爭房地之共有人，本無權處分系爭房地，然被告張守信、張美雅、張美華既仍以系爭契約賣方之身分，授權朱俐錠簽訂系爭契約，並在土地、建築改良物所有權買賣移轉契約書上用印，且由其等與朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱俐錠、朱家政、被告朱明華、朱明環、朱明玉簽訂之協議書內容，不難發現被告張守信、張美雅、張美華確實係以出賣人的身分，授權朱俐錠簽訂系爭契約，其既為系爭契約之出賣人，則原告本於系爭契約，主張有物之瑕疵，依民法第359條前段規定，請求出賣人減少價金，並就減少之價金，依不當得利返還請求權請求返還，自不因被告張守信、張美雅、張美華已拋棄對巫明珠的繼承權，對系爭房地並無所有權而受有影響，至於系爭契約的出賣人返還減少之價金後，如何相互求償，則為其等之內部關係，附此說明。
（三）臺中市政府警察局霧峰分局內新派出所於99年10月17日，接獲民眾 蕭銚 報案，發現1名男子陳屍於系爭房地的水池內，已無生命跡象，警方到場了解，死者為林金火（為巫明珠的同居人），警方經家屬同意後進行勘察採證，因不明死亡原因，乃報請檢察官及法醫相驗後認定，臺灣臺中地方法院檢察署檢察官督同法醫相驗結果，認定死者林金火死亡先行原因為溺水，直接引起死亡之原因為窒息，因案發現場無打鬥痕跡及破壞情形，並無他殺或自殺的事證等情，有臺中市政府警察局霧峰分局104年12月3日中市警霧分勤字第1040046999號函暨所附之刑案現場勘察報告、現場勘察照片、勘察採證同意書（巫明珠簽名）、刑案現場初步紀錄表、臺灣臺中地方法院檢察署相驗屍體證明書、相驗案件初步調查報告暨報驗書及調查筆錄可稽（詳本院卷㈠第155至185頁），堪認系爭房屋內確有林金火意外死亡之非自然身故之情事。且查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參照）。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵，即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任，係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。出賣人負有物之瑕疪擔保責任，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵而定，依民間一般看法之凶宅，係指曾發生過凶殺、自殺、意外致死等死亡案件的場所，蓋民間信仰認為，人如非自然死亡，其鬼魂往往徘徊於其最後死亡之處所附近，此無論是否為迷信或無稽，在國人大都敬畏鬼神的心態下，確實產生嫌惡及畏懼的心理，此一因素雖不致對於房屋造成直接物理性之損傷或降低房屋之通常效用，惟依我國社會民情，一般社會大眾既對於此類有非自然身故情事之凶宅，多存有嫌惡畏懼心理，居住於其內之住戶，除會對其居住品質產生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響。因此，在房屋交易市場之實務經驗中，具有非自然身故情事之凶宅，確會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事。系爭房地既曾發生上開非自然身故之情事，屬於民間俗稱之「凶宅」，自足以減損系爭房地之交易價格，自應認屬物之瑕疵。況且，兩造簽訂系爭契約時，賣方於不動產標的現況說明書項次20「本戶（指專有部分）是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，係勾選「否」（詳本院卷㈠第16頁），顯然兩造於簽訂系爭契約時，亦將其他非自然身故情事，與兇殺致死、自然致死，同列為影響購買意願及購買價格的重要因素，是被告抗辯林金火死亡之先行原因為溺水即意外死亡，並非兇殺或自殺致死，故系爭房地並非曾發生兇殺或自殺致死情事之凶宅，並不足採。
㈡被告復抗辯系爭房屋於起造時，即為了日後出租而設計起
造房間數近30間，於使用上得區分為數部分，應有公寓大廈管理條例之適用，而林金火意外死亡的地點游泳池係供房客共同使用，林金火係於非專有部分之游泳池內意外死亡，並不在不動產標的現況說明書所載之範圍，被告不負瑕疵擔保責任等語。惟按公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第1、2、3、4款定有明文。系爭房地雖有數間房間供分別出租使用，然其並無區分所有之情形，且被告亦未能舉證證明系爭房地在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，顯然系爭房地僅係具有多間房間之單純透天式建築，並無所謂專有部分及共有部分之區分，且系爭房屋建築完成日期為66年4月4日，有系爭建物登記第二類謄本（建號全部）在卷可證（詳本院卷㈠第8頁），而公寓大廈管理條例係於84年6月28日始經制定公布，殊難想像系爭房屋於起造當時，即係配合公寓大廈管理條例的相關規定而興建，系爭房屋雖有區隔數間房間供分別出租使用，然僅係起造人為分別出租營利之考量而設置，並未因此影響其建築物之本質，並無公寓大廈管理條例之適用。且林金火溺水窒息死亡的水池，位於系爭房地1樓的兩個房間中間，其中後方的房間有部分係建造在水池之上，有系爭房屋1樓平面格局圖及水池照片可稽（詳本院卷㈠第209至210頁），本無專有部分或共用部分之分，被告並未舉證證明林金火意外死亡地點之水池，係非專有部分的游泳池，其主張不負瑕疵擔保責任，亦不可採。
（四）按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365條第1項定有明文。被告並未於兩造於102年11月18日簽訂系爭契約時，告知系爭房地為有發生非自然身故情事之凶宅，此由賣方於不動產標的現況說明書項次20「本戶（指專有部分）是否曾發生兇殺致死、自殺致死或其他非自然身故之情事」，係勾選「否」，即可得知。而系爭房地是否為凶宅，並非依通常之檢查即能發見之瑕疵，原告雖係經鄰居之告知，懷疑系爭房地為曾發生非自然身故情事之凶宅，因而於104年7月10日提起本件訴訟，並以起訴狀繕本之送達，作為通知被告及行使請求減少價金之意思表示，然在訴訟之初，仍無法確認是否確有發生非自然身故之情事，被告亦一再否認系爭房地曾發生非自然身故之情事，迄至本院依被告之聲請向臺中市政府警察局霧峰分局函查，依該局104年12月3日中市警霧分勤字第1040046999號函覆結果，始知該局內新派出所於99年10月17日，接獲民眾蕭銚報案，發現林金火陳屍於系爭房屋的水池內，經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官督同法醫相驗結果，認定死者林金火死亡先行原因為溺水，直接引起死亡之原因為窒息之非自然身故之情事，是原告請求減少價金之行使，並無逾依民法第356條規定為通知後6個月間不行使，或自物之交付時起經過5年而消滅之情事，被告抗辯情事，顯屬無據。
（五）在不動產實務上，具有非自然身故情事之凶宅，確會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此造成該等標的市場接受程度及價格低落之情事，業如前述。系爭房地經本院囑託宸煇不動產估價師聯合事務所，就系爭房地有無非自然身故發生之合理市價為鑑定結果，認系爭房地於102年11月18日的正常價格為1183萬6333元，發生上開非自然身故情事之評估價格為946萬9066元，減損比例為20％等情，有宸煇不動產估價師聯合事務所105年8月8日宸估字第1050602號函檢附之鑑定報告書在卷可稽（詳本院卷㈡第36頁及外放之鑑定報告書）。該鑑定報告書係針對系爭房地進行產權一般因素（包括政策面：縣市合併升格效應、特種貨物及勞務稅條例《俗稱奢侈稅》、實價登錄地政三法；經濟面：景氣指標、景氣對策信號）、區域因素（包括區域描述；近鄰地區土地、建物利用情形、公設設施概況、交通運輸概況；區域環境之重大公共建設《台74線東西向快速公路、臺中軟體園區》；近鄰地區未來發展趨勢）、個別因素（包括土地個別因素；建物個別因素）、不動產市場現況（包括不動產市場發展概況：市場供給平穩、市場需求呈持平狀態、市場產品型態多為20年以上之中古房屋交易；價格日期當下不動產市場價格水準分析：土地平均價位每坪約15萬元至30萬元，中古房屋平均合理建坪單價介於每坪約16萬元至20萬元，空屋率維持在8％至12％）、最有效使用分析，採用比較法、土地開發分析法及成本法等估價方法，進行評估系爭房地的正常價格，另依系爭房地的個別因素及意外死亡情節，評估系爭房地於發生上開非自然身故情事下之特定價格，堪採為兩造於102年11月18日，就系爭房地簽訂系爭契約時，不動產價格減損之參考。本院認為原告係以1170萬元，向朱俐錠、朱秋萬、朱素娟、朱明菁、朱家政及被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華11人，購買系爭房地，而系爭房地因有上開非自然身故之情事，於102年11月18日之特定價格為946萬9066元，減損之不動產價格為223萬0934元（計算式：1170萬元－946萬9066元＝223萬0934元），平均每人應分擔20萬2812元（計算式：223萬0934元÷11＝20萬2812元），因原告已對已死亡之朱素娟、已和解之朱秋萬、朱明菁、朱俐錠、朱家政撤回起訴，而被告朱明華、朱明環、朱明玉、張守信、張美雅、張美華應負擔的部分為121萬6872元（計算式：20萬2812元×6＝121萬6872元）。是原告依民法第359條前段規定，對被告請求減少價金121萬6872元，當屬有據。
（六）末按買受人之減少價金請求，為形成權，一經行使，固生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，買受人尚非得逕依該減少價金請求權請求出賣人返還，此部分因買受人行使減少價金請求權，出賣人就該減少的價金，即屬無法律上之原因而受有利益，致買受人受有損害，自應返還其利益（最高法院103年度台上字第2418號、102年度台上字第2323號、90年度台上字第1404號判決參照）。
系爭房地為有發生非自然身故情事之凶宅，存有物之瑕疵，被告應負物之瑕疵擔保責任，業如前述，原告依民法第359條前段規定，向被告為請求減少買賣價金121萬6872元之意思表示後，依民法第179條不當得利之規定，訴請被告返還121萬6872元及自104年10月16日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國105年11月23日
民事第四庭法官陳得利正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月23日
書記官賴榮順