臺灣臺中地方法院民事判決 95年度中訴字第10號
原 告
即反訴被告 裕國冷凍冷藏股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 羅豐胤 律師
複代理人 黃靖閔 律師
李秀貞 律師
蔡素惠 律師
被 告
即反訴原告 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 周進文 律師
複代理人 戊○○
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國96年10月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣肆佰肆拾陸萬捌仟肆佰伍拾肆元
，及自民國九十六年十月二十五日起至清償日止，按週年利率百
分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之
七十，餘由反訴原告負擔。
本判決第二項及其訴訟費用部分於反訴原告以新台幣壹佰伍拾萬
元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如於執行標的物
拍定、變賣前，以新台幣肆佰肆拾陸萬捌仟肆佰伍拾肆元為反訴
原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、本訴部分：
一、原告起訴原聲明求為：「(1)被告應共同返還原告新台幣（
下同）1,924,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率百分之五計算之利息；（2）被告應共同將
如附表所示支票返還原告」之判決，嗣於訴狀送達被告後，
原告於民國95年8月24日具狀載明如附表所示支票因均經被
告提示兌領，故變更其聲明求為「被告應共同返還原告
2,692,000元，及其中1,924,000元自起訴狀繕本送達翌日
起，其中384,000元自94年11月16日起，其餘384,000元則
自辯論意旨（二）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息」之判決，並於95年8月24日言詞
辯論期日當庭表示撤回前開返還支票之請求，核屬擴張其應
受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款之
規定，自為法之所許，合先敘明。
二、原告主張：伊公司於94年1月25日與被告訂立房屋及土地租
賃契約（下稱系爭租約），向被告承租坐落台中市○區○○
○段182–64及182–17地號土地及其上建物即門牌台中市○
區○○○路1段233號房屋一棟（下稱訟爭房地）以為餐廳及
員工宿舍，約定租賃期限自94年2月1日起至104年1月31日止
，租期10年，並談妥租金自94年3月16日起計，第一年租金
為每月192,000元，每滿2年後另按年調漲百分之7。雙方簽
約後，伊公司旋於94年2月1日交付如附表所示相當於約定月
租金額之各該支票供被告按時兌領，並按系爭租約第4條及
第17條約定，交付相當於576,000元及100,000元之支票分別
作為押租金及仲介費（原告簽交如附表一所示各該支票之原
因分詳如附表一之附註欄所載）。惟伊公司尚未遷入訟爭房
地之際，竟於94年6月17日接獲台中市政府違章建築拆除通
知單，始驚知伊公司向被告所承租之部分房屋，將於近期內
遭台中市政府拆除隊執行拆除。而因伊公司承租訟爭房地本
係整棟設計為餐廳、員工休息區及辦公區，有其完整使用之
一體性，若有部分遭市政府拆除，即完全破壞伊公司原訂之
規劃及整體性，導致餐廳員工無處用餐，行政人員無處辦公
，而無法達到租賃之目的。且被告收受租金後，依系爭租約
及民法第423條之規定，本負有交付合於伊公司使用之租賃
標的物之義務，並需於租賃關係存續中保持合於約定使用、
收益之狀態。而因租賃物尚有部分未符合安檢規定，伊公司
須全部拆除重新建築始得申請營利事業登記證，乃伊公司未
實際使用訟爭房地前，訟爭房屋竟於承租後將隨時遭台中市
政府拆除而無法續為完整利用，被告顯已無法提供完整之租
賃物並確實履行上開出租人所負「租賃物用益狀態維持義務
」之主給付義務，致無法達成契約之目的，自應負債務不履
行責任，伊公司當得依據民法第226條、第263條準用第256
條之規定，或類推適用民法第435條第2項之規定，終止租約
，伊公司並已於94年7月13日委請律師發函向被告為終止租
約之意思表示。而因此係可歸責於被告之事由致有給付不能
情形，則依民法第226條第1項及216條規定，被告就伊公司
所預先支付自94年3月16日起至同年7月15日止之租金金額所
生之損害，負有賠償之責任，並併依民法第454條規定，請
求被告返還預收之租金。至被告於租賃關係終止後，仍繼續
將如附表所示發票日為94年7月1日以後之各該支票提示兌現
，係無法律上原因而受有利益，致伊公司受有損害，依民法
第179條之規定，被告自應返還該等不當得利。爰依法提起
本件訴訟，請求被告返還所受領並已全部提示兌現之如附表
所示相當於押租金、仲介費用及約定月租金額之各該支票金
額，合計2,692,000元。並聲明：(1)被告應共同返還原告
2,692,000元，及其中1,924,000元自起訴狀繕本送達翌日
起，其中384,000元自94年11月16日起，其餘384,000元則
自辯論意旨（二）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息；（2）願供擔保，請准宣告假執
行。
三、被告則以：系爭租約第1條約定：「租賃標的物房屋部分:
．．．。範圍:前址之房屋整棟全部(包含未保存登記、自
行增建、加蓋之部分)」，顯見兩造於訂立系爭租約前，被
告已告知訟爭房屋有增建、加蓋之事實，且原告對此亦知之
甚詳，雙方始為此項約定。而房屋增建部分隨時可能遭主管
機關拆除，為眾所皆知之事實，原告自行評估後仍與被告訂
立租約，則被告將有增建、加蓋狀態之訟爭房屋交付原告占
有使用，自與兩造之約定相符，而已履行給付完畢，尚無違
反民法第423條之規定。況依民法第424條規定之反面解釋，
承租人對於房屋之品質或效用已有所認知，卻仍加以承租者
，除非租賃標的物之瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健
康，否則承租人當無權再依租賃標的物之品質、效用或瑕疵
而對出租人有所主張，故原告主張被告未依民法第423條所
定交付合於約定使用收益之租賃物云云，自有未合。再台中
市政府固以訟爭房屋頂樓有違建為由，通知應執行拆除，然
台中市政府迄今尚未拆除頂樓違建，原告現仍可使用該頂樓
部分，原告主張租賃標的物有違建而可能遭拆除者，不過為
不確定之事實，原告以該僅屬將來或許可能之事實主張被告
違約，並無可採，此與民法第435條規定係以租賃標的物實
際發生滅失或給付不能時，債權人始能有所主張不同。且訟
爭房屋之違建僅存在於頂樓，相較於全部建物面積，所佔範
圍甚小，該部分將來即使遭拆除，對於其他部分之使用並無
妨礙，原告知悉訟爭房屋有部分違建存在，並有預見該違建
部分隨時可能遭拆除，猶仍承租，顯見該違建部分如遭拆除
，若僅利用合法建物部分，仍符合租賃契約本旨。雙方並以
此作為履行義務之內容，被告既早已將訟爭房屋交付原告使
用，原告並將該房屋翻修整建，被告自已履行給付完畢，並
未有給付不能情形，原告主張本件有民法第226條規定情事
，並依同法第256條規定解除契約，自不可採。且本件租約
為繼續性契約，被告既已將訟爭房地交付原告使用，原告就
此已經履行之繼續性契約，尚無從主張解除契約，充其量不
過為得否主張終止租約之問題，故原告主張解除契約並依民
法第259條規定為本件請求，並無理由。原告所以不依系爭
租約履行，實係原告於兩造締約後，另行覓得台中市○○路
○段○○○○○○號地點營業，與租賃標的物有無增建並無關聯。
原告主張訟爭房屋有違建存在，不過係該房屋將來可能發生
滅失或給付不能之情狀，該等給付不能或滅失之情事尚未發
生，且訟爭房屋違建部分面積甚小，該部分縱遭拆除亦不影
響債之本旨。況頂樓違建部分縱使遭拆除而有給付不能之情
形，參諸民法第266條第1項及第435條第1項規定之意旨，亦
僅屬部分給付不能，原告僅能就該不能使用部分減少租金，
並無權解除或終止整個租賃契約，使契約之效力全部歸於消
滅。況兩造已約定租賃訟爭房屋以為經營餐廳之用，並非作
為居住使用，原告主張要將頂樓部分作為員工宿舍居住之用
，與系爭租約第8條約定不得將訟爭房屋交由第3人使用不合
。再者，餐廳之經營並無必然需配置員工宿舍，如原告有配
置員工宿舍之必要，可另行租屋作為員工宿舍，與訟爭房屋
作為餐廳之經營並無關聯，故原告所為本件請求，並無理由
。又縱認本件租賃標的物有瑕疵或不合約定情形，而原告亦
得據以終止契約，然因原告主張終止契約前之期間，被告已
將訟爭房屋交付原告占有使用，則就該期間之租金，原告仍
應給付，不得請求被告返還。且被告另亦可主張以下列債權
與原告之請求相抵銷：（1）原告主張終止契約後，迄未將
訟爭房屋回復原狀返還被告，則自原告終止契約至被告於96
年7月5日言詞辯論期日主張收回訟爭房屋止，被告無法使用
租賃標的物受有損害，自得依據不當得利及侵權行為法律關
係，請求原告給付相當於租金額之損害金，並以之主張與原
告之請求相抵銷；（2）又被告將訟爭房屋交付原告後，原
告即大興土木進行整修，將該房屋之牆壁、樓地板及原有結
構大肆拆除，毀損訟爭房屋，則依民法第432條第2項規定，
原告自應負損害賠償責任，而負有回復損害發生前原狀之義
務，且依同法第455條規定，原告亦負有回復原狀之義務。
玆因原告經催告後，仍拒不履行，則被告自得請求原告以金
錢賠償回復原狀所必要之費用2,793,622元，及回復原狀所
需合理期間30日不能使用租賃標的物所受相當於租金額之損
害205,440元，合計2,999,062元，並主張以此與原告所為
本件請求相抵銷。另被告並未收受如附表編號3、5、7、9、
11、13、15、17、19、21、23及25號所示各該支票，該等支
票係原告支付予國庫之稅款支票，並非給付予被告，原告既
主張依回復原狀請求權為請求，則其所能請求被告返還者僅
為被告實際收取之租金，至於該等稅款則應向稅捐機關請求
返還等語，資為抗辯。並聲明：（1）駁回原告之訴；（2）
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。而基礎事實是否同一與法律評價之請求權是
否相同並非相同。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追
加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社
會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資
料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性
，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程
序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即
屬之。查本件原告於起訴狀載稱其向原告承租訟爭房地，惟
未遷入使用該房地之前，即於94年6月17日接獲台中市政府
通知將執行拆除訟爭房屋頂樓增建部分，而該部分若遭拆除
，即無法達租賃目的，被告違反系爭租約及民法第423條之
規定，無法履行交付完整租賃標的物及於租賃關係中保持合
於使用收益狀態之義務，致有給付不能情形，其已依法解除
契約，因依民法第259條第1項所定之回復原狀請求權，請求
被告返還原告前已給付之租金及已交付未兌現之支票等情。
嗣後原告固改稱系爭租約已經其合法終止，非「解除」，而
主張改依不當得利返還請求權及債務不履行之損害賠償請求
權，請求被告為本件之給付，然就其所訴之原因事實則未加
以變更，且所主張之證據資料亦復相同，足見其基礎事實同
一，僅就請求權基礎為不同之主張，自無礙於訴訟之進行及
被告之防禦，無害於被告程序權之保障，是原告所為上開訴
之變更，縱不為被告所同意，揆諸上開規定及說明，依法仍
應予以准許，合先敘明。
五、兩造不爭執之事項：
（一）原告向被告承租訟爭房地，並於94年1月25日訂立系爭租
約，約定租賃期限自94年2月1日起至104年1月31日止，租
期10年，租金自94年3月16日起計算，第一年租金每月192
,000元，每滿2年調漲百分之7，押租金則為576,000元。
（二）兩造於系爭租約第1條約定租賃標的物房屋部分為訟爭房
屋整棟全部，包含未辦保存登記、自行增建、加蓋部分，
而訟爭房屋之頂樓及1、2、3樓樓梯左側旁之天井均屬增
建。
（三）台中市政府於94年6月17日發違章建築拆除通知單，通知
訟爭房屋頂樓增建部分應執行拆除。
（四）訟爭房屋頂樓增建部分迄今尚未遭台中市政府執行拆除。
（五）兩造於系爭租約第3條第4項約明原告支付租金時，應依所
得稅法第88條規定扣繳百分之10租金所得稅之餘額支付之
。故由原告代被告繳付依租金額10分之1計算之稅款，以
為部分租金給付之方法，其餘租金原告已於94年2月1日簽
發交付如附表一編號4、6、8、10、12、14、16、18、20
、22及24號所示支票予被告，被告並已於各該支票屆期時
，將之提示兌現。
（六）附表一編號3、5、7、9、11、13、15、17、19、21、23及
25號所示各該支票則為原告簽發支付予稅捐機關之稅款
支票。
（七）原告於94年7月13日所發律師函，被告已於同年7月15日收
受。
六、原告主張其向被告承租訟爭房地，惟尚未遷入使用該房地之
前，即於94年6月17日接獲台中市政府違章建築拆除通知單
，通知訟爭房屋頂樓增建部分應執行拆除，被告因未能履行
民法第423條所定義務，致無法達到租賃之目的。其已於94
年7月13日委請律師發函向被告為終止租約之意思表示，此
係因可歸責於被告之事由致有給付不能情形，故被告應負債
務不履行損害賠償責任，賠償其所預先支付自94年3月16日
起至同年7月15日止之租金所生之損害。且被告於租賃關係
終止後，仍繼續將如附表所示發票日為94年7月1日以後之各
該支票提示兌現，顯屬不當得利，自亦應予以返還等情。惟
被告否認本件租約已經原告合法終止，並以前揭情詞置辯。
是兩造爭執之重點，顯在於：（1）原告為終止權之行使，
是否合法有效？（2）原告得否請求被告返還如附表一所示
各該支票金額？（3）被告所為抵銷之抗辯，是否有理？經
查：
（一）原告為終止權之行使，是否合法有效？
（1）按租賃契約中出租人之主給付義務，雖在於使承租人於租
賃期間內能對於租賃物為合於契約目的之使用及收益，故
民法第423條明定：「出租人應以合於所約定使用、收益
之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合
於約定使用、收益之狀態」，然此所謂合於所約定使用、
收益之租賃物，係指租賃物在客觀上合於約定使用、收益
之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則
非所問，故出租人就租賃物之用益狀態保持義務，即應以
契約所約定之使用收益狀態為據。查原告向被告承租訟爭
房地，雙方於94年1月25日訂立之系爭租約，其第1條第1
項記載租賃標的物房屋部分：「坐落：台中市○區○○○
路1段233號，範圍：前址之房屋整棟全部（包含未辦保存
登記、自行增建、加蓋之部份）」，且訟爭房屋之頂樓及
1、2、3樓樓梯左側旁之天井均屬增建，已為兩造不爭執
之事實。復參諸該租約第18條並約明：「．．．待乙方（
按即原告）正式申請餐廳公司行號經主管機關核准後，乙
方徵得甲方同意後，再依乙方新申請核准之公司名義更訂
契約簽訂人」，有房屋租賃契約書附卷可稽，且原告於系
爭租約簽訂後，曾向台中市政府建管課聲請訟爭房屋使用
執照變更，其變更後使用項目為「飲食店」等情，亦有被
告提出之台中市政府變更用使用附表存卷可查，由此可見
原告承租訟爭房地之目的，係作為餐廳營業之用，且原告
於訂立系爭租約時，顯已知悉訟爭房屋有增建，則原告即
應知悉該房屋增建部分因屬違章建築而有被拆除之可能。
原告雖主張其與被告訂立租約時，固然已知悉訟爭房屋有
增建，但因被告表示從未被檢舉，且聽聞附近建物之違建
均未被拆除，故兩造於締約時，預期訟爭房屋增建部分應
該不會被拆除，始訂立租期長達10年之租約等語，然被告
否認其事，並 陳明伊 從未向原告表示訟爭房屋之增建從未
被檢舉，且未曾預期增建部分不會被拆除，因增建依法本
來就有可能被拆除等情（均見本院96年10月24日言詞辯論
筆錄第5頁），則在兩造陳述各執一詞之情況下，自難認
兩造於簽訂系爭租約時，其主觀認知上已共同預期訟爭房
屋增建部分於租賃期間內將不會被拆除，或是執為被告曾
保證該房屋增建部分不會被拆除之依據。是原告於締約之
初，既已明知租賃標的物中之訟爭房屋有增建，而仍加以
承租，並約定租期長達10年，且未能舉證證明被告曾為該
房屋增建部分不會被拆除之保證，則在租賃期間內，訟爭
房屋增建部分是否會被拆除，及其被拆除後，空間之利用
及餐廳之營運是否會受影響，原告於締約時即應以其商業
眼光慎重加以評估，若經評估可能存在增建有被拆除之危
險後，仍願加以承租，即應承擔此等商業投資所存之風險
，換言之，即訟爭房屋增建部分有無可能被拆除係屬原告
應自我承擔之危險範圍，故依系爭租約之內容及民法第
423條規定之意旨，被告僅應以合於約定使用收益即得供
餐廳營業用之租賃物為交付，並維持其合於約定使用收益
之狀態即已足，兩造間尚無特別約定被告負有排除訟爭房
屋增建部分被拆除危險之契約上義務，應可認定。
（2）玆被告於兩造締結系爭租約後，既已將訟爭房地交付原告
，俾供原告為經營餐廳之需，可為其營業上必要之裝潢，
且原告為達其餐廳營業目的之使用，亦已向台中市政府辦
理訟爭房屋使用執照變更，並經台中市政府於94年5月16
日核准該屋1、2樓及夾層於變更後可為飲食店使用，有被
告提出之使用執照及台中市政府之變更使用附表附卷可考
，足認被告已提供訟爭房屋予原告，且該房屋亦具有得為
一般開設餐廳營業之使用收益狀態，被告已盡其出租人之
租賃物交付及保持義務。縱其後台中市政府於94年6月17
日發違章建築拆除通知單，通知訟爭房屋頂樓增建部分應
執行拆除，致使原告依其原先之構想及所提出之內部裝潢
設計藍圖，係將訟爭房屋頂樓增建部分規劃為員工休息區
及辦公區使用之計劃有所妨害，然因原告於訂立系爭租約
時，即已明知訟爭房屋頂樓增建部分有被拆除之可能，被
告並無另負有排除此項危險之契約上義務，已如前述，且
增建部分拆除與否，其決定權在於建築行政主管機關，被
告亦無何置喙餘地，故而自難認被告有何違反系爭租約約
定或民法第423條規定之可言。是本件原告以訟爭房屋頂
樓增建部分若遭台中市政府執行拆除，將破壞其原訂將訟
爭房屋整棟設計為餐廳、員工休息區及辦公區完整使用之
一體性，無法達其租賃目的，被告顯已無法提供完整之租
賃物並確實履行上開出租人所負「租賃物用益狀態維持義
務」之主給付義務，致無法達成契約之目的，為可歸責於
被告之事由，被告應負債務不履行責任，而主張依民法第
226條、第263條準用第256條之規定，或類推適用民法第
435條第2項之規定，終止系爭租約，殊無可取。被告抗辯
原告無權終止租約，應可採信。玆原告所為終止權之行使
既非合法，則兩造間就訟爭房地之租賃關係自仍然存續。
（二）原告得否請求被告返還如附表一所示各該支票金額？
（1）兩造間就訟爭房地之租賃關係既未經原告合法終止而消滅
，則原告自負有依系爭租約之約定給付租金之義務。玆兩
造約定租金自94年3月16日起計算，且原告亦已於94年2月
1日簽發交付迄至95年1月份之如附表一編號4、6、8、10
、12、14、16、18、20、22及24號所示各該租金支票予被
告，被告並已於各該支票屆期時，將之提示兌現，既為兩
造所是認，則被告受領各該月份之租金，具有法律上之原
因，不成立不當得利，被告自不負有返還之義務。至被告
雖主張並未收受如附表一編號5、7、9、11、13、15、17
、19、21、23及25號所示各該支票。然兩造於系爭租約第
3條第4項既約明原告支付租金時，應依所得稅法第88條規
定扣繳百分之10租金所得稅之餘額支付之，故由原告代被
告繳付依租金額10分之1計算之稅款，以為部分租金給付
之方法，且附表一編號5、7、9、11、13、15、17、19、
21、23及25號所示各該支票確為原告簽發支付予稅捐機
關之稅款支票，又為兩造不爭執之事實，則於原告簽發該
等支票代被告繳付依法應付之租金所得稅款時，在法律上
即同時完成二個不同之給付，一為原告對被告之給付，即
清償基於租賃關係而生之租金債務；另一則為被告對稅捐
機關之給付，即公法上所負繳納稅捐之義務，故於該等稅
款支票兌現時，原告對被告所負部分租金債務亦因而獲得
清償。從而，被告因原告履行債務之行為所受此等利益，
自亦具有法律上之原因，而無成立不當得利之可言。
（2）次查，兩造於系爭租約第17條約定：「乙方（按即原告）
支付仲介介紹費新台幣壹拾萬元整，由乙方代為扣繳仲介
費稅金」，有房屋租賃契約書在卷可按。本件原告既陳明
其係簽發如附表一編號2所示仲介費支票交付被告轉交予
仲介原告承租訟爭房地之第三人，而編號3所示支票則係
代為扣繳仲介費稅金等情在卷，則原告支付該等仲介費，
旨在清償其對仲介者所負給付居間報酬之債務，被告實際
上並未受領此項給付而受有利益，是系爭租約無論合法終
止與否，原告均無請求被告返還此等仲介費之權利。
（三）被告所為抵銷之抗辯，是否有理？
（1）至原告所簽發交付被告之如附表一編號1所示面額576,000
元之該紙支票，係為給付押租金之方法，該支票並已經被
告提示兌領等情，為兩造所不爭執。縱原告行使系爭租約
終止權並非合法，兩造間之租賃關係仍然存在，然因原告
於租賃關係存續中僅給付租金至95年1月份止，而自95年2
月起即未再按期支付租金，且經被告定期催告後仍未為給
付，被告遂於96年7月5日向原告為終止系爭租約之意思表
示，並表示收回訟爭房屋等情，有被告出具之答辯五狀及
存證信函附卷可憑，並經記明96年7月5日言詞辯論筆錄足
稽，則按諸民法第440條第1項及第2項之規定，被告所為
終止權之行使，自屬合法。
（2）復按，房屋租賃所稱之押租金（亦稱押金或保證金），其
目的係在擔保承租人租賃債務之履行，即擔保租金之支付
、損害之賠償及租賃物之返還等義務，故在租賃關係終了
，承租人返還租賃物時，若無何租賃上債務之不履行，始
得請求出租人返還押租金。兩造間之租賃關係固已於96年
7月5日發生終止之效力，被告並已表示收回房屋，然因原
告尚負欠自95年2月起至96年7月5日止之租金未給付，所
欠租金額3,364,335元（其理由及計算方式詳如下列乙、
反訴部分第4項所載）又已逾押租金數額576,000元，故兩
相扣抵後，已無餘額可供原告請求返還，且被告亦抗辯以
原告所積欠之租金額及應支付訟爭房屋回復原狀之必要費
用相抵銷，故原告請求被告返還此部分押租金576,000元
，自無可採。
七、綜上所述，原告主張系爭租約已經其合法終止，被告應返還
如附表一所示各該支票金額合計2,692,000元等情，既無可
採，從而，原告起訴請求被告應共同返還原告2,692,000
元，及其中1,924,000元自起訴狀繕本送達翌日起，其中38
4,000元自94年11月16日起，其餘384,000元則自辯論意旨
（二）狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分
之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
八、原告固陳明願供擔保，請求宣告假執行，然原告之訴既經駁
回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴原聲明求為：「反訴被告應給付反訴原告192,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利
率百分之五計算之利息」之判決，嗣於反訴起訴狀送達反訴
被告後，反訴原告於96年6月14日具狀變更其聲明求為「反
訴被告應給付反訴原告3,331,200元，及自反訴起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」
之判決，其後於96年10月24日又具狀變更其聲明求為「反訴
被告應給付反訴原告6,364,502元，及自本訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」之判決
，核為擴張其應受判決事項之聲明，與民事訴訟法第255條
第1項第3款之規定並無不符，自亦為法之所許，合先敘明。
二、反訴原告主張：反訴被告主張終止契約，並無理由，故反訴
被告自有依兩造所訂立系爭租約之約定，給付反訴原告租金
之義務。兩造既於系爭租約約定前2年之租金為每月192,000
元，滿2年後（即96年2月以後）之租金應調漲百分之7，故
滿2年後即自96年2月起之租金則為每月205,440元（計算方
式：192,000×1.07＝205,440），且反訴被告又僅給付反訴
原告至95年1月份止之租金，則反訴被告應給付自95年2月起
至96年1月止之租金計為2,304,000元(計算方式：192,000x
12=2,304,000)，自96年2月起至同年6月止之租金計為1,02
7,200元(計算方式：205,440x5＝1,027,200)，而96年7月1
日至同年月5日之租金則計為34,240元，故反訴被告應給付
之租金總計為3,365,440元。且縱認反訴被告主張終止契約
為有理由，則於租約終止前，因反訴原告已將訟爭房屋交付
反訴被告使用，故反訴被告仍應給付租約終止前之租金。至
租約終止後至反訴原告於96年7月5日將訟爭房屋取回時止，
反訴原告無法使用租賃標的物所受損害，自得依據不當得利
及侵權行為法律關係，請求反訴被告給付此期間相當於租金
額之損害金。而因反訴被告已支付租金至95年1月份止，故
反訴被告亦應給付自95年2月起至96年7月5日止相當於租金
額之損害金共3,365,440元。此數額再加計反訴被告所應賠
償回復原狀所必要之費用2,793,622元，及回復原狀所需合
理期間30日不能使用租賃標的物所受相當於租金額之損害
205,440元，以上共計6,364,502元（計算方式：3,365,440
＋2,793,622＋205,440＝6,364,502），反訴被告自負有支
付之義務，爰依法提起本件反訴。並聲明：（1）反訴被告
應給付反訴原告6,364,502元，及自96年10月24日出具之辯
論意旨（二）狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之利息；(2）願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告則以：本件租約已經反訴被告於94年7月13日發律
師函向反訴原告表示終止契約，故反訴被告已無負有給付租
金之義務，反訴原告之請求並無理由等語，資為抗辯。並聲
明：（1）駁回反訴原告之訴；（2）如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
四、反訴原告主張反訴被告終止系爭租約，並不合法等情，既為
本院所肯認，則兩造間之租賃關係自仍然存在，是反訴被告
即負有依系爭租約之約定給付反訴原告租金之義務。而因反
訴被告僅繳納租金至95年1月止，自95年2月起即未按期支付
，經反訴原告定期催告後，仍未遵期給付，反訴原告即於96
年7月5日以反訴被告積欠租金為由，終止系爭租約，故兩造
間之租賃關係已於96年7月5日合法終止而消滅等情，已如前
述，是反訴原告主張反訴被告尚積欠自95年2月起至96年7月
5日止之租金未給付，於法自屬有據。玆因系爭租約之租賃
期間自94年2月1日起至104年1月31日止，該租約第3條並約
明原告承租訟爭房地之租金自94年3月16日起計，第一年租
金，每月192,000元，每滿2年調漲百分之7（依前一年度之
租金為準逐次調整），已為兩造所不爭執，故依此情形而論
，反訴被告於96年1月31日以前，每月應給付反訴原告之租
金額為192,000元，滿2年後即自96年2月起，每月應給付之
租金則調漲百分之7，計為205,440元（計算方式：192,000
×1.07＝205,440），是反訴被告自95年2月起至96年7月5日
系爭租約終止時止應給付反訴原告之租金共計3,364,335元
【計算方式：95年2月至96年1月之租金：192,000x12=2,
304,000；96年2月至同年6月之租金：205,440元x5＝1,027,
200；96年7月1日至同年月5日之租金：205,440元x5∕31＝
33,135（元以下4捨5入），2,304,000＋1,027,200＋33,135
＝3,364,335】。反訴被告抗辯系爭租約已經其於94年7月13
日發律師函向反訴原告表示終止契約，其並不負有給付租金
之義務云云，自非可採。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文，且系爭租約第5條亦約明承租人於租約終止
或租賃期滿應返還租賃物，且返還租賃物時，除出租人同意
免拆除部份外，其餘應回復租賃物之原狀或經出租人同意回
復租賃物之原有功能。查兩造訂立系爭租約後，反訴原告即
交付訟爭房屋予被告，俾供其為餐廳營業之目的及需要，進
行裝修等情，既為反訴被告所不爭執，則於兩造間之租賃關
係經反訴原告於96年7月5日合法終止後，反訴被告自負有將
訟爭房屋回復原狀，交還予反訴原告之義務。玆因訟爭房屋
雖經反訴原告於96年7月5日表示收回，然反訴被告迄未將該
屋回復至出租前之原狀，已為反訴被告所不爭執，並經本院
勘驗現場屬實，制有勘驗筆錄可稽，則參諸民法第213條第3
項規定之意旨，反訴原告請求反訴被告應支付訟爭房屋復原
狀所必要之費用，自為法之所許。而經本院囑託台灣省建築
師公會鑑定訟爭房屋回復原狀所需費用之結果，該會認訟爭
房屋回復原狀之費用，除考量建築物為維持其應有功能之堪
用狀況所必須外，尚需斟酌營業用租賃物必須有拆除重新裝
修之必要性。訟爭房屋租賃當時之原狀，其內容應包括建築
物正面一樓之不銹鋼門窗、二樓與夾層之鋁帷幕窗，建築物
背面一樓之外磚牆、二樓及夾層之烤漆鋼板牆，以及一樓地
坪花崗石鋪面、二樓後側室內隔間、天花板與各樓層廁所之
裝修，另依雙方所提供之無爭議照片內容及建築物回復原狀
之堪用狀態考慮，尚可包含各層天花板、牆面之木作工事與
地坪之裝修。而因訟爭房屋構造物之使用年期已經歷約19年
，所有內外部裝修及設備之設置也都超過5年以上，故回復
原狀所需費用，應考量租賃當時之實際價格計算較為合理。
因此，相關建築物之外部牆面、門窗及室內地坪、廁所等為
遮風避雨與居家生活功能所必需且雙方無爭議者，建議以構
造物之標準按重建費用折舊核算其價值，折舊殘值率按鋼筋
混凝土構造使用經歷年期19年計算，為1－（0.01x19）＝0.
81（詳附件一）。至於室內牆面、天花板裝修及水電、空調
等設備，其使用經歷年期均已超過5年以上，屬有拆除重新
裝修之必要設施，則以建築物裝潢、設備之標準（詳附件2
）折舊核算其費用，其折舊殘值率為1－（0.16x5）＝0.2（
詳附件一）。故依前述折舊計算後，訟爭房屋回復原狀之費
用為如附件三所載1,283,790元，此固有台灣省建築師公會
鑑定報告書附卷可稽。然反訴原告主張重建費用不應扣除折
舊，縱應扣除折舊，亦應將工資及材料費用分列，僅就材料
費用予以折舊，且如附件三所示第11項至第19項部分，其材
料費用應以0.81扣除折舊。而反訴被告則抗辯如附件三所示
第1項至第5項及第7項應為消耗品，非屬建物結構，其折舊
殘值率應以0.2核算其回復原狀費用等情。查鑑定人丁○○
○○○雖到場陳稱：附件三第1項至第5項是屬於遮風避雨及
居家生活所必須部分，故應將此等部分與結構體合為一體來
看，適用結構體之折舊殘值率0.81來計算。至於附件三第11
項及第19項部分，因屬於室內裝修變動部分，並非結構體變
動，故以室內裝修部分折舊殘值率0.2來計列折舊等情。然
本院審酌物被毀損時，請求賠償物被毀損所減少之價額，得
以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以
新品換舊品，應予折舊。因此，附件三各項所示重建價格自
應將工資及材料費用予以分別列計，且僅就材料部分扣除其
折舊差額，至於工資費用則尚無扣除折舊之問題。再者，附
件三第1項至第5項、第7項及第11項至第19項所載各該落地
門窗、硫化銅門窗、鋁門窗、木窗、烤漆鋼板牆、地磚、磁
磚、油漆及空調水電等工程項目，於社會經濟觀念上因尚未
與訟爭房屋結合而失其獨立性，且該等物品若因毀損而有修
繕之必要，並非須變更其物之性質始可自訟爭房屋加以分離
，且衡諸常情，此等物品通常率先較建築物結構體提早受損
，而有單獨加以修繕之情形，故本院認此等工程項目之重建
材料費用部分應以折舊殘值率0.2計算扣減其折舊，較為合
理。是依據此等說明，並參酌鑑定人丁○○○○○已陳明附
件三所示各該工程項目，其中第1項至第17項之重建價格，
其中工資費用約占2成，其餘則概屬材料費用；而第18項及
第19項之重建價格，其中工資費用約占4成，其餘為材料費
用；至於第20項至第23項部分則均屬工資費用等情，本院因
認訟爭房屋回復原狀所需費用，扣除材料費用之扣舊後，其
各該工程項目之費用明細應如附表二所示，而其總額則合計
為1,474,679元，是反訴被告所應支付訟爭房屋回復原狀所
必要之費用即為1,474,679元。
六、第查，鑑定人 王文芳 另亦證稱訟爭房屋回復原狀之工期約需
30天至45天左右等情明確，故反訴原告因反訴被告於租賃關
係終止後，因未依約將訟爭房屋回復原狀，致反訴原告受有
於回復原狀施工期間無法使用收益訟爭房屋之損害，則反訴
原告請求反訴被告應賠償回復原狀所需合理期間30日不能使
用訟爭房屋所受相當於租金額205,440元之損害，自亦屬有
據。
七、綜上所述，反訴原告於租賃關係終止後，既得請求反訴被告
給付前欠之租金3,364,335元、訟爭房屋回復原狀所必要之
費用1,474,679元，及賠償回復原狀所需合理期間30日不能
使用訟爭房屋所受相當於租金額205,440元之損害，三者合
計5,044,454元，扣除反訴被告前已給付之押租金576,000元
，反訴被告尚應支付4,468,454元。從而，反訴原告請求反
訴被告給付4,468,454元，及自96年10月24日出具之辯論意
旨（二）狀繕本送達翌日即96年10月25日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此
範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
八、反訴原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行
或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保
金額宣告之。至反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴
之駁回而失所依據，不予准許。
丙、本訴及反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79
條。
中 華 民 國 96 年 11 月19日
台灣台中地方法院民事庭
法 官吳美蒼
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，上訴
於臺灣高等法院臺中分院(須附繕本)。
中 華 民 國 96 年 11 月19日
書記官
附表一：
┌──┬─────┬───────┬──────┬────┬────┐
│編號│支票號碼│支票發票日│支票金額│受款人│給付目的│
││││（新台幣）│││
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│1.│BR0000000│94年2月1日│576,000元│甲○○│押租保證│
││││││金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│2.│BR0000000│94年2月1日│90,000元│甲○○│仲介介紹│
││││││費│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│3.│BR0000000│94年2月1日│10,000元│甲○○│仲介費稅│
││││││款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│4.│BR0000000│94年3月16日│86,400元│甲○○│租金（│
││││││94年3月1│
││││││6日至31│
││││││日）│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│5.│BR0000000│94年3月16日│9,600元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│6.│BR0000000│94年4月1日│172,800元│甲○○│租金1│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│7.│BR0000000│94年4月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│8.│BR0000000│94年5月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│9.│BR0000000│94年5月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│10.│BR0000000│94年6月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│11.│BR0000000│94年6月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│12.│BR0000000│94年7月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│13.│BR0000000│94年7月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│14.│BR0000000│94年8月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│15.│BR0000000│94年8月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│16.│BR0000000│94年9月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│17.│BR0000000│94年9月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│18.│BR0000000│94年10月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│19.│BR0000000│94年10月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│20.│BR0000000│94年11月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│21.│BR0000000│94年11月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│22.│BR0000000│94年12月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│23.│BR0000000│94年12月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│24.│BR0000000│95年1月1日│172,800元│甲○○│租金│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
│25.│BR0000000│95年1月1日│19,200元│甲○○│租金稅款│
├──┼─────┼───────┼──────┼────┼────┤
││合計││2,692,000元│││
├──┴─────┴───────┴──────┴────┴────┤
│註（1）編號3.5.7.9.11.13.15.17.19.21.23.25號之支票系原告代被告向國│
稅局繳付租金所得稅款之用。│
│（2）銀行帳號為000000000彰化銀行西屯分行。│
││
││
││
└─────────────────────────────────┘
附表二：
┌──┬────────────┬──┬──┬───┬────┬───┬───┬──┬───┬─────────────┐
│項次│工程項目│單位│數量│單價│重建價格│工資│材料│殘值│回復原│附註│
│││││││││率│狀價格││
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│1│一樓正面不銹鋼落地門窗│式│1│64500│64500│12900│51600│0.2│23220│12900+(51600*0.2)=23220│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│2│一樓背面硫化銅門窗│樘│1│8000│8000│1600│6400│0.2│2880│1600+(6400*0.2)=2880│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│3│二樓及夾層正面鋁門窗│樘│2│42500│85000│17000│68000│0.2│30600│17000+(68000*0.2)=30600│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│4│二樓背面木窗│樘│1│4500│4500│900│3600│0.2│1620│900+(3600*0.2)=1620│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│5│廁所木門│樘│6│3500│21000│4200│16800│0.2│7560│4200+(16800*0.2)=7560│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│6│砌1/2B磚牆│m^2│112│700│78400│15680│62720│0.81│66483│15680+(62720*0.81)=66483│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│7│背面烤漆鋼板牆│M^2│122│750│91500│18300│73200│0.2│32940│18300+(73200*0.2)=32940│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│8│背面1:3水泥砂漿粉光│M^2│28│370│10360│2072│8288│0.81│8785│2072+(8288*0.81)=8785│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│9│廁所貼磁磚│M^2│195│1020│198900│39780│159120│0.81│168667│39780+(000000*0.81)=168667│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│10│壹樓地坪貼花崗石│M^2│146│2530│369380│73876│295504│0.81│313234│73876+(000000*0.81)=313234│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│11│壹樓PVC地磚│M^2│33.5│190│6365│1273│5092│0.2│2291│1273+(5092*0.2)=2291│
├──┼────────────┼──┼──┼───┼────┼───┼───┼──┼───┼─────────────┤
│12│內牆1:3水泥砂漿粉光│M^2│60.2│370│22274│4455│17819│0.2│8019│4455+(17819*0.2)=8019│
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│13│夾層及二樓樓地坪貼磁磚│M^2│414│750│310500│62100│248400│0.2│111780│62100+(000000*0.2)=111780│
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│14│木作隔間牆含油漆│M^2│20.6│1250│25750│5150│20600│0.2│9270│5150+(20600*0.2)=9270│
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│15│木作牆面裝修含油漆│M^2│513│940│482220│96444│385776│0.2│173599│96444+(000000*0.2)=173599│
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│16│木作天花板含油漆│M^2│587│985│578195│115639│462556│0.2│208150│115639+(000000*0.2)=208150│
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│17│輕鋼架木做地板鋪舒美地毯│M^2│56.5│1730│97745│19549│78196│0.2│35188│19549+(78196*0.2)=35188│
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│18│水電配線工程│式│1│88000│88000│35200│52800│0.2│45760│35200+(52800*0.2)=45760│
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│19│空調風管工程│式│1│55000│55000│22000│33000│0.2│28600│22000+(33000*0.2)=28600│
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│20│不銹鋼捲門檢修費│式│1│6000│6000│6000││1││6000│
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│21│樓梯扶手柚木修補│M│5│650│3250│3250││1││3250│
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│22│樓梯整修│式│1│6000│6000│6000││1││6000│
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│23│廢料清理及運什費│式│1│││││││33090│
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│24│稅捐及利潤│式│1│││││││147693│
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│││││││││││總計:│0000000│
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附記：
1、上表第1項至第17項之重建價格，其中工資所占比例為2成，
材料所占比例則為8成。
2、上表第18項及第19項之重建價格，其中工資所占比例為4成
，材料所占比例則為6成。
中 華 民 國 95 年 9 月15日
台灣台中地方法院民事庭
法 官吳美蒼
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，上訴
於臺灣高等法院臺中分院(須附繕本)。
中 華 民 國 95 年 9 月15日
書記官