裁判字號：臺灣桃園地方法院106年訴字第1232號民事判決
裁判日期：民國107年03月21日
裁判案由：給付租金
臺灣桃園地方法院民事判決106年度訴字第1232號原告 鄭鶯嬌 被告 曾玉美 訴訟代理人 余秈歷 被告 鄭鈴琴 上列當事人間請求給付租金事件，於民國107年2月21日辯論終結，本院判決如下：
主文核定未辦理保存登記建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號）坐落於桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之租金自民國一○三年四月二十四日至同年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣貳仟捌佰參拾貳元；自民國一○四年一月一日起至同年十二月三十一日止，每月租金為新臺幣參仟參佰貳拾玖元；自民國一○五年一月一日起，每月租金新臺幣參仟伍佰柒拾元。
被告曾玉美應自民國一○三年四月二十四日起至同年十二月三十一日止，按月給付新臺幣貳仟捌佰參拾貳元；自民國一○四年一月一日起至同年十二月三十一日止，按月給付新臺幣參仟參佰貳拾玖元；自民國一○五年一月一日起至同年八月七日止，按月給付新臺幣參仟伍佰柒拾元予原告。
被告鄭鈴琴應自民國一○五年八月八日起，按月給付原告新臺幣參仟伍佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。次按請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年度台上字第2847號民事判決意旨參照）。查原告起訴時聲明：被告曾玉美應將原告所有坐落於桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號，下稱系爭建物），給付租賃契約租金（詳壢簡卷第4、15頁）。嗣追加前開地上物現所有人即鄭鈴琴為被告（詳壢簡卷第11、12頁）。嗣變更為被告應自民國103年4月24日起至租約終止之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬
500元（見本院卷第14頁）。嗣又追加核定系爭建物之地租，並請求被告曾玉美應自103年4月24日；被告鄭鈴琴應自取得上開建物之日，按月給付原告系爭土地公告地價乘以三倍之租金（詳本院卷第40、81、82頁）。經核前揭訴之變更及追加，均係基於同一基礎事實，揆諸前揭法條規定，俱無不合。
二、被告曾玉美經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣被告曾玉美前因法院拍賣取得坐落於系爭土地上未辦保存登記之系爭建物，復經買賣將系爭建物事實上處分權移轉於被告鄭鈴琴。惟該系爭建物坐落之桃園市○鎮區○○段○○○○○○○○○○○○號土地為其所有，兩造協議租金不果。爰依民法第425條之1之規定請求核定地租，並依民法第
179條不當得利之法律關係，請求被告給付租金。並聲明：㈠請求核定系爭建物之租金。㈡請求被告 曾玉限 自103年4月24日起、被告鄭鈴琴自取得系爭建物起，按月給付公告地價乘以三倍之租金等語。
二、被告鄭鈴琴則以：其前遭被告曾玉美訛稱系爭建物不需繳納承租土地費用，雙方乃於105年8月8日簽訂買賣契約，其並於簽約前再向被告曾玉美、代書 汪嬌鴻 ，確認是否需給付土地承租費用，然上開二人均回覆免給付租金，致其以70萬元向原告曾玉美購得系爭建物等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、被告曾玉美經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
四、兩造不爭執事項（詳本院卷第82頁背面）：
（一）原告係桃園市○鎮區○○段○○○○○○號、第1259-1地號土地所有權人。
（二）桃園市○鎮區○○路○○○巷○○號為未辦理保存登記之建物，原為原告之前夫即訴外人 黃江台 所有，嗣經本院102年度司執字第37315號民事強制程序經被告曾玉美以46萬88
8元拍得，執行法院於103年4月24日核發權利移轉證書予被告曾玉美。被告曾玉美於105年8月8日以70萬元出售前開建物予被告鄭鈴琴，被告鄭鈴琴已給付70萬元予被告曾玉美。
五、按民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。查未辦理保存登記系爭建物與坐落土地分為各別之不動產，而系爭建物既由被告曾玉美經強執行制程序取得所有權，嗣又將該建物出售予被告鄭鈴琴，則系爭建物與坐落土地已分屬不同所有權人，而建物性質上又不能與坐落土地分離存在，且兩造間復無特別約定，參酌前揭法條及最高法院判決意旨，系爭建物與坐落土地之所有權人間即兩造之間，推定有租賃關係存在。兩造之間既推定有租賃關係存在，則建物事實處分權人即被告曾玉美、鄭鈴琴自有給付租金予原告即土地所有權人之義務。至被告鄭鈴琴抗辯其因被告曾玉美向其訛稱系爭建物不用給付土地租金始購得系爭建物云云，乃係被告鄭鈴琴與曾玉美間之法律關係，與本件無涉，併此敘明。
六、次按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，此條項依土地法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而土地法第97條所謂土地價額，係指法定地價即土地所有人依該法規定所申報之地價，未申報地價時以標準地價即公告地價為「申報地價」，此觀土地法第148條、第158條之規定自明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地於103年至106年每平方公尺公告現值各為1萬8800元、2萬2100元、2萬3700元，有系爭土地地價謄本2份可憑（見本院卷第86、87頁）。而系爭建物位處桃園市○鎮區○○路西側，距陸軍通信電子資訊訓練中心及平鎮工業區均約1公里，交通尚稱便利等情，業據原告陳述在卷（見本院卷第83頁），並有Google地圖1紙存卷可稽（見本院卷第95頁），參酌前述系爭土地每平方公尺申報地價之數額，認以系爭土地公告地價年息2％計算租金數額，尚屬合理。準此，系爭建物使用系爭土地第一層面積：36.97平方公尺、第二層面積：39.17平方公尺、第三層面積：14.25平方公尺，合計90.39平方公尺，有平鎮地政事務所複丈成果圖可稽（詳本院卷第96頁），是本院核定103年系爭建地占用系爭土地之每月租金為2832元（計算式：18800×90.39×0.02÷12=2832，小數點以下四捨五入）；104年系爭建地占用系爭土地之每月租金為3329元（計算式：22100×90.39×0.02÷12=3329，小數點以下四捨五入）；105年以後系爭建地占用系爭土地之每月租金為3570元（計算式：23700×90.39×0.02÷12=3570，小數點以下四捨五入）。
七、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。查系爭建物占有原告上開系爭土地，則被告無法律上之原因而受利益，致使原告不能使用上開系爭土地，因此受有損害，是原告依民法第179條請求被告返還相當於租金之不當利益，即有理由。而系爭建物占用系爭土地經本院核定租金如前，則原告請求被告曾玉美自執行法院核發權利移轉證書之日即103年4月24日起至其將系爭建物出售予被告鄭鈴琴之日即105年8月7日止，另請求被告鄭鈴琴自取得系爭建物之日即105年8月8日起至租約終止或返還土地之日止，均按前述核定租金給付予原告，自屬有據。
八、綜上所述，原告為系爭土地所有權人，請求核定租金，本院依前開說明核定系爭建物占用系爭土地103年、104年及10
5年以後之每月租金各為2832元、3329元、3570元；及被告曾玉美應自103年4月24日起至同年12月31日止，按月給付2832元；自104年1月1日起至同年12月31日止，按月給付3329元；自105年1月1日起至同年8月7日止，按月給付3570元予原告。暨被告鄭鈴琴應自105年8月8日起至租約終止之日止，按月給付3570元予原告，核屬有據，自應准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國107年3月21日
民事第三庭法官吳為平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年3月21日
書記官施春祝