裁判字號：臺灣基隆地方法院105年簡抗字第1號民事裁定
裁判日期：民國105年02月26日
裁判案由：確認優先承租權存在
臺灣基隆地方法院民事裁定105年度簡抗字第1號抗告人 朱慶國
方安琪 相對人 蔡麗枝
蔡傳旺 林耀亭 上列當事人間請求確認優先承租權存在事件，抗告人對於中華民國104年11月25日本院基隆簡易庭104年度基簡字第882號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文原裁定關於核定訴訟標的價額之部分廢棄。
訴訟標的價額核定為新臺幣玖佰捌拾捌萬伍仟捌佰叁拾玖元。
抗告費用新臺幣壹仟元由相對人負擔。
理由
一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準；無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準；又因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過十年者，以十年計算；因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準；其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準；未定期間者，動產以二個月租金之總額為準，不動產以二期租金之總額為準。民事訴訟法第77之1條第1、2項、第77條之9、第77條之10分別定有明文。又民事訴訟法第77條之9所謂因租賃權涉訟，係指以租賃權為訴訟標的之訴訟而言，而以租賃關係存在為原因，請求給付租金之訴，係以租金給付請求權為訴訟標的，非以租賃權為訴訟標的，其訴訟標的之價額，應以所權利存續期間租金收入之總數為準。
二、抗告意旨略以：本件抗告人係請求確認其對座落基隆市○○區○○段○○段0地號土地上之建物（即門牌號碼基隆市○○區○○路○○號5樓及夾層、下合稱系爭建物）有優先承租權存在，原裁定載明「依被告提出之房屋租賃契約，租賃期間15年（即自民國104年8月1日至119年8月1日止），租金每月新臺幣（下同）6萬6,000元，再依民事訴訟法第77之9條規定，因租賃權涉訟，其租賃定有期間者，以權利存續期間之租金總額為準。故本件訴訟標的價額為新臺幣1,188萬元（66,000元/月×12月×15年＝1,188,000元），應徵第一審裁判費新臺幣11萬6,544元」，是本件顯屬民事訴訟法第77條之9規定範圍，惟民事訴訟法第77條之9中段規定「……其租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準……」，是應依租賃物之價額繳納訴訟費用，故本件訴訟標的價額是否確為1,188萬元，尚待釐清。縱抗告人起訴請求以同一價額即每月66,000元之租金優先承租系爭建物，而適用民事訴訟法第77條之10之規定，惟依民事訴訟法第77條之10規定「因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過十年者，以十年計算」，依前開規定，本件訴訟標的價額應為792萬元（66,000元/月×12月×10年＝7,920,000元），是原裁定以15年為權利存續期間計算租金總額，所核定之訴訟標的價額顯非合法，爰提起本件抗告，求為廢棄原裁定等語。
三、經查：
（一）本件抗告人於本院104年度基簡字第882號請求確認優先承租權存在事件，抗告人即原告於起訴主張：原告與相對人即被告共有座落基隆市○○區○○段○○段0地號土地，及其上門牌號碼基隆市○○區○○路○○號5樓及夾層（登記為夾層，實際建物面積與5樓相同）之建物。相對人與第三人 張景峰 、 王德勝 於86年2月24日簽訂協議書，據協議書第3條約定「土地房屋所有權人相同條件，有優先承租權」。嗣後第三人 王孝民 、張景峰將其共有物所有權移轉與抗告人即原告朱慶國、方安琪，是依協議書之約定，抗告人對系爭建物自享有優先承租權。詎料，相對人於104年間將系爭建物以每月租金66,000元出租與第三人林威德，並業已辦理公證，故抗告人提起確認優先承租權存在訴訟，並聲明：確認抗告人對座落基隆市○○區○○段○○段0地號土地上之建物（即門牌號碼基隆市○○區○○路○○號5樓及夾層）有優先承租權存在。相對人等就前開建物以每月租金66,000元所為之出租行為，准以抗告人以同一價額優先承租等情，依上開抗告人於原審之起訴主張內容，係請求確認其與相對人間之優先承租權存在，此悉經核閱本院104年度基簡字第882號確定優先承租權存在事件卷宗無訛。
（二）查本件抗告人於原審起訴，係請求確認其對系爭建物有優先承租權存在，有抗告人民事起訴狀在卷可稽，是抗告人主張本件訴訟標的為「確認優先承租權存在」，即為可採。又系爭租賃契約期間為104年8月1日至119年8月1日計15年，亦有本院104年度基院公字第000000000號公證書暨房屋租賃契約附卷可查（見原卷第53頁至第54頁背面），依據上開規定，其訴訟標的價額之核定，租金總額超過租賃物之價額者，以租賃物之價額為準。本院審查與系爭建物同地號及同總面積區域內，在相對人起訴時104年11月之實際交易價格為每坪170,780元（即每平方公尺51,660元），此有內政部不動產交易實價查詢紀錄附卷可稽。審酌本件系爭建物面積為191.36平方公尺（即57.8864坪），此有建物所有權狀在卷可稽（見原卷第10頁），估計系爭建物之現值約為9,885,839元（計算式：191.36平方公尺×0.3025×170,780元＝9,885,839元），而系爭建物於權利存續期間之租金總額為11,880,000元（計算式：66,000元/月×12月×15年＝11,880,000元）高於系爭建物之價額，揆諸前開說明，應以該系爭建物之價額即9,885,839元核定本案「確認優先承租權存在」訴訟標的價額。至抗告人另主張應依民事訴訟法第77條之10規定「因定期給付或定期收益涉訟，以權利存續期間之收入總數為準；期間未確定時，應推定其存續期間。但其期間超過十年者，以十年計算」計算本件訴訟標的價額等語，惟前開法條之規定，係未約定權利存續期間者，始有該條但書之適用，抗告人此項主張，顯有誤解。
（三）從而，原裁定命抗告人以系爭建物之租賃權利存續期間之租金總額即11,880,000元核定訴訟標的價額，容有未妥，爰由本院將原裁定此部分予以廢棄，另行核定如主文第2項所示。另原裁定有關命繳裁判費部分，因原裁定關於核定訴訟標的價額部分經廢棄，關於命繳裁判費部分即失所附麗，應俟訴訟標的價額核定確定後，再重命抗告人補繳，附此說明。
四、依民事訴訟法第436條之2第2項、第492條、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國105年2月26日
民事庭審判長法官王翠芬
法官陳賢德法官蔡聰明以上正本係照原本作成。
本裁定不得再抗告。
中華民國105年2月26日
書記官楊蕎甄