臺灣高雄地方法院簡易民事判決 97年度雄簡字第4451號
原 告 甲○○
訴訟代理人 康進益 律師
被 告 戊○○
丙○○
丁○○
乙○○
上四人共同
訴訟代理人 莊美玲 律師
上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國98年7月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落於高雄縣○○鄉○○段○○○○號地目田面積四百
七十九點一九平方公尺之土地，應有部分一萬分之三百八十九移
轉登記與原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣高雄縣○○鄉○○段339至352號14筆土地，
土地重測前為高雄縣○○鄉○○○段土地（如附表所示），
而紫竹段351、352地號之土地之地目為田，紫竹段339至
350地號上則同時蓋有10棟房屋。而建築於344地號至350
地號土地上之建物（即門號碼為南屏路126、128、130、
132、134、136）之所有權人因當時農業發展條例之限制
，約定共有351號土地，登記於訴外人 薛謝水粉 名下，而各
自管有房屋後延伸之田地，並各自以紅磚為界，因原告所有
之建號紫竹段99號即門牌號碼南屏路136號之建物（下稱系
爭建物），坐落紫竹段344、345號土地上，屋後正為紫竹
段351、352號交界，故另向被繼承人 謝秋生 購買其所有高
雄縣○○鄉○○段○○○號土地即現紫竹段352地號土地（下
稱系爭土地），沿現紫竹段351、與系爭土地地界向系爭土
地延伸六台尺寬，經測量後為附圖A、B之部分，共18.65
平方公尺供原告使用，於民國67年6月10日簽訂買賣契約書
（下稱系爭契約書）已給付全部價款，並交付土地與原告使
用，約定「現行尚無可能辦理移轉，但日後無論何時，如可
登記於買主，賣主應無條件，依約齊備登記所需一切文件，
蓋章清楚，交由買主辦理手續。」，然於89年1月26日修正
之農業發展條例，已解除原告不得登記為共有之田地所有權
人之限制，契約已得履行，然謝秋生於00年00月00日過世，
原告於96年1月5日申請鑑界，方知系爭土地業已於94年8
月25日辦理繼承分割與被告所共有，故原告爰依履行契約及
繼承之法律關係，請求被告依約將系爭土地相當於面積
18.65平方公尺之應有部分10000之389移轉登記為原告所
有，並依約訂分管將如附圖A、B所示交由原告使用。並聲
明：㈠如主文第一項所示。㈡被告應將上揭紫竹段352號土
地，如附圖所示A、B部分，面積18.65平方公尺之土地交
由原告管理、使用。
二、被告則以：
㈠原告並非自耕農，於67年間因無法登記為農地之所有權人，
原告因權利人個人事實之障礙不能行使請求權，故不阻斷時
效之進行，而自67年迄今已近30年，逾民法15年之時效請求
期間，時效均已消滅，原告之請求應無理由。
㈡又經被告詢問其祖母、姑姑即謝秋生之配偶、女兒，均未聽
過曾將系爭土地出售予原告之事，僅有出售建地6尺寬即紫
竹段344地號，且被告之父亦曾表示系爭土地後方有道路後
將如何運用，並曾表示要將系爭土地圍起來，均認為系爭土
地為謝秋生所有，與原告所述情形不符，且系爭土地經66年
重測後地號已由高雄縣○○鄉○○段○○○號改為高雄縣○○
鄉○○段○○○號土地，然系爭契約書訂約日為67年6月10日
，土地標示卻記載○○○鄉○○段○○○號」土地，復參以謝
秋生並不識字，該契約書應並非其所親簽，足以證明系爭契
約書乃屬虛偽。
㈢再觀之系爭契約書所述「按照附圖...」，而原告並未提出
附圖，又契約約定買賣標的為6台尺寬，與原告所有紫竹段
344號土地寬度不符，已有疑義，且買賣標的應以附圖為準
，原告並未提出附圖，無法特定買賣標的，契約縱為真正，
亦屬意思表示不一致，契約不成立。系爭契約書第4頁雖記
載土地標示部分及另其後記載之文字，然筆跡顯然與契約本
文之筆跡不相符合，且並未有謝秋生之印文，應屬事後偽造
，對於謝秋生並無發生效力。末原告所提之紫竹段351號土
地之分管方式，當事人並不相同，與謝秋生毫無關連，不得
作為相關之佐證等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事項：
㈠高雄縣○○鄉○○段○○○○號於重測前為高雄縣○○鄉○○
○段○○○○號，高雄縣○○鄉○○段○○○○號重測前為高雄
縣○○鄉○○○段104之16地號，如附表所示，而高雄縣○
○鄉○○段○○○○號由謝秋生出賣於原告並於66年7月29日
移轉登記與原告所有，有地籍謄本、高雄縣旗山地政事務所
97年11月5日旗第二字第0970007393號函在卷可稽。
㈡謝秋生於00年00月00日死亡，其繼承人為被告四人。
四、原告主張之事實，業據其提出土地買賣契約書為證，被告則
以前開情詞置辯，是本件兩造主要之爭點厥為：㈠系爭契約
書是否為真正？㈡謝秋生若有出賣紫竹段352地號土地，是
否未能特定出售部分而無效？㈢若謝秋生確實將系爭土地出
賣與原告，請求權是否罹於時效？經查：
㈠私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第357條前段規定
甚明。本件原告用以證明其與謝秋生間就系爭土地買賣關係
存在之「買賣契約書」，係一私文書，被告既一再否認該文
書之真正，應由原告舉證證明之。又契約書內之印章為真正
時，印章名義人應對該收據、契約書負責，縱該收據、契約
書由他人代為立據，除有確切反證外，仍應推定由印章名義
人授權而為之。查：
⒈系爭契約書所蓋有之謝秋生之印文（甲類印文），與謝秋生
之印鑑證明及就高雄縣○○鄉○○段○○○○號（即觀音段
104之16地號）之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書上
之印文（乙類印文），以肉眼比對其字型種類、大小、筆畫
均屬相符，且經本院送請法務部調查局鑑定結果，亦認兩類
印文形體大致相符，且其間亦有若干文線特徵相符，有該局
98年3月11日調科貳字第09800097610號鑑定書在卷可佐，
足認系爭契約書之印章應為謝秋生所有，應堪認定。被告雖
抗辯該鑑定書另表示，因系爭契約書上印文印色不均、部分
紋線特徵不明，故無法認為同一，惟查系爭契約書使用之紙
張較其他紙張為細薄，其紙張吃墨之程度亦有所差異，乙類
印文亦有部分紋線不明之狀態，依上開鑑定報告中，兩者所
有顯現之印文部分其特徵均屬相符，自難以些許紋線不明，
而據以否認系爭契約書之印文非真正。被告雖復稱該契約書
上謝秋生之簽名非其本人之簽名，並提出新光人壽保險股份
有限公司有體檢新契約要保書、土地借用使用同意書、分期
付款約定書為證。惟依民法第2條之規定印章與簽名有同等
之效力，且系爭契約書使用之印文乃為向地政機關所登記之
印鑑章，對於該印章之保管、使用均為特別謹慎小心，若非
經本人授權使用，係難以取得，又被告自承謝秋生並不識字
，故縱上簽名非謝秋生所為，難謂謝秋生並無授權予他人代
簽立本契約。
⒉又被告另抗辯土地標示部分係事後偽造，筆跡與契約本文之
筆跡不符等語，惟查，觀之系爭契約書乃固定格式之書寫紙
張，第一項就買賣標的物敘述，並無預留空間，而印有「買
賣物件記載於末尾」，故兩造簽訂系爭契約書時，將購買標
的內容載於其後與契約之本文所載內容相符，而該部分所書
寫就謝秋生分割出之104之16號土地已先移轉登記於買主即
原告之內容，亦與實情相合。且上開筆跡、筆色與契約其他
部分所載並無大致差異，再經本院依被告聲請送經內政部警
政署刑事警察局鑑定結果契約上書寫之筆跡除簽名部分不同
外，其餘筆跡、油墨螢光反應及滲透情形均屬相同、法務部
調查局亦鑑定系爭契約書精檢視後，其上手寫文字及印文並
未發現有明顯塗改變造痕跡、筆跡及墨色反應均無明顯不同
，有鑑定報告2份在卷足參，堪認該土地標示部份應為與簽
訂系爭契約書時同時書寫，應堪信為真正。被告訴訟代理人
雖另稱系爭契約簽訂時該地號應已更改為紫竹段而非觀音段
，故該部分應為事後偽造，惟依土地謄本登記之記載，該系
爭土地及鄰近之地段於91年11月3日方為地籍圖重測而將觀
音段更改為紫竹段，被告訴訟代理人所述，顯有誤會，實難
憑採。
⒊被告雖另稱其與家人從未聽過曾出售紫竹段352號土地之事
，惟系爭契約書簽訂之時，被告等均未出生或年紀甚小，自
不得以不知作為認定否認之原因。原告之姑姑及謝秋生之女
謝春敏 雖證稱：謝秋生對我說，他所有在我大哥房子後方的
地並無出售，可由其繼承，然伊並未繼承等語。惟依謝春敏
所述謝秋生僅指屋後土地並未出售，經本院多次至現場勘驗
，同排房屋（含謝秋生之房屋）屋後沿房屋邊線均有矮磚牆
，有勘驗筆錄在卷可稽，故謝秋生係指延其屋後何部分之土
地，係依磚牆界線之使用之土地並未出售，亦全地號之土地
皆無出售？又原告之祖母 謝許玉蘭 雖證稱：伊曾與其配偶謝
秋生討論過將前面土地6尺出賣給原告讓其建屋，後面土地
並無賣給原告，是謝秋生生前所說等語。惟系爭土地為謝秋
生所有，毋須經證人 謝玉蘭 同意，謝秋生是否另有同意出讓
，證人亦難知悉。且上開證人均為被告三親等內之血親，自
難期其證言無維護被告之可能，是渠等所證，所為之憑信，
難謂無疑。又謝秋生既已同意前方建地出售6尺即紫竹段34
4地號供被告建屋，就後方系爭土地出售與前方建地地界同
寬，對權利並無甚大之影響，益使地界明瞭，土地方整，復
證人 黃同治 與兩造並無任何親屬及恩怨關係，僅為同排建屋
之鄰居，亦證稱係因原告房屋位於土地交界處，方發生此問
題，其另就紫竹段351號使用與原告簽訂契約書時，曾記載
原告曾向謝秋生購買土地之事項，並提出契約書一份附卷。
準此，謝秋生確曾簽訂系爭契約書，出售系爭土地與原告，
應堪認定。
㈡謝秋生係出售紫竹段352地號何部分土地與原告，意思表示
是否合致？
查系爭契約書記載出賣土地之部分為如附圖寬6台尺，南北
向至此地界止之土地，而該附圖雖已遺失而無法提出，惟該
契約另載出售部份買主業已圍牆使用，經本院勘驗現場原告
屋後其同排房屋屋後沿房屋邊線均有矮磚牆，且系爭建物屋
後磚牆範圍之部分正為原告所使用，有勘驗筆錄在卷可稽，
而依證人黃同治證稱：圍牆部分買房子時即已存在等語。證
人 鄭正美 結證：屋後紅磚買房子的時候就有。而系爭建物係
與66年12月2日建造完成，而辦理第一次登記，故該紅磚牆
應為簽訂系爭契約當時已然存在。又原告曾向謝秋生所購買
之紫竹段344地號，當初購買時亦約定為6尺寬之建地為兩
造所不爭執，而經高雄縣旗山鎮地政事務所98年6月15日
旗地二字第0980004178號函所附之土地複丈成果圖（即附圖
），就原告所使用紅磚部分延線延伸，恰與前開紫竹段344
地號地界相接成直線，而該延線距由紫竹段351號地界邊線
寬度即附圖A、B土地部分，係與前開紫竹段344地號同寬
，故原告所使用系爭土地於系爭建物邊線至屋後紅磚牆邊緣
沿線範圍內即附圖A、B部分，共18.65平方公尺，應為當
初原告與謝秋生所購買所稱寬6尺之土地，殆可認定。證人
謝春敏雖於96年10月2日言詞辯論期日證稱：系爭土地屋後
有砌牆，乃原告所為，其不知道房屋後方土地砌牆是何時，
但是伊哥哥於三年前去世後兩個月回去看到土地上有砌牆，
我看起來是剛砌的，我有問被告，但是被告太小他們不知道
等語。惟查，依證人所言該牆應於93年左右所砌建，被告為
67年至00年0出生，並部分居住於該地，有個人基本資料查
詢結果、遷徙紀錄查詢結果、土地登記第一類謄本在卷可參
，是於證人所述砌牆時均已20餘歲，業已成年，而應具有一
般社會成年人之知識能力，若為當時所興建，被告豈有不知
或不加以詢問之理。且經本院勘驗結果，同排房屋屋後沿房
屋邊線均有設有矮磚牆，新舊程度大致相同，原告若自行要
占有被告所有之土地，僅需於其屋後砌牆即可，何需將同排
房屋屋後之土地均砌相同之紅磚牆，徒增勞費亦不利己？況
被告自承其亦僅使用紫竹段352地號土地於其沿屋後邊緣所
鋪設紅磚牆之部分，若屋後之紅磚牆非早已存在，而近年他
人為占有而另行增砌，被告竟不反對，反依紅磚矮牆所砌之
位置而使用土地，與常理顯然相違，故證人所言，實不足採
。
㈢按請求權，依十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短
者，依其規定。消滅時效，自請求權可行使時起算。民法第
125條、第126條定有明文。而原告與謝秋生所簽訂之系爭
契約書中批明部分已明定「現行尚無可能辦理移轉，於日後
無論何時可登記於買主（即原告時）應即無條件依約被其登
記所需之一切文件，蓋章清楚，交由買主辦理手續」。是兩
人既已約定當事人於訂約時已預期於土地不能移轉之情形除
去後方為給付，故就土地所有權登記之移轉，顯定有法令解
除後之履行條件，須待條件成就後，始生效力。查農業法展
條例第30條「每宗耕地不得分割及移轉為共有」及土地法第
1項「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，
並不得移轉為共有」之規定，於89年1月26日修正刪除，而
放寬自然人均得承受農地，並就非因繼承者，得移轉為共有
之限制，故原告就系爭土地所有權移轉登記之請求權應於89
年1月26日因條件生效而得請求，原告於96年5月30日提起
本件訴訟，尚未罹逾15年之時效期間，故被告所辯時效消滅
，應不足採。
四、按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部
分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉
登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土
地，最高法院75年台上字第404號判例可資參照。原告所購
買如附圖A、B部分，共18.65平方公尺為系爭土地之特定
部分，因面積未達0.25公頃，亦無農業發展條例第16條但
書所指之情形，致不能為分割、出賣人即無從將該筆土地之
買賣特定部分土地為分割後移轉登記與原告，則原告請求按
買受部分計算其土地應有部分而為移轉登記即非無據。而原
告所購買之系爭土地之土地面積，為物之出賣人，負有使買
受人取得該物所有權之義務，此觀之民法第348條規定自明
，被告為本件土地出賣人謝秋生之繼承人，故原告請求被告
將高雄縣○○鄉○○段352土地，面積479.19平方公尺，權
利範圍應有部分10000分之389（換算約為18.640491平方
公尺）為移轉登記為被原告所有，為有理由，應予准許。
五、至原告雖請求將系爭土地交由原告使用、收益、管理，惟於
本院於98年6月6日至現場勘驗時，原告所述其屋後系爭土
地由附圖A、B部分原有紅磚牆，已經謝秋生交付其占用使
用，且經勘驗結果現仍由原告使用中，有勘驗筆錄一份在卷
可佐，故謝秋生既已依約交付土地與原告，且原告現仍占有
使用中，故原告此部分請求，並無權利保護之必要，為無理
由，應予駁回。
六、綜上所述，原告本於繼承及買賣契約之法律關係，請求上訴
人將高雄縣○○鄉○○段○○○○號權利範圍應有部分10000
分之389移轉登記為被上訴人所有，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告
假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，與
本件判決結果不生影響，爰不贅述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
高雄簡易庭法官 鄭瑋
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官林芊蕙
附表：
┌──────────┬───────────┐
│重測前│重測後│
├─────┬────┼─────┬─────┤
│地段│地號│地段│地號│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│84-6│紫竹段│339│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-11│紫竹段│340│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-13│紫竹段│341│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-14│紫竹段│342│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-15│紫竹段│343│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-16│紫竹段│344│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104│紫竹段│352│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-12│紫竹段│345│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-17│紫竹段│346│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-18│紫竹段│347│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-19│紫竹段│348│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-20│紫竹段│349│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-21│紫竹段│350│
├─────┼────┼─────┼─────┤
│觀音亭段│104-3│紫竹段│351│
└─────┴────┴─────┴─────┘