裁判字號：臺灣高等法院98年上字第583號民事判決
裁判日期：民國99年02月23日
裁判案由：損害賠償等
臺灣高等法院民事判決98年度上字第583號上訴人甲○○訴訟代理人 連雲呈 律師
林耀泉 律師複代理人 林煜翔 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 李耀馨 律師上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國98年3月11日臺灣臺北地方法院96年度訴字第5460號第一審判決提起上訴，本院於99年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（除確定部分外）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國95年4月間，經由原審共同被告永成不動產有限公司（下稱永成公司）負責人即原審共同被告 戴政隆 （下稱戴政隆）居間仲介，向上訴人購買以訴外人 楊新一 為登記名義人，門牌號碼為臺北市○○區○○街2段19號2樓之房屋（下簡稱系爭房屋）及其基地（下合稱系爭不動產），被上訴人依約交付價金新臺幣（下同）1,010萬元，上訴人則於95年5月9日移轉系爭不動產所有權登記予被上訴人。嗣被上訴人將系爭房屋出租，承租人於重新動工裝潢期間發現屋頂處處鋼筋裸露、水泥剝落，經被上訴人雇請桂田技術顧問有限公司就系爭房屋實施氯離子含量檢測結果，發現系爭房屋氯離子含量超過約定標準值十數倍，始知悉系爭房屋為俗稱之海砂屋。被上訴人因而受有包含「回復物之物理性原狀之修復費用」及「回復物之價值性原狀之交易價值減損之損失」等損害，參酌鑑定結果，以最低金額計算，系爭建物合理修補費用約為818,000元，交易價值減損金額95年4月為4,295,384元，則被上訴人所受損害金額合計為5,113,384元，被上訴人自得依民法第359條對上訴人主張應負民法第359條瑕疵擔保責任，請求減少價金5,113,384元等情，爰依瑕疵擔保之法律關係，求為命上訴人應給付被上訴人5,113,384元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。另被上訴人於原審請求共同被告永成公司、戴政隆負連帶及不真正連帶賠償責任，經原審為被上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，已告確定。）並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：兩造所訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第5項標的物檢測約定（下稱系爭檢測約定），被上訴人得於支付第2期價金前委請合格機構對系爭房屋進行氯離子含量檢測，如檢測出氯離子含量高，雙方無條件同意解除契約，並非約定於第2期價金支付後即無系爭檢測約定第3點之適用；亦非訂立系爭契約後仍有適用民法第359條但書之意思。系爭契約因被上訴人通知上訴人系爭房屋氯離子含量超出約定標準，依約雙方同意無條件且不需再為意思表示而解除。被上訴人遲至96年4月10日始通知上訴人系爭房屋為海砂屋，顯係怠於通知並已受領系爭房屋，依民法第356條第3項規定，視為被上訴人承認其所受領之物，不得再向上訴人主張物之瑕疵擔保責任。系爭房屋外觀並無氯離子過高之現象，亦無銹斑外露、保護層混凝土沿鋼筋方向開裂、混凝土剝落、鋼筋外露、柱或樑之混凝土保護層剝落情形，系爭房屋因氯離子含量所受損害不足系爭房屋15%，縱認系爭房屋有減少價金情事，價金減少範圍為100萬至150萬元。被上訴人買受系爭房屋為市場專業投資客手法，其不願解約並請求減少高額價金，無異使上訴人免費奉送系爭房屋，以損害上訴人權益為目的，其濫用價金減少請求權，權利行使以損害他人為主要目的，為權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張其於95年4月間，經由永成公司負責人戴政隆居間仲介，向上訴人購買以訴外人楊新一為登記名義人之系爭房屋及其基地，被上訴人依約交付價金1,010萬元，上訴人則於95年5月9日辦理房屋所有權移轉登記，嗣被上訴人委請桂田技術顧問有限公司就系爭房屋實施氯離子含量檢測結果，發現系爭房屋氯離子含量超過約定標準值之事實，業經被上訴人提出不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本、氯離子含量試驗報告等件為證（見原審卷㈠第10至16、24、26、28頁），且經原法院委請財團法人臺灣經濟科技發展研究院（下稱經科院）鑑定結果：「系爭建物之氯粒離子含量已超過CNS規定之最大含量，應可稱為一般所謂的海砂屋。」，有該研究院之鑑定報告書在卷可稽（見原審卷㈠第129頁），復為上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、被上訴人又主張系爭房屋經桂田技術顧問有限公司實施氯離子含量檢測結果，發現氯離子含量超過約定標準值十數倍，被上訴人始知悉系爭房屋為俗稱之海砂屋，被上訴人因而受有包含「回復物之物理性原狀之修復費用」及「回復物之價值性原狀之交易價值減損之損失」等損害，參酌鑑定結果，以最低金額計算，系爭建物合理修補費用約為818,000元，交易價值減損金額95年4月為4,295,384元，則被上訴人所受損害金額合計為5,113,384元，被上訴人自得依民法第359條對上訴人主張應負民法第359條瑕疵擔保責任，請求減少價金5,113,384元等語，惟為上訴人所否認，並以上述情詞置辯。是以本件兩造爭執之要點在於：被上訴人未依系爭契約第9條約定進行氯離子含量檢測，有無過失？上訴人是否應負瑕疵擔保責任？被上訴人可否主張民法第359條瑕疵擔保責任，請求減少價金？茲析述如下。
五、被上訴人未依系爭契約第9條約定進行氯離子含量檢測，有無過失？上訴人是否應負瑕疵擔保責任？㈠按民法第356條規定：「買受人應按物之性質，依通常程序
從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」此為買受人之檢查通知義務，買受人違反此檢查通知義務者，喪失瑕疵擔保請求權。又民法第355條第2項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，是以「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第355條第2項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」最高法院著有49年台上字第2544號判例可稽。
㈡查，上訴人於訂立系爭契約前，於永成公司提供之「房地產
標的現況說明書」第10項「是否曾經做過海砂屋檢測（氯離子檢測事項）」勾選「否」（見原審卷㈠第69頁），此「房地產標的現況說明書」於兩造訂立系爭契約時，以之作為契約之附件（見原審卷㈡第65頁），堪認被上訴人於訂立系爭契約時，已知系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，有可能為海砂屋。
㈢次查，氯離子含量是否超出國家安全標準，並非目視可見，
須經專業鑑定機關測量鑑定，始得確定，故兩造於系爭契約第9條「擔保責任」第5項「標的物檢測約定」第1款明文約定：「㈠氯離子含量檢測（本項若未勾選及簽章，視為甲方（即被上訴人）得進行檢測）：□甲方《不得》於本買賣標的物點交前要求進行氯離子含量檢測。□⒈甲方《得》於支付第二期價金前，委請合格機構對於買賣標的之建物進行氯離子含量檢測（主建物之樑、柱、樓板剪力牆等三處取樣），乙方（即上訴人）不得拒絕。⒉檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記。⒊檢測結果氯離子含量平均值超過約定標準【如標的建築完成日期在民國87年6月25日（含當日）以前，約定標準為每立方公尺0.6公斤；如為前述日期以後者，約定標準為每立方公尺0.3公斤】，甲乙雙方同意無條件解除買賣契約，檢測費用及回復原狀費用，由甲、乙雙方平均分擔。…」被上訴人雖未於□內於勾選，但於此約定下方「甲方簽認欄」簽名蓋章（見原審卷㈠第13頁），依其括號內之約定，視為被上訴人得進行氯離子含量檢測，且依上開第1點約定，被上訴人於交付第一期簽約金後，即得委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，足證兩造已以此特約，合意將被上訴人依民法第356條規定於受領（點交）系爭房屋後之檢查（氯離子檢測）通知義務，提前至支付第二期價金前，此觀之系爭契約第9條第5項第1款第2點約定「在檢測報告完成前，買賣標的物暫停辦理產權移轉登記」即明，其目的顯在使被上訴人儘早有機會檢測系爭房屋，避免於系爭不動產產權移轉登記後，始因房屋氯離子含量過高之瑕疵擔保責任問題造成買賣雙方爭執。
㈣再查，被上訴人於訂立系爭契約時，已知系爭房屋未曾做過
氯離子含量檢測，兩造並於系爭契約明文約定被上訴人在支付第二期價金前（亦即辦理產權移轉登記手續前），即得委請合格機構對於系爭房屋進行氯離子含量檢測，被上訴人竟不依此約定進行氯離子含量檢測，難謂無重大過失，而兩造所訂系爭契約，又未有出賣人保證系爭房屋絕無氯離子含量超過約定標準之記載，依民法第355條第2項規定及前述判例意旨，上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。
六、被上訴人可否主張民法第359條瑕疵擔保責任，請求減少價金？㈠被上訴人主張系爭契約第9條第5項第1款是針對第2期價金支
付前，進行「氯離子含量檢測」之時期、方式、法律效果、鑑定機關資格等之相關約定，故其第3點「同意無條件解除買賣契約」本應限於第1點之第2期價金支付前之檢測而言，此約定與第2期價金支付後之檢測並無關聯，故如於第2期價金支付後進行氯離子含量檢測，即應適用民法第359條瑕疵擔保責任規定云云。
㈡按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五
條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」是以買受人主張本條之瑕疵擔保責任，以出賣人依民法第354條至第358條之規定，應負擔保之責者為限，如出賣人依民法第354條至第358條之規定，不負擔保之責者，買受人即不得主張第359條之瑕疵擔保責任。如前所述，系爭房屋之氯離子含量平均值雖超過系爭契約第9條所約定之標準，而具有減少其價值之瑕疵。惟被上訴人因重大過失而不知此瑕疵，系爭契約又未有上訴人保證系爭房屋絕無氯離子含量超過約定標準之記載，依民法第355條第2項規定，上訴人不負擔保責任，亦如前述，即無民法第359條規定之適用。故被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，為無理由。
㈢退步言之，縱認系爭房屋之氯離子含量平均值超過系爭契約
第9條所約定之標準，系爭房屋具有減少其價值之瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任（僅係假設，並非矛盾），而依民法第359條之規定，買受人即被上訴人得解除其契約或請求減少其價金，惟系爭契約第9條第5項第1款第3點既就此情形已約定兩造同意無條件解除系爭契約，即應先依此約定解除系爭契約，而不得請求減少其價金。
㈣再退一步言之，系爭契約所約定之總價金僅1,010萬元，原
審雖認定系爭房屋之瑕疵並未達重大須解除契約之程度，卻認定系爭房屋所需減少之總價金卻高達5,113,384元，其所佔契約總價金之比例已超過50/100。其瑕疵與減少價金之認定顯失比例。而按系爭房屋目前使用情形（出租予吉野家餐廳，每月租金約四至五萬元）可知，系爭房屋因氯離子含量所受損害顯不足系爭房屋15%，易言之，縱認系爭房屋有減少價金之情事（仍為假設，並非矛盾），其價金減少範圍應未達到房屋價金之50/100，被上訴人主張瑕疵擔保責任，只要依約定解除系爭契約即可，其捨此不為，反於雙方均已履約完畢後一年後，方請求減少超過契約總價金過半之價金，同時將系爭房屋出租與第三人，收取高額租金迄今已逾三年半，無異要使上訴人免費奉送系爭房屋，被上訴人之舉係為求自己之私益，損害上訴人之權益及無視雙方訂立之契約內容，故被上訴人明顯違反契約約定且為民法第148條第1項之權力行使有以損害他人為主要目的，濫用價金減少請求權權利。故被上訴人請求減少價金5,113,384元，仍無理由。
七、綜上所述，被上訴人依民法第359條規定請求減少價金，為無理由。從而，被上訴人本於瑕疵擔保之法律關係，請求上訴人給付被上訴人5,113,384元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國99年2月23日
民事第十三庭
審判長法官蕭艿菁
法官陳姿岑法官周舒雁正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國99年2月24日
書記官鄭麗兒附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。