臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事簡易判決
99年度營簡字第186號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，經本院於民國99
年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告就坐落臺南縣○○鎮○○段○○○○○號之土地之優先購買
權不存在。
訴訟費用新臺幣1000元由被告負擔。
事實
一、原告主張：
（一）原告向本院民事執行處聲請強制執行 李慶龍 所有而坐落臺
南縣○○鎮○○段○○○○○號之土地（以下簡稱系爭土地）
，經本院以民國（下同）98年度司執字第33717號受理在
案，並於98年10月29日拍賣系爭土地，因無人應買，原告
聲請以折抵債權之方式承受。惟被告於98年11月24日向本
院聲明其為系爭土地之承租人，主張行使土地法第104條
之優先購買權。
（二）被告所有而坐落臺南縣○○鎮○○段○○○號之土地及其上
臺南縣○○鎮○○里○○街○○號之房屋（以下簡稱系爭房
屋）係於95年4月28日向被告之弟 李欣傑 買受，並於95年
5月9日完成所有權移轉之登記，系爭土地為系爭房屋違章
之增建物部分所占用，而依被告所提出之土地租賃契約所
載，其係於92年2月10日向被告之父李慶龍承租系爭土地
，當時被告尚未取得系爭房屋之所有權，豈會承租系爭土
地？顯有違常理。
（三）系爭房屋於76年8月31日即建築完成，由被告之母李余阿
香於76年11月3日辦竣所有權第一次登記，並於92年5月7
日移轉登記予李欣傑，其間被告並未取得系爭房屋之所有
權，且李慶龍亦於本院及地政機關會同指界勘查現場時表
示：占用訟爭土地之違章增建物在87年間即已興建，顯見
被告並無租地建屋之實。綜上，被告所提出之租賃契約實
有通謀而為虛偽意思表示之嫌。
（四）爰聲明：請求確認被告就系爭土地之優先購承買權不存在
。
證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、建物異動索引
、地籍圖謄本、建物平面圖、土地租賃契約書等影本各1
份。
二、被告抗辯：
（一）被告於92年2月10日先向李慶龍承租系爭土地，而坐落臺
南縣○○鎮○○段○○○號之土地及系爭房屋亦於92年5月7
日由 李余阿香 移轉為李欣傑，復於92年7月16日由李欣傑
與被告共同為債務人，以系爭房屋向京城銀行貸款新臺幣
（下同）0000000元，除償還原房貸之大眾銀行0000000元
外，並將現今500000元交與李欣傑做為買賣坐落臺南縣○
○鎮○○段○○○號之土地及系爭房屋之價金，此貸款本息
均由被告償還至今，惟迄95年5月9日方由李欣傑移轉登記
為被告所有。
（二）占用系爭土地之增建房屋係屬未保存登記之建築物，計有
3層樓高，無獨立出入口，同屬被告所有，係附著於系爭
房屋，且被告自始即取得系爭土地之租賃權，故符合土地
法104條之優先購買權。按土地法104條第1項之規定，基
地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買之權
，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉
以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關
係消滅後，建物因無法使用土地權限遭拆除還地，防度紛
爭。違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不
得為交易、讓與之標的，買受人受頜交付而取得事實上處
分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張
所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，
始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該甚地，仍無礙租地
建屋之本質，並無排除土地法104條之適用（參照最高法
院91年度臺上字第2154號判決）。
（三）爰聲明：駁回原告之訴。
證據：提出土地建築物買賣移轉契約書影本2項、繳款存
摺影本10頁。
理由
一、按提起確認法律關係不存在之訴，若被告主張法律關係存在
時，應由被告就法律關係存在之事實，負舉證之責任，有最
高法院42年臺上字第170號判例可參。本件原告主張被告與
李慶龍間就系爭土地之租賃之法律關係不存在，而被告主張
租賃之法律關係存在，則被告應就確有租賃之法律關係之事
實，負舉證之責任。
二、經查：
（一）系爭土地租賃契約書第三條約定，系爭土地租金每年貳佰
元，而簽約日期為92年2月10日，若被告真有給付李慶龍
租金之事實，何以自92年2月10日至今長達8年之久，被告
竟無法提出任何一次繳納租金之證據以供本院調查，應認
被告未能善盡舉證之責任。
（二）系爭房屋於92年2月10日尚屬李余阿香所有，被告係遲至
95年5月9日始轉輾由李欣傑取得所有權，有土地登記謄本
、建物登記謄本、建物異動索引等各1份可憑，92年2月10
日簽訂系爭土地租賃契約書時，被告既非系爭房屋之所有
權人，其豈會承租系爭土地以供系爭房屋之增建部分占用
？縱真要使用系爭土地，亦應由李余阿香承租，不應由被
告承租才是。
（三）按李慶龍、李余阿香、李欣傑分別係被告之父母、弟弟，
渠等關係親密，根本係一家人，系爭房屋及系爭土地既均
係渠等一家人所有及使用，渠等相互間豈有可能承租？
三、綜上所述，被告不得僅憑土地租賃契書即作為其確有承租系
爭土地之唯一證據，應認並無承租之事實。從而，原告請求
確認被告對系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予
准許。
四、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項
、第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國99年6月11日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官彭振湘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年6月11日
書記官黃玉真