臺灣南投地方法院民事簡易判決 102年度投簡字第269號
原 告 黃朝聰
訴訟代理人 蘇勝嘉 律師
被 告 陳昇輝
上列當事人間減少價金事件，本院於民國103年2月6日言詞辯論
終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰貳拾元，及自民國一百
零二年五月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣壹拾柒萬壹仟捌佰貳拾元為
原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告
依督促程序聲請發支付命令時原請求被告給付新臺幣（下同
）137,456元，及自民國102年5月15日起至清償日止，按年
息5％計算之利息。被告於法定期間內提出異議，而以原支
付命令之聲請視為起訴，嗣原告於103年2月6日本院言詞辯
論期日變更聲明為請求被告給付171,820元，及自102年5月1
5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。核其請求之基礎
事實同一，且為擴張應受判決事項之聲明，合於上開規定，
應予准許。
二、原告主張：原告於102年3月16日與被告簽訂不動產買賣契約
書，向被告買受坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號、面
積83平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），約
定買賣價金為2,852,212元，原告已依約給付上開價金，雙
方並於102年5月7日完成系爭土地所有權移轉登記。然南投
縣南投地政事務所依被告申請就系爭土地進行複丈，複丈結
果發現系爭土地登記面積與圖面實算面積不符，復經本院囑
託該所勘測系爭土地後，發現系爭土地實算面積僅為78平方
公尺，較土地登記謄本上所登記面積83平方公尺，短少5平
方公尺，原告前於102年5月14日以臺中英才郵局第768號存
證信函向被告主張減少價金，被告於翌日收受該存證信函，
竟置之不理。參考內政部編定之預售屋買賣契約書範本第5
條第3款規定：「前款之土地面積、主建物或本房屋登記總
面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」可知不
動產買賣契約中如因買賣標的面積誤差超過3％，則已屬重
大之瑕疵而足以構成買方得單方解除契約之事由，本件面積
短少比例顯已超過上開合理誤差範圍，已構成物之瑕疵，且
系爭土地之使用分區為住宅區，經原告查知建蔽率為60％、
容積率為200％，原告因系爭土地面積短少將致減少建物面
積達1.452坪，則原告可得使用收益之範圍必將減少而顯已
影響系爭土地之價值，依最高法院73年台上字第1173號民事
判例意旨，系爭土地面積短少已足以使其價值有所欠缺而構
成物之瑕疵之情形，原告自得依民法第359條之規定，請求
減少價金171,820元（計算式：0000000÷83×5＝171820）
。又原告行使減少價金請求權無需被告同意即生效力，是以
原告一旦行使減少價金請求權，被告於其減少之範圍內，即
無該價金之請求權存在，則被告即屬無法律上原因溢收本件
短少面積部分之買賣價金而受利益，致原告受損害。爰依不
當得利之法律關係，請求被告附加利息返還其所溢收之價款
。並聲明：被告應給付原告171,820元，及自102年5月15日
起至清償日止，按年息5％計算之利息；並願供擔保，請准
宣告假執行。
三、被告則以：原告向被告承購系爭土地，依土地謄本記載面積
為83平方公尺，因為擔心有界址糾紛，所以原告要求申請土
地複丈，雙方乃委由 蔡特 學地政士向南投地政事務所申請土
地鑑界，但 蔡特學 地政士並未將鑑界結果交付被告，故被告
並不知鑑界結果，原告明知土地面積有增減，仍同意將登記
文件交由蔡特學地政士送至地政事務所辦理過戶登記，自不
得再主張減少價金等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
(一)兩造於102年3月16日簽訂不動產買賣契約書，由原告向被告
買受被告所有坐落南投縣南投市○○○段○○○○○○號、面積
83平方公尺、權利範圍全部之土地，約定買賣價金為2,852,
212元（83㎡×0.3025坪×113600元＝0000000元），原告已
將上開買賣價金交付被告受領，雙方並於102年5月7日完成
系爭土地所有權移轉登記；被告於買賣期間，委託訴外人蔡
特學地政士向南投地政事務所申請系爭土地鑑界，經該所複
丈後，於102年4月29日通知蔡特學地政士系爭土地登記面積
與圖面實算面積不符；原告於102年5月14日以臺中英才郵局
第768號存證信函向被告主張減少價金，被告於同日收受該
存證信函；本院會同兩造至現場履勘並囑託南投地政事務所
測量，系爭土地登記面積為83平方公尺，實算面積為78平方
公尺，較登記面積減少5平方公尺，超過法定公差1.46平方
公尺等情，業據原告提出不動產買賣契約書、南投縣南投地
政事務所102年4月29日投地二字第0000000000號函、土地登
記第二類謄本、存證信函及掛號郵件收件回執等件為證，並
有南投縣南投地政事務所102年12月10日投地二字第0000000
000號函及複丈成果圖附卷可稽，且為兩造所不爭執，自堪
信實。是本件應審究者為系爭土地實際面積較登記面積為少
是否構成物之瑕疵？原告主張按短少之面積減少價金，請求
被告返還不當得利，是否有理由？
(二)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求
減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得
請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文
。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限；
若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質
有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨
參照）。經查，依系爭不動產買賣契約書記載，被告將其所
有坐落南投市○○○段○○○○○○號土地、面積83㎡、持分全
部出售予原告，買賣價款合計2,852,212元（83㎡×0.3025
坪×113,600元＝2,852,212元）；而依證人即承辦系爭土地
買賣過戶登記之地政士蔡特學於本院結證稱：系爭不動產買
賣契約書係伊擬的，簽約當時在場之人有伊、買方及買方的
父親、賣方的父親及 仲介柯 先生，每坪單價為113,600元，
總價款為2,852,212元，伊有詢問土地是否需要鑑界，並約
定如果鑑界後與鄰地有界址糾紛無法排除，本件契約就解除
，當時沒有想到土地面積會有問題，簽約當天被告未到場，
故於事後請被告在契約書第2頁補簽授權其父親為代理人之
簽名；鑑界當天被告及其父親、原告及其父親、 仲介黃 小姐
都在場，測量人員當場有告知發現土地面積與謄本登記面積
不符，且超出公差，但不確定，須回辦公室以電腦詳細計算
才能確定等語，伊即詢問兩造，如果面積有超過公差，是否
在支付尾款時依照比例扣除，被告父親有同意，伊不清楚被
告有無聽到伊與他父親的對話，但伊認為伊向被告父親講就
可以了，因為被告有授權他父親處理，因為鑑界的時間延誤
，所以等到5月10日才交付尾款，在交付尾款之前，伊收到
102年4月29日複丈成果通知書，伊到地政事務所詢問測量員
短少的面積是多少，測量員以電腦計算後，告知是78點多，
約79平方公尺，伊即隨手拿筆在地政事務所通知函上記載電
腦計算面積為79平方公尺，伊即與兩造相約在5月10日交付
尾款，打算付尾款時再跟兩造協商面積減少的事情，伊是在
收到複丈成果圖後約一、二天辦理過戶送件，並於送件後向
測量員確定土地面積，在交付尾款當天，被告未到場前，伊
有先向原告及原告父親提到雙方是否以協商的方式處理，原
告是ＯＫ，嗣被告到場，伊向被告提起面積減少的事情，被
告即要求依契約記載支付尾款，拒絕減少價金的協商，即離
開現場，原告表示先將尾款付清再處理後續減少價金事宜，
仲介人員即打電話給被告父親，請被告到伊事務所領尾款，
被告到事務所後，因為雙方氣氛很僵所以沒有再說什麼話，
原告父親就去郵局辦理匯款等語。是由系爭不動產買賣契約
書之內容及上開證人證詞，可知系爭土地買賣價金係按土地
面積83平方公尺換算坪數後以每坪113,600元計算，即按面
積計算價金，而非以整筆土地議價或按土地現狀為買賣，被
告即應交付與上開對價相當之土地面積予原告。而系爭土地
實際面積為78平方公尺，較登記面積短少5平方公尺，超過
法定公差1.46平方公尺，有如前述，則按土地面積為一般人
決定土地價值之主要因素之一，且關乎土地所有人使用收益
之範圍，土地面積與約定不符或短少，足使土地之交易及使
用價值降低，且系爭土地短少之面積非微，每坪交易價金復
達113,600元，並非低廉，其面積短少當足使其價值及效能
有所欠缺而構成物之瑕疵，原告主張被告應就系爭土地面積
短少負瑕疵擔保責任，自屬有據。
(三)按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，
一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於
應減少之範圍內縮減之；換言之，出賣人於其減少之範圍內
，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號
民事判例意旨參照）。次按無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已
不存在者，亦同；又受領人於受領時，知無法律上之原因或
其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因
時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠
償，民法第179條、第182條第2項定有明文。原告業於102年
5月14日以臺中英才郵局第768號存證信函向被告主張減少價
金，該存證信函並於同日送達被告，則被告就該減少之價金
即無價金請求權存在，被告受領該部分買賣價金，自屬欠缺
法律上原因，且致原告受有損害，原告依不當得利之法律關
係請求被告返還溢領之價金171,820元（總價金2,852,212元
÷83㎡×5㎡＝171,820元），自無不合。被告抗辯原告明知
土地面積有增減，仍同意將登記文件交由蔡特學地政士送至
地政事務所辦理過戶登記，自不得再主張減少價金云云。然
蔡特學地政士係在收到南投地政事務所複丈成果圖後約一、
二天辦理系爭土地過戶送件，而該所函文僅記載土地登記面
積與圖面實算面積不符，並未載明其增減之面積，蔡特學地
政士乃於送件後向測量員確定其面積，並在交付尾款當天，
始告知原告面積短少之事，此據證人蔡特學證述如前，難認
原告有明知面積短少仍同意過戶之情形，且即使為原告所明
知，亦僅能認原告不行使契約解除權，尚難認有拋棄減少價
金請求權之意；又依本件不動產買賣契約書第三條付款方式
約定，尾款應於所有權移轉登記完竣後三日內現金交付，原
告於102年5月10日交付尾款當日尚未及向被告行使價金減少
請求權，其於系爭土地過戶後交付尾款，乃履行契約之約定
，否則被告即得依契約第五條之約定，以原告不履行按約分
期交付價款為由，沒收已付之價款充作違約金，是原告於行
使價金減少請求權之前，仍有依約給付價款之義務，於行使
後，該部分債之關係方溯及的失其效力，是本件亦無民法第
180條第3款所定原告於給付當時明知無給付之義務仍任意給
付而不得請求返還之情形。
五、從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告返還減少之價
金171,820元，及自102年5月15日起至清償日止，按法定利
率年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與本
件判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假
執行；本院並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告
被告如預供擔保後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年2月20日
臺灣南投地方法院南投簡易庭
法官鍾淑慧
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年2月24日
書記官