裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第3070號民事判決
裁判日期：民國103年03月07日
裁判案由：排除侵害等
臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第3070號原告臺北晶華大廈管理委員會法定代理人 許玉秀 被告 吳蔡素月 上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國103年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將新北市○○區○○段○○○○○號土地如附圖所示661⑴部分（即斜線部分，面積23.55平方公尺）清空，將該部分土地返還全體共有人，且不得妨害原告及全體共有人使用。
被告應自民國一百零一年十月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟陸佰壹拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺。本件原告主張其受台北晶華公寓大廈（下稱系爭大樓）區分所有權人之委託，管理系爭大樓共同使用部分，而系爭大樓之法定空地遭原告無權占有使用等語，並提出台北晶華大廈管理組織報備證明影本、台北晶華公寓大樓規約影本、台北縣三重市（已改制為新北市三重區）地政事務所建物測量成果圖影本、地籍圖影本、
102年度（102年4月17日）第一次區分所有權人會議紀錄影本等件為證（見本院重調字卷第7至14頁）。而依原告上開所提規約第二條第一項第㈡、㈢款、第二項規定：「…㈡共用部分：係指不屬專有部分與專有附屬建築物，而供共同使用者。本大樓之機械停車場及其旁邊之法定空地、地下室、樓梯間、樓頂陽台及大樓旁出入巷道皆屬之。㈢約定專用部分：係指共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。本大樓二樓以上住戶電梯出口和正門前之空間，在不妨礙上下樓梯通行之情況下，各住戶得自行佈置使用。」、「本公寓大廈法定空地、樓梯平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」；第十八條第一款規定：「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，授權管理委員會另定使用規則。」（見本院重調字卷第8至11頁），及依系爭大樓102年4月17日區分所有權人會議紀錄：「討論事項：㈠242號之1一樓後方公同共有法定空地設置機車及腳踏車專用停車空間，除242號之1一樓住戶吳蔡素月未表示意見外，其餘區分所有人皆贊同。㈡如何執行違建車庫的拆除計畫：⒈…決議：主席確認吳蔡素月提議不拆除，由其繼續使用，無人附議。⒉許主任委員提亦訴請法院強制執行拆除。決議：除吳蔡素月外，其餘七位區分所有人均贊成，並責由許主任委員代表管委會執行。」（見本院重調字卷第14頁）；與依公寓大廈管理條例第9條第2、4項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」；「住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」；同條例第36條第1、2、11款規定：
「管理委員會之職務如下：區分所有權人會議決議事項之執行。共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。」，是本件原告就系爭大樓之法定空地自有管理權。而所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益。系爭大樓之法定空地為系爭大樓全體區分所有權人所共有，則原告本於管理權、上開區分所有權人會議之決議，提起本件訴訟並為實施訴訟之行為，主張所有人之物上請求權，請求被告返還系爭法定空地及不得妨害原告及全體共有人使用，同時主張依不當得利之法律關係，訴請被告給付該不當利得，原告固非該訴訟標的法律關係之主體，但原告對於系爭大樓法定空地既有管理權，則其本於管理該法定空地所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，依前揭說明，即為適格之當事人，此有最高法院96年度台上字第1780號判決意旨可資參照，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭大樓係於91年10月間設立管理委員會並經報備在案，則
原告管理委員會即負有「執行區分所有權人會議決議事項」、「公寓大廈管理維護事務」及其他法定事務，就各該法定職務事項相關之所有民事紛爭，並有訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，享有訴訟實施權。又區分所有權人會議如就共用部分，已作成修繕或改良之決議，任一住戶均應予以遵從，否則依據公寓大廈管理條例第9條第4項：「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」之規定，管理委員會得訴請法院為必要處置，並得請求損害賠償。
㈡系爭大樓前於102年4月17日再次召集區分所有權人會議，
其中決議就各區分所有權人所共有，坐落新北市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）如附圖所示661⑴部分（即斜線部分，面積23.55平方公尺），即位於被告所有門牌號碼新北市○○區○○○路○○○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋）旁與系爭大樓車庫中間之法定土地清空，並返還予全體共有人，即決議原告應將系爭土地上如附圖所示661⑴部分之違建予以拆除，俾便管理委員會規劃腳踏車及機車專用停置空間，此有區分所有權人會議之決議之三討論事項為憑。而系爭土地既屬共用部分，則就區分所有權人會議之管理與改良之決議，任何住戶均應遵守。詎料，被告自遷入系爭大樓時起，即占據系爭土地如附圖所示661⑴部分，並將該土地上原有之違建部分（原起造人所建造，業經新北市政府勘查認定為非法違建）供作私用，雖經系爭大樓之區分所有權人一再予以告誡，甚而發送存證信函，被告均不加理會，且於前開區分所有人會議中，強調系爭土地如附圖所示66
1⑴部分為其所專用，是被告有故意不法占有使用系爭土地，並違反區分所有權人會議對於共用土地管理與改良之決議甚明。而系爭大樓之區分所有權人會議既有作成公寓大廈管理條例第11條第1項規定之決議，被告頑拒不予遵守，則原告管理委員依據同法第9條第4項、第36條第1、2、5、13款規定，起訴請求被告清空系爭土地如附圖所示661⑴部分，將該部分土地返還予全體共有人，且不得妨害原告及全體共有人使用，乃與法有據。
㈢另被告自101年10月1日起迄今，未經區分所有權人會議之
同意，逕自占用系爭土地如附圖所示661⑴部分，為無權占有無疑，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此相當於租金之利益，乃屬被告之不當利得，原告得依民法第179條以下之規定併為請求。至該不當得利請求之標準，應以占用土地人即被告所獲得之利益為判斷標準，是原告爰依據系爭土地所在之租用車庫之租金行情，即每月新台幣（下同）4千元為計算，請求被告自101年10月1日起至返還土地之日止，按月以4千元計算之金錢給付予原告。
㈣並聲明：
⒈被告應將系爭土地如附圖所示661⑴部分（即斜線部分，面
積23.55平方公尺）之土地清空，並將該部分土地返還全體共有人，且不得妨害原告及全體共有人使用。
⒉被告應自101年10月1日起至返還前項土地之日止，按月給付原告4千元。
二、被告則以：被告當初透過仲介之介紹購買系爭房屋，仲介稱系爭房屋旁之系爭土地如附圖所示661⑴部分是前屋主在使用，被告購買後也可以使用，故被告有使用權，目前亦是由被告使用中。被告是向前屋主購買使用權，被告與前屋主間之買賣契約雖然沒有記載，但是前屋主、被告與仲介三方口頭上有約定被告就該空地有使用權，但是不能寫在契約上。且原告管理委員會之主委知道前屋主要出售系爭房屋，原告現在之主委已擔任主委十多年，如果買方不能使用系爭土地，原告應該事先告知被告，應向被告說清楚，被告是最後才知道，所以沒有交代清楚是原告主委的問題。系爭房屋要出售當時，沒有向被告交代清楚，出售之後，才告知被告要每月支付4千元，如果被告不支付就要拆除地上物，不然就要阻礙被告進出。原告之主委與前屋主之前是共同使用系爭土地，說他們是自己人，他們可以使用，被告就不能使用等語為辯，並為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告係於101年4月25日買受系爭房屋，於101年5月15日辦理所有權移轉登記，而為系爭房屋之所有權人，及系爭大樓住戶（區分所有權人）之一，此有被告與前手簽立之不動產買賣契約書影本、系爭房屋之建物登記謄本附卷可稽（見本院訴字卷第80至89頁、第91頁）。又系爭土地重測前為三重埔段同安厝小段79-4地號，領有新北市政府工務局86重建字第1435號建造執照及89重使字第603號使用執照，為該建築執照即系爭大樓之法定空地，為系爭大樓區分所有權人所共有，被告就系爭土地之應有部分為14/100，亦有新北市政府工務局103年1月21日北工建字第0000000000號函及隨函檢送之使用執照存根影本、使用執照竣工圖之配置圖影本、地籍套繪圖影本，及系爭土地登記謄本在卷可證（見本院訴字卷第102至111頁、第92頁）。而系爭土地如附圖所示661⑴部分（即附圖斜線部分），面積23.55平方公尺，於被告買受取得系爭房屋所有權後，即由被告占有使用迄今。至系爭土地上附圖所示661⑴部分之增建物（鐵捲門、雨遮等）則為被告購買系爭房屋之前即已存在，並非被告或系爭房屋之前屋主所搭建等情，為兩造所不爭執，且經本院履勘現場及囑託地政機關測量，有勘驗筆錄、新北市三重地政事務所102年10月28日新北重地測字第0000000000號函，及隨函檢送之土地複丈成果圖（見本院訴字卷第15至17-1頁），與系爭土地現場相片附卷可稽（見本院訴字卷第19至22頁、第117頁），洵堪認定。
四、本件兩造爭執：被告是否有權占用系爭土地如附圖所示661⑴部分？原告請求被告清空還地，及不得妨害原告及全體共有人使用，並請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？本院判斷如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，有最高法院62年台上字第1803號民事判例要旨可資參照；再按民法第820條第1項規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，而共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，自應依上開民法第820條第1項規定為之，有最高法院99年度台上字第1553號民事裁判要旨可資參照。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第27
7條前段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，有最高法院85年度台上字第1120號民事裁判要旨可參。查系爭土地為系爭大樓全體區分所有權人（包含被告）所共有，且為系爭大樓之法定空地，屬系爭大樓共用部分，業如前述。是被告抗辯其就系爭土地如附圖所示661⑴之特定部分有占有使用權，自應由被告就系爭土地如附圖所示661⑴部分已經全體共有人依上開規定協議由系爭房屋之所有權人分管之事實，先負舉證之責。惟查：
⒈被告雖抗辯：其向前手購買系爭房屋時，有購買系爭土地如
附圖所示661⑴部分，前屋主及仲介亦均告知被告對系爭土地如附圖所示661⑴部分有使用權等語。然為原告所否認，被告並未舉證以實其說，且查被告與系爭房屋前屋主就系爭房屋與基地持分所簽訂之不動產買賣契約書，並未記載出售標的包含系爭土地如附圖所示661⑴部分之專用權。另上開買賣契約書之附件，即賣方所填載之「標的物現況說明書」第2項關於「是否依慣例使用之現況或約定專用（例如：法定空地）」一欄係勾選「否」，並經前屋主及被告均簽名其上（見本院訴字卷第68頁），足證系爭房屋前屋主已向被告說明就系爭土地如附圖所示661⑴部分並無約定專用權存在，此有本院職權向太平洋房屋三重忠孝加盟店調取上開不動產買賣契約書影本（含「標的物現況說明書」影本等契約附件）附卷可稽（見本院訴字卷第57至88頁）。
⒉況被告與前屋主間之買賣契約、與仲介間之委任契約，均為
民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。被告未先舉證證明系爭土地全體共有人就系爭土地如附圖所示661⑴部分有由系爭房屋所有權人專用之分管契約存在，是縱使系爭房屋之前屋主或仲介曾口頭告知被告就系爭土地如附圖所示661⑴部分有使用權，原告或系爭土地其他共有人並非該買賣契約、委任契約之當事人，自不受該約定之拘束，仍不能認被告有占有使用之正當權源。
⒊是原告依前開規定，請求被告應將系爭土地如附圖所示661
⑴部分之土地清空，並將該部分土地返還全體共有人，及不得妨害原告及全體共有人使用，於法有據，應予准許。
㈡按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條定有明文。又占有使用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。又依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。又所謂「年息10%為限」，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情，以為決定。查被告於101年5月15日取得系爭房屋與基地持分之所有權，而系爭土地之申報地價為每平方公尺16,622元，地目為「建」，有原告所提系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院訴字卷第92頁）。又查系爭土地為系爭大樓之法定空地，系爭土地如附圖所示661⑴部分有非被告所搭設之圍牆、鐵捲門、遮雨棚等地上物，與系爭房屋後門相通，目前由被告放置雜物等使用，有前開現場相片可參（見本院訴字卷第19至22頁、第117頁）。本院斟酌上情，認被告所受利益金額以按系爭土地申報總價額年息8%計算，及每月2,610元（計算式：16,622元×23.55平方公尺×8%÷12月＝2,61
0元；元以下四捨五入）為適當。故原告此部分請求被告應自101年10月1日起至返還系爭土地如附圖所示661⑴部分之日止，按月給付原告2,610元之不當得利範圍內，即無不合，逾此部分之請求，則無從准許。
五、從而，原告依民法第767條，請求被告應將系爭土地如附圖所示661⑴部分之土地清空，並將該部分土地返還全體共有人，且不得妨害原告及全體共有人使用；及依民法第179條不當得利規定，請求被告應自101年10月1日起至返還系爭土地如附圖所示661⑴部分之日止，按月給付原告2,610元，為有理由，應予准許；逾上開部分之請求則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中華民國103年3月7日
民事第四庭法官黃信樺以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年3月7日
書記官張美玉