臺灣高雄地方法院民事判決 98年度雄訴字第2號
原 告 甲○○
訴訟代理人 陳新三 律師
丙○○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 莊美玲 律師
陳靜娟 律師
張賜龍 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國98年7月29日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾玖萬捌仟元，及自民國九十七年
六月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣捌拾叁萬貳仟陸佰陸拾柒元供擔保後，得
假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾玖萬捌仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴
。民事訴訟法第255條第1項第3款分別定有明文。經查，本
件原告原起訴聲明為：被告應給付原告2,546,437元及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
：願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國98年3月20日以書
狀更正聲明為：被告應給付原告2,498,000元及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息：願供
擔保，請准宣告假執行。核其所為應屬減縮應受判決事項之
聲明，揆諸首揭說明，其所為訴之變更應予准許，先予敘明
。
二、原告主張：被告於95年2月15日向原告承租門牌號碼高雄市
○○區○○路○○巷○○號1至4樓房屋(下稱系爭房屋)，言明
係供被告經營骨科聯合門診使用，雙方並訂有租賃契約書（
下稱系爭租約），約定租賃期間自95年2月15日起至102年2
月14日止，租金每月新臺幣(下同)68,000元，被告並已交
付押租金136,000元與原告。詎被告於承租系爭房屋後，竟
未經原告之同意，即大興土木多處施工裝潢，在系爭房屋之
樑、牆及樓板等部位鑽孔數十處，並擅自更改浴室位置，破
壞系爭房屋之原有建築，且違反建築法第28條第2項、第25
條、77條第1項、77條之2第1項第1、3款、第73條等規定而
使系爭房屋供非法使用，嗣經原告發現，乃於95年4月10日
至系爭房屋要求被告停工，並當場對系爭房屋斷水斷電，另
於95年4月25日終止系爭租約，原告因被告上開故意侵害系
爭房屋所有權之行為，乃終止系爭租約，致使原告喪失本得
自95年4月26日起至98年4月25日止，按系爭租約向被告收取
之租金共2,448,000元（即68,000元×12×3＝2,448,000元
），另依系爭租約第12條之約定，被告並應負擔原告因涉訟
所生律師費用50,000元，為此爰依民法第184條第1項前段、
第213條第3項、第216條第1項之規定，及系爭租約第12條、
債務不履行法律關係，請求被告賠償原告前開損失，並聲明
：㈠被告應給付原告2,498,000元，及自起訴狀繕本送達之
翌日即97年6月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告之裝潢行為為原告事先知悉且經其同意施作
，原告並曾於裝潢施作過程中數度至現場查看施工狀況，且
被告亦未損害系爭房屋之原有建築，縱有因鑽孔而致構件本
身強度降低並致構件局部不安全之情形，也不代表將因此影
響系爭房屋整體之結構安全，且原告既同意被告裝潢且知悉
裝潢將有淋浴間及廁所之興設，應認當時施工現況屬於原告
同意施作之範圍，若完全無法更動房屋結構，被告承租系爭
房屋之目的即無從達成，而原告所謂同意改裝之承諾亦無意
義，是被告既無違反系爭租約第9條約定之情形，原告據以
終止系爭租約，即無理由；又被告縱有違反建築法規有關建
築管理之行政法上義務，法律效果僅係遭行政機關處以罰鍰
及補辦相關行政手續，亦未將系爭房屋用以從事開設賭場、
應召站、種植大麻等違法行為，且被告於系爭房屋所施作之
裝潢亦無影響公共安全之虞，故原告稱被告違反系爭租約第
10條之約定，亦不足採；而系爭房屋於95年4月10日即已回
歸至原告之實力管領下，原告本可自行回復原狀再向被告請
求金錢賠償，其未回復原狀以另行出租純屬自身之經濟安排
，且亦無明確之出租計畫，自不能認為該等租金之損失為其
所失利益而得向被告為主張；再被告既無違約之情事，自無
需負擔原告因涉訟所生之律師費用，而此費用復非侵權行為
回復原狀之必要費用，從而，原告之請求為無理由等語，資
為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如
受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠被告向原告承租系爭房屋，兩造乃於95年1月12日簽訂系爭
租約，約定租賃期間為95年2月15日起至102年2月14日止
，租金每月68,000元，被告並已交付押租金136,000元與原
告之事實。
㈡被告為在系爭房屋設置淋浴設備及在1樓新設廁所，而進行
裝潢工程，在1、2樓地板鑽孔之事實。
㈢原告於95年4月10日，就系爭房屋進行斷水斷電，以至被告
因無法開啟系爭房屋鐵捲門，而無法繼續使用系爭房屋，系
爭房屋於當日回歸原告之實力管領下之事實。
㈣原告於95年4月25日寄發存證信函與被告，終止系爭租賃契
約，被告於同月26日收受該存證信函，被告則於95年5月間
以原告拒絕被告使用系爭房屋為由，寄發存證信函與原告為
終止之意思表示，該存證信函於95年5月19日送達原告之事
實。
㈤原告因本件訴訟支出律師費用50,000元之事實。
五、本院之判斷：
原告主張其因被告違反系爭租約之約定使用系爭房屋，致原
告因與被告終止系爭租約而生租金損失及律師費用等損害等
情，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本院審酌之爭
點，厥為：㈠被告之裝潢行為是否有經過原告之同意？有無
損害系爭房屋之原有建築，抑或違反建築法第77條第1項、
第77條之2第1項第1、3款、第28條第2款、第25條、第73條
，而供非法使用之情形？又原告終止系爭租約是否合法？㈡
原告得否本於民法第184條第1項前段、第213條、第216條
第1項之規定，以及系爭租約第12條與債務不履行之法律關
係，請求被告賠償其所受之租金收入之損失及律師費用？茲
分述本院之判斷如下：
㈠本件兩造於系爭租約第9條及第10條分別約定:「房屋有改
裝設施之必要時，乙方（即被告）取得甲方（即原告）之同
意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時
自應負責回復原狀。」、「房屋不得供非法使用或存放危險
物品影響公共安全。」，復於第14條約明：「甲乙丙（丙係
指乙方之連帶保證人而言，惟本件被告並無連帶保證人）各
方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得
隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」
此有系爭租約在卷可稽（見本院卷第9頁）。查：
⒈原告固主張被告未經其同意即擅自改裝系爭房屋云云，惟為
被告所否認，經查，證人即本擬與被告合作經營經絡養生美
容館之證人 嚴智譯 具結證稱：被告有提到承租系爭房屋係作
美容養生經絡理療之用，也有談到要裝潢隔間1、2樓，並大
概提及要用到哪些地方格間裝潢，原告當時表示同意，說只
要在租期屆滿被告能夠回復原狀其就沒有意見，且證人曾於
裝潢現場碰過原告，當時包括排水孔、地板鑽孔、新設廁所
、淋浴設備之大致雛型都已完成，有聽到兩造在討論排水孔
的問題，但沒有聽到原告表示不同意的意思等語（見本院95
年度訴字第1944號返還不當得利事件95年10月27日言詞辯
論筆錄第2至3頁），可知原告自始即知悉被告承租系爭房屋
係用以經營經絡養生美容館乙節，確為真實；又原告曾於被
告施作裝潢系爭房屋時到場巡視施工情形與進度數次，且始
終未表示不同意被告裝潢施作之內容等情，則復有證人即裝
潢系爭房屋之設計方面現場監工 丁美娟 ，及負責系爭房屋室
內設計之大境空間公司實際負責人 陳安勝 結證明確（見上開
95年10月27日言詞辯論筆錄第8頁、本院95年度訴字第2361
號遷讓房屋等事件95年12月19日準備程序筆錄第6至11頁）
，原告雖陳稱上開證人丁美娟、陳安勝與被告關係密切，難
期證言之公正云云，惟參以彼等均僅係為原告設計裝潢系爭
房屋之人，與兩造本無任何親誼或僱傭關係，且咸經具結以
擔保彼等證詞之可信性，衡情實無甘冒刑責風險而故意為虛
偽陳述或有所偏頗之可能；又參以一般社會經驗法則，被告
應不可能在原告完全不知情之情形下，即於承租之初投入鉅
額資金用為裝潢，而冒龐大支出後可能全部無法回收且需再
負違約懲罰責任之違約風險，是應可認被告之陳述較合常理
，原告既有同意被告裝潢系爭房屋之情形，其主張被告未得
同意即擅自裝潢系爭房屋，洵無足採。
⒉又原告固曾同意被告裝潢系爭房屋，惟依系爭租約第9條後
段之約定，被告之裝潢行為縱經原告同意，仍不得有破壞系
爭房屋原有建築之情形。而所謂不得破壞原有建築，解釋上
實不以損害房屋之整體結構為必要，即便房屋之主要樑柱、
承重牆壁、樓地板及屋頂等構造之局部不安全亦足當之，蓋
不論係上開構件之局部不安全，抑或房屋整體結構遭受破壞
，均足以造成使用者居住或使用上之危險之故。查系爭房屋
之裝潢，是否將對系爭房屋之結構體造成損害或危及系爭房
屋之結構安全乙節，業經本院於95年訴字第2361號民事事件
送請台灣省土木技師公會鑑定，其結果則以「一、系爭房屋
之裝潢由於部份鑽孔位置不適當，故在回復原狀前，有造成
該構件之損害，二、損害之構件，造成本身強度降低，導致
該構件局部不安全。三、損害修復已將構件強度降低之影響
考慮在內，故在回復原狀後，構件強度可視為與裝潢前相同
，不會因裝潢而影響日後之結構安全」，此有台灣省土木技
師公會96年9月19日（96）省土技字第5882號函影本在卷可
稽（見本院卷第130頁）；另鑑定證人乙○○即參與本次鑑
定過程之土木技師亦到庭證稱：「就我當場所見，確實有些
樑上有鑽孔，是否會影響房屋原有結構的安全性無法直接判
定，但確實有影響構件的強度。」、「報告上第16至19頁所
示樑和樓板與房屋承載力有關，以報告16頁為例，有記載樑
的穿孔總共有12個…」、「以鑑定報告第16頁為例，有部分
在樑上的鑽孔太靠近柱端，柱端附近是力量最大的地方，較
容易影響構件的強度。」，以及「…現場確實有一部份鋼筋
遭到破壞，建議回復原狀比較不會影響房屋的結構安全。」
等語（見本院卷第247至248頁），可知被告所為上開裝潢行
為，確已造成系爭房屋之主要構件在回復原狀前受有損害，
而有局部不安全之情形，揆諸前開說明，被告即有損害系爭
房屋原有建築之行為。被告就此雖再辯稱：被告之裝潢行為
既經原告同意，原告尚且知悉裝潢將有淋浴間及廁所之興設
，應認當時施工現況屬於原告同意施作之範圍，蓋若完全無
法更動房屋結構，被告承租系爭房屋之目的即無從達成云云
，惟是否有損害房屋原有建築之情況，另經鑑定證人乙○○
證稱：需視鑽孔大小、部位及有無鑽斷鋼筋而定（見本院卷
第247頁），衡情應非原告單純至現場查看施工情形便可一
望即知，或知悉施工內容即可確定者，是不能僅以原告同意
被告施作該等裝潢，即遽認原告亦同意被告損害系爭房屋之
原有建築。且是否損害房屋之原有建築，當視實際裝潢之過
程及結果而定，性質上亦難認原告就此可為事先之概括同意
，更何況系爭租約第9條就被告之裝潢行為不得損害系爭房
屋原有建築一事早已約定甚明，已如前述，而原告於兩造發
生爭執後，為免系爭房屋之結構因裝潢洗洞而生影響，亦已
僱請技師進行鑑定並要求被告確保系爭房屋的安全結構無虞
等情，復經證人嚴智譯結證在卷（見本院95年度訴字第2361
號95年11月7日準備程序筆錄第4至5頁），再證人即房屋仲
介買賣經紀人 莊智景 亦證稱：兩造協調時被告有表示歉意，
原告夫妻表示與最初約定差距很大時，被告亦無意見等等（
見上開95年10月27日言詞辯論筆錄第12頁），均足徵原告並
無允許被告破壞系爭房屋原有建築之實。是被告上開所辯，
亦非足取。又被告空言原告未給予被告回復原狀之機會，即
就尚未施作完成之現場為鑑定，惟參以鑑定報告建議以回復
原狀之方式方能回復受損構件之原有強度，而此等回復原狀
應指回復至系爭房屋原無裝潢之情形下之應有狀況而言，則
在系爭房屋存有裝潢之情況下，不論被告是否進行補強措施
，實均難信可回復受損構件之原有強度，且被告既已未遵守
約定而破壞系爭房屋之原有建築，原告復難期待被告確將於
裝潢完畢後，對系爭房屋施以足資補強受損構件強度之措施
，從而，被告此部分辯解，仍屬無據。
⒊再原告另主張被告之裝潢行為，因違反建築法第77條第1項
、第77條之2第1項第1、3款、第28條第2款、第25條、第73
條而供非法使用，致有違系爭租約第10條所稱：「房屋不得
供非法使用或存放危險物品影響公共安全」之約定云云，然
查，原告並未就被告有何違反上開建築法規之情形，舉證以
實其說，且被告縱有該等違反建築法規之情事，至多亦僅能
認係以「非法之方式」使用系爭房屋，惟被告既係租用系爭
房屋經營經絡養生美容館，已如前述，使用系爭房屋之目的
不能謂為非法，原告復不能證明被告有何以系爭房屋供「非
法之目的」而為使用之情形，是當難認被告租用系爭房屋係
供非法使用。原告主張被告違反系爭租約第10條云云，當無
可採。
⒋綜上，被告租用系爭房屋非供非法使用，且經原告同意而進
行裝潢，惟該等裝潢行為已損害系爭房屋之原有建築，顯然
違反系爭租約第9條後段之約定，依系爭租約第14條，原告
有權終止系爭租約。而原告業於95年4月25日以新興郵局第
9695號存證信函通知被告表示終止系爭租約，並於95年4月
26日送達被告等情，為兩造所不爭，自堪信為真，是系爭租
約業於95年4月26日終止，堪予認定。
㈡按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。查本件被告既知雙方已
有約定於裝潢時，不得損害系爭房屋之原有建築卻仍為之，
因而造成對系爭房屋所有權之侵害，應可認屬故意不法侵害
原告之權利，揆諸上開說明，被告應對原告負損害賠償責任
。而兩造間就系爭租約之租賃期間為95年2月15日起至102年
2月14日止，租金每月68,000元之事實不為爭執，亦堪信為
真實，原告因被告之上開侵權行為而終止系爭租約，以致無
法收取於系爭租約存續情況下所得預期向被告收取之租金，
此等租金收入之損失當屬原告之所失利益無疑，自得請求被
告賠償。被告雖辯以：原告自收回系爭房屋後任令閒置而未
另行出租，純屬自身之經濟安排，又未先行回復原狀致令損
害擴大，且未有明確之出租計畫云云，然查，原告之所以無
法向被告繼續收取租金，乃因被告之侵權行為以致原告終止
系爭租約而來，如未有被告之該等行為，系爭租約仍未到期
，於屆期前原告本得獲取被告所給付之租金，此等損失實不
因原告是否自行回復原狀，以使系爭房屋再次處於可出租之
狀態而有差別，亦與原告是否另行出租他人，以及有無此等
出租計畫無關。而該等損失乃被告違約所致，被告以原告就
此應占大部分之過失云云置辯，亦無可取。是原告請求自終
止系爭租約之96年4月26日起至98年4月25日止共3年之租金
收入損失2,448,000元（即68,000元×12×3＝2,448,000元
），即屬有據，而被告自起訴狀繕本送達之翌日即97年6月
3日起，迄今未為給付，自應依法加計遲延利息。另依系爭
租約第12條之約定，被告若有違約情事，致損害原告之權益
時願聽從原告賠償損害，如原告因涉訟所繳納之訴訟費、律
師費用，均應由被告負責賠償，而查被告既有違約之事實，
已如前述，而兩方對原告本件訴訟所支出律師費用為50,000
元等情，亦無爭議，原告基於對上開約款之債務不履行，訴
請被告給付該等律師費用，當屬合理。
㈢綜上所述，被告之裝潢行為雖曾經原告同意，惟已損害系爭
房屋之原有建築，原告自得終止系爭租約，而被告故意不法
侵害系爭房屋之所有權，即應就原告所受無法向被告收取租
金之損失，以及因涉訟支出之律師費用，負損害賠償責任，
是原告依民法第184條第1項前段、第213條、第216條之規定
，以及對系爭租約之債務不履行法律關係，請求被告賠償
2,498,000元（即2,448,000元＋50,000元＝2,498,000元）
，及自97年6月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利
息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均
無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核
與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
高雄簡易庭法官許勻睿
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 8 月 20 日
書記官王楨珍