裁判字號：最高法院108年台上字第100號民事判決
裁判日期：民國108年06月19日
裁判案由：請求確認優先購買權存在
最高法院民事判決108年度台上字第100號上訴人 曾秀妹 訴訟代理人 江肇欽 律師
劉紀寬 律師上訴人 呂俊雄
呂政憲 共同訴訟代理人 龍其祥 律師被上訴人 張金英
鍾豪 財政部國有財產署中區分署（即 吳勝宏 之遺產管理上列一人法定代理人 趙子賢 上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國107年8月14日臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈠字第65號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件於上訴人上訴第三審後之民國107年9月25日，被上訴人財政部國有財產署中區分署【即吳勝宏（92年10月27日死亡）之遺產管理人，下稱國有財產署】之法定代理人變更為趙子賢，據其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
其次，上訴人主張：坐落新竹縣○○鎮○○○段○○○○○○號土地（下稱3-110地號土地）上門牌號○○○鎮○○路○段○○號房屋（下稱長春路房屋），係訴外人 陳仁艷 在日治時期向當時土地所有人承租土地起造，於36年4月間出賣與訴外人 呂財 。呂財死亡後，由其配偶 呂劉碧 分割繼承，嗣於75年5月間贈與上訴人呂俊雄、呂政憲（下稱呂俊雄等2人）。坐落同段2-206地號土地（下稱2-206地號土地）上門牌號○○○鎮○○路○○巷○○號房屋（下稱東林路房屋，與長春路房屋合稱系爭房屋），係訴外人 范曾端妹 向當時土地所有人承租土地起造，嗣出賣與訴外人 溫文達 ，溫文達於76年2月17日贈與其配偶即上訴人曾秀妹。吳勝宏分別於81年5月1日、4月28日，登記取得3-110地號、2-206地號土地（下稱系爭土地）所有權，因其積欠地價稅，經原法務部行政執行署新竹行政執行處（下稱新竹行政執行處）以90年度地稅執專字第
339號行政執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣各該土地，雖由被上訴人張金英於100年7月27日各以新臺幣（下同）338萬8,800元、142萬6,800元拍定，同年8月15日辦畢以拍賣為原因之所有權移轉登記（並於104年6月23日將3-110地號土地出賣予被上訴人鍾豪，同年7月10日辦妥所有權移轉登記）。惟呂俊雄等2人及曾秀妹依土地法第104條及民法第426條之2規定，分別就3-110地號土地及2-206地號土地有依同樣條件優先購買之權利，然新竹行政執行處未依法通知 伊等 優先承買等情，請求㈠確認系爭執行事件拍定系爭土地，呂俊雄等2人就3-110地號土地、曾秀妹就2-
206地號土地之優先購買權存在。及㈡命張金英塗銷系爭土地之所有權移轉登記。嗣於原審為追加，呂俊雄等2人求為命被上訴人鍾豪、國有財產署（下稱鍾豪等2人）為如原判決附表（下稱附表）二編號二、三所示；曾秀妹求為命國有財產署為如附表一編號四所示之判決。
被上訴人張金英則以：上訴人未舉證證明系爭房屋有租地建屋之情，亦未曾交付租金與吳勝宏，縱受讓取得各該房屋之事實上處分權，就基地之出賣無優先購買權可言。況上訴人主張租地建屋之事實，發生在土地法第104條、民法第426條之2修訂前，依法律不溯既往原則，並無該規定之適用。且現存系爭房屋均非原房屋，縱有租地建屋契約，該契約亦於原房屋不堪使用時消滅，即令未消滅，上訴人復已放棄優先承買權等語，資為抗辯。被上訴人鍾豪等2人則具狀陳稱：上訴人追加之訴不合法，且侵害伊等之審級利益，不同意上訴人訴之追加各等語。
原審廢棄第一審所為呂俊雄等2人勝訴之判決，改判駁回其等在第一審之訴，並維持第一審所為曾秀妹敗訴之判決，駁回其上訴，暨上訴人追加之訴，無非以：呂俊雄等2人追加鍾豪為被告，於法並無不合；且上訴人之追加，其訴訟標的法律關係對於張金英、國有財產署必須合一確定，亦無不合。3-110地號土地原係訴外人 宋謙賢 、 宋民柱 、 宋懷仁 及 宋仁壽 （下稱宋謙賢等4人）共有【61年4月27日分割自訴外人 宋森枝 、 宋高榮 、宋謙賢、宋榮耀、宋仁壽、宋懷仁、 宋枝發 、 宋瑞樓 、 宋善青 （下稱宋森枝等9人）共有之同地段3地號土地（下稱3地號土地）】；2-206地號土地原係訴外人 宋純志 、宋謙賢（下稱宋純志等2人）共有【61年11月20日分割自同地段2-9地號土地】，分別於81年5月1日、同年4月28日移轉登記為吳勝宏所有，嗣經系爭執行事件拍賣，由張金英拍定，於100年8月15日辦畢以拍賣為原因之所有權移轉登記。3-110地號、2-206地號土地上分別建有長春路房屋、東林路房屋之事實，為兩造所不爭。查宋謙賢等4人共有之3-110地號土地面積為34公厘（即34平方公尺、約10.285坪），惟審諸呂俊雄等2人所提租金收據，均未載明土地標示，48年、50年之租金收據雖載明「敷地面積」（地基面積）13.2坪，然自52年起至77年租金收據所載之「敷地面積」呈逐年遞減現象，與土地登記總簿記載之面積不符；80年之租金收據則未載明建物基地面積，則呂俊雄等2人所提房屋賣渡證書及租金收據等文件，並不能證明租約標的即為3-110地號土地，亦不能證明呂財、呂劉碧（下稱呂財等2人）及呂俊雄等2人，曾先後向宋森枝等9人、宋謙賢等4人承租3-110地號土地。況依另件臺灣新竹地方法院88年度執字第5707號新竹縣新豐鄉農會請求吳勝宏清償借款強制執行事件（下稱另件執行事件），就3-110地號土地拍賣公告附記欄第6項，及系爭執行事件查封筆錄與新竹縣稅捐稽徵處97年2月27日函文之記載，尤見呂俊雄等2人與吳勝宏間就3-110地號土地並無租地建屋關係。至宋謙賢等4人於75年2月21日將毗鄰3-110地號土地之同段3-179地號土地，出賣與訴外人即呂政憲之妻 呂陳秀蓮 ，仍不足以證明呂俊雄等2人有承租3-110地號土地。曾秀妹提出之買賣契約書等文件，僅可證明溫文達向范曾端妹買受東林路房屋後贈與曾秀妹，不足以證明范曾端妹與2-206地號土地當時所有人宋純志等2人就該土地訂立租賃契約，及溫文達受讓該房屋之事實上處分權後，曾向宋純志等2人承租該土地。曾秀妹主張依民法第425條第1項規定，對2-206地號土地之租賃關係繼續存在，即屬無據。2-206地號土地於64年3月14日重測後面積為1公畝19平方公尺（即119平方公尺、約35.9975坪），嗣於81年4月
28日移轉登記為吳勝宏所有。曾秀妹提出之79年4月6日之租金收據影本，並未載明土地標示，且所載「敷地面積」32坪，亦與該土地登記簿記載面積不符，不足以證明曾秀妹有向宋純志等2人承租該土地。縱曾秀妹曾寄交郵政匯票4萬元，惟未能證明受送達人為吳勝宏，或吳勝宏已收受該匯票並兌領，自不能證明其與吳勝宏間就2-206地號土地訂立租賃契約。依另件執行事件就2-206地號土地拍賣公告附記欄第6項之記載，足見曾秀妹與吳勝宏間就該土地並無租地建屋之關係。證人 羅春梅 之證述，僅足以證明羅春梅與溫文達曾寄發存證信函與吳勝宏，不足以證明溫文達曾給付吳勝宏2-206地號土地之租金，及溫文達與吳勝宏就該土地訂立租賃契約。縱認曾秀妹與吳勝宏間就2-206地號土地訂立租賃契約，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租期至房屋不堪使用為止之期限。依第一審勘驗現場及建築師公會之鑑定，可見原房屋已不堪使用，曾秀妹因而重新改建及增建東林路房屋，故該土地租賃契約亦已因租賃期限屆至而消滅。從而，呂俊雄等2人請求確認對3-110地號土地，曾秀妹請求確認對2-206地號土地之優先購買權存在，及求命張金英塗銷系爭土地以拍賣為原因之所有權移轉登記，暨呂俊雄等2人追加求為命鍾豪等2人為如附表二編號二、三所示，曾秀妹追加求為命國有財產署為如附表一編號四所示之判決，均屬不能准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查3-110地號土地原係宋謙賢等4人共有（61年4月27日分割自宋森枝等9人共有之同段3地號土地），現有長春路房屋坐落其上。呂俊雄等2人提出之房屋賣渡證書及租金收據，紙質陳舊泛黃，證書內文出現新臺幣發行前之「台幣」用語，證書所貼印花稅幣值亦為「台幣」，收據內文出現日文「敷地面積」用語（即中文地基面積），48年、50年收據所貼印花稅票面額有1分、1角（10分）、3角、5角（50分），與當時社會背景相符，為原審所認定之事實（見原判決第5至7頁）。審酌卷附60年度租金收據記載敷地面積10.285坪（見一審卷第一宗第17頁），核與原審認定宋謙賢等4人共有3-110地號土地面積為34公厘（即34平方公尺、約
10.285坪）相符（見原判決第7頁），及呂俊雄於事實審陳稱：長春路房屋因政府拓寬馬路，有拆除約10平方公尺外牆（見一審卷第二宗第65頁），亦與新竹縣竹東鎮公所函覆：有關長春路拓寬因過保存資料期限，查無工程相關資料，惟依「竹東鎮志」所載，長春路第二期拓寬工程完工年份為71年（見一審卷第三宗第
157頁）無違。再佐以租金收據上確有當時原土地共有人宋枝發、宋森枝及宋謙賢之簽章等情（見一審卷第一宗第12至26頁），則租金收據所載「敷地面積」呈逐年遞減現象，是否非因長春路拓寬拆除部分長春路房屋所致？倘呂俊雄等2人之前手呂財等2人非承租3-110地號土地建屋，宋森枝等9人或宋謙賢等4人是否出租其他土地供其等建屋使用？凡此，攸關呂財等2人有無承租3-
110地號土地，及呂俊雄等2人得否繼受呂財等2人就3-110地號土地之租賃權，自應釐清。原審未詳予調查審認，即遽為呂俊雄等2人不利之判決，已屬速斷。又依新竹縣政府稅捐稽徵局房屋稅籍證明書記載，東林路房屋之起課年月為46年7月（見一審卷第一宗第55頁），核與鑑定報告所述上開房屋發生年代可能為40年至50年間（見一審卷第三宗第46頁）大致相符。參酌 曾秀妺 所提78年度租金收據有當時土地共有人宋純志簽章（見一審卷第一宗第56頁），及證人羅春梅證述：溫文達有意於83年間郵寄匯票4萬元與當時2-206地號土地所有人吳勝宏，以繳納地租等語（見原審上字第一宗第234、235頁），是否仍不足以證明曾秀妹之前手溫文達與宋純志等2人或吳勝宏間，就2-206地號土地有土地租賃契約存在？溫文達有否另向宋純志等2人或吳勝宏承租其他土地使用？亦與曾秀妹得否繼受溫文達就2-206地號土地之租賃權，所關頗切，亟待究明。原審未予詳查，即逕為曾秀妹不利之論斷，亦嫌粗略。另東林路房屋1樓之外牆及磚柱為原有建築物所僅存，現有1樓之建築物係在原有外牆及磚柱旁另以鋼骨構材建造樑柱及樓板，有社團法人新竹縣建築師公會鑑定報告可稽（見一審卷第三宗第46頁）。參照上開鑑定報告書所附1樓平面示意圖及照片所示，該屋之原有牆面、磚柱均仍存在，僅係在原有房屋牆柱旁以鋼骨造柱梁樓板包覆（見同上卷宗第59、97頁）。類此情形，得否認定原東林路房屋已不堪使用而滅失？尚滋疑義，應進一步釐清。原審未詳查細究，即為曾秀妹敗訴之判決，仍有可議。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國108年6月19日
最高法院民事第七庭
審判長法官王仁貴
法官林金吾法官陳真真法官林麗玲法官李寶堂本件正本證明與原本無異
書記官中華民國108年6月26日