裁判字號：臺灣新北地方法院98年簡上字第206號民事判決
裁判日期：民國99年03月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度簡上字第206號上訴人戊○○
乙○○甲○○前列三人共同訴訟代理人 李哲賢 律師
林鈺雄 律師被上訴人丙○○
丁○○前列二人共同訴訟代理人 李進成 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國98年7月29日臺灣板橋地方法院三重簡易庭97年重簡字第1695號第一審判決提起上訴，經本院於99年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
壹、被上訴起訴主張：
一、被上訴人丙○○於民國96年11月26日因強制執行拍賣程序取得臺北縣三重市○○段○○○○號土地所有權，並於96年12月3日向臺北縣三重地政事務所辦理移轉所有權登記。被上訴人丁○○則於96年11月23日向訴外人 陳瓊霖 購買臺北縣三重市○○段○○○○○號土地，並於96年12月6日辦理移轉所有權登記取得所有權。然上開土地遭不明人士於其上搭建三層樓之建築數棟，其中由上訴人占用之部分如下：
㈠上訴人甲○○占用之部分：
上訴人甲○○於上開2筆土地上即門牌號碼為臺北縣三重市○○街○號1樓房屋內存放手推車等雜物，其雖對被上訴人稱曾付租金予1474號土地前所有權人陳瓊霖，但未能提出租賃契約書或租金收據證明之，且陳瓊霖僅具有1472號土地所有權，上開房屋又非陳瓊霖所興建，復未辦理保存登記，顯係無權占有被上訴人之土地。
㈡上訴人乙○○、戊○○占用之部分：
上訴人乙○○及戊○○二人係共同占用上開2筆土地上門牌號碼為臺北縣三重市○○街○○號1樓房屋，亦未能提出任何證據證明有付租金之事實，且依法對被上訴人並不生效力，亦屬無權占有被上訴人之土地，且陳瓊霖並非上開房屋所有權人，亦非上開土地所有權人，其等與陳瓊霖縱有租約，也不影響被上訴人之請求。
二、爰依民法第767條規定，訴請上訴人自上開房屋遷出（訴請返還占用土地之部分，業經原審駁回而告確定），並於本件上訴程序中聲明駁回上訴人之上訴。
貳、上訴人之抗辯：
一、上訴人甲○○則以：上開4號1樓房屋 係伊 大姐跟建商陳瓊霖租的，沒有簽租約，是口頭約定，租金一開始為新臺幣（下同）6千元，二、三年前申請房屋稅籍證明，伊跟大姐還繼續使用，去年就沒有來收租金，沒有說什麼原因，伊要求60萬元搬遷費等語，資為抗辯。
二、上訴人乙○○、戊○○則以：㈠上訴人乙○○跟戊○○一起向陳瓊霖承租10號1樓房屋居住
，住了30幾年都有付租金，陳瓊霖的員工 李聰義 來收租金，每月4千元，本件要求40萬元搬遷費。被上訴人丙○○曾對被上訴人乙○○、戊○○說在96年12月6日向地主陳瓊霖買下土地，又被上訴人丁○○在96年11月23日向建商陳瓊霖買下於該土地上之房屋5棟共計50萬元，並且拿一張返還房屋切結書向上訴人乙○○、戊○○說：房租不用繳，等到拆屋搬遷就可。被上訴人沒有履行承諾，動用黑道惡勢力要求搬遷，然上訴人乙○○、戊○○沒有同意並主張有權使用，且有一直付房租。
㈡上訴人乙○○、戊○○現占有使用門牌號碼臺北縣三重市○
○街○○號1樓房屋係興建於臺北縣三重市○○段第1472地號（重測前地號為三重市○○○段三張小段52-5）及第1474地號（重測前地號為三重市○○○段三張小段58-2）土地上，上開房屋係於59年間由業主 李回程 、 許賴碧 向臺北縣政府建設局申請建築執照，嗣於60年間將業主申請變更為李回程及建商陳瓊霖。而業主向臺北縣政府建設局申請建築執照時即已取得當時土地所有權人 林聯奎 、 鄭蔭文 及李回程之同意，此有臺北縣政府工務局97年10月1日函文所附之土地使用權證明書可證，故上開房屋乃於60年間經原土地所有權人林聯奎、鄭蔭文及李回程之同意而在上開土地上建造，足見原土地所有權人於房屋興建之初，已明白顯示上開房屋有繼續使用其基地之意思，故上開房屋早已合法取得其基地利用權，上揭事實並經鈞院97年度訴字第686號判決認定碁詳，足堪採信，上訴人基於與陳瓊霖間之租賃關係，自得主張繼續使用系爭建物及基地。又被上訴人丙○○係因拍賣取得臺北縣三重市○○段○○○○○號土地之所有權，而前揭土地所有權人係李回程，而被上訴人丁○○則向陳瓊霖購買臺北縣三重市○○段○○○○○號，且李回程當初提供前揭土地與建商陳瓊霖合建上開房屋時，即應寓有「只要上開房屋存在的一天，上開房屋即有權占用上開土地」之意思，而被上訴人在購買前揭土地時自亦預期上開房屋係有權占用上開土地而仍購買，故依據最高法院43年臺上字第639號判例、臺灣高等法院
58年法律座談會結論、57年第1次法律座談會結論，應認為被上訴人已有供被告繼續使用前揭土地之意，則被上訴人請求上訴人應將上開房屋騰空並無理由等語，資為抗辯。
三、上訴理由略以：㈠系爭2棟建物之原所有權人為陳瓊霖，上訴人甲○○就4號1
樓房屋；上訴人乙○○、戊○○就10號1樓房屋，分別與陳瓊霖間存有租賃關係存在，故上訴人自有對抗被上訴人之法律上占有權源。
㈡被上訴人丙○○係因拍賣而取得三重市○○段○○○○號土地所
有權，而該土地之原所有權人係李回程，被上訴人丁○○則係向陳瓊霖購買三重市○○段○○○○○號土地，且李回程當初提供前揭土地與建商陳瓊霖合建係爭房屋之時，即寓有「只要系爭房屋存在的一天，系爭房屋即有權占用系爭土地」之意思，而被上訴人在購買前揭土地時自亦預期系爭房屋係有權占用系爭土地而購買，故揆諸前揭說明及法理應認被上訴人已有供上訴人繼續使用前揭土地之意思，始符合公平及比例原則，故被上訴人請求上訴人應將系爭房屋騰空遷出，並無理由。
㈢證人李聰義於原審已證述為 王麗妍 收取租金，而王麗妍又係
為陳瓊霖收取租金；上訴人亦提出房屋稅繳款書、支票及租金簽收單據為憑，證據已臻明確，原審判決竟以上訴人舉證不足認定租賃關係無法證明，實嫌速斷。
四、綜上主張，並為本件上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
參、兩造不爭執之事實：
一、系爭第1472地號、第1474地號土地原為林聯奎、鄭蔭文及李回程所有，並於59年12月30日出具土地使用權證明書，同意由李回程及陳瓊霖於土地上興建永久式店舖住宅。
二、上開店舖住宅嗣因故未辦保存登記，原審法院會同台北縣三重地政事務所測量結果，其中門牌號碼臺北縣三重市○○街○號1樓，其基地占用1472地號土地面積46平方公尺、占用第1474地號土地面積22平方公尺。另門牌號碼臺北縣三重市○○街○○號1樓建物，其基地占用第1472地號土地面積46平方公尺、占用第1474地號土地面積18平方公尺。
三、上訴人甲○○現占有使用臺北縣三重市○○街○號1樓房屋；上訴人上訴人戊○○、乙○○現占有使用臺北縣三重市○○街○○號1樓房屋。上開房屋均未辦保存登記，且均非各該占用之上訴人所出資興建，且被上訴人均未同意上訴人前開占用渠等土地之行為。
四、第1472地號土地係因法務部行政執行署板橋行政執行處93年度助執字第335號強制執行拍賣被繼承人李回程（管理者財政部國有財產局）之遺產，經由被上訴人丙○○於96年11月26日拍定取得，並於96年12月3日辦理所有權登記。第1474地號土地為被上訴人丁○○於96年11月23日向訴外人陳瓊霖所買受並登記取得所有權。
肆、兩造爭執之要旨：上訴人現占用上開房屋，其所坐落之基地部分對於土地所有權人之被上訴人而言，是否構成無權占有？
伍、法院之判斷：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；民法第767條第1項定有明文。是民法第767條之所有物返還請求權係具有物權之排他、對世之效力，此與債權僅具相對性只於當事人間有效者不同。故除占有人對於所有權人存有約定或法定之占有原因外，所有人自得本於所有權之作用，對現在無權占有或妨害其所有權之任何人主張權利。次按所有權人以無權占有為原因，請求占有人自土地遷出之訴訟，占有人倘係以「非無權占有」資為抗辯者，土地所有權人就占有人無權占有之事實，並不負舉證責任。換言之，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；倘占有人不能證明其占有權源，則自應認所有權人之請求為有理由（最高法院92年度臺上字第312號判決意旨參照）。經查：
一、上訴人甲○○抗辯其占用前開4號1樓房屋，係伊大姐跟建商陳瓊霖承租使用等情縱屬真實，其亦不得執他人間之租賃關係對抗土地所有權人即被上訴人，故上訴人甲○○使用之前開房屋，既有占用被上訴人所有系爭第1472地號、第1474地號土地之事實，如別無與被上訴人間存有任何約定或法定之占有原因，自屬無權占有甚明。
二、上訴人甲○○於本院改稱其占有前開4號1樓房屋，係伊向建商陳瓊霖承租使用；上訴人戊○○、乙○○亦主 張渠 等占有前開10號1樓房屋，係向建商陳瓊霖承租使用居住了30餘年，該房屋係於59年間由業主李回程、許賴碧向臺北縣政府建設局申請建築執照，嗣於60年間將業主申請變更為李回程及建商陳瓊霖。而業主向臺北縣政府建設局申請建築執照時即已取得當時土地所有權人林聯奎、鄭蔭文及李回程之同意等事實，業於原審提出臺北縣政府工務局97年10月1日北工建字第0970705502號函附60年營字第021號建築執照內之申請書、土地所有權人同意書等件影本為證（見原審卷第185頁至第196頁），茲欲審酌者乃上訴人各就所占有之房屋有無與陳瓊霖成立租賃關係？若有租賃關係則得否對於房屋之基地所有權人即被上訴人主張有權占有土地？經查：
㈠上訴人甲○○部分：
上訴人甲○○於本院主張係伊與陳瓊霖就系爭4號1樓房屋成立租賃關係之事實，業經被上訴人否認，且其於原審主張已租該屋居住30幾年，是口頭約定沒有簽定書面契約（見原審卷第48頁），卻於原審及本院均未提出有何支付租金予陳瓊霖或其他足以證明租賃關係存在之證據，上訴人甲○○空言主張有權占有系爭土地，自不足採信。
㈡上訴人戊○○、乙○○部分：
⒈上訴人戊○○、乙○○主張就所占用之系爭10號1樓房屋與
陳瓊霖間存有租賃關係，業據於原審提出付款簽收簿、支票影本為證（見原審卷第161頁至第165頁、第215頁至第246頁），參以證人李聰義於原審證稱：「94年7月1日王麗妍託我向被告乙○○、被告戊○○收房租，每月每人收4000元，李是收到96年10月，許是收到96年8月，是王麗妍叫我不要再去收租金，證人陳瓊霖是王麗妍舅舅，實際上被告向何人租房子不清楚，我也沒有看過租約，我只是代收租金。我不是陳瓊霖公司合夥人。證人王麗妍有跟我講她是幫陳瓊霖向被告李及許收租金，我又幫王向其二人收租金」（見原審卷第257頁98年5月20日言詞辯論筆錄），綜觀證人李聰義所證述情節，雖無法證實曾直接見聞陳瓊霖出租系爭10號1樓房屋予上訴人戊○○、乙○○，惟就其所述親自收取租金之金額，與上訴人戊○○、乙○○所提出之支票面額相符，且委託其收取租金之王麗妍亦清楚告知是為陳瓊霖向上訴人戊○○、乙○○收取租金，故有關租賃標的物與租金之基本事實互核相符，是上訴人戊○○、乙○○主張就所占用之系爭10號
1樓房屋與陳瓊霖間存有租賃關係，應可採信。⒉按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在；民法第425條第1項固定有明文。惟民法第425條所定所有權讓與不破租賃之原則，應以租賃物所有權之移轉為前提要件。本件系爭第1472地號、第1474地號土地原為林聯奎、鄭蔭文及李回程所有，並於59年12月30日出具土地使用權證明書，同意由李回程及陳瓊霖於土地上興建永久式店舖住宅，此為兩造所不爭，此有該土地使用權證明書影本在卷足憑（見原審卷第186頁），則依上開同意書所載內容以觀，原土地所有權人與建商之間應屬使用借貸而非買賣移轉所有權之關係。次按使用借貸僅屬「貸與人」與「使用人」間特定債之關係，是除經第三人同意，該第三人本已恆難受其拘束；更何況使用借貸並無類似「買賣不破租賃」規定之適用，是物之原所有人，倘於出借所有物予他人使用以後，再將該物移轉予第三人所有，則物之原借用人即不能再對物之現在所有人主張使用借貸之相關權利。蓋建物之事實上處分權與建物坐落基地之使用權利，在法律上乃屬個別獨立之權源，是上訴人戊○○、乙○○雖已就占用之系爭10號1樓房屋與陳瓊霖間存有租賃關係，然系爭第1472地號、第1474地號土地既已由原地主分別移轉於被上訴人丙○○、丁○○所有；依上所述陳瓊霖即已不能執原土地使用同意書對土地現在所有人即被上訴人丙○○、丁○○主張使用借貸權利，則向陳瓊霖承租房屋之上訴人戊○○、乙○○，更不能執對於陳瓊霖承租房屋之租賃關係，對被上訴人主張有權占有該房屋之坐落基地。從而，上訴人抗辯系爭土地原所有權人於上開房屋興建之初，已明白顯示該房屋有繼續使用其基地之意思，及原土地所有權人李回程當初提供前揭土地與建商陳瓊霖合建上開房屋時，即應寓有「只要上開房屋存在的一天，上開房屋即有權占用上開土地」之意思云云，均乏依據不能採信。
⒊再按民法第425條之1第1項法定租賃權之規定為：「土地及
其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年臺上字第1328號判決意旨參照）。本件上訴人甲○○、乙○○、戊○○就各自占有之前開4號1樓及10號1樓房屋，並非自陳瓊霖受讓取得所有權，而依渠等所述以承租為取得占有之原因，自與上開法律規定須「因讓與建物」而得類推適用租賃關係之情形不符，是上訴人所為有權占有之抗辯，核屬無據，均無足採。
陸、結論：
一、綜上所述，系爭第1472地號、第1474地號土地分屬被上訴人丙○○、丁○○所有，而上訴人始終未能舉證證明其占有系爭土地有何正當權源，自屬無權占用。則被上訴人本於土地所有權人之作用，依民法第767條規定請求上訴人分別自其等占用房屋所坐落之系爭土地遷出，即屬有理。原審判決上訴人甲○○應自系爭4號1樓房屋坐落之系爭第1472地號土地如土地複丈成果圖一所示編號Ａ之斜線部分面積46平方公尺、第1474地號土地如土地複丈成果圖一所示編號ａ之斜線部分面積22平方公尺遷出；上訴人乙○○、戊○○應自系爭10號1樓房屋所坐落之系爭第1472地號土地如土地複丈成果圖二所示編號Ｂ之斜線部分面積46平方公尺、第1474地號土地如土地複丈成果圖二所示編號ｂ之斜線部分面積18平方公尺遷出，並依職權宣告假執行，並無違誤。上訴人上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回上訴。
二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國99年3月10日
民事第一庭審判長法官李世貴
法官許瑞東法官黎文德以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國99年3月10日
書記官趙彬