臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
106年度營小字第186號
原 告 吳美蓉
訴訟代理人 陳希平
被 告 陳文君
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於民國106年8月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴略以：
㈠、原告於民國（下同）106年3月26日與自稱是代理臺南市○○
區○○街○○○巷○○弄○○號房屋及基地（下共稱系爭不動產）
之所有權人 楊萬玉枝 之被告陳文君簽立系爭不動產之買賣契
約（下稱系爭契約），而原告事先則聲明：因旅美多年，在
台無財產可資證明、無保證人、更無足夠現金，若銀行接受
不需其他擔保條件仍願貸款，（原告）才能買房等語，而被
告並無異議。復兩造簽立系爭契約後，被告遲未提出系爭不
動產所有權人授權書，亦未於系爭契約內代理人處簽名，且
原告應被告要求預付簽約金新臺幣（下同）10萬元（下稱系
爭10萬元）予被告。
㈡、嗣於106年3月27日，原告因銀行就系爭不動產為估價，要求
提出系爭不動產之登記謄本時，原告始知悉被告為第二順位
之抵押權人，且因需先塗銷被告之設定，銀行始能貸款，故
被告自始即隱瞞其為抵押權人且不願塗銷，又增加原系爭契
約中未列之華南銀行麻豆分行貸款之條件，並要求原告在台
要有100萬元半年定存之證明及房屋租約…等，均於法無據
，顯見被告非出於善意，有違誠信原則，若原告不接受，即
歸責於原告，並沒收系爭10萬元簽約金，業此，系爭不動產
所有權人即賣方楊萬玉枝未擔保產權清楚，系爭契約應屬無
效，被告應將系爭10萬元簽約金應返還原告，爰依侵權行為
或不當得利之法律關係，請求被告給付系爭10萬元予原告。
㈢、對被告抗辯之主張：
１、兩造及系爭契約乃為消費者保護法（下稱消保法）第2條定
義之消費者、企業經營者及定型化契約，而消保法第11條規
定定型化契約如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，且定
型化契約之審閱期限為30日，故本件原告於簽約數日後即表
明解約，但被告不予理會。
２、依系爭契約書五、產權保證，甲方（即賣方）應擔保產權清
楚，然系爭不動產上有擔保債權300萬元之抵押權、違約金
50萬元等約定，被告均未告知原告，而系爭不動產所有權人
即賣方楊萬玉枝應擔保產權清楚，故系爭契約應屬無效，被
告應將系爭10萬元應返還原告。
３、原告自行尋找佳里農會、漁會及第一銀行估貸，均估系爭不
動產僅得貸款100至125萬，但被告卻聲稱能貸款至225萬元
，又被告加列許多貸款條件：附帶不動產足額擔保及半年
100萬元定存證明、租約、保證人等，貸款條件一直在變，
等同迫使原告行無義務之事，顯見被告故意增列於法無據之
限制予與刁難，使原告知難而退，而可歸責原告，致系爭10
萬元簽約金遭沒收等語。
㈣、並聲明：被告給付原告10萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告抗辯則以：系爭10萬元為買系爭不動產而支付價金之一
部簽約金，何來不當得利。又本件係系爭房屋所有權人授權
被告處理買賣事宜，而系爭不動產貸款金額未達原告預期，
係因原告本身無資力或其無法提供銀行定存單所致，被告並
無向原告保證可以貸款多少錢，再者，系爭不動產之價值並
無如原告所稱係詐欺等情，有系爭不動產同巷弄之不動產向
合庫貸款360萬元可憑等語。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、得心證之理由：
查原告於106年3月26日與代理系爭不動產所有權人楊萬玉枝
之被告陳文君簽訂系爭不動產買賣契約，並已給付被告簽約
金10萬元之事實，已據兩造提出系爭契約、收付款紀錄表等
影本為證，並為被告所不爭，堪認實在。原告主張被告未提
出所有權人之授權書，且未將系爭不動產上有設定抵押權提
前告知，而系爭不動產所有權人亦未擔保產權清楚，則系爭
契約應屬無效，又被告隱瞞債權人身分，並附帶無法律依據
之諸多條件，伊亦得主張解除契約，因而依不當得利及侵權
行為規定請求被告返還或賠償10萬元等情，則為被告所否認
，並以上揭情詞置辯。茲分述如下：
㈠、原告於起訴狀及民事陳報狀中自 陳伊 因旅居美國多年，偶回
台探親，於106年3月16日回台後，因輕信被告，即與被告於
106年3月26日簽訂系爭不動產之買賣契約，而被告並未提出
系爭不動產所有權人之授權資料，系爭契約應為無效乙節。
然查，「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為
，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之
，其授與代理權者，代理權之授與亦同」，雖為民法第531
條所明定，但買賣契約之債權行為，依非在上開規定所稱應
以文字為之法律行為之列，則關於買賣契約債權行為代理權
之授與，未限於必以書面為之，而代理人是否確經本人授與
代理權，亦難憑其是否提出書面授權書而論斷；本件被告於
簽約時自稱為系爭不動產所有人楊萬玉枝之代理人，原告又
長年居住美國，兩造並不認識，依常理而言，實難認原告會
僅因被告自稱為有權代理，而未有其他確信之依據，即於返
台後10日內便與被告簽訂一價值數百萬元之不動產買賣契約
，況兩造係於系爭不動產處為簽約金之交付收受，故此，原
告僅因被告未提出系爭不動產所有權人之授權書，而主張系
爭契約無效，並不可採，又被告既為楊萬玉枝之代理人，其
未因原告交付定金而受有任何利益，自無不當得利可言。
㈡、原告另主張因未被提前告知系爭不動產上有抵押權之設定，
而出賣人亦未擔保產權清楚，則系爭契約應為無效云云，惟
查，系爭不動產之買賣契約當事人為原告吳美蓉及訴外人楊
萬玉枝，有系爭不動產買賣契約書在卷可稽，因之，既系爭
契約係成立於原告吳美蓉及訴外人楊萬玉枝間，則原告就系
爭契約有主張任何無效或得解除之事由，即應向系爭契約之
當事人楊萬玉枝為之，本件被告僅為代理人並非本人，亦即
被告非契約當事人，業此，原告向被告請求因系爭契約無效
或因解除系爭契約，而需返還系爭10萬元簽約金之主張，均
非有據，並無理由。
㈢、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段定有明文。又按依民法第一百八
十四條第一項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意
過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性
，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權
行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉
證責任（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。
是原告主張被告對其為詐欺之侵權行為，致其受有損害，揆
諸前揭規定及解釋，自應就其主張之事實負舉證責任。本件
原告主張伊有向被告稱若銀行接受伊無在台資力證明、無保
證人、無足夠現金，而仍願貸款，原告才買系爭不動產，惟
被告卻依然向伊保證能將系爭不動產貸款至200多萬元，另
又欺瞞被告為系爭不動產之第二順位抵押權人之事，致原告
簽立買賣契約後，因無法貸款而受有簽約金之損害等情。經
查，原告稱被告有向伊保證能向銀行貸款200多萬元，不須
財力證明等情，被告否認之，而原告僅空言主張，未提出任
何證據以實其說，是原告此部分之主張，尚難採信。原告又
稱被告欺瞞其為系爭不動產之第二抵押權人，致伊陷入錯誤
而訂定系爭契約乙節，查，原告雖長居美國，但對一般社會
常情、交易習慣應有所理解，況系爭買賣標的金額涉及數百
萬元，關於買賣標的之內容、相關權利等情，亦應有相當能
力判斷及資料蒐集，殊無諉為不知、不理解之餘地，再者，
系爭不動產上是否有他項權利存在，任何人均得向地政機關
為查詢，並非難以理解或取得，更非被告得以瞞騙之事，故
原告主張因被告故意欺瞞抵押權之設定而致伊陷入錯誤，難
以憑採，揆諸上開規定及解釋，原告既無其他舉證證明被告
有何對其為詐欺之侵權行為，是原告之主張，要非有據，洵
無足取。
㈣、從而，原告依不當得利及侵權行為之法律關係，訴請被告給
付10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率百分之五計算之利息，均為無理由，應予駁回。
四、小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應依職權確定其費用
額，民事訴訟法第436之19第1項定有明文。查本件係給付金
錢在10萬元以下之小額訴訟，應徵收第一審裁判費1000元，
此外，本件無其他訴訟費用支出，故本件訴訟費用額確定為
1000元，應由原告負擔。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，或與本
案之爭點無涉，或與判決之結果不生影響，爰不一一論列，
附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條，判決如主文。
中華民國106年8月23日
臺灣臺南地方法院柳營簡易庭
法官夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序
之第一審判決提起上訴，非以其違背法令為理由，不得為之），
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補
提上訴理由書（須附繕本）。且上訴狀內應記載表明（一）原判
決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決
有違背法令之具體事實者。
中華民國106年8月23日
書記官曹瓊文