臺灣士林地方法院民事簡易判決 106年度士簡字第868號
原 告 黃明星
訴訟代理人 劉齊 律師
被 告 陳春榮
上列當事人間請求返還租金等事件，本院於民國106年12月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣陸拾捌萬伍仟捌佰肆拾元，及其中陸拾柒
萬壹仟參佰陸拾柒元自民國一○六年二月二十日起至清償日止；
另其中柒佰壹拾元自一○六年六月三十日起，均至清償日止，並
均按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒仟肆佰玖拾元，應由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：原告為開設運動彩券投注站，遂委託訴外人賴元
晟與被告於民國104年6月18日簽訂房屋租賃契約屋，由被
告將其兄即訴外人 陳春諒 所有門牌號碼臺北市○○街○○○號
1樓房屋（下稱系爭房屋）出租予原告，約定使用範圍為1
樓及地下室，原約定租期自104年6月20日起至108年7月
5日止，租金每月新台幣（下同）7萬6,000元，後因原告
申請營業登記時涉及稅金問題，與被告協商後再簽訂房屋租
賃契約，約定租期自104年6月16日起至108年6月15日止
，租金每月8萬元。後來因系爭房屋地下室漏水，兩造再簽
訂房屋租賃契約，取代先前契約，約定使用範圍減縮為系爭
房屋1樓，租期自104年6月16日起至106年6月15日止，
租金每月6萬元（下稱系爭租約），原告已一次給付被告系
爭租約自104年10月起至106年6月止之租金共90萬元（被
告同意106年6月份租金不收取）。系爭房屋於105年4月
間改裝成咖啡店，惟自104年7月起系爭房屋1樓大門口及
廚房有滲漏水情形，原告通知被告修繕，然被告僅清潔系爭
房屋門口上方排水管，及105年8月至9月間將系爭房屋廚
房抽油煙機拆除，在天花板鋪上帆布，漏水問題並未解決，
至影響咖啡店經營。又原告承租期間，於104年9月收到電
費帳單，始知悉系爭房屋有超約用電之情，請被告協調台電
辦理容量調整，惟被告始終未處理，致原告每月需給付高額
超約附加費用。嗣原告分別於105年9月26日及同年10月5
日寄發存證信函催告被告不獲置理，乃於105年12月15日表
示終止系爭租約，及於同年月20日返還系爭房屋，被告應返
還已收剩餘租金32萬2,000元，多繳之超約附加費5萬4,29
1元，與原告裝潢系爭房屋支出108萬4,400元，因終止系
爭租約所受裝潢損失為31萬0,259元，共計68萬6,550元，
為此，爰依契約、不當得利及侵權行為之法律關係提起本件
訴訟，並聲明求為判決被告應給付原告68萬6,550元，及其
中67萬1,367元自106年2月21日起算之法定遲延利息，與
其中1萬5,183元自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利
息，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於105年12月15日收到收到原告終止系爭租
約之存證信函，系爭房屋已於同年月20日返還，被告同意返
還105年12月15日起至106年6月15日止之5個月租金（10
6年6月份租金不收取），共30萬元。系爭房屋漏水問題直
至終止前皆未修好，4萬5,000元原告無須給付。原告多繳
之超約附加費部分，被告有去台電辦理，但原告沒有去辦，
此部分應由原告自行負擔。裝潢費用原告應舉證有確實給付
108萬多元，計算損失之方式則不爭執等語，資為抗辯，並
聲明求為判決駁回原告之訴。
三、得心證之理由
㈠原告主張兩造簽訂系爭租約，並已一次給付租期內全部租金
90萬元，且106年6月份之租金兩造合意不收取，系爭租約
因被告未能修復系爭房屋之漏水問題而於105年12月15日終
止，原告已於105年12月20日返還系爭房屋等事實，業據其
提出與所述相符之房屋租賃契約書、收據、存證信函、手機
對話截圖等件影本為證，且為被告所不爭執，堪信原告之主
張為真實。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。因故意
或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。因可歸
責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給
付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前
項以外之損害者，債權人並得請求賠償。租賃關係存續中，
租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相
當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者
，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或
於租金中扣除之。民法第179條、第184條第1項前段、第
227條、第430條分別定有明文。
㈢茲就原告請求之金額審究如下：
1.被告應返還已收剩餘租金部分：
系爭租約終止後，被告就終止後已收取之租金，依上開規定
，即屬不當得利而應返還。原告既已給付全部租金，且兩造
均不爭執106年6月的租金不收，則審酌兩造訂立系爭租約
之始日為104年6月16日，至次月15日計為1月，則原告因
使用至105年12月20日，尚有11日之租金21,290元（60000
×11/31＝21290，元以下四捨五入）應退還原告，再加上
106年1至5月份已預付之租金30萬元。因此，原告得請求
被告應返還租金共計321,290元，原告逾此範圍之請求，即
屬無據。
2.電費超約附加費部分：
原告因用電過多而遭台電加收超約附加費，原告業已向被告
反應請求被告儘速前往台電更改契約容量，此有原告所提出
之手機對話截圖在卷可憑，然被告截至系爭租約終止日仍未
為變更，致原告每月電費受有額外繳納超約附加費之損失，
被告應負賠償責任，據原告所提出之電費收據，經核算與原
告請求被告賠償之5萬4,291元相符，是原告此部分主張，
應屬有據。
3.裝潢損失部分：
原告承租系爭房屋後支出裝潢費108萬4,400元，經證人楊恩
豪於本院審理中結證稱：總裝修費用108萬4,400元，為不含
稅價格，原告分別以匯款35萬元，以現金70萬元及尾款3萬4
,400元交付，復據原告所提出之工程合約書、工程收據、存
簿明細及對帳單等件，堪信原告確因系爭房屋裝修支出108
萬4,400元。則原告因系爭租約提前終止，致其投入之成本
未能回收，自得依租期比例請求被告賠償，又原告主張以上
述金額為依據並參考行政院頒佈之固定資產耐用年數表折舊
並減少請求金額為310,259元，被告就此計算式及金額並未
爭執，是原告得請求310,259元，為有理由。
4.綜上所述，原告共得向被告請求685,840元。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付685,840元及其
中671,367元自106年2月21日起；及其中710元自起訴狀
繕本送達翌日即106年6月30日起，均至清償日止，並均按
年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請
求，為無理由，應予駁回，此部分假執行之聲請，失所附麗
，併予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告部
分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行，並依職權確定訴訟費用額為7,490元（
第一審裁判費），應由被告負擔。
中華民國107年1月11日
士林簡易庭法官李建忠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年1月11日
書記官吳俊明