裁判字號：臺灣臺北地方法院101年消字第8號民事判決
裁判日期：民國102年04月23日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決101年度消字第8號原告 周遠羽
許涵妮 曾秀鳳 劉桂英 項必莉 項必艾 戴聖軍 李根塗 劉錦樹 上列九原告共同訴訟代理人 張天欽 律師
黃于玶 律師被告萬泰商業銀行股份有限公司
設臺北市○○區○○○路○段○○號法定代理人 盧正昕 住同上訴訟代理人 魏妁瑩 律師
蔡宗儒 律師 郭彥均 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國一０二年三月二十六日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件依兩造間「臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書」（下稱建物使用權轉讓暨土地租賃契約）第二十四條，雙方合意以本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第二十四條規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。
（一）本件原告於民國一０一年七月二十七日追加李根塗、劉錦樹為原告，並分別請求被告給付新臺幣（下同）三百五十四萬二千六百零二元、一百二十九萬七千四百零八元，及均自追加訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，原告此次追加於第一次言詞辯論前為之，且與原起訴部分為同種類之訴，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議而為本案言詞辯論，尚無不合。
（二）原告復於一０二年三月十九日具狀更正訴之聲明為：「１被告應給付原告周遠羽六十八萬五千二百一十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。２被告應給付原告許涵妮五十七萬六千四百九十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。３被告應給付原告曾秀鳳八十一萬九千五百四十四元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。４被告應給付原告劉桂英一百一十五萬零二百四十元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。５被告應給付原告項必莉一百一十一萬六千元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。６被告應給付原告項必艾二百七十萬五千六百四十元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。７被告應給付原告戴聖軍一百二十五萬三千一百二十元，及自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。８被告應給付原告李根塗三百五十四萬二千六百零二元，及自一０一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。９被告應給付原告劉錦樹一百二十九萬七千四百零八元，及自一０一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，原告前開變更僅係將原以附表列載之原告請求數額整理為具體數字，訴訟標的（民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項、第一百八十四條第一項後段、第二項、第一百八十八條、公司法第二十三條第二項損害賠償請求權、消費者保護法第五十一條、公平交易法第三十一條懲罰性賠償金請求權）相同、基礎事實同一（被告將建物地下一樓至六樓車道部分之面積計入共用部分面積，由原告等人買受使用權）、僅係變更應受判決事項聲明之用語、無礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議而為本案之言詞辯論，自無不合，本院爰就變更後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告應給付原告周遠羽六十八萬五千二百一十六元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２被告應給付原告許涵妮五十七萬六千四百九十六元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３被告應給付原告曾秀鳳八十一萬九千五百四十四元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
４被告應給付原告劉桂英一百一十五萬零二百四十元，及自
起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
５被告應給付原告項必莉一百一十一萬六千元，及自起訴狀
繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
６被告應給付原告項必艾二百七十萬五千六百四十元，及自
起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
７被告應給付原告戴聖軍一百二十五萬三千一百二十元，及
自起訴狀繕本送達日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
８被告應給付原告李根塗三百五十四萬二千六百零二元，及
自一０一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
９被告應給付原告劉錦樹一百二十九萬七千四百零八元，及
自一０一年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
１０願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１訴外人萬達通實業股份有限公司（原告誤載為萬達通股份
有限公司，爰逕予更正，以下簡稱萬達通實業公司）與交通部臺灣鐵路管理局、臺北市政府簽立「臺北車站特定專用區交九用地設定地上權契約」，取得坐落臺北市○○區市○段○○段00000000地號及臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地之地上權，投資興建結合轉運站、商場、住宅（ＡＢＥＦ棟五至十八樓）、辦公室（ＣＤ棟八至十六樓）、旅館、影城、停車場等用途、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段二０一、二０三、二０五、二０七、二０九、二一一號、承德路一段一號、三號等共九七九戶、地下六層地上十八層之「京站」大樓，而將建物及地上權以信託為原因登記予被告管理、處分。
２茲原告分別取得下述「京站」大樓房屋使用權並租用土地
（各原告取得使用權之建物及建物共用部分分配詳如附表一所示）：
①原告周遠羽於九十五年十月十二日與被告訂立建物使用權
轉讓暨土地租賃契約，約定由周遠羽以總價八百零四萬元（其中車位一百六十萬元）向被告買受前述「京站」大樓編號Ｃ二一棟第十四樓、面積五九‧九七平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十四樓之十九事務所房屋（嗣登記主建物面積三四‧五一平方公尺、附屬建物面積五‧七七平方公尺、共用部分面積三三‧四平方公尺）及地下六層編號第一八八號停車位（建號第三五二八號權利範圍十萬分之三三）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
②原告許涵妮於九十五年十月十二日與被告訂立建物使用權
轉讓暨土地租賃契約，約定由許涵妮以總價七百零八萬元（其中車位一百六十萬元）向被告買受前述「京站」大樓編號Ｃ二０棟第十四樓、面積四九‧六一平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十四樓之十八事務所房屋（嗣登記主建物面積二八‧八三平方公尺、附屬建物面積四‧四九平方公尺、共用部分面積二九‧九一平方公尺）及地下六層編號第六七號停車位（建號第三五二八號權利範圍十萬分之三三）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
③原告曾秀鳳於九十五年十月十三日與被告訂立建物使用權
轉讓暨土地租賃契約，約定由曾秀鳳以總價五百五十六萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｃ二七棟第十二樓、面積五一‧一三平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十二樓之二四事務所房屋（嗣登記主建物面積二八‧八三平方公尺、附屬建物面積四‧四九平方公尺、共用部分面積十八‧０八平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
④訴外人 謝坤明 於九十五年十月二十二日與被告訂立建物使
用權轉讓暨土地租賃契約，約定由謝坤明以總價七百九十萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ａ十一棟第十一樓、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積七九‧七一平方公尺、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十一樓之十住宅房屋（嗣登記主建物面積四六‧三一平方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部分面積二四‧七六平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。原告劉桂英於九十八年八月二十一日與謝坤明、被告簽立轉讓協議，約定由劉桂英受讓承受謝坤明就前開建物使用權轉讓暨土地租賃契約所生權利義務。
⑤原告項必莉於九十五年十二月十四日與被告訂立建物使用
權轉讓暨土地租賃契約，約定由項必莉以總價七百七十五萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｆ九棟第十樓、面積八四‧五七平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十樓之三住宅房屋（嗣登記主建物面積四九‧六五平方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部分面積二六‧一三平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
⑥訴外人 邱明珠 於九十五年十月六日與被告訂立建物使用權
轉讓暨土地租賃契約，約定由邱明珠以總價一千三百三十三萬元（其中車位一百七十萬元）向被告買受前述「京站」大樓編號Ａ八棟第六樓、面積一二四‧三一平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號六樓之七住宅房屋（嗣登記主建物面積七七‧六六平方公尺、附屬建物面積八‧三二平方公尺、共用部分面積五三‧六八平方公尺）及地下六層編號三０一號停車位（建號第三五二八號權利範圍十萬分之三八）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。原告項必艾於九十九年二月二十一日與邱明珠、被告簽立轉讓協議，約定由項必艾受讓承受邱明珠就前開建物使用權轉讓暨土地租賃契約所生權利義務。
原告項必艾另於九十五年十二月十四日與被告訂立建物使用權轉讓暨土地租賃契約，約定由項必艾以總價七百四十萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｆ十一棟第十樓、面積七九‧七一平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十樓之二住宅房屋（嗣登記主建物面積四六‧三一平方公尺、附屬建物面積八‧八四平方公尺、共用部分面積二四‧七六平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
⑦原告戴聖軍於九十五年十月二十一日與被告訂立建物使用
權轉讓暨土地租賃契約，約定由戴聖軍以總價八百九十萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｆ六棟第十一樓、面積八六‧四七平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十一樓之八住宅房屋（嗣登記主建物面積五四‧八平方公尺、附屬建物面積五‧一九平方公尺、共用部分面積二六‧六平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
⑧訴外人鏶鑫股份有限公司（以下簡稱鏶鑫公司）於九十五
年十月二十五日與被告訂立建物使用權轉讓暨土地租賃契約，約定由鏶鑫公司以總價一千一百三十一萬元、四百二十九萬元、一千二百一十五萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｂ八棟第十八樓、Ｂ九棟第十八樓、Ｂ十棟第十八樓、面積九二‧二八、四十‧七四、一００‧一九平方公尺、建號臺北市○○區市○段一小段第三一三七、三一
五一、三一六五號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十八樓之六、之七、之八住宅房屋（之六部分嗣登記主建物面積五八‧六七平方公尺、附屬建物面積五‧一九平方公尺、共用部分面積二八‧六二平方公尺；之七部分嗣登記主建物面積二三‧六平方公尺、附屬建物面積四‧六二平方公尺、共用部分面積十二‧五六平方公尺；之八部分嗣登記主建物面積五七‧五四平方公尺、附屬建物面積十一‧八二平方公尺、共用部分面積三一‧一平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。鏶鑫公司就前開被告間建物使用權轉讓暨土地租賃契約之權利義務輾轉由訴外人美宇投資股份有限公司（現名稱美宇開發股份有限公司，以下簡稱美宇開發公司）取得承受。原告李根塗於九十八年四月八日與美宇開發公司、被告簽立轉讓協議，約定由李根塗受讓承受美宇開發公司就前開建物使用權轉讓暨土地租賃契約所生權利義務。
⑨原告劉錦樹於九十五年十二月二十六日與被告訂立建物使
用權轉讓暨土地租賃契約，約定由劉錦樹以總價八百九十六萬元向被告買受前述「京站」大樓編號Ｅ十一棟第十五樓、面積一００‧一九平方公尺、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十五樓之十二住宅房屋（嗣登記主建物面積五七‧五四平方公尺、附屬建物面積十一‧八二平方公尺、共用部分面積三一‧一平方公尺）至一四三年一月二十五日止之使用權，並應逐年按「前開房屋土地應有部分比例乘以土地公告地價百分之三」標準計付土地租金。
３兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約為定型化契約，且
建物為預售屋，諸多約定例如面積誤差找補、施工規範、開工完工期限、工程變更及付款期別等約定均與一般預售屋買賣契約及預售屋買賣定型化契約範本相同，僅因建物所有權必須移轉為臺北市政府、臺灣鐵路管理局所有，故僅能出售使用權，依消費者保護法第十七條第一、二項、消費者保護法施行細則第十五條規定，應有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用或類推適用，而預售屋買賣定型化契約應記載事項第三點第三項明定停車位出售應包含停車格及車道空間，由全體買受人分擔之防空避難空間必須未兼作停車使用，作為停車位使用之避難空間不得由全體買受人分擔，故渠等買受之特定住辦資產面積其中「共用部分面積」應扣除停車場車道面積。而「京站」大樓地下一樓至六樓共用部分建號為臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺；被告就長六公尺、寬二‧五公尺之大車位分擔之應有部分登記為十萬分之三八，就長五‧七五公尺、寬二‧二五公尺之小車位分擔之應有部分登記為十萬分之三三，計算結果，大車位使用權買受人除停車格本身面積外，僅分擔面積０‧五一平方公尺、寬約二十‧四公分之車道，小車位使用權買受人除停車格本身面積外，僅分擔面積０‧五三平方公尺、寬約二三‧五公分之車道，足見被告將地下停車場剩餘車道面積計入共用部分面積，由全體買受人分擔，違反前述「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，構成物之瑕疵，被告故意隱匿此一瑕疵，就公共設施含括車道一節，雙方並無合意。
４依被告另案所提計算方式，建號臺北市○○區市○段○○
段○○○○○號、「京站」大樓地下一樓至六樓，除機房、樓梯、管道間等共用部分外，均為停車場用途，扣除有買受停車位者取得使用權之面積，車道部分由全體分擔之面積為一九九三四‧０五平方公尺（詳如附表二所示）；而所有地下停車位之持分相加為十萬分之三一二五六，其餘部分之持分則為十萬分之六八七四四，是由渠等各自分擔建號第三五二八號扣除車位部分之比例得以計算出渠等各自分擔若干車道之面積，再依各該車道面積與原契約面積之比例，依契約價額計算結果，渠等（如上述①至⑨）依序支出價金三十四萬二千六百零八元、二十八萬八千二百四十八元、四十萬九千七百七十二元、五十七萬五千一百二十元、五十五萬八千元、八十一萬四千一百元、五十三萬八千七百二十元、六十二萬六千五百二十元、七十萬二千零三十三元、三十萬五千四百四十八元、七十六萬三千八百二十元、六十四萬八千七百零四元買受車道部分之使用權（詳如附表三所示）。
５被告出售之房屋共用部分使用權面積短少，且被告於交付
前述房屋占有予渠等後，復將前述房屋所有權移轉予萬達通實業公司，由萬達通實業公司設定抵押權予訴外人合作金庫商業銀行股份有限公司（以下簡稱合庫商銀），則前述房屋所有權有因合庫商銀行使抵押權拍賣而喪失、致渠等購買之使用權失所附麗之虞，亦構成權利瑕疵；兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約，關於建物使用權部分性質屬於權利買賣，應適用或準用民法買賣關於瑕疵擔保之規定，面積短少亦屬不能補正之給付不能，又被告將車道計入公共設施面積浮增銷售價額，係故意以背於善良風俗之方法加損害於他人，違反保護他人之法律，為經營階層或受僱人之行為所致，被告亦應連帶負責，爰依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條、第三百五十三條、第三百四十九條、第三百六十條、第三百五十六條、第三百五十七條、第一百七十九條、第二百二十七條第一項準用第二百二十六條、第一百八十四條第一項後段、第二項、第二十八條、第一百八十八條第一項、公司法第二十三條規定，比例請求減少該部分價金後請求返還溢付部分價金或請求給付以該部分價金計算之損害賠償。
６被告銷售房屋使用權應遵守內政部所制定之「預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項」規定，被告將車道面積灌入全體買受人公共設施面積，故意違反消費者保護法第十七條及「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第三點第三項、第五點第一項規定，且未揭露共用部分所含項目包括車道之資訊，藉以增加住宅區、一般事務所之公共設施面積，以增加使用權出售價款，違反公平交易法第二十四條規定，渠等亦得依消費者保護法第五十一條、公平交易法第三十一條規定，請求被告賠償渠等各自如聲明所示（即所受損害三倍範圍內、暫以前述價金二倍計算）之懲罰性違約金。
（三）對被告答辯之陳述：１本件為預售屋使用權買賣首例，自應保護消費者，朝有利
消費者方向解釋適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定。
２購買車道者應有合理車道面積，使用停車位之車輛進出必
須經過車道，車道雖非停車位本身，但為停車使用不可或缺之部分，僅由取得停車位專用權之人分擔應有部分較符合契約公平，此為「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第三條第三點規範意旨，另案行政院公平交易委員會處分書亦載稱「按內政部頒訂『預售屋買賣契約書範本』第二條第三款㈠，車道原則上應由停車空間所有權人分擔」，本件「京站」大樓地下六樓設有三一七個停車位，車道為雙車道，自逾二十公分，實際為六公尺以上。
３本件「京站」大樓地下五層一半及地下六層均為兼作地下
停車空間之防空避難空間，依「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第五條第一點規定，即不得計入共用部分分擔比例。至兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三條公共設施範圍之約定，雖記載防空避難空間為共用部分，但此防空避難空間應指未兼作停車使用者，依使用執照之記載，「京站」大樓尚有一五二四‧八四平方公尺之未兼作停車使用之防空避難空間。兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四‧一、四‧三條均明定特定住辦資產之面積不含停車位，車位部分由買受人另行支付取得停車專用空間使用權對價，依消費者保護法第十一條第二項之規定，定型化契約解釋有疑義時，應為有利於消費者之解釋，而停車位面積應包含車位、車道及其他必要空間之面積，故兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並未約定車道應由全體住戶分擔，否則無異使原告等人就無法使用之部分支付價金。
４兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約亦未約定地下一至
三樓環形車道、地下四、五樓之一半停車場車道應由全體買受人分擔，若共用機房等設備有維修需要，可使維修車輛經由停車空間進入機房，無庸由全體買受人分擔，且維修需要為臨時性，與車位買受人係經常性進出停車空間不同，否則建物專有部分因有臨時性維修需要，亦得登記為全體共有，顯與法理通念不符。實則車位因位在地下室，使用密度低，通常價格為建物價格一半，且習慣上車位面積以十至十二坪計算，可知車位之出售應包括停車格及走道；以「京站」大樓每車位一百八十萬至二百萬元為例，如停車位約四至五坪，則每坪售價四十至四十四萬元，較諸建物每坪高十萬元以上，顯不合理，應認每一停車位含車道為十至十二坪。
５被告於九十八年十二月間解除信託契約，供萬達通實業公
司設定最高限額抵押權，復重新信託，則本件房屋已無信託法第十二條不得強制執行之保障，且本件使用權是否屬依民法第八百六十六條規定之物權亦有爭議，不因被告事後補救塗銷抵押權設定登記而有異。
６被告故意不告知瑕疵，依民法第三百五十七條規定，無同
法第三百五十六條檢查通知義務之適用，且被告早已知悉瑕疵，亦應目的性限縮解釋民法第三百五十六條之規定，不再課予買受人檢查通知義務。
７「京站」大樓地下四、五樓停車空間皆屬萬達通實業公司
所有、對外出租營業獲利使用，已限制原告等住戶使用權利，依被告答辯，渠等皆可停車在地下一至六樓車道上，違反常理，渠等既不能使用車道，自屬使用權有妨礙，應認未依契約給付而有瑕疵。
８各機房目的、容量、維修方式及頻率均不相同，一般維修
人員得以搭乘電梯、行走樓梯方式進行，無非得利用車道搬運大型機具之必要，維修、垃圾清運亦屬暫時性，不妨礙停車使用，透過一般容忍義務即可解決，並非僅能以分擔公共設施方式為之，地下四樓垃圾清運亦僅為物業管理圖自身便利，因住辦資產以五樓為進出大門，該處已有住辦專用之垃圾集中處，住辦範圍之垃圾直接由一樓清運即可，無須運往地下四樓，地下四樓實為俱樂部、影城、商場等共同垃圾集中區，住辦範圍垃圾集中此處係為物業管理清運便利，且防火門並非僅得單向開啟，縱為常時關閉式防火門，亦須處於隨時免用鑰匙即可雙方向開啟狀態，以免阻礙逃生，故原告等使用權人無庸利用環形車道及各樓層車道前往防空避難空間之必要。再者，防空避難空間並非僅能供作區分所有權人使用，使用人、鄰近獨立住宅住戶與行人均能利用，無登記予全體住戶分擔之必要。
（四）證據：提出（原證一、七、八）「臺北車站特定專用區交九用地開發案」住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、（原證二）使用權轉讓及土地租賃契約書、（原證四、五、六、十）建物登記謄本、（卷㈠第二三四至二三八頁）「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、（卷㈠第二三九至二四四頁）行政院公平交易委員會處分書、（原證八）使用執照存根、（原證九）協議書、（原證十二、十三）廣告、（原證十四）糾正案文、（原證十五）掛號函件執據，並聲請函詢臺北市政府、臺北市政府捷運工程局。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：１該公司係因信託關係受讓萬達通實業公司就坐落臺北市○
○區市○段○○段00000000地號及臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地之地上權，以及萬達通實業公司投資興建之「京站」大樓所有權，並依萬達通實業公司之信託指示與原告等人簽訂前述建物使用權轉讓暨土地租賃契約。「京站」大樓地下一樓至六樓共用部分建號為臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺，除電梯間、管道間、機房等必要設施外，另分為由購買停車位使用權人分擔之部分（僅地下四至六層設有停車位）及全體物業分擔之部分；停車位共有四三三個小車位、四二一個大車位及十九個殘障車位；長六公尺、寬二‧五公尺之大車位分擔之應有部分登記為十萬分之三八，長五‧七五公尺、寬二‧二五公尺之小車位分擔之應有部分登記為十萬分之三三，殘障車位分擔之應有部分登記為十萬分之五一，計算結果，大車位使用權買受人除停車格本身面積外，分擔車道面積約０‧五一平方公尺（計算式：40819.26×38÷000000－0×2.5≒
0.51），小車位使用權買受人除停車格本身面積外，分擔車道面積約０‧五三平方公尺（計算式：40819.26×33÷000000－0.75×2.25≒0.53），所有車位持分總和為十萬分之三一二五六，其餘則由全體物業分擔之持分為十萬分之六八七四四，但其中由住宅及辦公室分擔之持分分別為十萬分之一四三九六、三五五二，合計十萬分之一七九四八，故剩餘十萬分之五０七九六實由萬達通實業公司、臺北市政府分擔（其中商場部分分擔十萬分之一六三一六、轉運站部分分擔十萬分之一二一七０、旅館部分分擔十萬分之一０三九七），並非均出售予使用權人分擔。而全體物業分擔之車道總面積固為一九九三四‧０五平方公尺，但其中含括部分防空避難空間（地下五樓部分三０九五‧九三平方公尺、地下六樓部分四九九四‧０八平方公尺），故非兼作防空避難空間之純粹車道部分面積為一一八四四‧０四平方公尺。
２兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並無「預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項」之適用或類推適用，依內政部函覆意旨，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」僅適用於預售屋之所有權買賣，不適用於所有權以外之其他權利銷售，且「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」限制人民之權利義務，非有明文，予以類推適用有違法律保留原則，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約僅係「一定空間設備附有期限之使用收益權」銷售，與所有權性質迥異，自無法比附援引。
３又該公司將「京站」大樓車道面積計入全體物業共用部分
面積，並無違反法令或契約，依民法第七百九十九條第四項規定，建物共有部分之項目及登記，為私法關係，法無強制規定，可由起造人或區分所有權人自行協議，而兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三條公共設施()業已約定：「範圍：指住辦資產與本開發商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」，是契約既已約定防空避難空間為公共設施，未排除兼作停車位之部分，原告自應依約分擔防空避難空間。況「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第五點第一項之意旨為防空避難空間扣除停車使用面積後，得為共有部分分配予全體住戶，而「京站」大樓防空避難空間為地下五層一半及地下六層全部，該公司將非兼作停車使用面積之車道部分防空避難空間（地下五樓部分三０九五‧九三平方公尺、地下六樓部分四九九四‧０八平方公尺）由全體物業分擔，亦無違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。
４至地下一至三樓環形車道、地下四樓及地下五樓另一半未
兼作防空避難空間之一一八四四‧０四平方公尺純粹車道部分，亦得由全體物業分擔，因地下四、五樓均設有機房、儲藏區等共用設備，該等設備如有毀損需修繕，或有使用防空避難空間必要，仍須經由車道前往，該等車道由全體物業分擔，仍無違法或違約之處。
５民法第八百六十六條規定僅於抵押權設定後方在抵押物上
設定地上權等用益物權或成立租賃，方有適用，本件兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約均成立於九十八年十二月聯貸銀行團管理銀行合庫商銀最高限額抵押權設定登記之前，抵押權人自不得請求除去，況聯貸銀行團業已同意塗銷本件房屋上抵押權設定登記，自無權利瑕疵之虞。另原告買受之使用權面積並未減少，並無價值減少之瑕疵，車道面積計入大公不影響原告依兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約所得專用之主建物、附屬建物空間，亦不影響原告對非約定專用之共有部分之使用權，難謂該公司所給付之使用權有不具通常效用或契約預定效用之瑕疵，該公司亦未保證品質，無欠缺保證品質之瑕疵，原告請求減少價金於法無據，該公司受領價金有法律上原因、並非不當得利，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約建物使用權於締約時並不存在，亦不生民法第三百六十條後段所稱固有瑕疵問題。
６縱認為將車道面積計入共有部分面積由全體物業分擔係瑕
疵，原告至遲於九十九年七月一日「京站」大樓住宅、辦公區管理小組第一次聯席會議時即已知悉，原告亦未依法即時通知，視為承認所受領之物，不得再請求該公司負瑕疵擔保之責。
７該公司將車道面積計入公共設施由全體物業分擔，亦不構
成不完全給付，該公司業依兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第三、四‧一條約定交付特定住辦資產供原告使用，原告就具有專有使用權之主建物、附屬建物空間有使用權利，就「京站」大樓非經約定專用之共有部分亦有使用權利，原告爭執共有部分之內容，不影響該公司已給付特定住辦資產範圍，亦不影響原告得以使用非經約定為專用之共有部分，該公司之給付無不合於債之本旨情形。
８單純商品或服務本身有瑕疵，商品或服務並無安全或衛生
上危險者，應回歸適用民法之規定，無消費者保護法之適用，非屬消費者保護法第五十一條所定「依本法所提之訴訟」，無從據以請求懲罰性賠償。該公司亦無足以影響交易秩序之欺罔行為，所謂欺罔依公平交易法第二十四條規定係指以積極欺瞞或消極隱匿重要交易資訊致引人錯誤之方式從事交易行為，本件兩造間契約與原告所引案例事實不同，契約除揭示「京站」大樓公共設施分配原則外，就大公部分有概括規定，且僅約定未購買停車位者對「停車位」無使用權，並未約定對「車道」亦無使用權，復未約定「車道」由停車位使用權人或非由全體物業分擔，法律並無明文規範車道面積之分配標準，則縱該公司未明白揭示「車道面積由全體物業分擔」，亦非隱匿重要交易資訊而客觀上有使交易相對人誤認之合理可能性，且不具故意過失，況原告並未因車道面積由全體物業分擔受有損害，原告係依據契約所定面積計付價金。
９兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約業已就消防、電氣
、給排水、電信、弱電、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房、防空避難空間約定為公共設施，其中機房在地下一至六樓均有設置，垃圾處理及資源回收室則設在地下四樓，全體使用權人均為利用人，則就該等部分原告所取得之使用權僅於合理且不妨礙他人之情形下使用，本件原告等使用權人得搭乘客、貨電梯抵達地下一至六樓為合理之利用，使用權並未受限制，基於全體物業之利益及安全，就共用部分本得進行合理管制，「京站」大樓地下四至六樓之管制係針對車輛而非人員；另有利用地下一至六樓車道進入各機房維修保養、載運機具、收取垃圾之必要，再者，位在地下五、六樓之防空避難空間，因防火門之設計係朝避難方向單向開啟（各樓層係朝安全梯方向開啟、一樓係朝樓層方向開啟），致住在二樓以上樓層之住戶無法由安全梯進入防空避難空間，而需由地下一至三樓之環形車道前往，該環形車道坡度為一比八，亦符合建築技術規則建築設計施工編供人通行之標準，該等車道計入公共設施由全體物業分擔，應屬合理等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（卷㈠第一三九頁）內政部函、（卷㈠第二八一至三０四頁、第三二七、三二八頁、卷㈡第九至二九頁）建物登記謄本、（被證二）「京站」大樓住宅、辦公區管理小組組員第一次聯席會會議紀錄、（被證四、六至十）相片、平面圖、（被證五）使用執照存根、（被證十一）竣工圖、（被證十二、十三）相片。
三、原告主張之事實，業據提出「臺北車站特定專用區交九用地開發案」住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、使用權轉讓及土地租賃契約書、建物登記謄本、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、行政院公平交易委員會處分書、使用執照存根、協議書、廣告、糾正案文、掛號函件執據為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出內政部函、建物登記謄本、「京站」大樓住宅、辦公區管理小組組員第一次聯席會會議紀錄、相片、平面圖、使用執照存根、竣工圖為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１訴外人萬達通實業公司與交通部臺灣鐵路管理局、臺北市
政府簽立「臺北車站特定專用區交九用地設定地上權契約」，取得坐落臺北市○○區市○段○○段00000000地號及臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地之地上權，投資興建結合轉運站、商場、住宅（ＡＢＥＦ棟五至十八樓）、辦公室（ＣＤ棟八至十六樓）、旅館、影城、停車場等用途、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段二０一、二０三、二０五、二０七、二０九、二一一號、承德路一段一號、三號等共九七九戶、地下六層地上十八層之「京站」大樓（參見原證八、被證五使用執照存根），而將建物及地上權於九十八年九月二日以信託為原因登記為被告所有。
２原告①周遠羽、②許涵妮、③曾秀鳳、④劉桂英、⑤項必
莉、⑥項必艾、⑦戴聖軍、⑧李根塗、⑨劉錦樹分別於①九十五年十月十二日、②十月十二日、③十月十三日、④九十八年八月二十一日、⑤九十五年十二月十四日、⑥九十九年二月二十一日及九十五年十二月十四日、⑦九十五年十月二十一日、⑧九十八年四月八日、⑨九十五年十二月二十六日與被告訂立或受讓他人與被告間建物使用權轉讓暨土地租賃契約，約定由原告分別以①總價八百零四萬元（其中車位一百六十萬元）、②七百零八萬元（其中車位一百六十萬元）、③五百五十六萬、④七百九十萬元、⑤七百七十五萬元、⑥一千三百三十三萬元（其中車位一百七十萬元）及七百四十萬元、⑦八百九十萬元、⑧一千一百三十一萬元（其中車位一百六十萬元）及四百二十九萬元及一千二百一十五萬元（其中車位一百六十萬元）、⑨八百九十六萬元，向被告買受前述「京站」大樓①編號Ｃ二一棟第十四樓即建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號十四樓之十九，及地下六層編號第一八八號停車位、②編號Ｃ二０棟第十四樓即建號同段第三四五六號、門牌號碼同路段二一一號十四樓之十八，及地下六層編號第六七號停車位、③編號Ｃ二七棟第十二樓即建號同段第三五０三號、門牌號碼同路段二一一號十二樓之二四、④編號Ａ十一棟第十一樓即建號同段第三０四八號、門牌號碼同路段二０五號十一樓之十、⑤編號Ｆ九棟第十樓即建號同段第二六０二號、門牌號碼同路段二０一號十樓之三、⑥編號Ａ八棟第六樓即建號同段第三００二號、門牌號碼同路段二０五號六樓之七，及地下六層編號三０一號停車位，以及編號Ｆ十一棟第十樓即建號同段第二五八八號、門牌號碼同路段二０一號十樓之二、⑦編號Ｆ六棟第十一樓即建號同段第二六五九號、門牌號碼同路段二０一號十一樓之
八、⑧編號Ｂ八棟第十八樓即建號同段第三一三七號、門牌號碼同路段二０七號十八樓之六，及編號Ｂ九棟第十八樓即建號同段第三一五一號、門牌號碼同路段二０七號十八樓之七，以及編號Ｂ十棟第十八樓即建號同段第三一六五號、門牌號碼同路段二０七號十八樓之八、⑨編號Ｅ十一棟第十五樓即建號同段第二八五三號、門牌號碼同路段二０三號十五樓之十二（詳如附表一所示）一般事務所或住宅房屋迄至一四三年一月二十五日止之使用權（參見原證一、七、八契約書節錄、轉讓協議書、使用權權利證明、原證四、五、六、十建物登記謄本）。
３兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第二條「名詞解釋
及聲明事項」第⑵點「甲方（即原告）聲明：‧‧‧甲方並聲明依本契約並未取得住辦資產之所有權，甲方亦明瞭其依本契約僅取得對特定住辦資產一定期間之管理、使用、收益之權利，並未取得該特定住辦資產之所有權或其他物權‧‧‧」。
第三條「契約標的及特定住辦資產標示」第三‧一點「本契約標的為第三‧二條所示特定住辦資產之使用權」。
第四條「特定住辦資產面積及認定標準」第四‧一點「特定住辦資產面積（不含車位面積）共計約○○○平方公尺，包含⑴主建物面積約○○○平方公尺。⑵附屬建物面積（如陽台、雨遮等）約○○○平方公尺。⑶共用部分面積（含機房等）約○○○平方公尺」；第四‧二點「分配原則：特定住辦資產面積計算與公共設施分配說明書如附件五」；第四‧三點「甲方如未購買停車位部分之使用權者，其契約價款不含停車位部分使用權之價款，且第四‧一條⑶之共用部分面積亦未含停車位之面積，其對停車位並無使用權」。
契約附件五「特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及分管協議書」第三點「公共設施分配之項目及範圍說明」：「本特定住辦資產之公共設施包括下列項目及範圍：㈠公共設施⑴範圍指住辦資產住宅區部分‧‧‧㈡公共設施⑵範圍指住辦資產辦公區及本開發案健身服務業（俱樂部）共同使用部分‧‧‧㈢公共設施⑶範圍指住辦資產及本開發案俱樂部共同使用部分‧‧‧㈣公共設施⑷範圍指住辦資產之住宅區及本開發案商場共同使用部分‧‧‧㈤公共設施⑸範圍指住辦資產、本開發案影城及俱樂部共同使用部分‧‧‧㈥公共設施⑹範圍指住辦資產之辦公區與本開發案之影城、商場、俱樂部及轉運站共同使用部分‧‧‧㈦公共設施⑺範圍指住辦資產之辦公區與本開發案之商場、俱樂部及轉運站共同使用部分‧‧‧㈧公共設施⑻範圍指住辦資產之辦公區與本開發案轉運站及俱樂部共同使用部分‧‧‧㈨公共設施⑼範圍指住辦資產之辦公區與本開發案商場、俱樂部共同使用部分‧‧‧㈩公共設施⑽範圍指住辦資產之住宅區與本開發案之商場及旅館共用部分‧‧‧公共設施(11)範圍指住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分。除前十項範圍以外之公共設施（地下六層至屋頂突出物），包含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等、雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房及防空避難空間等面積。以上公共設施分配項目及範圍持分方式，應以核准之使用執照平面圖上載有用途之面積為準」。
契約附件五「特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及分管協議書」第四點「有關住辦資產共同使用部分之使用、管理、收益，悉依以下分管協議約定辦理：‧‧‧㈦本開發案地下四樓至地下六樓之停車空間，分別約定由信託機構、本開發投資人及臺北市政府專用‧‧‧」。
（參見原證二契約書）４「京站」大樓屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附
件五第三點公共設施(⒒)所定「住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分」者，建號為臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺，由住宅及辦公室分擔十萬分之一四三九六、三五五二（計十萬分之一七九四八），由商場分擔十萬分之一六二二六、轉運站分擔十萬分之一二一七０、旅館分擔十萬分之一０三九七，其中供作地下六樓至地上八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收區等使用之面積為八一二八‧七八平方公尺，其餘部分三二六九０‧四八平方公尺位在地下一至六樓、供作停車及人車通道使用（地下五樓三０九五‧九三平方公尺、地下六樓四九九四‧０八平方公尺兼作防空避難空間）（詳如附表二所示）（參見卷㈠第二八一至三０四頁、第三二七、三二八頁、卷㈡第九至二九頁建物登記謄本）。
５「京站」地下四至六樓設有四三三個小車位（長五‧七五
公尺、寬二‧二五公尺、應有部分各登記為十萬分之三三）、四二一個大車位（長六公尺、寬二‧五公尺、應有部分各登記為十萬分之三八）及十九個殘障車位（應有部分登記為十萬分之五一），大車位使用權買受人除停車格本身面積外，分擔通道面積約０‧五一平方公尺（計算式：40819.26×38÷000000－0×2.5≒0.51），小車位使用權買受人除停車格本身面積外，分擔通道面積約０‧五三平方公尺（計算式：40819.26×33÷000000－0.75×2.25≒
0.53），車位及分擔通道占建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號建物十萬分之三一二五六、面積共一二七五六‧四三平方公尺，剩餘部分十萬分之六八七四四、面積二八０六二‧八三平方公尺，其中一九九三四‧０五平方公尺供作人車通道使用（其中八０九０‧一平方公尺兼作防空避難空間）（詳如附表二所示）。
（二）兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約有無內政部公告發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用或類推適用部分１本件原告主張兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約為定
型化契約、建物為預售屋、諸多約定例如面積誤差找補、施工規範、開工完工期限、工程變更及付款期別等均與一般預售屋買賣契約及預售屋買賣定型化契約範本相同，故應適用或類推適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。
２然「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」係主
管機關內政部針對預售屋所有權之買賣契約所訂頒，此由「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第三點「房地出售面積及認定標準」、第四點「共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算」、第五點「房屋面積誤差及其價款找補」、第九點「地下層共同使用部分權屬」、第十點「屋頂使用權屬」、第十一點「法定空地之使用方式」、第十五點「房地產權移轉登記」、第十六點「通知交屋期限」、第十八點「貸款約定」、第十九點「貸款撥付」、第二一點「稅費負擔之約定」、第二二點「產權糾紛之處理」、第二三點「賣方與工程承攬人財務糾紛之處理及他項權利清理之時機」均敘及房地產權之移轉、登記等節即明；而兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約，非唯契約標題已揭示僅為建物「定期使用權」之轉讓及土地之「租賃」，第二條第⑵點原告並聲明「並未取得住辦資產之所有權‧‧‧明瞭其依本契約僅取得對特定住辦資產一定期間之管理、使用、收益之權利，並未取得該特定住辦資產之所有權或其他物權‧‧‧」，契約第三條、第四條復反覆載明契約標的為特定住辦資產之「使用權」，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並非「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所規範之預售屋買賣定型化契約，殆無疑義。
３參諸訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
」之主管機關內政部亦認「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」僅適用於預售屋所有權買賣，有（卷㈠第一三九頁）內政部內授中辦地字第一０００七二六０八一號函文附卷可稽，而原告自承兩造間契約為國內首宗預售建物「使用權」買賣，亦即原告除客觀上並未取得「京站」大樓特定區分所有建物暨其坐落土地之所有權外，主觀上亦無取得「京站」大樓特定區分所有建物暨其坐落土地所有權之意思，僅係支付約定對價以占有、使用、收益「京站」大樓特定區分所有事務所或住宅房屋，又原告依約取得之特定區分所有建物使用權定有一四三年一月二十五日止之期限，前已述及，而稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項規定甚明；因使用租賃物而支付之對價，即為租金，其約定之名稱如何，原非所問；使用他人之物，如為無償，即係借貸，如為有償，則屬租賃，最高法院四十六年台上字第五一九號、八十三年度台上字第二五四四號著有判例、裁判闡釋甚明，是兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約之性質為就「京站」大樓特定區分所有建物及該部分基地之定期租賃，並非買賣。
４兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約既非「預售屋買賣
定型化契約應記載及不得記載事項」所規範之預售屋買賣定型化契約，性質復非買賣而為租賃，自無從直接適用或類推適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」。
（三）無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條固有明文。
１本件原告主張被告無法律上原因分別受有如附表三「分擔
車道部分價額」欄所示之金錢利益，係以渠等不知悉買賣使用權標的之「共用部分」含括建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、地下一至六樓供作車道使用、面積一九九三四‧０五平方公尺部分，就該部分無買受使用權之合意為論據。
２經查，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條「特
定住辦資產面積及認定標準」第四‧一點已載明原告買受使用權之特定住辦資產主建物面積、附屬建物面積及共用部分面積（含機房等），第四‧二點並約定特定住辦資產面積計算與公共設施分配如契約附件五，而契約附件五「特定住辦資產面積計算、公共設施分配說明書及分管協議書」第三點「公共設施分配之項目及範圍說明」第㈠至㈩項除載明住辦資產住宅區自身、住辦資產辦公區與俱樂部、住辦資產與俱樂部、住辦資產住宅區與商場、住辦資產與影城及俱樂部、住辦資產辦公區與影城及商場及俱樂部及轉運站、住辦資產辦公區與商場及俱樂部及轉運站、住辦資產辦公區與轉運站及俱樂部、住辦資產辦公區與商場及俱樂部、住辦資產住宅區與商場及旅館之共用部分（即俗稱「小公」部分）外，同點第項並載明「京站」大樓自地下六層至屋頂突出物、前述十項公共設施以外之公共設施，含消防、電氣、給排水、電信、弱電、空調消防、排煙、台電管道間等、雨水機房、給蓄水機房、消防機房、排煙室、垃圾冷藏區、資源回收區、廚餘冷藏區、台電受電室、防災中心、電信機房及防空避難空間等，均為住辦資產與商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分（即俗稱「大公」部分），同紙附件第四點第㈦項另註明「本開發案地下四樓至地下六樓之停車空間，分別約定由信託機構、本開發投資人及臺北市政府專用‧‧‧」，有（原證二）契約書在卷可考，則原告對於「京站」大樓地下一至六樓之非專有部分，亦非屬於契約附件五第三點第㈠至㈩項所載「小公」部分，且未經約定專用之共有部分，亦屬契約第四條所指住辦資產之「共用部分」、由渠等依專用部分使用權比例買受共用之使用權一節，自有認知。
３而「京站」大樓地下一至六樓非專有部分、屬兩造間建物
使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三點公共設施(⒒)所定「住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分」（即俗稱「大公」部分）者，建號為臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺，其中面積八一二八‧七八平方公尺部分供作地下六樓至地上八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收區等使用，其餘部分三二六九０‧四八平方公尺位在地下一至六樓，供作停車及人車通道（地下五樓三０九五‧九三平方公尺、地下六樓四九九四‧０八平方公尺兼作防空避難空間）使用，供作停車及人車通道使用部分設有四三三個小車位、四二一個大車位及十九個殘障車位，車位部分經約定專用，各加計０‧五一或０‧五三平方公尺之通道面積，占第三五二八號建物持分十萬分之三一二五六、面積共一二七五六‧四三平方公尺，其餘部分面積一九九三四‧０五平方公尺供作人車通道使用（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間），未經約定專用（詳如附表二所示），此經兩造陳明在卷，業如前述。
４亦即原告所指位在「京站」大樓地下一至六樓、建號為臺
北市○○區市○段○○段○○○○○號、供作人車通道使用（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）之面積一九九三四‧０五平方公尺部分，係「京站」大樓非專有部分、非屬契約附件五第三點第㈠至㈩項所載之「小公」部分、亦未經約定專用之共有部分，揆諸前開說明，該部分屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，為原告買受共用使用權之範圍，堪以認定。原告既認知並買受該共用部分之共用使用權，被告受領該部分使用權買賣價金即非無法律上原因受有利益甚明，原告分別依民法第一百七十九條規定請求被告返還各該部分價金，難認有據。
（四）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十七條、第二百二十六條第一項定有明文。
１本件原告主張被告為不完全給付，亦以被告將「京站」大
樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、地下一至六樓、面積一九九三四‧０五平方公尺、供作車道使用之部分計入渠等所買受之特定住辦資產共用部分範圍，而短少交付共用部分使用權面積為論據。
２然「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○
○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺部分，為兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約附件五第三點公共設施(⒒)所定「住辦資產與本開發案商場、轉運站、俱樂部、旅館共用部分」（即俗稱「大公」部分），如未經約定專用之部分，即屬於契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，已經本院審認如前，易言之，「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺建物，應僅區分為「經約定專用」及「未經約定專用」兩部分，「經約定專用」部分即地下停車位（另加計０‧五一或０‧五三平方公尺之人車通道）、持分十萬分之三一二五六、面積共一二七五六‧四三平方公尺部分，已經被告將專用使用權另行計價出售，剩餘部分即持分十萬分之六八七四四、面積二八０六二‧八三平方公尺部分，無論係供作地下六樓至地上八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收區等使用（面積八一二八‧七八平方公尺），或供作人車通道使用（面積一九九三四‧０五平方公尺，其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間），均屬於兩造間契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，被告將該等部分計入原告買受之特定住辦資產共用部分範圍而交付共用部分使用權，自難指為未為完全之給付。
３原告雖指供作人車通道使用之一九九三四‧０五平方公尺
部分通常為車道使用，不應計入「大公」由全體分擔，惟該部分既均為「京站」大樓建物基礎（地下一至六樓）之一部分，且未經約定專用或限制原告之共用使用權，原告仍得隨時依約定共用之方法即作為人車通道或防空避難空間使用而站立行走行駛或避難躲藏其上，此為原告所不爭執，自與供作設置各種機房、管道或垃圾收集區、資源回收區等部分相同，無由原告於締約後自行計算、撿選、指為無設置或使用需要而任意剔除之理，原告此節主張，亦無可採。
（五）次按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第三百四十八條至第三百五十一條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第三百四十九條、第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段、第三百六十條、第三百四十七條前段、第一百七十九條亦有明定。
１本件原告主張被告之給付有瑕疵，得按比例減少價金後請
求被告返還，無非以被告將「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、面積共四０八一九‧二六平方公尺之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）之部分亦納入住辦資產共用部分，售予渠等使用權為論據。
２但兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推
適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，無從逕依該命令將「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、地下一至六樓供作人車通道使用、面積一九九三四‧０五平方公尺之共有部分使用權自契約標的中剔除，該部分屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，為原告買受共用使用權之範圍，且該部分未經約定專用或限制原告之共用使用權，原告得隨時依約定共用之方法即作為通道或防空避難空間使用而站立行走行駛或避難躲藏其上，已如前述，原告亦始終未陳明並舉證他人就渠等以約定共用之方法（站立行走行駛或避難躲藏其上）占有使用該等共用部分得主張何種權利，被告關於共用部分使用權之給付，並無證據足認有權利瑕疵或滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵。
３既無證據足認被告關於兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃
契約共用部分使用權之給付有瑕疵存在，原告依前開法條主張各減少如附表三所示之價金，請求被告返還所受領之該部分價金，亦非有據。
（六）法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責；因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，民法第二十八條、第一百八十四條第一項後段、第二項前段、第一百八十八條第一項前段、公司法第二十三條第二項已有明定。
１本件原告並主張被告公司有代表權之人或受僱人將供作車
道使用之共用部分計入「大公」銷售，係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告等消費者，違反消費者保護法第十七條、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第三點第三項、第五點第一項之規定，違反保護他人之法律，致生損害於渠等，被告應連帶負賠償之責。
２惟兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推
適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）部分，與供作地下六樓至地上八樓電梯間、管道間、機房、地下四樓垃圾收集區、資源回收區等使用之面積八一二八‧七八平方公尺部分相同，非唯均屬「京站」大樓不可或缺之部分，且均未經約定專用，迭經載明，將之計入共用部分，依專用部分面積比例計算共用部分使用權，並無不合，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定有間，被告依專用部分面積比例計算該部分使用權比例，售予原告共用部分使用權，並使原告得依約定共用方法占有使用該等共用部分，要難謂係故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或違反保護他人之法律，原告此節主張，亦無理由。
（七）末按依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為；事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍，消費者保護法第五十一條前段、公平交易法第二十四條、第三十一條、第三十二條第一項亦有明文規定。
１本件原告固稱被告將車道面積灌入全體買受人公共設施面
積，故意違反消費者保護法第十七條及「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第三點第三項、第五點第一項規定，且未揭露共用部分所含項目包括車道之資訊，藉以增加住宅區、一般事務所之公共設施面積，以增加使用權出售價款，違反公平交易法第二十四條規定，依消費者保護法第五十一條、公平交易法第三十一條規定請求被告賠償以增加價金一倍計算之懲罰性賠償金。
２然兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約並不適用或類推
適用「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，「京站」大樓建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號之建物，其中地下一至六樓供作人車通道使用、面積一九九三四‧０五平方公尺（其中八０九０‧０一平方公尺兼作防空避難空間）部分，與供作電梯間、管道間、機房、垃圾收集區、資源回收區等使用之面積八一二八‧七八平方公尺部分相同，均屬「京站」大樓不可或缺之部分，且均未經約定專用，將之計入共用部分，依專用部分面積比例計算共用部分使用權，並無不合，並未違反消費者保護法第十七條或公平交易法第二十四條之規定、並無欺罔或顯失公平情事，原告依前開規定請求被告賠償以該共用部分使用權價金一倍計算之懲罰性賠償，亦無理由。
五、綜上所述，兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約無內政部公告發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之適用或類推適用，「京站」大樓地下一至六樓、建號臺北市○○區市○段○○段○○○○○號、供作人車通道使用之面積一九九三四‧０五平方公尺部分，係「京站」大樓非專有部分、非屬契約附件五第三點第㈠至㈩項所載之「小公」部分、亦未經約定專用之共有部分，屬兩造間建物使用權轉讓暨土地租賃契約第四條原告買受使用權之特定住辦資產共用部分，為原告買受共用使用權之範圍，被告將該等部分計入原告買受之特定住辦資產共用部分範圍而交付共用部分使用權，原告得隨時依約定共用之方法即作為人車通道或防空避難空間使用而站立行走行駛或避難躲藏其上，不構成權利瑕疵，亦無滅失、減少價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，非故意以背於善良風俗之方法加損害於原告或違反保護他人之法律，復未違反消費者保護法第十七條或公平交易法第二十四條之規定、無欺罔或顯失公平情事，從而，原告依民法第一百七十九條、第二百二十七條、第二百二十六條第一項、第三百四十九條、第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條前段、第三百六十條、第三百四十七條前段、第二十八條、第一百八十四條第一項後段、第二項前段、第一百八十八條第一項前段、公司法第二十三條第二項、消費者保護法第五十一條前段、公平交易法第三十一條、第三十二條第一項規定請求被告給付各原告如訴之聲明所示之金額，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國102年4月23日
民事第五庭法官洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年4月23日
書記官林佳慧附表一：原告買受「京站」大樓使用權房屋暨共用部分分配詳目┌───┬────────────┬─────┬──┬─────┐│原告│建物標示│分擔共用│有無│車位共用││││部分比例│車位│部分比例│├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│周遠羽│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│有│建號第三五│││第三四六五號│二八號│（編│二八號│││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│號第│權利範圍十│││大道一段二一一號十四樓之│萬分之四四│188│萬分之三三│││十九│卷㈠P.119│號）│卷㈠P.119│││（Ｃ二一棟十四樓事務所）│P.123││P.123│├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│許涵妮│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│有│建號第三五│││第三四五六號│二八號│（編│二八號│││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│號第│權利範圍十│││大道一段二一一號十四樓之│萬分之四二│67號│萬分之三三│││十八│卷㈠P.120│）│卷㈠P.120│││（Ｃ二０棟十四樓事務所）││││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│曾秀鳳│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第三五０三號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二一一號十二樓之│萬分之十三│││││二四│卷㈠P.121│││││（Ｃ二七棟十二樓事務所）││││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│劉桂英│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第三０四八號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０五號十一樓之│萬分之二十│││││十│卷㈠P.114│││││（Ａ十一棟十一樓住宅）││││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│項必莉│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第二六０二號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０一號十樓之三│萬分之二一│││││（Ｆ九棟十樓住宅）│卷㈠P.115│││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│項必艾│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│有│建號第三五│││第三００二號│二八號│（編│二八號│││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│號第│權利範圍十│││大道一段二０五號六樓之七│萬分之六八│301│萬分之三八│││（Ａ八棟六樓住宅）│卷㈠P.116│號）│卷㈠P.116││││P.122││P.122││├────────────┼─────┼──┼─────┤││臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第二五八八號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０一號十樓之二│萬分之二十│││││（Ｆ十一棟十樓住宅）│卷㈠P.117│││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│戴聖軍│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第二六五九號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０一號十一樓之│萬分之二一│││││八│卷㈠P.118│││││（Ｆ六棟十一樓住宅）││││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│李根塗│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│有│無│││第三一三七號│二八號│（編││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│號第││││大道一段二０七號十八樓之│萬分之二三│71號││││六│卷㈠P.253│）││││（Ｂ八棟十八樓住宅）│││││├────────────┼─────┼──┼─────┤││臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第三一五一號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０七號十八樓之│萬分之十│││││七│卷㈠P.255│││││（Ｂ九棟十八樓住宅）│││││├────────────┼─────┼──┼─────┤││臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│有│無│││第三一六五號│二八號│（編││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│號第││││大道一段二０七號十八樓之│萬分之二五│89號││││八│卷㈠P.257│）││││（Ｂ十棟十八樓住宅）││││├───┼────────────┼─────┼──┼─────┤│劉錦樹│臺北市○○區市○段一小段│建號第三五│無│無│││第二八五三號│二八號│││││門牌號碼臺北市大同區市民│權利範圍十│││││大道一段二０三號十五樓之│萬分之二五│││││十二│卷㈠P.259│││││（Ｅ十一棟十五樓住宅）││││└───┴────────────┴─────┴──┴─────┘附表二：「京站」大樓共用部分建號三五二八號面積分配表（平
方公尺）┌───┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┬────┐││地下一樓│地下二樓│地下三樓│地下四樓│地下五樓│地下六樓│小計│一至八樓│總計│├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│機房、│1477.72│466.47│615.08│2038.06│498.54│615.81│5711.68│2417.1│8128.78││電梯間││││││││││├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│車位使│無│無│無│3885.59│4234.59│4636.25│12756.43│無│12756.43││用權人││││車位車道│車位車道│車位車道│車位車道││車位車道│├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│全體物│1458.24│1577.24│885.08│5681.6│5337.81│4994.08│19934.05│無│19934.05││業分擔│環形車道│環形車道│環形車道│車道部分│車道部分│車道部分│車道部分││車道部分│├───┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┼────┤│樓層總│2935.96│2043.71│1500.16│11605.25│10070.94│10246.14│38402.16│2417.1│40819.26││面積││││││││││└───┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┴────┘附表三：原告主張所分擔之共用部分車道面積及價額計算式（參
見卷㈠第一九四、一九五頁）┌───┬──────┬─────┬─────┬──────┬─────┬──────┬────┐│原告│建物標示（臺│所取得不含│占車位以外│分擔共用部分│原契約面積│分擔車道面積│分擔車道│││北市大同區市│車位之建號│共用部分之│車道面積│（㎡）、車│占原契約面積│部分價額│││府段一小段）│三五二八號│比例│（19934.05㎡│位以外總價│比例（％）│（總價額││││使用權比例││×前項比例）│（新臺幣）││×比例）│├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│周遠羽│第三四六五號│11/100,000│11/68,744│3.19㎡│59.97㎡│3.19/59.97│342,608│││││││6,440,000│≒5.32％││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│許涵妮│第三四五六號│9/100,000│9/68,744│2.61㎡│49.61㎡│2.61/49.61│288,248│││││││5,480,000│≒5.26％││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│曾秀鳳│第三五０三號│13/100,000│13/68,744│3.77㎡│51.13㎡│3.77/51.13│409,772│││││││5,560,000│≒7.37││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│劉桂英│第三０四八號│20/100,000│20/68,744│5.8㎡│79.71㎡│5.8/79.71│575,120│││││││7,900,000│≒7.28││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│項必莉│第二六０二號│21/100,000│21/68,744│6.09㎡│84.57㎡│6.09/84.57│558,000│││││││7,750,000│≒7.2││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│項必艾│第三００二號│30/100,000│30/68,744│8.7㎡│124.31㎡│8.7/124.31│814,100│││││││11,630,000│≒7│││├──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤││第二五八八號│20/100,000│20/68,744│5.8㎡│79.71㎡│5.8/79.71│538,720│││││││7,400,000│≒7.28││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│戴聖軍│第二六五九號│21/100,000│21/68,744│6.09㎡│86.47㎡│6.09/86.47│626,520│││││││8,900,000│≒7.04││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│李根塗│第三一三七號│23/100,000│23/68,744│6.67㎡│92.28㎡│6.67/92.28│702,033│││││││9,710,000│≒7.23│││├──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤││第三一五一號│10/100,000│10/68,744│2.9㎡│40.74㎡│2.9/40.74│305,448│││││││4,290,000│≒7.12│││├──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤││第三一六五號│25/100,000│25/68,744│7.25㎡│100.19㎡│7.25/100.19│763,820│││││││10,550,000│≒7.24││├───┼──────┼─────┼─────┼──────┼─────┼──────┼────┤│劉錦樹│第二八五三號│25/100,000│25/68,744│7.25㎡│100.19㎡│7.25/100.19│648,704│││││││8,960,000│≒7.24││└───┴──────┴─────┴─────┴──────┴─────┴──────┴────┘