裁判字號：臺灣高等法院高雄分院91年上易字第1634號刑事判決
裁判日期：民國91年12月31日
裁判案由：詐欺
臺灣高等法院高雄分院刑事判決九十一年度上易字第一六三四號
上訴人臺灣高雄地方法院檢察署檢察官被告戊○○男民選任辯護人柳聰賢律師右上訴人因被告詐欺案件，不服臺灣高雄地方法院九十一年度易字第一五二一號中華民國九十一年十月十一日第一審判決（起訴案號：臺灣高雄地方法院檢察署八十九年度偵字第五四五號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
理由
一、公訴意旨略以：被告戊○○係高雄縣鳳山市○○路○○○巷○○○號「九尊建設股份有限公司」（下稱九尊公司）之負責人，於民國八十三年間，在座落高雄縣仁武段澄潭段九二、九三、九四地號土地上，建築名為湖堤春境第二代九尊金座區預售屋出售，基於意圖為自己不法所有之概括犯意，於告訴人 蘇莊英美 、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○（原名 楊福良 ）向其購屋時，隱瞞該建築之房屋之建築面積其中有違章建築情事，致告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○陷於錯誤，而分別購買座落高雄縣○○鄉○○段九十二之一地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之七號房屋、座落高雄縣○○鄉○○段九十二之四地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之三號房屋、座落高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之二號房屋、座落高雄縣○○鄉○○段九十四之二地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之一號房屋、座落高雄縣○○鄉○○段九十四之三地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○號房屋，嗣於八十八年十月間，蘇莊英美等人接獲高雄縣仁武鄉公所違章建築查報單，始查悉上情，因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條定有明文。又按告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認（最高法院五十二年台上字第一三００號判例參照），易言之，即藉由補強證據之存在，以增強或擔保告訴人陳述之證明力（最高法院八十七年度台上字第二一七六號判決要旨參照）。再按刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪，係以意圖自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件，是行為人於主觀上需有為自己或第三人不法所有之意圖，於客觀上需有施用詐術使人陷於錯誤之行為，始得以該條之罪相繩。
三、公訴人認被告戊○○涉有詐欺罪嫌，係以告訴人 莊蘇英美 、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○之指述為其主要依據。訊據被告戊○○固坦承於八十三年間，以預售屋之方式，分別出售前述高雄縣○○鄉○○段九十二之一、九十二之四、九十
四、九十四之二、九十四之三地號土地及其上建物（門牌號碼分為高雄縣○○鄉○○路一之七號、一之三號、一之二、一之一、一號房屋）予告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○，及前開房屋實際建築面積與建物登記謄本登記之建物面積不符之事實，惟堅詞否認有何公訴人所指詐欺之犯行，辯稱：九尊公司與告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人簽訂之預定房屋買賣契約即已載明「因本區實施容積率限制前條房屋權狀登記面積以完工後地政機關複丈並登記完竣之面積為準」，是該契約業已明示登記面積與建築面積不同，且本件房屋買賣是預售屋形式，告訴人於付款時均有到工地看屋，對工程進度及房屋經縣政府建設局驗收發給使用執照後，另拆除部分浴廁、牆壁增建之情形知之甚詳，從八十三年至八十八年底從無異議，顯見伊並無施用詐術，而本件房地有辦理建物及土地移轉登記，並領有使用執照，告訴人收執所有權狀、使用執照，上面均載有房屋、土地面積，依一平分公尺等於零點三○二五坪計算，即可輕易算出坪數面積，此為一般常識，告訴人自八十三年間收執所有權狀至今，均無異議，足證告訴人係明知其所購房屋包括部分違建之情，伊所出售之房屋、土地係分別計價，告訴人丙○○所購房屋部分之面積為七十九點二二坪，總價為新台幣（下同）二百八十四萬元，折算每坪約三萬五千元，與八十三年間透天房屋每坪之合理造價約四至五萬元相較，伊之售價尚在合理造價之下，難認其有不法所有之意圖，況伊並未實際參與房屋之銷售，更難認有何施用詐術之行為，本件實係因告訴人於上開房屋經營茶藝館、美容護膚，因屬色情行業，故被縣政府列為首波查緝對象，率先清查有無違建，加上八十八年房地價格腰斬，告訴人不甘心前以高價買受，始提出本件告訴，並非伊於售屋時有何詐欺之行為等語。
四、經查：
（一）被告係九尊公司之負責人，於八十三年間，以預售屋之方式，出售高雄縣○○鄉○○段九十二之一地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之七號房屋予告訴人蘇莊英美，出售高雄縣○○鄉○○段九十二之四地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之三號房屋予告訴人甲○○，出售高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之二號房屋予告訴人乙○○，出售高雄縣○○鄉○○段九十四之二地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路一之一號房屋予告訴人丙○○，出售高雄縣○○鄉○○段九十四之三地號土地及門牌號碼高雄縣○○鄉○○路○號房屋予告訴人丁○○等情，業經告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○指述綦詳，並有土地登記謄本二份、建物登記謄本五份、湖堤春境第二代九尊金座區房屋預定買賣合約書五份、土地預定買賣合約書五份在卷可稽，應堪採信。又依九尊公司與告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人簽訂之房屋預定買賣契約，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○所購房屋之實際建築面積各約八四點八九建坪、八四點八九建坪、八三點六五建坪、七九點二二建坪、一○五
點一七建坪。而九尊公司交付予告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人之房屋，其實際面積均與契約所訂之面積相符，惟各開房屋之實際登記面積各為二二二點九四平方公尺、二二二點九四平方公尺、二二二點九四平方公尺、一八○點八平方公尺、一四四點九七平方公尺（經折算各為六七點四四坪、六七點四四坪、六七點四四坪、五四點六九坪、四三點八五坪），建物登記面積較實際建築面積各短少一七點四五坪、一七點四五坪、一六點二一坪、二四點五三坪、六一點三二坪，經告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○陳述在卷，且為被告所不否認，並有前述卷附之房屋預定買賣契約書及建物登記謄本可參，是被告所交付之房屋面積確與雙方契約所定者相符，惟各房屋之登記面積均較實際建築面積為少之事實，亦堪認定。
（二）公訴人認被告涉有詐欺罪嫌，無非係以告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○所購買之房屋，建物登記面積與實際建築面積不符，及被告故意隱瞞實際建築面積包括違建為其主要依據。然九尊公司與 蘇文治 （即告訴人蘇莊英美之夫）所簽訂之房屋預定買賣合約書第一條即明訂：「預定買賣房屋標示：座落高雄縣○○鄉○○段九二、九三、九四號土地興建湖堤春境（金座區）第Ａ二號房屋乙戶，實際建築面積約八十四點八九坪，以上坪數包含（陽台、平台、露台、花臺、車庫及增建部分），其實際面積為興建完工後面積，如誤差在百分之二以內，雙方同意不計加減帳，如有誤差超過百分之二之範圍時，應就超過或不足百分之二以上部分按購買房屋單價相互補貼價款。」，第二條明訂：「㈠登記面積—因本區實施容積率限制前條房屋權狀登記面積以完工後地政機關複丈並登記完竣之面積為準，登記面積約□坪。」，其餘告訴人甲○○、乙○○、丙○○、丁○○與九尊公司簽訂之房屋預定買賣合約書亦均有相同之約定（僅實際建築面積部分不同），有房屋預定買賣合約書五份可佐，足見該等房屋預定買賣合約書之內容即已明示登記面積與實際建築面積將有若干不同，衡情，以告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○所購買之前揭房地，價格均在千萬以上，價值不菲，輔以一般國人之習慣，購置不動產乃屬重大之交易行為，買受人對於所購置房地之面積、座落、價格等重要事項，均會加以特別注意，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○既已簽署該等契約，自應對該等契約之內容有所知悉，是告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○對其所購房屋之登記面積將與實際建築面積將有所出入一情，自當有所認識甚明。
（三）告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人所購房屋之前開房屋，其實際登記面積與實際面積即契約上所載明之建築面積相差分別為一七點四五坪、一七點四五坪、一六點二一坪、二四點五三坪、六一點三二坪，差距甚大，固係屬實，惟告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○所購之前開房地價值在千萬以上，衡情面對如此鉅額之交易，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○就個個交易細節尤其係對於面積、座落等重要事項，自當投注以高度之注意力。而依據前述卷附之雙方所訂房屋預定買賣合約第一條約定之實際建築面積，乃包括陽台、平台、露台、花台、車庫及增建部分，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○雖另有自行委託增建，惟上述條款中所謂之增建部分，並非事後另委託被告增建之部分，自為告訴人等所知，又本件房屋係預售，依房屋完成進度付款，於取得使用執照後，拆除部分圍牆及廚房為二次施工之增建（此增建部分即實際建築面積與登記面積之差距部分），而於分期繳款建築期間，告訴人等有至施工現場關心工程進度，對二次施工增建一事，多有知悉，此為被告及告訴人等所不否認（分見原審卷第五七頁、六九頁），並有上述買賣契約之房屋價款分期付款表可證，足見告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○於簽訂系爭房屋買賣契約時，即知悉渠等所購買之房屋乃係包括部分「增建」，又該「增建」部分採行二次施工方式。而告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○既另有委託被告增建，並明知渠等自行委託增建之部分均屬違建，對被告增建之部分亦同屬違建，自有認識之可能，再佐以建物使用執照發予後二次施工增建部分，屬無法合法登記之違建，為一般民間所週知，告訴人等既買受價值千萬元以上之房屋，豈可能對此一無所悉。況告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○均於八十三年十月或十一月間持有所購房屋之建物登記謄本，而建物登記謄本上即有明白記載其所購房屋之登記面積為何，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○實不可能對所購買房屋之登記面積嚴重不足契約所定「實際建築面積」一情毫無所知，是告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○指稱不知增建部分為違建，且渠等不知如何將平方公尺換算為坪，故不知所購房屋之登記面積與契約所訂實際建築面積不符一情，尚無可採。因之，由告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○於收受被告交付之房屋後，長達五年均未提出任何異議，顯見渠等所購房屋登記面積不足之原因，亦即係違建無法登記，均有所知悉。
（四）再者，經原審訊問告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人，被告是否曾告以增建部分均為合法，且得登記一事，告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○均稱被告並未表示實際建築面積與建物登記謄本之登記面積係相同，亦未表示哪部分是合法，哪部分係違法等語（見原審九十一年九月十七日訊問筆錄），是被告縱未主動向告訴人告知公司增建之部分屬違建而無法登記，被告同未以積極之方式告知告訴人就公司增建之部分均屬合法而得登記；另參以雙方所簽訂之契約已明白載明因該區段實施容積率限制之故，系爭房屋之登記面積將與實際建築面積不符，並特別將增建部分獨立標示係包含與實際建築面積之內，且違章建築之建築物，仍屬不動產，得為交易之標的，自有一定之財產價值，再參酌當地建築上之特性，被告主觀上認為告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等人均對增建部分即係違建有所認識，亦非不可能，在告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○並未詢問之情況下，被告雖未再行主動告知，亦未以積極之行為表示增建部分均屬合法建物，是亦難認被告於主觀上有詐欺之故意。
（五）綜上所述，被告所出售之房屋雖確有登記面積與實際建築面積不符，即出售之房屋係包括部分違建之情形，然以雙方所簽訂之房屋預定買賣合約書本即對系爭房屋之實際建築面積與登記面積係不符一情，有所載明，且告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○所購房屋之登記面積與實際面積之差距甚大，衡情，以國人一般習慣而言，不動產交易乃屬交易之大事，一般買受人對交易之所有細節，均投以相當之注意，遑論係面積此等交易上之重要事項，是告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○不可能對其房屋登記面積短少一情，毫無所悉，由告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○明知其購買房屋之登記短少，竟長達五年未曾表示任何異議，堪認告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○對所短少之部分即無法登記之部分，亦即增建之違建部分有所認識，輔以當地建築之特性，及雙方契約之記載方式，且違建部分得為交易標的，仍有一定財產價值，被告主觀上認為告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○對於增建即違建一情有所認識，並非不可能，被告既無欺罔告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○之行為，自難僅以被告未主動告知增建即係違建一節，即認被告於主觀上有詐欺告訴人蘇莊英美、甲○○、乙○○、丙○○、丁○○之故意。
五、綜上所述，公訴人所舉之證據，不足證明被告有詐欺之犯行。此外，本院復查無其他積極證據足以證明被告有何公訴人指述之詐欺犯行，被告之犯罪不能證明。
原審因而諭知被告戊○○無罪之判決，核無不合，檢察官上訴意旨，仍執前詞，指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百六十八條，判決如主文。
本案經檢察官林應華到庭執行職務。
中華民國九十一年十二月三十一日
臺灣高等法院高雄分院刑事第七庭
審判長法官李春昌
法官黃憲文法官莊飛宗右正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官張明賢中華民國九十二年一月三日
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