臺灣新竹地方法院民事簡易判決 99年度竹東簡字第7號
原 告 戊○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
被告二人共同
訴訟代理人 楊志航 律師
複 代理人 甲○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年8月6日辯論終
結，判決如下：
主文
被告丁○○應將坐落新竹縣○○鄉○○段水田小段624-2地號土
地上如附圖複丈成果圖所示Ａ部分、面積69平方公尺之地上物拆
除，並將上開土地返還予原告。
被告乙○○應將坐落新竹縣○○鄉○○段水田小段624-2、624-
1地號土地上如附圖複丈成果圖所示Ｂ部分、面積87平方公尺及
Ｂ1部分面積21平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還予原
告。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之二，餘五分之三由被告乙○○
負擔。
本判決得假執行；但被告丁○○如以新台幣陸萬玖仟元、被告乙
○○如以新台幣壹拾萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告之聲明：除訴訟費用之負擔比例及被告丁○○、乙○○
預供擔保得免為假執行之宣告外，餘如主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告主張：原告係坐落新竹縣○○鄉○○段水田小段（下稱
同小段）624-1、624-2地號土地（下稱系爭土地）之所有
權人，詎被告丁○○未經原告同意或租賃，竟以其所有門牌
號碼新竹縣尖石鄉新樂村3鄰水田113號建物，無權占用原
告所有同小段624-2地號上如附圖複丈成果圖所示Ａ部分、
面積69平方公尺之土地；另被告乙○○亦同未經原告同意
或租賃，以其所有門牌號碼新竹縣尖石鄉新樂村2鄰水田97
號建物，無權占用原告所有同小段624-2、624-1地號上如
附圖複丈成果圖所示Ｂ及Ｂ1部分、面積各為87及21平方公
尺之土地，經原告向被告二人主張權利，均未獲置理。按被
告丁○○、乙○○以其所有地上物無權占有原告所有系爭土
地，已如前述，爰依民法第767條規定訴請賜判如聲明所示
等語。
二、原告對被告抗辯之陳述：
（一）本件系爭土地是原告母親贈與原告，但後來是以買賣方式
辦理移轉登記。原告母親是向 葉錦珍 交換土地。被告丁○
○的房子，有三分之二佔到原告的土地；被告乙○○的房
子，幾乎都是蓋在原告的土地上。
（二）被告丁○○、乙○○捏造不實事實，委由律師函請新竹縣
尖石鄉公所說明稱：新竹縣○○鄉○○段水田小段624地
號土地係所謂訴外人 曾文武 購買，後來雲 柳枝 想要經營雜
貨店謀生，乃以同小段625地號土地與其交換，並邀羅明
欽以自有同小段621-1地號與曾文武交換同段624地號部
份土地，曾文武看 雲柳枝 態度不錯就答應云云。核被告丁
○○、乙○○等自始至終無提任何文件資料佐證，嚴重扭
曲事實，企圖矇混事實欺騙法官，續行霸佔土地目的。事
實上同小段624地號土地，自日據時代均為雲柳枝及其家
人所有，曾文武亦非原始地主，原地主 雲雪山 （葉錦珍妹
婿）、 雲虎山 （雲柳枝之父）共同持分，雲柳枝自始至終
從未以自己所有同小段625地號土地與曾文武交換（625
地號為雲柳枝長子己○○繼受），且事實上曾文武於日據
時代前均係世居尖石鄉後山玉峰村4鄰玉峰27號之2，曾
文武最初遷徙至尖石鄉新樂村係於民國（下同）64年5月
3日（新樂村3鄰水田55之2號），而雲柳枝早於59年間
即在自己之624-1地號土地上興建鋼筋水泥平房（即新竹
縣尖石鄉新樂村3鄰水田54號，現整編為114號），並在
62年於該處依法向新竹縣政府申請營利事業登記證經營雜
貨店，當時曾文武還在後山玉峰村，怎會需要向曾文武購
買土地經營雜貨店。
（三）否認被告所稱與訴外人 羅明欽 交換土地之事，原告母親過
世時，沒有交代這些。被告稱原告母親曾經協助被告乙○
○之公公交換取得624-2土地，是扭曲事實，且沒有證據
。是原告母親的土地，為何還要再買，是被占用，被告等
才用這種方法，怎麼還要介紹乙○○的公公去買自己的土
地，這是不合理的說詞。系爭土地本來就是原告母親的土
地，最原始是繼承原告外祖父的土地，原告係在電腦化當
時就已經取得系爭土地。
三、被告丁○○、乙○○均答辯：
（一）原告起訴略以：「被告丁○○（答辯狀均誤載為 雲建雄 ）
未經原告同意，興建位於新竹縣尖石鄉新樂村3鄰水田11
3號房屋，被告乙○○未經原告同意，興建位於新竹縣尖
石鄉新樂村3鄰水田113號（應為新樂村2鄰水田97號之
誤）房屋，各占有如複丈成果圖所載面積之土地，為依民
法第767條請求折屋還地」云云。
（二）本案之買賣始末如下：
1.新竹縣○○鄉○○段水田小段624地號土地原係中華民國
所有之原住民保留地（按：舊稱山地保留地，由台灣省政
府民政廳登記管理，於88年後均統一登記為中華民國所有
，並由行政院原住民族委員會管理，以下皆稱原住民保留
地），於56年同意由葉錦珍承租使用，使用期限自55年
到65年，然葉錦珍因故不再使用，乃與訴外人曾文武約定
，由曾文武購買全部土地，並即交由曾文武管理使用，惟
因囿於原住民保留地之使用買賣限制，並未辦理土地登記
（此後之其他買賣交換亦因同一原因未能登記），但鄰居
親友皆知此一事實。624地號土地於65年由管理機關逕行
辦理分割，增加624-1、624-2兩個地號，並變更為乙種
建築用地。
2.未久，原告戊○之母雲柳枝想要經營雜貨店來謀生，乃向
曾文武表示，希望以其所有同小段625地號土地與曾文武
交換同小段624-1地號土地，曾文武也認為可行，遂同意
交換。然亦因原住民保留地之使用買賣限制，故未能即時
辦理買賣移轉登記。後來，原告之母雲柳枝因與訴外人羅
明欽交情甚篤，雲柳枝知道羅明欽已向訴外人購買同小段
621-1地號土地要蓋房子，想要羅明欽住近一點當鄰居，
遂向羅明欽表示：「你搬到我隔壁比較好，我在做生意，
你如果要買酒，我可以馬上從我的窗戶直接遞給你，非常
方便。」並協助說服曾文武，由羅明欽將已購入的同小段
621-1地號土地，與曾文武交換同小段624-2地號全部，
曾文武看雲柳枝與羅明欽態度還不錯，就答應了，羅明欽
並蓋屋居住（即複丈成果圖所示乙○○房屋），後因繼承
關係由被告乙○○取得該屋所有權。
3.過了幾年，羅明欽為照顧妻舅 雲長植 ，即同意將自己的62
4-2地號土地之一部，以6千元讓與雲長植蓋房子居住，
後來雲長植蓋好房屋居住（即複丈成果圖所示丁○○房屋
），嗣由被告丁○○因繼承關係取得該屋所有權，此後各
方皆相安無事。到了98年初，雲柳枝所有要交換給曾文武
之同小段625地號土地已經過戶給原告之兄己○○，經曾
文武與己○○協議後，由己○○過戶給曾文武之子孫曾榮
文與 曾家偉 ，雙方履約完竣。詎過戶後未久，即收到本件
開庭通知，始知原告竟於未告知土地買受人曾文武及被告
等人的情形下，私下辦理所有權移轉登記，將624-1、
624-2地號土地權利全部移入其名下，並執向被告等為本
訴請求。
4.按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或
變更其房屋，民法第796條第1項前段有明文可依。土地
所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時
，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之
移去或變更，同法第796-1條第1項前段同有著文。經查
：系爭房屋建造之時，當時系爭土地之所有權人即葉錦珍
與雲柳枝已知悉系爭房屋越界使用系爭624-1、624-2地
號土地之情形而未提出異議，此節有鄰人 田子雄 等人可證
，依上開規定，原告應繼受系爭土地被系爭房屋占用之負
擔，已不得請求系爭房屋之所有權人即被告二人將房屋越
界之部分拆除，並返還占用之土地予原告。
5.綜上，被告乙○○與丙○○（應為丁○○之誤）取得624-
2地號土地權利係羅明欽經雲柳枝協助，向曾文武取得權
利而來，蓋屋時甚至係由雲柳枝同意並協助，則既取得土
地權利人之同意，即非無權占有。原告嗣後自雲柳枝處取
得系爭土地並登記權利，自應受其權利來源之限制。則被
告等既有正當法律權源而占有系爭土地，即非無權占有，
原告以無權占有為由訴請返還土地即非有據，原告主張應
無理由。
（三）原告稱624地號土地日據時代即為雲柳枝及其家人所有，
與當時登記現況不符，事實上624地號原始地主都是葉錦
珍。原告母親雲柳枝跟被告交換土地，沒有確切日期，但
是應該是在55-58年間。事實上原告母親確實有跟曾文武
交換土地，渠等另外還有交換訴外一筆土地，該筆土地由
原告兄長取得，後來原告兄長將土地移轉登記給曾文武孫
子。又原住民土地交換沒有什麼契約或登記，都是口頭交
換使用。被告丁○○的父親及被告乙○○的公公應該是在
55-56年間在系爭土地上蓋建物。並聲明：⑴原告之訴及
假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用均由原告負擔。⑶如受
不利益之判決，被告等願供擔保，請宣告得免為假執行。
四、被告丁○○復辯稱：
（一）原告所稱建物是伊父親建的，伊父親過世後，房子由伊繼
承，但並無權狀。房子於伊父親過世時就如現狀所示，不
知有無占用到原告土地。
（二）同小段624-2地號土地所有權是因為買賣而於79年5月7
日由葉錦珍賣給原告，原因是買賣關係，並非事實，624-
1、624-2未分割之前，都是屬於624地號土地，624-1
與624-2都是同一時間移轉，這部分是屬於土地交換，事
實上這個是原住民保留地的限制。伊有跟稅捐稽徵處調閱
624-2地號上Ａ部分建物之稅籍證明，表示伊所有房子是
58年1月1日有稅籍，納稅義務人是伊父親雲長植。624
地號土地在未分割之前已經葉錦珍出售給曾文武先生，沒
有登記是原住民法律的限制，法律是原住民保留地開發管
理辦法第15條，禁止非親屬間轉讓，因為曾文武跟葉錦珍
沒有親屬關係。624-1地號的部分是原告的母親以625地
號土地與曾文武土地交換，98年7月6日已經將625地號
土地過給曾文武所指定之人。伊所有建物的部分是被告乙
○○的公公於55年以前先購買621-1號土地，當時使用人
是 田盛吉 先生，後來乙○○的公公羅明欽先生當初與原告
母親有認識，原告母親說要她搬到隔壁來比較好，要買東
西直接從窗戶傳遞就可以，用624-2部分交換621-1，原
住民土地交換習慣以口頭允諾。後來被告乙○○的公公是
伊的姑丈，當時同意伊的父親在Ａ的部分蓋房子。
五、被告乙○○另亦辯陳：當初伊公公羅明欽與曾文武交換土地
，後來就在土地上蓋房子，地號是624。之後伊公公過世，
房子由伊婆婆繼承，後來伊先生又過世，婆婆就將房子贈與
伊，所以現在房子是伊在住，伊不知道房子有佔用到原告土
地。
參、法院之判斷：
一、原告主張系爭土地為其所有，遭被告丁○○、乙○○所有之
一層樓加強磚造建築物分別占用如附圖複丈成果圖所示Ａ部
分面積69平方公尺，及Ｂ、Ｂ1部分面積各為87及21平方公
尺等節，業據其提出土地登記第二類謄本為證，並經本院依
原告之聲請，囑請新竹縣竹東地政事務所派員會同本院至現
場勘測無誤，有本院98年9月15日勘驗筆錄及新竹縣竹東地
政事務所所製土地複丈成果圖存卷可憑。被告二人對於其等
所有建物占用系爭土地如附圖複丈成果圖所示亦不爭執，惟
以前揭情詞置辯。是本件之爭點應為：被告丁○○、乙○○
二人所有建物占用系爭土地是否有正當合法權源？
二、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，
非經登記，不生效力；又債之契約，僅於訂約當事人之間發
生債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，此觀民法第
758條、第153條規定意旨自明。查被告雖辯稱同小段624
地號土地之全部係訴外人曾文武向訴外人葉錦珍買受取得，
惟因該土地屬原住民保留地，受原住民保留地使用買賣之限
制，才未辦理登記，嗣同小段624地號分割出624-1、624-
2地號土地，經曾文武與原告母親及訴外人羅明欽（即被告
乙○○的公公）為土地交換後，始由原告母親及羅明欽分別
取得同小段624-1及624-2地號土地等語，惟依原告所提出
之土地登記第二類謄本及台灣省新竹縣土地登記簿之記載觀
之，同小段624地號土地係於66年4月16日分割出624-1及
624-2地號土地，分割後之624地號土地於75年8月2日由
所有權人中華民國移轉登記予葉錦珍所有、並於76年4月21
日再由葉錦珍移轉登記為 曾文明 所有；另同小段624-1及62
4-2地號土地（即系爭土地）則於75年7月31日由所有權人
中華民國移轉登記予葉錦珍所有、復於79年5月7日由葉錦
珍移轉登記為原告戊○所有，是揆之前開法條規定，即便原
告所稱曾文武曾向葉錦珍買受同小段624地號土地全部（包
括系爭土地在內）乙節為真，在葉錦珍未將土地移轉登記予
曾文武或其指定之人以前，曾文武並未取得該等土地之所有
權，曾文武與他人就同小段624-1、624-2地號土地交換之
約定，充其量為一債權契約，僅拘束訂約之當事人，並不得
以之對抗契約以外之第三人，故縱使羅明欽確曾向曾文武換
得同段624-2地號土地，亦不得執以對抗為系爭土地所有權
人之原告。再者，被告辯陳其二人取得624-2地號土地權利
，係羅明欽經由原告母親雲柳枝協助，蓋屋時甚至係由雲柳
枝同意並協助，惟已為原告所否認，而被告並未提出任何具
體事證以實其說，並供本院審酌。況被告就所稱換地乙事，
先是謂同小段624地號土地於65年間由管理機關逕行分割，
增加624-1、624-2地號土地，後因原告母親雲柳枝欲經營
雜貨店之需，而以所有之同小段625地號土地向曾文武交換
同小段624-1地號土地，之後羅明欽又因雲柳枝之介紹及勸
說，以其所有同小段621-1地號土地與曾文武交換同小段62
4-2地號土地等語，然嗣後又稱原告母親與曾文武交換土地
應該是在55-58年間、丁○○之父親（即雲長植）及乙○○
之公公（即羅明欽）在系爭土地上蓋建物應該是在55-56年
間，其所為陳述前後明顯不一，亦與前揭新竹縣土地登記簿
之記載不符，自難信為真實。查被告既未能舉證證明羅明欽
因交換土地取得同小段624-2地號土地之合法使用權、羅明
欽及雲長植於蓋屋時有取得正當合法占用系爭土地之權源，
則被告二人所有建物無權占用系爭土地，應可認定。
三、次按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，
鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變
更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付
償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之
價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當
事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之；土地
所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，
法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去
或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。前條第
1項但書及第2項規定，於前項情形準用之；第774條至前
條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、
承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之，民
法第796條、第796條之1、第800條之1亦分別定有明文
。被告雖另辯謂其所有坐落系爭土地上之建物於建造之時，
當時之土地所有人葉錦珍、雲柳枝已知悉有越界建屋情事，
卻未提出異議，原告即應繼受系爭土地被占用之負擔，不得
請求其等將房屋越界部份拆除，並返還占用之土地等語，惟
經本院詢問被告「被告丁○○之父親及被告乙○○之公公於
本件系爭土地旁有無其他土地」，業據被告具狀陳報稱上開
人等並無附近的地，是被告丁○○之父親及被告乙○○之公
公即非與系爭土地相鄰之土地所有人，此外亦查無其二人為
該等土地之地上權人、典權人、承租人等有利用土地權利之
人，自無前揭民法第796條、796條之1之適用，從而，被
告所為上開辯陳，洵無足採。另被告聲請傳訊之證人田子雄
到庭所為證述，欲證明被告二人現在所有的房屋於建築時有
越界，但所有人未異議等節，自無審酌之必要。
四、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有
明文。查被告丁○○、乙○○二人所有建物，無權占用原告
所有系爭土地如附圖複丈成果圖所示Ａ、Ｂ及Ｂ1部分，復
無民法第796條、796條之1之適用，均如前述，則原告本
於所有權人之地位，依上開法條規定，訴請被告二人拆除如
附圖複丈成果圖所示Ａ、Ｂ及Ｂ1部分之地上物，並將占用
之土地返還原告，洵屬正當，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣
告假執行。另被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核
尚無不合，爰定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌
與本案結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第436條第
2項、第78條、第85條第1項但書、第389條第1項第3款、第
392條第2項，判決如主文。
中華民國99年8月20日
竹東簡易庭法官張百見
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年8月20日
書記官馮玉玲