裁判字號：最高法院100年台上字第2027號民事判決
裁判日期：民國100年11月24日
裁判案由：請求給付價金等
最高法院民事判決一○○年度台上字第二○二七號上訴人 蔡秀珠
劉昭美 共同訴訟代理人 許瑞榮 律師被上訴人 宋學曾 上列當事人間請求給付價金等事件，上訴人對於中華民國一○○年四月二十七日台灣高等法院第二審判決（一○○年度上字第四六號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國九十六年五月二十三日委由代理人 宋瑞玲 ，與上訴人之代理人 黃賢德 簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人以新台幣（下同）八百萬元買受伊所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地應有部分八千五百六十分之二百七十，及其上建號同段七七八號，即門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號一樓房屋（下稱系爭不動產）。伊已將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，惟上訴人僅給付第
一、二期款計一百六十萬元，未依系爭買賣契約第四條約定，代償伊向華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）之貸款二十六萬三千五百九十一元本息，亦未給付尾款，致華南銀行聲請台灣台北地方法院（下稱台北地院）以九十七年度執字第四○二七二號強制執行程序為拍賣，並以六百九十萬一千元拍定，分配剩餘款六百五十八萬零二百四十二元由上訴人各領取二分之一。依系爭買賣契約第十條第一項約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，伊已於九十六年十二月五日發函催告上訴人於文到三日內協同點交系爭不動產並履行付款義務，逾期未為履行，即依系爭買賣契約第十條約定以該函為解除契約之意思表示。惟上訴人仍未依限履行，系爭買賣契約應已合法解除。上訴人前所領取之分配款，經扣除上訴人已繳交之買賣價金一百六十萬元及第一審已判決確定返還之三百三十六萬九千零十二元，尚餘一百六十一萬一千二百三十元。上訴人受領上開利益已無法律上原因，並致伊受有同額損害，自已該當侵權行為及不當得利。爰依民法第一百八十四條、第一百七十九條規定，求為命上訴人給付一百六十一萬一千二百三十元及自九十九年四月七日起加付法定遲延利息之判決。另於原審審理時，追加依民法第二百五十九條規定為請求。（未繫屬本院者，不予贅述）上訴人則以：依系爭契約第六條及兩造九十六年九月十一日簽訂之同意書，被上訴人應於九十六年十月十一日前先行騰空系爭房屋，伊始負有代償其於華南銀行貸款之義務。惟被上訴人拒不履行騰空房屋之先給付義務，顯有給付遲延之違約情事。次依系爭買賣契約第四條第二項約定，若買方指定之貸款銀行未提供代償服務者，賣方應於交付尾款前自行清償並塗銷抵押權登記。伊就系爭不動產雖已辦妥貸款申請，但因被上訴人未予騰空，銀行遲未撥款，致無法代償華南銀行貸款及塗銷抵押權登記，依系爭買賣契約第四條第二項約定，被上訴人應自行清償貸款及塗銷抵押權登記。被上訴人未履行前開先給付義務前，實無要求伊代償華南銀行貸款並交付尾款之理，更無解除系爭契約之權利。伊於九十六年十月二十二日發函催告被上訴人於文到三日內履約，復於九十七年十二月十六日再次發函催告被上訴人於文到三日內履約，逾期未履行即以該函為解除契約之意思表示。是系爭買賣契約業經伊合法解除，被上訴人應返還伊所交付之買賣價金一百六十萬元及賠付同額之違約金，並與本件被上訴人之請求相互抵銷等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人就該部分敗訴之判決廢棄，改判如其上述聲明，係以：兩造於九十六年五月二十三日簽訂系爭買賣契約，由上訴人以八百萬元向被上訴人買受系爭不動產。被上訴人已將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人，上訴人僅給付價金一百六十萬元。被上訴人於九十七年十二月五日以七三八三號存證信函催告上訴人於文到三日內受領點交及依約付款，逾期即依系爭買賣契約第十條約定以該函為解除契約之意思表示。上訴人收受該函後未依限履行，是系爭買賣契約業經被上訴人於九十七年十二月九日合法解除。而系爭不動產經被上訴人之債權人華南銀行聲請台北地院拍賣，於九十八年六月三十日由訴外人 吳惠琇 以六百九十萬一千元得標買受，台北地院並於九十八年七月七日核發不動產權利移轉證書，上訴人則領取剩餘分配款六百五十八萬零二百四十二元。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，兩造互負回復原狀義務。上訴人領取之分配款六百五十八萬零二百四十二元經扣除其已付一百六十萬元及第一審判命給付確定之三百三十六萬九千零十二元後，上訴人應再給付被上訴人一百六十一萬一千二百三十元。從而，被上訴人依解除契約回復原狀法律關係，請求上訴人如數給付及自九十九年四月七日起算之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
查判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文，法院為被告敗訴之判決，而其關於防禦方法之意見未記載於判決書理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂判決不備理由。查上訴人於原審抗辯：依兩造九十六年九月十一日同意書所載「賣方於騰空房屋後，由買方代償賣方華南銀行貸款本息」之約定，被上訴人應先騰空系爭房屋，伊始負有代償華南銀行貸款本息義務，惟被上訴人未依約履行騰空房屋之先給付義務，伊無遲延情事，被上訴人解約不合法。縱認伊應負回復原狀義務，但被上訴人遲未履行騰空義務，已屬違約，應依系爭買賣契約第十條第二項約定賠償違約金一百六十萬元云云（見原審卷第三七、七三頁），並提出同意書為證（見一審卷第四四頁）。則被上訴人是否確有騰空房屋之先給付義務，其於何時騰空系爭房屋，應否負遲延責任及給付違約金，攸關被上訴人是否已為合法催告而得解除契約，暨上訴人所應給付之金額，自屬重要之防禦方法。原審未遑詳為調查審認，遽為上訴人不利之判決，尚有判決不備理由之違法。又被上訴人並未提出其七三八三號存證信函之回執，而被上訴人九十七年十二月十六日之三九四號存證信函僅謂「台端九十七年十二月五日台北北門第七三八三號存證信函敬悉。」（見一審卷第六四頁），原審逕認系爭買賣契約解除日期為九十七年十二月九日，似嫌無據。上訴論旨，指摘原判決關於其不利部分為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○○年十一月二十四日
最高法院民事第四庭
審判長法官劉福來
法官陳國禎法官陳重瑜法官盧彥如法官王仁貴本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○○年十二月六日
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