裁判字號：最高法院106年台上字第781號民事判決
裁判日期：民國106年03月08日
裁判案由：請求拆屋還地等
最高法院民事判決一○六年度台上字第七八一號上訴人胡瑜訴訟代理人 李國煒 律師被上訴人臺灣石門農田水利會法定代理人 呂芳堅 訴訟代理人 彭成青 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國一○四年十月十四日台灣高等法院第二審判決（一○四年度上字第六九二號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國一○○年二月八日將所有坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地（面積一一四四點二三平方公尺，下稱系爭土地）中面積三○平方公尺部分出租與上訴人（下稱系爭租約），租賃期間回溯自九十七年七月一日起至一○二年六月三十日止。詎上訴人違反系爭租約第十一條約定，將上開承租範圍及另擅自占用該土地二九點二三平方公尺，即如第一審判決附圖二所示Ａ部分土地（面積共五九點二三平方公尺，下稱Ａ部分土地），轉租予訴外人 阮玉如 經營「玉如小館」。經伊依系爭租約第二十一條第十七款約定，於一○○年九月三十日終止契約，上訴人自屬無權占有，每月並受有相當租金新台幣（下同）一千五百九十八元之不當得利等情。爰依民法第七百六十七條第一項、第四百五十五條及第一百七十九條規定，求為命上訴人返還Ａ部分土地與伊，及自一○四年五月二十三日起至返還該部分土地之日止，按月給付一千五百九十八元之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，業受敗訴判決確定）。
上訴人則以：坐落Ａ部分土地上門牌為桃園市○○區○○路○○號未經保存登記建物（下稱系爭建物）係於六十一年一月間興建，伊於九十四年八月二十二日自訴外人 范振操 受讓該建物，並於九十五年二月十四日、一○○年二月八日向被上訴人承租系爭土地使用。被上訴人於九十九年十二月二日會勘時，亦知悉系爭建物現況作小吃店使用，依民法第四百二十五條之一之規定，已默示同意該建物於堪用期限內繼續使用系爭土地。又伊僅出租系爭建物，未轉租系爭土地，被上訴人不得以伊違反不得轉租租賃物之約定而終止租約。況被上訴人於租約期滿後繼續收取租金，應視為以不定期限繼續租約，伊非無權占有等語，資為抗辯。
原審將第一審命上訴人按月給付被上訴人之金額超過自一○四年五月二十三日起算之部分廢棄，改判駁回被上訴人該部分之訴，並駁回上訴人其餘上訴，係以：上訴人於一○○年二月八日與被上訴人簽訂系爭租約，承租系爭土地中三十平方公尺，租期至一○二年六月三十日止，系爭建物現由阮玉如使用經營玉如小館，占用Ａ部分土地共計五九點二三平方公尺之事實，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、系爭租約等可稽，且據第一審法院會同地政人員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷足參。查系爭租約第十一條、第二十一條第十七款約定：「乙方（即上訴人）不得將租賃物之全部或一部，以轉租、分租、頂讓、出借，或以其他變相方法交予他人使用」、「有下列情形之一者，甲方（即被上訴人）得隨時終止租約。…十七、乙方違反本件租約之約定」等語。上訴人承租系爭土地後，自一○○年四月二十日起至一○一年四月十九日止，將系爭建物出租予阮玉如，有房屋租賃契約書可證，而建物與坐落基地雖為各別不動產，惟使用建物性質上必使用其基地，足見上訴人確以其他變相方法將系爭土地交他人使用，被上訴人依上開約定通知於一○○年九月三十日終止契約，自屬合法。至被上訴人雖曾於九十九年十二月二日會勘得知系爭建物現況作小吃店使用，惟上訴人於一○○年二月八日簽訂系爭租約後，始於同年四月二十日將系爭建物出租予阮玉如，有會勘紀錄及租約等可參，可證會勘時上訴人尚無使他人使用系爭土地，故其抗辯被上訴人明知系爭建物作小吃店使用仍同意出租系爭土地，不得以伊違反系爭租約而終止云云，亦不足取。又系爭租約經被上訴人於一○○年九月三十日合法終止，業如上述，非因租期屆滿而消滅，要無民法第四百五十一條規定之適用。況兩造已於系爭租約第二條約定租期屆滿後如欲續租應另訂契約，應屬被上訴人預為反對期滿後續租之意思表示。另上訴人於租期屆滿後雖以書函向被上訴人表示續租並續付租金，然被上訴人已函覆以其給付款項扣抵無權占有之不當得利等語，有申覆書、答覆函及被上訴人一○一年五月三日函等件足稽，堪認被上訴人亦無向上訴人續收租金之意思，自無視為以不定期限繼續租約。再者，被上訴人於六十五年十一月二十日以分割轉載為原因取得系爭土地所有權，系爭建物則非其所有乙節，經上訴人自陳明確，則系爭土地及建物從未同屬一人所有，無民法第四百二十五條之一第一項規定之適用。至上訴人所提其與范振操承租系爭土地之租賃契約、空照圖等，僅足證明系爭建物於九十三年間即存在，尚難認被上訴人於六十一年間同意其起造人使用土地，或其起造人取得土地使用權，無信賴保護之權利外觀存在，亦不得類推適用是項規定而為有權占有。又上訴人於九十四年八月二十二日自范振操受讓系爭建物，其買賣契約第十四條特約事項第二點約定范振操需負責向土地所有權人即被上訴人承租土地等語，上訴人復於九十五年二月十四日、一○○年二月八日續向被上訴人承租系爭土地，足見上訴人受讓系爭建物時，實知悉須與系爭土地所有人簽訂租約始得使用土地，益徵被上訴人未默示同意或有容忍該建物繼續使用土地之義務。上訴人就所承租之三十平方公尺土地，經被上訴人合法終止租約，另超逾承租範圍外之二九點二三平方公尺，自始即無正當權源，其占有受有相當租金之不當得利，被上訴人自得請求返還。審酌該土地地目為水，位處龍潭都市計畫內綠地，周圍不乏商業活動，及兩造利用土地之經濟價值暨所受利益等一切情狀，認以系爭土地申報地價年息百分之六計算相當租金之不當得利額為適當。則以系爭土地一○三年度申報地價每平方公尺五千三百九十五點二元，按Ａ部分土地面積計算，上訴人自一○四年五月二十三日起應按月返還之不當得利數額為一千五百九十八元。綜上，上訴人依民法第七百六十七條第一項前段及中段、第一百七十九條規定，請求上訴人拆除Ａ部分土地之地上物，返還該部分土地，及自一○四年五月二十三日起至返還土地之日止，按月給付一千五百九十八元，為有理由，應予准許；超過部分為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋全部或一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。查上訴人於九十四年八月二十二日自范振操受讓系爭建物後，於一○○年二月八日向被上訴人承租系爭土地三十平方公尺，作為該建物坐落之基地，為原審認定之事實。果爾，兩造間就系爭土地三十平方公尺似已成立租地建屋契約。則上訴人將其上建物出租他人，能否謂被上訴人得以其係將承租基地轉租或以其他變相方法交予他人使用而終止租約，尚非無疑。原審就此未詳加調查審認，遽依前揭理由認被上訴人終止租約合法，不無可議。又原審僅認系爭建物坐落Ａ部分土地面積共五九點二三平方公尺，就上訴人所承租三十平方公尺及其擅自占用二九點二三平方公尺究係坐落該土地何部分，並未分別標明，自應併予廢棄發回。上訴論旨，指摘原判決於其不利部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國一○六年三月八日
最高法院民事第三庭
審判長法官陳重瑜
法官吳謀焰法官吳青蓉法官吳光釗法官周舒雁本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○六年三月二十二日