裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2317號民事判決
裁判日期：民國108年06月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2317號原告 鍾仁 和被告 林美菊 訴訟代理人 周賢璋
黃雍晶 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國108年5月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號一樓後方如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ所示之增建部分（面積合計十二點七二平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還原告及其他全體共有人。
被告應給付原告新臺幣參仟零貳元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度臺上字第471號判決意旨參照）。查原告原聲明請求：㈠被告應將坐落被告於新北市○○區○○街○○○巷○○號1樓（下稱系爭1樓房屋）後方，住戶共有土地（含天井）上之違章建築拆除，回復回狀，並將占有之住戶共有土地，返還區分所有權人；㈡被告應返還侵權行為不當得利予區分所有權。嗣於民國108年5月28日本院審理時變更聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）如新北市三重區地政事務所複丈成果圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分拆除，並騰空恢復原狀返還土地與原告及其他共有人；㈡被告應給付原告相當於租金之不當得利金額新臺幣（下同）3,002元等語（見本院卷第303頁）。經核原告上開聲明之變更部分，係屬明確及縮減應受判決事項之聲明，核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告於系爭房屋後方之共有土地即系爭土地上違章建築，已經新北市政府確定在案，且被告之使用未經原告同意，顯已侵害原告系爭土地之應有部分權利（權利範圍：應有部分14分之1），是原告請求自本件起訴日回溯5年即自102年7月24日起至107年7月23日止，依5平方公尺計算之相當於租金之不當得利，共計3,002元。為此，爰依民法第767條、第821條規定、第184條第1項前段、第
179條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭土地如新北市三重區地政事務所複丈成果圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分拆除，並騰空恢復原狀返還土地與原告及其他共有人。㈡被告應給付原告3,002元。
二、被告則以：㈠原告請求拆除部分：
新北市○○區○○街○○○巷○○號、00號公寓於興建當時，為利地下室房屋之通風、採光，建商設計將天井建在地下室，但卻僅在一樓側邊堆砌僅90公分高之矮牆。被告為防止有人（尤其兒童）不慎自矮牆墜落地下室天井，造成危險意外，並為防止暴大雨來襲時，地下室天井排水不及，致造成淹水，乃在天井上方搭蓋簡式鐵皮圍牆及雨遮，合先敘明。如附圖編號Ａ部分下方之共有土地係作天井之用途，被告在天井上空搭蓋雨遮，原告是否得為共有人全體之利益，本於所有權請求除去妨害，應端視該雨遮是否已達改變天井之用途或性質。而被告之雨遮係搭在天井之上空，於天井之用途及性質，絲毫未予改變，且附圖編號Ｄ及Ｅ部分則為該雨遮之必要支撐。另Ａ部分雨遮，被告亦得系爭土地已過半數表示同意可保留現狀。又系爭1樓房屋78年5月間完工後，建商即陸續出售系爭房屋所屬大樓內之房屋，而每一住戶（包括原告）購入房屋後均搭建雨遮，迄今至少存在約20餘年，全體住戶對於他住戶在共有土地上空搭蓋雨遮使用一事，均未為反對之意思表示，顯然「默示同意」他共有人使用共有土地特定部分上空搭蓋雨遮防雨。
㈡侵權行為及不當得利部分：
系爭大樓天井係與鄰棟建物間防火巷內之畸零空地，不僅進出均需經過被告所有之系爭1樓房屋，無其他通道出入，經濟價值低微；甚且，被告亦僅供堆置雜物使用，300巷內多為住家、無公園、捷運或大型賣場，故被告認為相當之租金，應以系爭土地申報地價年息之5%計算為適當。又系爭土地於102至104年度、105至106年度、107年度之公告地價每平方公尺依序為17,500元、24,800元、24,000元。依照原告於107年10月2日之求償不當得利聲明所載計算方式，若以年息5%計算，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利應為1,511元【計算式：102年7月24日至102年12月31日部分，公告地價17,500元/㎡×80%×5㎡×5%×1/14×161/365天）＋103年（公告地價17,500元/㎡×80%×5㎡×5%×1/14）＋104年（公告地價17,500元/㎡×80%×
5㎡×5%×1/14）＋105年（公告地價24,800元/㎡×80%×5㎡×5%×1/14）＋106年（公告地價24,800元/㎡×80%×5㎡×5%×1/14）＋107年1月1日至107年7月23日（公告地價24,000元/㎡×80%×5㎡×5%×1/14×204/36
5）＝1,511元】。另原告未舉證證明其因被告之侵權行為所受之實際損害，大於上開所計算被告因不當得利所受之利益等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造係系爭土地之共有人，兩造之應有部分各為14
分之11；又原告為系爭土地上之公寓區分所有房屋中門牌號碼：新北市○○區○○街○○○巷○○號6樓房屋（下稱系爭6樓房屋）之所有人；被告則係同棟公寓系爭1樓房屋之所有人等情，有土地登記第三類謄本、建物土地登記第一類謄本等件在卷可考（見本院107年度重調字第9號卷〈下稱重調卷〉第17至21頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
㈡原告另主張被告未經原告同意，於系爭土地上之系爭1樓房
屋後方搭蓋違建，被告占用系爭土地之面積及位置均如附圖之複丈成果圖編號Ａ所示之鐵皮雨遮部份（面積12.72平方公尺，面積含Ｂ、Ｄ、Ｅ）、編號Ｄ、Ｅ所示之鋼柱部分（面積各為0.02平方公尺）等情，亦為被告所不爭執，且上開被告所搭建之增建物（即鐵皮雨遮、鋼柱）占用原告所共有之系爭土地，其位置、面積，經本院勘驗屬實，並經本院囑託地政事務所測量在案，有現場履勘筆錄、現場照片及新北市三重地政事務所108年3月18日新北重地測字第0000000000號函暨附件土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第239至
261頁），是原告主張被告所有之違建物占用原告所共有之系爭土地之事實，亦堪信為真實。
㈢按民法第818條規定，係指各共有人得就共有物全部於無害
他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用收益權而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院55年台上字第1949號、62年台上字第1803號判例參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，亦為民事訴訟法第277條前段定有明文。是以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已證明其物之所有權存在之事實，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。
㈣被告辯稱：被告占有使用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部
分，已得過半數所有權人同意云云，雖據被告提出系爭公寓之住戶意見調查表為證（見本院卷第117頁）。然共有物之管理行為，除契約另有約定外，固應依民法第820條第1項規定，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。惟共有人為是項管理行為，須有為全體共有人管理共有物之意思，始足當之。倘共有人為自己用益，未經全體共有人同意而占有共有物之一部，既非基於管理共有物意思所為，縱其人數及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之行為。查被告占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分，係用以搭蓋鐵皮雨遮及支撐該雨遮之鋼柱，以遮住該處地下室天井，並供自家使用乙節，有卷附現場履勘之照片、現場履勘筆錄可稽（見本院卷第239至289頁），觀諸系爭共有土地後方業經以圍牆圍住，僅能以系爭1樓房屋之大門為唯一出入通道，且系爭土地之天井係為地下室房屋之通風、採光，復為被告所不爭執，然觀附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分之現狀，其上空間已經完全遮蔽，未能觀以天日，顯已影響地下室採光及通風之用途，此有前開現場履勘照片在卷可憑（見本院卷第247至259頁），是被告辯稱：天井之用途及性質均未改變云云，自無可採，益徵系爭土地顯僅得供被告自己使用，自足認其係為自己用益而占有系爭1樓房屋後方土地搭蓋如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ之增建物，顯非基於管理共有物意思所為，不得謂其為管理共有物之行為，至為明灼。是被告以系爭公寓之過半數住戶同意由伊使用如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分等語，顯不足採。
㈤被告又辯稱：系爭公寓自78年5月間完工後，建商陸續出貨
各戶房屋，每一住戶（包括原告自己）於購入後均搭建雨遮防止雨水滲入，該等雨遮已存在約20餘年，均相安無事而為未為反對之意思表示，顯然默示同意其他共有人使用共有土地之特定部分上空搭建雨遮防雨等語，惟按共有物分管之約定，不以書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院107年度台上字第1789號判決意旨參照）。查本件附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分之使用況狀，僅係被告自行興建與占用，並未與其他共有人劃定使用範圍，與前述分管契約定義已有不同。又被告逕以其他共有部分之使用情況，如各戶窗外雨遮等，據以為所有共有部分均有默示同意他共有人使用共有土地特定部分上空搭蓋雨遮防雨云云，惟縱原告自己亦有搭蓋雨遮，亦不足證明原告與被告間就被告所搭蓋之違建部分存有默示分管契約存在。且依前述㈢之說明，所有權人未向無權占有人行使權利，並非當然即認為無權占有之被上訴人係有權占有，蓋所有權人未行使權利之原因不一而足，不能僅因所有權人隱忍未發，即可推論係有默示之同意使用或分管契約存在。亦即，被告就原告究竟有何舉動或其他情事，足以間接推知原告有同意被告使用系爭1樓房屋後方共有部分之事實，既未能舉證以明其實，尚難徒憑原告遲未訴請被告拆屋還地之單純沉默或經過時間之長短，遽以推論原告有何默示同意被告占用系爭1樓房屋後共有部分而有分管之協議。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，固有最高法院99年度台上字第2278號、83年度台上字第1377號裁判意旨可稽，是本件被告並未證明與其他共有人間就系爭1樓房屋後方，業經劃定使用範圍，並有各自占有管領之部分，即與上開判決所認定之事實尚有不同，自不得比附援引而認定兩造間已有默示之分管協議。是被告亦未與各住戶另訂立分管契約，則其抗辯就上開系爭1樓房屋後方之共有土地部分，已訂有分管契約之事實，即難採信。從而，被告月既未能證明就系爭1樓房屋後方土土共有部分有專用權利，即屬無權占有，原告依民法第民法第76
7條第1項、第821條規定請求被告將系爭1樓房屋後方無權占用附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分拆除並回復原狀，即屬有據。
㈡被告應給付相當於租金之不當得利或損害賠償3,002元：
⒈按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。」、「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第97條第1項、第105條分別訂有明文。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，惟公有土地，則以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。再基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額（最高法院61年台上字第1695號、68年台上字第3071號判例參照）。
⒉原告為系爭土地之所有權人，且系爭土地之地上物均係無權
占有附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ，業如前述，則原告請求被告就附圖邊號Ａ、Ｄ、Ｅ部分，應自起訴日（即107年7月23日）前1日回溯5年內之相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒊查系爭土地坐落位置為新北市○○區○○街○○○巷，屬住商
混合區，周遭交通便利有公車站，距離大賣場（愛買三重店）三條街，即步行約5至10分鐘，又附近有學校、加油站、小吃店、診所等情，業經本院至現場履勘，而有勘驗筆錄在卷可佐（見本院卷第243頁），勘認系爭土地附近生活機能便利。又被告自陳土地上如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分之土地，必須經被告專有部分始能通過等語，亦為原告所不爭執（見本院卷第243頁），足見被告占有附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分之期間，自能將其利益最大化。是本院審酌系爭土地坐落位置、工商業發展程度及生活機能程度，併考量被告無權占附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分之使用情形等一切情狀，認被告無權占有附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分致原告所受損害，應以系爭土地之申報地價年息百分之10計算為合理適當。又系爭土地
102至104年度申報地價為14,000元，105至106年度申報地價為19,840元，107年度申報地價為19,000元等情，為兩造所不爭執，並有新北市三重地政事務所107年7月24日，新北重地價字第0000000000號函在卷可稽（見本院卷第61頁）。又被告就附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ所示之土地占用面積共計為12.72平方公尺，有新北市三重地事務所函覆之土地複丈成果圖附卷可稽，然民事訴訟係採當事人進行主義，本院自應受處分權主義限制，是原告一部請求如附圖編礦Ａ、Ｄ、Ｅ所示之土地占用面積5平方公尺之不當得利，並無不可，應予准許。是以前揭申報地價為計算基礎，乘以年息百分之10，並按原告主張如附圖編號A、D、E所示之土地占用部分面積5平方公尺，及原告之應有部分14分之1計算後，可知原告得請求被告應給付其自102年7月24日起至107年7月23日止相當於租金之不當得利合計3,017元【計算式：①
102年7月24日起至12月31日止部分：14,000元/㎡×請求面積5㎡×年息10%×應有部分1/14×161/365天（天數部分兩造均不爭執）＝221元，元以下四捨五入（下同）；②
103至104年度部分：14,000元×5㎡×10%×1/14×2年＝1,000元；③105至106年度部分：19,840元×5㎡×10%×1/14×2年＝1,417元；④107年度部分：19,000元×
5㎡×10%×1/14×204/365日（天數部分兩造均不爭執）＝379元；即221＋1,000＋1,417＋379＝3,017】，又承上所述，原告既又一部請求3,002元，於法並無不許之理，從而，原告請求附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ之5平方公尺部分，相當於租金之不當得利3,002元，為有理由，應予准許。
⒋至於原告復以民法第184條第1項前段為請求權基礎，然本
院審酌原告就無權占有請求部分，縱使被告無權占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分，而侵害原告所有權，然原告依民法第179條請求相當於租金之不當得利既為已有理由，實無須再審酌原告受有相當於租金之損害，而為相同之論述。況不當得利之請求權時效較侵權行為更長，對於原告甚為有利，本院審酌對於原告最有利之請求權基礎即不當得利，益徵無須再為論述侵權行為之必要。
四、綜上所述，被告既無權占用系爭土地如附圖編號Ａ、Ｄ、Ｅ部分，則原告自得依民法第767條、第179條、第821條規定，請求被告拆除無權占有部分，將土地騰空返還予原告及其他共有人，並於其所有權範圍內給付相當租金之不當得利。從而，原告請求被告應將系爭土地如附圖所示Ａ、Ｄ、Ｅ部分拆除，並騰空返還原告及其他共有人，並給付原告3,00
2元，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年6月18日
民事第五庭法官鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年6月18日
書記官許清秋