裁判字號：臺灣新竹地方法院108年訴字第275號民事判決
裁判日期：民國109年07月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣新竹地方法院民事判決108年度訴字第275號原告 鄭榮銘 訴訟代理人 路春鴻 律師複代理人 林翊庭 被告 鄭榮鉒
陳世鵬 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年6月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落新竹市○○段○○○○號土地應予分割，其方割方法為：如附圖所示甲部分、面積六八平方公尺之土地，分歸原告取得；附圖所示乙部分、面積六十平方公尺之土地，分歸被告鄭榮鉒取得；附圖所示丙部分、面積六一平方公尺之土地，分歸被告陳世鵬取得。
二、原告應補償被告鄭榮鉒新臺幣貳拾伍萬壹仟壹佰柒拾玖元。原告補償被告陳世鵬新臺幣壹拾柒萬伍仟零貳拾伍元。
三、訴訟費用由被告鄭榮鉒、陳世鵬各負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣新竹市○○段○○○○號土地、地目建、面積189平方公尺（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各3分之1，兩造均於其上均有建物，依序為原告所有之門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號房屋（坐落系爭土地面積56平方公尺）、被告鄭榮鉒所有之門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號房屋（坐落系爭土地面積50平方公尺）、被告陳世鵬所有之門牌號碼新竹市○○路○○○巷○○號房屋（坐落系爭土地面積47平方公尺），兩造就系爭土地並無不分割之協議，亦無不能分割之情事，惟因無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請按照兩造使用土地之現況原物分割，即由原告分得附圖所示甲部分面積68平方公尺、被告鄭榮鉒分得附圖所示乙部分面積60平方公尺、被告陳世鵬分得附圖所示丙部分面積61平方公尺。原告所提出之上開原物分割方案，即按照兩造各自所有之建物坐落系爭土地位置依序分割，由兩造各自取得，為符合房地權利歸一及維持建物現況之最佳方案，可避免分割後因建物占用不同基地致發生越界導致拆屋還地之糾紛，再可保有建物使用之經濟價值，在客觀上對兩造均屬有利，且分割後土地均臨路通行，無因不通公路致形成袋地之疑慮，且原告願就較其應有部分多分得土地提出金錢予以補償被告2人，足以確保此分割方案之公平，並兼顧共有人土地利用、通行等因素，當屬維持各共有人全體利益及經濟效益之最佳分割方案；至被告鄭榮鉒表示希望將系爭土地均分三等分及希望分得附圖所示甲部分等情，勢將造成房地歸屬不一，徒增日後權利混亂及困擾，顯非可採等語。並聲明：兩造共有系爭土地請准予分割，分割方法為：附圖所示甲面積68平方公尺土地，分歸原告取得；附圖所示乙部分面積60平方公尺土地，分歸被告鄭榮鉒取得；附圖所示丙部分面積61平方公尺，分歸被告陳世鵬取得。
二、被告則以：
(一)被告鄭榮鉒答辯略以：被告鄭榮鉒與原告為兄弟關係，原告先在系爭土地上興建南大路408巷21號房屋，坐落土地面積大於其他兄弟在系爭土地興建之房屋，侵害其他兄弟之權利，且被告鄭榮鉒嗣後才知道南大路408巷25號房屋及系爭土地應有部分3分之1讓與他人，如按房屋坐落土地之現況分割成3部分，將導致原告分得土地面積大於被告鄭榮鉒，且導致系爭土地過度細分，影響整體經濟利益，系爭土地應該要由全體兄弟協調一起合建，或是由原告把全部土地買走，不應該分割，縱使要分割，被告鄭榮鉒也要分到面積3分之1之土地。再者，新竹市地政事務所針對三棟房屋占用系爭土地現況之測量有誤，不能作為分割方案之參考，若採取原告提出之分割方案，將導致地界與房界不符；又不動產估價師針對分割後土地價值之鑑定結果價值過低，不得作為金錢找補之依據等語，資為抗辯。
(二)被告陳世鵬則以：同意按照原告提出之分割方案等語。
三、得心證之理由：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。原告主張系爭土地使用分區為第二種商業區，面積為189平方公尺，係兩造所共有，應有部分各3分之1等情，兩造就系爭土地並無不能分割之協議，且無因物之使用目的不能分割，但兩造無法協議分割等情，有系爭土地登記謄本、新竹市都市計畫土地使用分區及公共設施用地證明書為證（見本院卷第47、257頁），被告鄭榮鉒雖表示不同意分割系爭土地，惟並未具體說明系爭土地有何依照法令或物之使用目的不能分割之事，難謂系爭土地有何不能分割之情事，則原告訴請分割系爭土地，於法應屬有據。
(二)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1至3項分別定有明文。又按請求共有物之分割，應由法院依民法第824條規定命為適當之分配，法院為共有物分割時，應斟酌共有物之性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則，且社會利益亦應考慮在內。經查：
１、系爭土地上現坐落原告所有之南大路408巷21號3層建物（坐落系爭土地面積56平方公尺），及被告鄭榮鉒所有之408巷23號二層建物（坐落系爭土地面積50平方公尺）、被告陳世鵬所有之408巷25號二層建物（坐落系爭土地面積47平方公尺），其中408巷23、25號房屋外觀看起來為同時興建等情，業經兩造會同兩造到場勘驗屬實，有本院勘驗測量筆錄、現場照片、新竹市地政事務所109年6月23日新地測字第1090004808號函暨所附土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第127至143頁、第341至343頁），本院審酌坐落系爭土地之上開3棟建物目前均屬堪用狀態，原告所有之上開408巷21號建物、被告鄭榮鉒所有之上開408巷23號建物、被告陳世鵬所有之上開408巷25號建物坐落位置，分屬附圖所示甲、乙、丙部分之範圍內，為使系爭土地分割後，其土地所有權之歸屬狀態，能與其上房屋所有權人合一，使房地間之權屬及利用關係得以單純化，避免衍生日後拆屋還地之糾紛，且讓尚有保留價值之上開建物得以存在，對社會經濟利益尚屬有利之考量，認原告主張按照兩造各自所有建物目前坐落系爭土地之狀態，將系爭土地如附圖所示甲面積68平方公尺土地分歸原告取得、附圖所示乙部分面積60平方公尺土地分歸被告鄭榮鉒取得、附圖所示丙部分面積61平方公尺分歸被告陳世鵬取得，再由原告予以金錢補償之分割方案，尚屬合理及妥適，應得採取。
２、被告鄭榮鉒雖質疑新竹市地政事務所針對兩造所有上開3棟建物占用系爭土地之測量結果，並主張以此為原物分割之方案，將導致房界與地界不符合之情況等情，經查，本院囑託新竹市地政事務所就兩造所有上開3棟建物占用系爭土地之位置及面積進行測量，新竹市地政事務所於108年7月5日以新地測字第108005150號函檢附之土地複丈成果圖所示，原告所有南大路408巷21號房屋之面積記載為86平方公尺（見本院卷第145至147頁），經原告依上開3棟建物占用系爭土地之現況延伸至地界線，請求新竹市地政事務所製作分割方案圖（見本院卷第161至163頁），新竹縣地政事務所於108年9月24日以新地測字第1080007298號函檢附之分割方案圖所示，涵蓋原告所有南大路408巷21號房屋之甲部分面積記載為68平方公尺（見本院卷第181至183頁），兩者面積明顯無法互相對應，經本院函請新竹市地政事務所說明，新竹市地政事務所業於109年6月23日以新地測字第1090004808號函表示，前開土地複丈成果圖所載408巷21號房屋占用系爭土地面積86平方公尺屬誤繕，應更正為56平分公尺，並重新製作更正後之土地複丈成果圖到院（見本院卷第341至343頁），原告及被告鄭榮鉒復均當庭表示從現場測量起迄今3棟房屋之狀態均未曾改變等語（見本院卷第348頁），則經新竹市地政事務所確認後，原告所有南大路408巷21號房屋坐落系爭土地之面積為56平方公尺，其坐落之位置及面積並未逾越原告所分得附圖所示甲部分面積68平方公尺，應堪認定，是附圖所示分割方案將不會改變兩造各自所有之上開3棟建物占用系爭土地之現況，當不致發生被告鄭榮鉒所質疑分割後各筆土地界線與建物占用土地現況不符之情形。
３、至被告鄭榮鉒主張系爭土地應以平均三等分之方式原物分割等情，反而與其所有之408巷23號房屋坐落在附圖所示乙部分之使用現況不同，且以面積平均三等分之方式分割，將導致系爭土地分割後，上開三建物有部分越界坐落在他人分割後取得之土地上之情形，使房地歸屬不一，且徒生日後可能之紛爭，顯非妥適，不應採取。而倘採取變價分割，將導致上開3棟建物可能坐落於他人土地之情形，同樣可能導致日後拆屋還地之糾紛，且與原告、被告陳世鵬均表示希望其等能保留房屋之意願不符；況兩造均未表達願向其他共有人購買系爭土地持分，或分得相當於其他共有人持分換算之面積、另找補他人金錢之意願，本院審酌上情，認基於保留現有建物、且使現有建物能與土地所有權人合一之考量，變價分割或由部分共有人取得土地、他共有人取得金錢，亦非最妥適之分割方式，仍應以附圖所示原物分割方案，較為適當。
(三)又因系爭土地原告分得之附圖所示甲部分面積為68平方公尺、被告鄭榮鉒分得之附圖所示乙部分面積為60平方公尺、被告陳世鵬分得之附圖所示丙部分面積為61平方公尺，即原告分得之土地面積較其應有部分為多，被告鄭榮鉒、陳世鵬分得之土地面積較其應有部分為少，揆諸上揭說明，原告自應以金錢補償被告2人，就原告應予金錢補償之數額，經本院囑託誠立不動產估價師事聯合務所，就採取上開原物分割方案時、共有人間之金錢找補數額予以鑑定，經該估價師本其之專業，針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及該土地依最有效使用情況，採比較法進行評估，並考量分割後各塊土地之個別條件分別評估其土地價值等情，予以專業意見分析後，認原告分割後取得附圖所示甲部分面積68平方公尺價值為5,246,646元，被告鄭榮鉒分割後取得附圖所示乙部分面積60平方公尺價值為4,569,263元，被告陳世鵬分割後取得附圖所示丙部分面積61平方公尺價值為4,645,417元，原告應分別補償被告鄭榮鉒251,179元、補償被告陳世鵬175,025元等情，有該估價師事務所不動產估價報告書在卷可參（見本院卷第207至271頁），核其鑑定結果洵屬客觀有據，且為原告及被告陳世鵬表示不爭執，至被告鄭榮鉒雖爭執該補償金額過低，惟並未具體敘明上開鑑定報告有何不可採之處，本院認上開專業鑑定結果，堪以採信。
四、綜上所述，本院斟酌多數共有人之意願、避免分割後共有人間就土地利用再生糾紛，使擁有建物單獨所有權之兩造均能分得建物基地，以利其繼續使用建物，達到社會經濟效用，及共有人間之公平分配土地等考量，認以主文第一項所示之原物分割方式，並由原告以主文第二項所示方式補償被告，核與前揭民法第824條之規定相合，且屬公平、合理及妥適之分割方案，爰判決如主文第一、二項所示。
五、末按兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，係僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，毋寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌兩造所受實際利益，並參酌其於分割前應有部分之比例，命兩造依主文第三項所示比例分擔訴訟費用。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中華民國109年7月24日
民事第二庭法官林宗穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月24日
書記官嚴翠意