裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1461號民事判決
裁判日期：民國105年06月29日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1461號上訴人 林公世 訴訟代理人 許朝昇 律師複代理人 王文廷 律師被上訴人 李麗珍 訴訟代理人 阮祺祥 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對中華民國103年10月21日臺灣新北地方法院103年度訴字第1409號第一審判決提起上訴，本院於105年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱000地號土地）之公同共有人。而被上訴人之未辦保存登記建物，即門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋（下稱000號房屋），其中一部分無權占用000地號土地如附圖所示「000」及「0000」部分（面積分別為51.67平方公尺及7.33平方公尺，以下合稱系爭土地，000號房屋占用系爭土地之部分則簡稱為系爭建物），爰依民法第767條第1項前、中段、第828條第2項、第821條之規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予伊及全體共有人等語。（上訴人於原審請求逾前述部分，經原審駁回，未據上訴，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）
二、被上訴人則以：000地號土地之公同共有人 林熊祥 、 林衡道 、 林衡立 、 林衡肅 、 林衡志 、 林衡寬 、 林衡偉 、 顏春和 等8人（下稱林熊祥等8人）於民國（下同）48年前將土地出租予訴外人 陳香 建築房屋，而與陳香成立租地建屋契約（下稱系爭租約），嗣後輾轉由訴外人 鄧福榮 承受系爭租約，鄧福榮再於65年6月14日將000地號土地上000號房屋出售予伊，伊因此繼受系爭租約，並非無權占有系爭土地等語置辯。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴，於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之請求部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還予上訴人及全體公同共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
四、兩造不爭執事項：（見本院卷第155頁背面至156頁正面，
105年4月26日準備程序筆錄)㈠坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（原地號○○○鄉○
○段○○○小段000○0地號，即000地號土地），於40年
1月26日登記為林熊祥、林衡道、林衡立、林衡肅、林衡志、林衡寬、林衡偉、顏春和等8人（即林熊祥等8人）公同共有，現登記之所有權人為林衡道、林衡立、林衡肅、林衡寬、林衡偉、 林澄子 、 林惠玲 、 林昌世 、 林扶世 、 林苾 、顏林希仁、 朱林苕 、 林蕞 、 嚴林蒨 、 林衡恢 、 林衡約 、 林衡儀 、 吳林衡敬 、 潘林衡靜 、 林衡敏 、 林衡柔 、 顏明誠 、 顏明格 、 徐秋花 等24人，其中林衡道、林衡立、林衡肅、林衡恢、林衡約已經死亡，繼承人均尚未就系爭土地辦理繼承登記，上訴人乃其中林衡肅之繼承人，現依法為000地號土地之公同共有人之一。
㈡被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路0段000號房屋
為未辦保存登記建物（72年8月1日以前之門牌號碼為臺北縣○○鄉○○村○段○○○號，即000號房屋），該屋有部分占用000地號土地，其占用位置面積如附圖其中「000」（面積51.67平方公尺）及「0000」部分（面積7.33平方公尺）所示。
㈢000號房屋之104年6月稅籍資料記載其層次1部分為木石
磚造，折舊年數為55年，層次2部分為加強磚造，折舊年數為21年，面積均為56.2平方公尺。
㈣被上訴人於63年11月7日被鄧福榮收養，設籍在000號房屋
之鄧福榮戶內，嗣於63年12月17日與鄧福榮終止收養關係，於67年10月30日變更戶籍，設籍在同址訴外人 范紀松 戶內。
以上事實，為兩造所不爭執，並有繼承系統表、土地登記謄本、除戶戶籍謄本、新北市新莊地政事務所104年3月4日新北莊地測字第0000000000號函、房屋稅籍證明書及新北市○○戶政事務所104年5月22日新北○○字第0000000000號函在卷可考（見原審卷第7頁、第9至13頁、第34頁，本院卷第68至
70頁、第117至120頁及第134頁），堪信為真實。
五、兩造協議簡化爭點如下：（見本院同上筆錄）㈠被上訴人與上訴人及系爭土地其他共有人間就系爭土地是否
存有租賃關係？㈡被上訴人以系爭建物占有使用系爭土地，是否為無權占有？
六、本院之判斷：㈠被上訴人與上訴人及系爭土地其他共有人間就系爭土地是否
存有租賃關係？⒈被上訴人辯稱林熊祥等8人於48年間將000土地出租予陳
香建築房屋，嗣輾轉由鄧福榮承受系爭租約，鄧福榮再於65年6月14日將000號房屋出售予被上訴人，由被上訴人繼受系爭租約等情，業據提出收據（見原審卷第63頁）、通知書（見原審卷第64、66至68頁）、建築改良物買賣所有權移轉契約書（見原審卷第65頁）、房屋稅繳納通知書（見本院卷第46至52頁）等為證，且查：
⑴前揭收據（見原審卷第63頁），乃由林熊祥代表「公同
共有林熊祥等8人」出具，所收取之款項新台幣122元
3角，依收據上之記載，係47年度租金，租金稻谷81台斤，備註欄記載係以每百台斤151元計算，其租用人記載為「陳香」，而租用地址「○○鄉0000000000
」之記載，即與000地號土地之舊地號相符，另租用面積「0.069」，則與○○鄉0000000000地號土地於46年1月4日分割後之面積6毛9絲一致（見本院卷第42頁之土地登記簿謄本），收據上並張貼有印花一枚，蓋有「消」字騎縫章，左下角另有「臺北市○○○路○○○號電話○○○○○號」等字樣，堪認林熊祥等8人與陳香確於47年就000地號土地存有租賃關係，參諸000號房屋之104年6月稅籍資料，其上記載層次1部分為木石磚造，折舊年數為55年等語，乃兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈢），依此回推計算，000號房屋之第一層樓，應於49年以前（104－55＝49）即已經興建完成。而按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。準此，被上訴人辯稱陳香於48年與林熊祥等8人就000地號土地存在租地建屋之系爭租約存在等語，即非無據，堪予採信。
⑵前揭通知書（見原審卷第64、66至68頁），乃由「林熊
祥管業事務所」出具，旨在通知鄧福榮繳納64至67年之全年租金，租金為162台斤，經辦人欄蓋有「 林煥星 」之印文，考諸附卷之臺灣文獻第27卷第2期所收錄，由林煥星著述之「板橋 林氏 家譜」一文（見本院卷第100至106頁），可知林煥星與林熊祥所屬板橋 林本源 家族間，頗具淵源，則林煥星在前揭通知書之經辦人欄位用印，應符合事理之常。又前揭通知書上記載之電話號碼「○○○○○○」，較諸上開陳香收據上之電話號碼，僅增加頭碼「○」字一碼，其餘均屬相同，地址改為「台北市○○○路○段○○號」，參諸鄧福榮自57年間起，即已設籍在000號房屋，且於61至64年間，鄧福榮亦有繳納000號房屋稅之事實，有其戶籍謄本（見本院卷第119頁）及房屋稅繳納通知書（見本院卷第46至52頁）附卷可按，堪認系爭租約之出租人，事後已另成立址設台北市○○○路○段○○號之「林熊祥管業事務所」，負責管理出租之土地，000號房屋坐落之000地號土地，其承租人則已由陳香變更為鄧福榮，租金亦從每年稻谷81台斤調高1倍，至每年稻谷162台斤，否則應不會無端由林煥星經辦，發通知要求鄧福榮繳納租金。
⑶被上訴人於63年11月7日被鄧福榮收養，設籍在000號
房屋之鄧福榮戶內，嗣於63年12月17日與鄧福榮終止收養關係，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈣），鄧福榮於65年6月14日將000號房屋出售予被上訴人，則有張貼印花經鄉公所監證之建築改良物買賣所有權移轉契約書在卷可證（見原審卷第65頁），與000號房屋現在納稅義務人為被上訴人之情節，互核相符，均堪信為真實。按最高法院48年台上字第227號民事判例謂：租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言（此判例嗣後雖因88年4月21日總統（88）華總一義字第0000000000號令修正公布增訂民法第426條之1明定「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，而經廢止，但鄧福榮於65年6月14日將000號房屋移轉予被上訴人時，尚未廢止，故仍有適用）。本件林熊祥等8人與陳香就000地號土地成立之系爭租約為租地建屋契約，嗣後承租人變更為鄧福榮，鄧福榮於65年6月14日將000號房屋出售予被上訴人，均已認定如前，系爭租約既曾變更承租人，變更後出租人復仍繼續通知收租，衡情出租人與承租人間並無禁止轉讓基地上建物特約，依照前揭判例意旨，系爭租約已隨000號房屋於65年6月14日移轉予被上訴人，而存在於出租人與被上訴人之間。上訴人為林熊祥等8人其中林衡肅之繼承人（見兩造不爭執事項㈠），因繼承成為000地號土地之公同共有人，自應概括繼承系爭租約而為出租人之一。
⒉上訴人雖否認前揭各項證據之真正，惟私文書經他造否認
者，依民事訴訟法第357條前段之規定，固應由舉證人證其真正，但如係遠年舊物，另行舉證實有困難，法院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院85年度台上字第1837號民事判決同此意旨）。本件被上訴人提出前揭各項證據原本，經本院當庭勘驗，結果為：
紙質泛黃陳舊，年份應屬久遠（見本院卷第128頁反面），衡情已難謂偽造。而被上訴人提出之前揭證據資料，其待證事實為半世紀前開始發生之陳年舊事，後續繳租通知書，發出時間距今亦有40年左右，其因年代久遠，被上訴人能保存至今，已屬不易，如再強令被上訴人另行舉證租約存在，實有困難。而000號房屋存在於000地號土地上長達半世紀，鄧福榮及被上訴人復分別於57年間及63年間即設籍在000號房屋之地址，房屋之移轉亦有鄉公所監證，若無系爭租約存在，林熊祥等8人當可輕易發現000地號土地遭到無權占有，林熊祥等8人為地方士紳，乃板橋林本源家族之後，此為眾所周知之事實，綜上各情，被上訴人主張林熊祥等8人先將000地號土地出租予陳香，嗣後成立林熊祥管業事務所，委由林煥星通知承租人繳租等情，與常情事理，並無違悖，依照經驗法則，並斟酌前揭各情及全辯論意旨，應可認被上訴人所提出之前揭各項證據，均屬真正，上訴人空言否認其真正，要非可採。
㈡按民法第767條第1項前、中段規定「所有人對於無權占有
或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之」，所謂無權占有，係指無正當之法律上權源占有而言，是占有使用者，若與所有權人間就所有物存有租賃契約，即難謂無權占有，所有權人不得請求除去防害返還所有物。本件被上訴人與000地號土地所有權人間，存有系爭租約，已詳如前述，被上訴人占有使用系爭土地，並非無權占有，上訴人無從依民法第828條第2項、第821條、第
767條第1項前、中段之規定，請求被上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前、中段、第828條第2項、第821條之規定，請求被上訴人將系爭建物拆除，並將系爭土地返還與伊及全體共有人，非屬正當，不應准許。從而，原審就此所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年6月29日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官陳慧萍法官周群翔正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年6月29日
書記官顧哲瑜附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。