裁判字號：福建金門地方法院105年重訴字第12號民事判決
裁判日期：民國106年02月15日
裁判案由：土地所有權移轉登記
福建金門地方法院民事判決105年度重訴字第12號原告社團法人金門縣 許氏 宗親會 法定代理人 許秋霖 訴訟代理人 吳奎新 律師被告 許質恭
許質慶 許質顒 許質璞 許江東 許江蘇 許瓊輝 許玉璿 兼共同訴訟代理人 許江河
許江懷 上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應就坐落金門縣○○鎮○○段八一四、八一五、八一五之一、八一六、八一六之一、八一七、八一八、八一九、八一九之一、八二一、八二一之一地號土地辦理繼承登記後，將前揭土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹拾陸萬參仟捌佰捌拾捌元由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應就坐落金門縣○○鎮○○段815、815-1、816、816-1、819、819-1、821、821-1地號土地辦理繼承登記後，將前揭土地所有權移轉登記予原告。嗣於民國105年7月27日言詞辯論時，更正聲明為：被告應就坐落金門縣○○鎮○○段814、815、815-1、816、816-1、817、818、819、819-1、821、821-1地號土地（即如附表所示土地，以下合稱系爭土地）辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予原告。核係基於同一原因事實所為訴之追加，與上開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人許 乃潭 於92年11月19日過世，被告為其全體繼承人。緣 許乃潭 於57年間向伊申請租用系爭土地，且為申辦貸款於該地上方建屋，復向伊申請將系爭土地所有權暫時移轉登記至其名下。經伊同意後，雙方於58年6月間簽立「金門縣許氏宗親會共有產業（建築用地）所有權移轉契據（下稱移轉契據）」。因許乃潭租用系爭土地所蓋4棟建物均已失火焚燬，且許乃潭亦已過世，然被告迄未辦理繼承登記。爰終止與許乃潭間之租賃契約，並依上開移轉契據第3條、租賃契約及所有物返還請求權與繼承之法律關係，提起本訴。並聲明：被告應就系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權移轉登記予原告。
二、被告均以：伊等並不清楚移轉契據簽訂過程，且其上簽名也不是許乃潭所簽，並無原告所指租賃及暫時移轉所有權之契約存在。又系爭土地之登記謄本均記載許乃潭取得原因為「買賣」，則系爭土地自係許乃潭買賣取得。再者，原告在許乃潭在世時，不對其主張權利，卻在其過世多年後對伊等請求，其請求權已罹於時效消滅等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：㈠兩造不爭執之事項：
1.系爭土地自許乃潭於58年6月30日登記以「買賣」為原因取得後之歷來重測、分割、合併過程，如附表所示。
2.原告曾於64年7月12日下午2時召開「家廟奠安籌備會議」，許乃潭曾親自出席該次會議，並於出席人員欄中簽名（被告就原告所提宗親會內部文件，僅能確定此簽名為許乃潭所簽，其餘均有爭執）。
3.許乃潭已於92年11月19日過世，被告為其全體繼承人，且尚未就系爭土地辦理繼承登記。
4.系爭土地現為空地，並無任何建物或地上物。
5.上開事實，業據本院依職權調取許乃潭除戶資料及其全體繼承人戶籍資料，與系爭土地歷來所有權移轉登記之申登資料（本院卷一第36、45至56、119至154、卷二第3至65頁）查閱無訛。且經原告提出系爭土地之現場照片、地籍空照圖（本院卷三第19至24頁）為證，並經被告當庭確認無誤（本院卷三第31至32頁），堪信為真。
㈡原告主張伊與許乃潭間就系爭土地存在租賃及暫時移轉所有
權之契約，因許乃潭已過世且其於該地興建之房屋均已焚燬，故終止該租賃契約，請求被告於辦理許乃潭之繼承登記後，將系爭土地所有權移轉登記返還予伊等情。惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：原告與許乃潭間有無成立租賃及暫時移轉所有權之契約？若有，原告得否終止該契約，並依移轉契據第3條、民法第455條前段、第767條第1項前段，請求被告返還系爭土地？又前揭請求權是否罹於時效？分述如下：
1.系爭土地於58年許乃潭取得所有權之前，原為原告所有：⑴系爭土地之原始地號為金門縣金城鎮城字7325-4、7325-5、
7325-6、7325-11、7325-12地號（見附表），於58年許乃潭取得所有權前，原土地所有人為「許氏宗祠」。業經本院依職權調取土地所有權登記聲請書、土地登記保證書及土地所有權狀存根（本院卷二第8至10、13、15、17、19）在卷可稽。且土地登記保證書（本院卷二第9頁）之保證事項欄明載該地「確係許氏宗祠共有業無錯」。
⑵原告另提出「金門許氏共有產業清冊－附致宗親書」（本院
卷二第332至346頁。其中第340頁記載系爭土地為金門許氏宗親會共有產業，另第343頁記載該產業清冊作成日為70年12月22日），用以證明系爭土地為原告共有產業。經傳喚證人即曾任原告理事之 許淑林 證稱：前揭清冊是 許金龍 所作，他備受宗親之尊敬，並且是按照宗親會產業實際情形所作。只要參加宗親會的「吃頭（閩南語，意指同姓族人於祭祖後在宗祠內會餐之儀式）」，每一位許氏宗親都可以拿到一本產業清冊等語（本院卷二第354、358頁）。由該產業清冊自早年流傳至今，且公告周知於全體金門許氏宗親，暨金門島幅員有限、島內人際網絡綿密且宗族聚落發達、連結性強等節觀之，堪認該產業清冊所作記載應與實情相符，否則無法在長久時間下，仍禁得起 許氏族 人內部及他姓族人外部之交錯檢驗，故認該產業清冊之記載真實性應屬可採。
⑶參合上情，堪認系爭土地於58年許乃潭取得所有權前，乃原告所有。
2.原告確與許乃潭間成立租用及暫時移轉所有權之契約，方由許乃潭取得系爭土地所有權：
⑴按虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於他項法律
行為之規定，民法第87條第2項定有明文。查系爭土地雖均登記為許乃潭於58年6月30日因買賣而取得（本院卷二第55至65頁），惟許乃潭與原告間之實際法律關係是否為買賣，仍應檢覈相關事證始得認定，須先指明。
⑵查原告曾於64年7月12日下午2時，召開「家廟奠安籌備會議
」，且該次會議之出席人員欄中有許乃潭簽名（本院卷二第
306頁）。經本院提示該字跡供被告辨識，確為許乃潭本人所簽，已整理如不爭執事項第2點所示。自堪信許乃潭曾親自出席該次會議。依該次會議紀錄研討事項㈦之記載：「請審議乃潭承租共有地五筆要求減少租金案。決議：承租金額修正為五筆每年合計1150市斤（90食米，減少100市斤）」（本院卷二第311至312頁）。對照前揭金門許氏共有產業清冊記載：「許乃潭承租民族路城字7325-4、-5、-6、-11、-12五筆，每年租金90再來食米800斤。附註：該租金由再來90食米1250市斤，一而再提出減收要求，自此當告終結」（本院卷二第340頁）。併參證人許淑林（現齡75歲）證稱：
系爭土地確係許乃潭向宗親會租用，這些土地都在民族路上，我從小就在民族路長大，且我父親也是有眾望之人，很多人都會來商量事情。宗親會會將會產出租給宗親使用，如果承租人提出需要貸款而有暫時移轉土地所有權至其名下之需求，宗親會也會將土地所有權暫時移轉登記予承租人。宗親會以前都在冬至及清明時，兩次向承租人收取租金。如果承租人拿不出來，也會給予通融、寬限還款。租金都是用米來折現，也沒有訂租期，只要付租金就可以繼續承租。許乃潭租用系爭土地後，曾抱怨租金跟別人比實在太高，我就跟他說你這樣不對，開會的時候都不來，在決議之後才有意見，以後一定要來開會表示意見。後來他有聽我的建議參加會議，那次就有決議減少租金。且許乃潭雖積欠租金，但宗親會並沒有硬性處理，因他所租用的土地上方房屋曾經失火，宗親會還募款慰問他，但被他老婆以「我們沒那麼淒慘」為由婉拒。許金龍問我要怎麼處理宗親的捐款，我就說把捐款全數退回。許金龍還提議說是不是幾年不收租金作為慰問，後來我們就沒跟許乃潭收租金。之後許乃潭老婆還跑來說要交租金，她們不想讓人批評，我就把這件事跟宗親會報告，宗親會就說要繼續收租金。但我們後來沒找到許乃潭，去被告許江懷家中也沒順利收到租金等語（本院卷二第354至357頁）。綜合前揭跡證觀之，應堪推認原告與許乃潭間確實存在租用及暫時移轉系爭土地所有權之契約。
⑶被告雖爭執原告所提「金門縣許氏宗親會公有產業（建築用
地）放租契約（下稱放租契約）」及移轉契據（本院卷一第
8至14頁）上之簽名均非許乃潭所簽，不生效力等語。惟查，縱無法證明前揭簽名之真正性，但仍無礙由前揭客觀證據及證人證述可得推認原告與許乃潭間存在「租用及暫時移轉土地所有權契約」之認定。更遑論原告可提出自57年以來，歷來宗親會開會討論許乃潭申請租用系爭土地、宗親會同意出租、許乃潭積欠租金、許乃潭要求減租並經同意之會議紀錄（本院卷二第255至313頁）為佐，而該會議紀錄業經證人許淑林驗證確為宗親會內部常態性紀錄，均如實記載等情（本院卷二第355頁）。益證原告與許乃潭間之前揭契約確係存在。
⑷許乃潭既自原告承租系爭土地使用，則渠等間成立「租用及
暫時移轉土地所有權契約」之本質即屬租賃契約，而非買賣契約，依上開規定，本應適用關於租賃之法律規定甚明。
3.原告得終止與許乃潭間之租賃契約，並請求返還系爭土地，且返還方法須由被告辦理許乃潭之繼承登記後，再將系爭土地所有權移轉登記予原告。又前揭租賃物返還請求權並未罹於時效：
⑴按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契
約，應依習慣先期通知。民法第450條第2、3項前段定有明文。查原告所提出之放租契約及移轉契據（本院卷一第8至14頁）因無法驗證許乃潭簽名之真正性，故無法援為認事用法之基礎，合先敘明。因現有證據僅顯示原告與許乃潭間就系爭土地成立租賃契約，且據證人許淑林證稱：宗親會出租會產都沒有訂租期，只要付租金就可以承租等語（本院卷二第356頁）。應堪推認原告與許乃潭間應成立未定期限之租賃契約。參照上開規定，原告自得隨時終止該租賃契約。又原告曾於起訴狀檢附請求返還系爭土地之律師函（本院卷一第23至24頁），並經本院寄送繕本於全體被告（本院卷一第40至43、75至80頁）。堪信該終止租約之意思表示已送達於許乃潭之全體繼承人。復考量前揭繕本送達最後一位被告之時點為105年7月2日（本院卷一第78頁，已加計寄存送達之10日），迄本件言詞辯論終結之106年1月24日，已逾半年。
而系爭土地現為空地，並無任何建物或地上物，為兩造所不爭執。是在被告已無使用系爭土地之情形下，請求渠返還尚不致發生損害，自堪認原告藉由起訴狀繕本送達所傳遞之終止租約意思表示，迄本件言詞辯論終結前，允已為相當期限之預行通知，故已生終止租約之效力。
⑵又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段亦有明文。系爭租賃契約既甫經終止，原告自得依上開規定請求返還，並無逾15年消滅時效可言。又因許乃潭租用系爭土地之方式除現實利用外，另取得暫時移轉土地所有權之效力，故「返還租賃物」之效力解釋上應課以許乃潭負有將系爭土地所有權移轉登記回原所有人即原告之義務。再因許乃潭業於92年11月19日過世，被告為其全體繼承人，且尚未就系爭土地辦理繼承登記。果爾，原告自得依上開規定請求被告先辦理許乃潭之繼承登記後，再將系爭土地之所有權移轉登記予原告。
4.綜上所述，系爭土地原為原告所有，因與許乃潭間成立租賃契約，方移轉土地所有權予許乃潭並供其使用。又因許乃潭已逝，該租賃契約亦未定期限且經終止，原告自得請求被告即許乃潭之全體繼承人返還租賃物。返還方法則為被告應先辦理許乃潭之繼承登記後，再將系爭土地所有權移轉登記予原告。再者，因租賃契約甫經終止，原告之租賃物返還請求權仍未罹於時效消滅。從而，原告依租賃契約及繼承之法律關係，主張被告應就系爭土地辦理繼承登記後，將前揭土地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。本件訴訟費用為16萬3888元（即裁判費，證人許淑林捨棄其證人日旅費），爰命敗訴之被告連帶負擔。
中華民國106年2月15日
民事第一庭法官王鴻均以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按對造人數附繕本），並依法繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月20日
書記官黃莉君附表：