裁判字號：臺中高等行政法院103年訴字第480號判決
裁判日期：民國104年02月04日
裁判案由：徵收補償
臺中高等行政法院判決
103年度訴字第480號104年1月21日辯論終結原告 賴光明 被告臺中市政府代表人 林佳龍 訴訟代理人 林筱涵
吳桂香 賴建佑 上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國103年9月25日台內訴字第1030001606號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告之代表人於原告起訴後，由 胡志強 變更為乙○○，並經變更後之代表人乙○○聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、事實概要：原告所有坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地），位於被告辦理「臺中都會區大眾捷運系統烏日文心北屯線建設計畫（路線及一般場站）工程」（下稱系爭工程）範圍內，經內政部以民國102年11月14日台內地字第1020351394號函（下稱內政部102年11月14日函）核准徵收，並一併徵收其土地改良物，被告據以102年11月14日府授地用字第1020221996號公告徵收，公告期間自102年11月15日至102年12月16日止。原告於公告期間就系爭土地徵收補償地價過低提出異議，經被告以102年12月9日府授地用字第1020238345號函復查處結果。原告不服，提出復議，被告爰依土地徵收條例第22條規定，於103年2月12日提請臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）103年第1次會議評議作成決議：「本案經陳情人列席說明、作業單位簡報說明，及委員會充分討論後，照提案單位所擬辦法維持原評定市價為每平方公尺15萬元通過。」被告據以103年3月7日府授地用字第1030041753號函即原處分復原告。原告仍不服，提起訴願遞經駁回，遂提起本件行政訴訟。
三、兩造聲明：㈠原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
㈡被告聲明求為判決：駁回原告之訴。
四、原告訴稱略以：㈠立法院於100年時通過法案，政府徵收民地必須以市價徵收，
但被告徵收系爭土地未照市價徵收，補償金額偏低，有違立法院修法之美意。又系爭工程經內政部土地徵收審議小組102年11月6日第42次會議建議以市價行情徵收，並以102年11月14日函核准徵收，應以此為徵收基準日，被告卻以101年3月1日至9月1日之市場價格之均價為徵收價格，顯不適當，若以102年3月1日至9月1日之市場價格為準，雖非上開核准徵收函作成時之102年11月份之市場價格，但期間較接近亦較合理。
㈡系爭土地為建地，坐落其上係原告與兄弟共有之房屋，並非
被告所稱之畸零地，與4○○○區○鄰○位於○○路及文心路4段交叉口，商業繁榮、人口及車輛眾多，經濟非常發達，生活機能及發展潛力皆比崇德路或瀋陽路為佳，其中距離系爭土地不到300公尺之東山段97地號土地（位於文昌東12街，其道路面寬8米)，被告103年6月26日標售價格為每坪55萬元以上，而系爭土地道路面寬30米，被告徵收價格卻僅每坪50萬元，實不合理。
㈢又與系爭土地鄰近○○○區○○段土地，均屬第4期重劃區，
系爭土地與該等土地相毗鄰，當時開闢北屯路時已收受益費，故未劃入重劃範圍。而依102年11月11日內政部地政司土地實價登錄價格○○○區○○段○○○○○○○○號土地，成交時間102年10月，成交價格為每坪90萬元；同段101-150地號土地，成交時間102年4月，成交價格為每坪84.2萬元；同地號土地，成交時間102年1月，成交價格為每坪71.6萬元。況系爭土地數十年來均係都市計畫區建築用地，僅離文心路數公尺，本次因系爭工程始被改編為公共設施保留地，但被告未依土地徵收條例第30條規定補償，復未遵守被告時任交通局處長即訴外人 郭志文 於102年11月11日召開協調會時口頭應允以市價徵收之言，卻以1年多前之價格徵收，似有欺騙之虞。綜上，訴願決定及原處分均應撤銷，並請鈞院參考上開內政部實價登錄價格。
五、被告答辯略以：㈠系爭土地屬系爭工程徵收範圍內土地，經需用土地人即臺中
市捷運工程處依規定報送辦理102年度土地徵收補償市價查估，作業單位即臺中市中正地政事務所係依土地徵收條例第30條及土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦法）等相關規定辦理，蒐集101年3月2日至9月1日期間買賣實例及劃分地價區段，據以估計徵收土地宗地單位市價，並於101年12月28日提經地評會評議通過在案。因系爭工程用地範圍之臺中市○○區○○段○○○○○○號等15筆土地，位於文心路與北屯路路口，屬公共設施保留地，依查估辦法第10條規定，應單獨劃分地價區段，而本件徵收範圍內土地皆面臨北屯路，故劃設為北屯區第P0190-01之公保地地價區段。
㈡次依查估辦法第18條及第22條規定，本件經區段劃設後，北
屯區第P000-0○○○區段○鄰○○○區段為北屯區第P190-00地價區段（住宅區區段）及北屯區第P163-00地價區段（公共設施用地區段），經分別於北屯區第P000-0○○○區段○○○○段○○○號土地作為比準地、於北屯區第P000-0○○○區段○區○○段○○○○號土地作為比準地後，分析如下：
1.北屯區第P190-00地價區段比準地東山段75地號部分：⑴比較標的1即北屯段169-33、169-37地號土地正常單價為121,125元/平方公尺。
⑵比較標的2即北屯段172-20地號土地正常單價為150,000元/平方公尺。
⑶比較標的3即北屯段172-8、172-21地號土地正常單價為133,333元/平方公尺。
⑷承上，就比較標的1個別因素調整百分率為0％；交易日
期為101年3月15日，調整百分率為3％；區域因素調整百分率為0％後，比準地試算價格為124,759元/平方公尺。
就比較標的2個別因素調整百分率為14.75％；交易日期為101年6月20日，調整百分率為1％，區域因素調整百分率為5％後，比準地試算價格為182,539元/平方公尺。就比較標的3個別因素調整百分率為18.50％；交易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整百分率為5％後，比準地試算價格為165,900元/平方公尺。
⑸準此，經分析各比較標的與比準地之差異百分率絕對值
加總分別為10.50％、33.25％及37.00％，並依各比較標的權重比例75％、15％、10％，最後形成比準地地價為138,000元/平方公尺（計算式：124,759×75％＋182,539×15％＋165,900×10％）。
2.北屯區第P163-00地價區段比準地北屯段375地號部分：⑴比較標的1即北屯段169-33、169-37地號土地正常單價為121,125元/平方公尺。
⑵比較標的2即北屯段172-20地號土地正常單價為150,000元/平方公尺。
⑶比較標的3即北屯段172-8、172-21地號土地正常單價為133,333元/平方公尺。
⑷承上，就比較標的1個別因素調整百分率為-18.75％；交
易日期為101年3月15日，調整百分率為3％；區域因素調整百分率為-5.19％後，比準地試算價格為96,105元/平方公尺。就比較標的2個別因素調整百分率為-4.00％；交易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整百分率為-5.19％後，比準地試算價格為137,892元/平方公尺。就比較標的3個別因素調整百分率為-0.25％；交易日期為101年6月20日，調整百分率為1％；區域因素調整百分率為-5.19％後，比準地試算價格為126,097元/平方公尺。
⑸準此，經分析各比較標的與比準地之差異百分率絕對值
加總分別為41.94％、39.69％及43.44％，考量蒐集資料可信度及價格形成因素之相近程度，決定各比較標的權重比例為75％、15％、10％，最後決定比準地地價為106,000元/平方公尺（計算式：96,105×75％＋137,892×15％＋126,097×10％）。
㈢再依查估辦法第22條規定，公共設施用地經納入計算致平均
市價降低者，不予納入，故上開北屯區第P163-00區段地價以比準地地價為106,000元/平方公尺，不納入計算，則北屯區第P190-01地價區段以其毗鄰非公共設施保留地地價區段P190-00區段地價加權平均後結果為每平方公尺138,000元。
㈣系爭土地之補償市價：
1.依查估辦法第22條第5項規定，公共設施保留地宗地市價以依同條第1項計算之區段地價為準。系爭土地屬北屯區第P000-0○○○區段○區段地價計算結果為138,000元/平方公尺，故系爭土地宗地市價為138,000元/平方公尺。
2.又因系爭工程經內政部以102年11月14日函核准，尚須依土地徵收條例第30條第3項規定，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，該變動幅度亦由於102年6月26日召開地評會102年第3次會議評議所屬北屯區市價變動幅度為108.51％，經計算調整結果，系爭土地之補償市價為每平方公尺150,000元。
㈤就原告本件主張，被告答辯如下：
1.原告主張被告就系爭土地補償金額過低且未以內政部102年11月14日函為徵收基準日等語。惟按徵收補償查估「市價」分別為土地徵收條例施行細則第30條及查估辦法第2條所明定，該當期市價查估程序、方法係依據土地徵收條例第30條第4項授權訂定，於估價基準日所查估並經地價評議委員會評定之市價。本件需用土地人以101年9月27日中市○路字第1010003025號函送宗地個別因素清冊予被告作業單位，以憑辦理102年之徵收補償市價查估作業，依查估辦法第27條及第17條規定，當期估計基準日為101年9月1日，被告地評會於101年12月28日第6次會議評議通過，符合上開土地徵收條例施行細則第30條及查估辦法第2條所稱之市價，原告認知恐有錯誤。
2.原告主張系爭土地毗鄰4期重劃區，因開闢北屯路時已收受益費故未劃入重劃等語，與事實不符。且作業單位係依估價基準日當期審慎作業，並依規於法定案例蒐集期間內，於本徵收案之週邊同一供需圈選取比較標的，故比較標的之案例價格應已反應各項影響地價因素之影響。
3.就原告所舉3筆土地實價登錄價格部分，惟按本件土地徵收補償市價查估基準日為101年9月1日，案例蒐集期間為101年3月2日至9月1日，則原告提供之案例皆非於法定案例蒐集期間內，應不予採用。
4.依系爭土地之地價區段圖套地籍圖及地價區段圖套使用分區圖，系爭土地緊鄰變電所用地，並近鄰自來水事業用地，於市場一般正常交易認知下，屬有嫌惡設施之減價項目，會導致土地價格減損，故土地市價通常會低於附近市場行情。又依系爭土地現況照片，原告與其他5位共有人所共同持有之該土地上有一未辦保存登記（無所有權狀）之2層樓建物，於估價當時，經估價人員至現場實地勘查結果，發現街廓內之建築物普遍老舊且外觀缺乏維護，建物多數大門深鎖，僅有零星幾間供作檳榔攤、機車行、腳踏車店、電腦割字及汽機車材料行等零售商業使用，與原告主張商業相當繁榮等語，相去甚遠。再者，原告所主張「人口及車輛眾多、川流不息」等語，係屬南來北往之通過性交通，並不停留於當地消費，因此對於當地商圈經營完全沒有幫助，反而可能因為交通複雜造成出入不變而致地價下跌，如何與真正商業非常繁榮、人口及車輛眾多川流不息之崇德路商圈及瀋陽路商相比，遑論有超過市場行情之1坪土地百萬元之交易行情。
5.土地市價查估最重要精神在於「同一供需圈」，亦即標的與標的間必須具有可替代性。然依被告所附系爭土地附近土地買賣實例觀之，其中實例1土地，與系爭土地隔北屯路相望，雖位處巷弄之間，但其103年土地成交價格僅約每坪28萬元；實例2土地位於系爭土地斜對面，為正東山路上之臨街地，其102年土地成交價格僅約每坪28萬元；實例3土地雖同為正東山路上之臨街地，但距離文心路口更遠，其103年土地成交價格僅約每坪25萬元；實例4土地為正文心路上之臨街地，正對面即知名之四維國小，且面積又為系爭土地之1倍以上，且無緊鄰變電所等嫌惡設施，坐南朝北，然其101年土地成交價格僅約每坪48萬元，僅較被告所查估之系爭土地101年每坪46萬元多出2萬元而已。況系爭土地價格經市價變動幅度調整後，102年已來到約每坪50萬元之價格，然原告捨近求遠一再提出近鄰地區以外之案例，無法反應系爭土地真正之價格。另系爭土地除原告以外之其他共有人皆已領取完畢所有補償費用，皆無異議，僅原告於100年領取30萬5,666元後，即拒不領取102年加發之19萬4,334元並提起本件訴訟，然原告之共有土地面積僅70平方公尺，原告持分168分之8，換算面積約1坪。
六、本件兩造之爭點為：被告就系爭土地補償價格之查估方法及徵收價格是否適法？
七、本院判斷：㈠按「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其
地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」、「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」各為土地徵收條例第30條及同條例施行細則第30條第1項所明定。
㈡次按「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30條第4
項規定訂定之。」、「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：一、蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。
六、估計預定徵收土地宗地單位市價。七、徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」、「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……（第3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。……。」、「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：
一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。……四、地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價之計算程序如下：㈠該買賣實例土地價格＝該買賣實例房地價格－該買賣實例建物成本價格。㈡土地正常買賣單價＝該買賣實例土地價格÷該買賣實例土地面積。」、「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」、「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」、「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」、「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。……（第4項）第1項預定徵收土地其範圍內各宗地個別因素資料及地籍圖，以需用土地人函文通知直轄市、縣（市）主管機關者為準。」、「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。……（第2項）前項所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。……（第4項）第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價…。（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1項○○○區段地價為準，宗地跨越2個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第21條辦理。（第6項）區段徵收範圍內之公共設施保留地市價徵收補償計算方式，應以同屬區段徵收範圍內之非公共設施保留地加權平均計算。」、「（第1項）各直轄市、縣（市）主管機關計算被徵收土地市價變動幅度之作業步驟如下：一、分2期蒐集去年9月2日至當年3月1日（現期）買賣實例、去年3月2日至去年9月1日（基期）買賣實例。二、分期計算實例市價單價並排序。三、分期計算排序後百分位數25至百分位數75間案例市價單價平均值。四、現期市價單價平均值除以基期市價單價平均值，計算市價變動幅度。（第2項）前項市價變動幅度計算，原則以鄉、鎮、市、區為單位，並得將地價變動情形相近之鄉、鎮、市、區合併計算；鄉、鎮、市、區內地價變動差異大之地區，得予分開計算。」分別為查估辦法第1條、第4條、第10條、第13條、第17條、第18條、第19條、第20條、第22條及第26條所明定。
㈢另按「本會置委員17人至19人，其中1人為主任委員，由直轄
市市長或副市長、縣（市）長或副縣（市）長兼任；1人為副主任委員，由直轄市政府或縣（市）政府秘書長或副秘書長兼任；其餘委員，由直轄市或縣（市）政府就下列人員遴聘之：一、議員代表1人。二、地方公正人士1人。三、對地價有專門知識之專家學者1人或2人。四、不動產估價師2人或3人。五、地政士公會代表1人。六、不動產經紀業公會代表1人。七、建築師公會代表1人。八、建築開發商業同業公會代表1人。九、銀行公會代表1人。十、農會代表1人。十一、地政主管人員1人。十二、財政或稅捐主管人員1人。十三、工務或都市計畫主管人員1人。十四、建設或農業主管人員1人。」、「（第1項）本會需有過半數委員之出席，始得開會，並有出席委員過半數之同意始得決議；可否同數時，取決於主席。（第2項）委員應親自出席前項會議。但由機關代表兼任之委員，如未能親自出席時，得指派代表出席。（第3項）前項指派之代表列入出席人數，並參與會議發言及表決。」各為行為時地價及標準地價評議委員會組織規程(下稱地評會組織規程)第4條第1項、第7條所規定。
㈣準此，土地徵收之價額，依前揭土地徵收條例第30條規定，
即應以徵收當期之市價為準。另依行為時地評會組織規程第4條之規定，地價及標準地價評議委員會之成員，包括議員代表、地方公正人士、對地價有專門知識之人士、建築師公會代表、銀行公會代表及地政、財政、工務或都市計畫、建設及農林機關主管等，是有關地價及徵收補償地價加成補償成數之判斷，為經由該委員會所作成，係本於其專業知識所作成之決定，應享有一定之判斷權力，而在判斷之範圍內，行政法院僅能就行政機關之判斷時，有無遵守法定秩序，是否基於錯誤之事實所為，有無遵守一般有效之價值判斷原則，及判斷時有無夾雜與事件無關之考慮因素等事項予以審查，其他屬行政機關之專業認定部分，行政法院應予尊重。
㈤經查，系爭土地位於系爭工程徵收範圍內，與同段374-1地號
等共計15筆土地，經被告98年8月18日府都計字第0980200394號公告變更都市計畫，而指定為公共設施保留地（本院卷115-117頁、訴願卷84頁），經需用土地人臺中市捷運工程處於101年9月27日以中市○路字第1010003025號函，報送臺中市政府地政局協助辦理上揭土地102年徵收補償市價查估作業（本院卷68頁)，因上開土地係屬公共設施保留地，依查估辦法第10條規定，應單獨劃設為北屯區第P190-01公共設施保留地地價區段，其毗鄰之地價區段經劃設為北屯區第P190-00地價區段（住宅區用地）及北屯區第P163-00地價區段（公共設施用地，訴願卷103頁之預定徵收範圍圖)，另於北屯區第P000-0○○○區段○鄰○○○○路至北屯路290巷範圍，劃設P192-00地價區段（住二住宅區，同卷92頁地價區段勘查表及104頁預定徵收範圍圖)。
㈥另於北屯區第P190-00地價區段，蒐集買賣實例○○○區○○
段○○○○○○○號與169-37地號（下稱比較標的1），另於北屯區第P192-00地價區段，蒐集買賣實○○○區○○段172-20地號（下稱比較標的2）及買賣實○○○區○○段○○○○○○號與172-21地號（下稱比較標的3），而其買賣交易期間均介於101年3月2日至9月1日間，估計買賣實例土地正常買賣單價分析如下：（1）比較標的1（土地面積合計為92平方公尺），地上有建物（門牌號碼：台中市○○區○○路○○○○○○號），該建物買賣為全部層數，交易日期為101年3月15日，非屬特殊情況，買賣房地總價格為13,000,000元，買賣建物成本價格以重建成本扣除已經歷年數累積折舊額得1,856,521元，該買賣實例土地價格為11,143,479元（13,000,000元－1,856,521元），計算得比較標的1土地正常買賣單價為每平方公尺121,125元（11,143,479元÷92平方公尺)(同卷94頁買賣實例調查估價表）。（2）比較標的2（土地面積為48平方公尺），地上有建物（門牌號碼：台中市○○區○○路○段○○號），該建物買賣為全部層數，交易日期為101年6月20日，非屬特殊情況，買賣房地總價格為7,200,000元，買賣建物成本價格為0元（加強磚造房屋總耐用年數已屆滿），該買賣實例土地價格為7,200,000元（7,200,000元－0元），計算得比較標的2土地正常買賣單價為每平方公尺150,000元（7,200,000元÷48平方公尺)(同卷95頁買賣實例調查估價表）。（3）比較標的3（土地面積合計為66平方公尺），地上有建物（門牌號碼：台中市○○區○○路○段○○號），該建物買賣為全部層數，交易日期為101年6月20日，非屬特殊情況，買賣房地總價格為8,800,000元，買賣建物成本價格為0元（加強磚造房屋總耐用年數已屆滿），該買賣實例土地價格為8,800,000元（8,800,000元－0元），計算得比較標的3土地正常買賣單價為每平方公尺133,333元（8,800,000元÷66平方公尺)(同卷96頁買賣實例調查估價表）。
㈦本件預定徵收土地為公共設施保留地，經單獨劃分為北屯區
P190-01地價區段，分別於其毗鄰非公共設施保留地北屯區第P190-00地價區段（住宅區用地）內選○○○區○○段○○○號為比準地（下稱比準地1），於北屯區第P163-00地價區段（公共設施用地）內選○○○區○○段○○○○號為比準地（下稱比準地2）。為查估比準地1地價，於同一地價區段北屯區第P190-00選取比較標的1，另於不同地價區段北屯區第P192-00選取比較標的2及比較標的3，共計選取三件比較標的，將前揭比較標的價格調整至估價基準日，進行個別因素及區域因素調整，推估比準地1試算價格分析如下：（1）比較標的1土地正常單價每平方公尺121,125元，交易日期為101年3月15日，調整百分率3%至估價基準日單價每平方公尺124,759元，個別因素之宗地、道路、周邊環境及行政條件等與比準地1相似無差異，且位於同一地價區段，個別因素及區域因素調整百分率均為0%，得比準地1試算價格每平方公尺124,759元。（2）比較標的2土地正常單價每平方公尺150,000元，交易日期為101年6月20日，調整百分率1%至估價基準日單價每平方公尺151,500元，因宗地面積及深度、面臨道路種類及寬度、建蔽率與容積率之行政條件等與比準地1存有差異，且位於不同之地價區段，個別因素調整百分率14.75%，區域因素調整百分率5%，得比準地1試算價格每平方公尺182,539元。（3）比較標的3土地正常單價每平方公尺133,333元，交易日期為101年6月20日，調整百分率1%至估價基準日單價每平方公尺133,333元（依調整百分率1%應為134,666元），因宗地深度及形狀、面臨道路種類及寬度、建蔽率與容積率之行政條件等與比準地1存有差異，且位於不同之地價區段，個別因素調整百分率18.50%，區域因素調整百分率5%，得比準地1試算價格每平方公尺165,900元。考量比較標的1、2、3與比準地1之差異百分率絕對值加總分別為10.5%、33.25%、37.00%，即比較標的1、2、3與比準地1之價格形成因素相近程度分別為較高、普通、較低，依此予以比較標的1、2、3權重比例75%、15%、10%，決定比準地1地價為138,000元〔（124,759×75%）＋（182,539×15%）＋（165,900×10%）＝137,540，未達千位數無條件進位即138,000元〕。為查估比準○○○區○○段○○○○號（下稱比準地2）地價，於不同地價區段北屯區第P190-00選取比較標的1，又於不同地價區段北屯區第P000-0○○○區段選取比較標的2及比較標的3，共計選取三件比較標的，將前揭比較標的價格調整至估價基準日，進行各別因素及區域因素調整，推估比準地2試算價格分析如下：（1）比較標的1土地正常單價每平方公尺121,125元，交易日期為101年3月15日，調整百分率3%至估價基準日單價每平方公尺124,759元，因宗地條件、接近條件、行政條件等與比準地2存有差異，且位於不同之地價區段，個別因素調整百分率-15.00%，區域因素調整百分率-5.19%，得比準地2試算價格每平方公尺100,541元。（2）比較標的2土地正常單價每平方公尺150,000元，交易日期為101年6月20日，調整百分率1%至估價基準日單價每平方公尺151,500元，因宗地條件、道路條件、接近條件、行政條件等與比準地2存有差異，且位於不同之地價區段，個別因素調整百分率0.75%，區域因素調整百分率-5.19%，得比準地2試算價格每平方公尺144,714元。（3）比較標的3土地正常單價每平方公尺133,333元，交易日期為101年6月20日，調整百分率1%至估價基準日單價每平方公尺133,333元（依調整百分率1%應為134,666元），因宗地條件、道路條件、接近條件、行政條件等與比準地2存有差異，且位於不同○○○區段，個別因素調整百分率3.50%，區域因素調整百分率-5.19%，得比準地2試算價格每平方公尺130,837元。考量比較標的1、2、3與比準地2之差異百分率絕對值加總分別為55.69%、54.44%、47.19%，即比較標的1、2、3與比準地2之價格形成因素相近程度分別為較高、普通、較低，依此予以比較標的1、
2、3權重比例75%、15%、10%，決定比準地2地價為111,000元〔（100,541×75%）＋（144,714×15%）＋（130,837×10%）＝110,197，未達千位數無條件進位即111,000元〕。
㈧再按依查估辦法第21條第1項第4款及第22條第4項之規定，公
共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式每平方公尺單價逾十萬元者，計算至千位數，未達千位數無條件進位。是北屯區P190-00地價區段以比準地1地價為區段地價，即為每平方公尺138,000元。北屯區P163-00地價區段以比準地2地價為區段地價，即為每平方公尺111,000元。又依查估辦法第25條之規定，有關都市計畫區內公共設施保留地宗地市價，以該公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算為準。本件預定徵收土地北屯區P190-01地價區段為公共設施保留地，其毗鄰非公共設施保留地北屯區P190-00地價區段○住○區○○區段）之區段地價即為比準地1地價為每平方公尺138,000元；北屯區P163-00地價區段（公共設○○○區段○○區段地價即為比準地2地價為每平方公尺111,000元，依查估辦法第22條規定，毗鄰北屯區P163-00地價區段（公共設○○○區段○○區段地價納入計算致平均市價降低，故不予納入，本件北屯區P190-01地價區段以其毗鄰非公共設施保留地北屯區P190-00地價區段○住○區○○區段）之區段地價每平方公尺138,000元，加權平均計算得該公共設施保留地宗地市價每平方公尺138,000元（估價基準日101年9月1日）。另本件於102年6月26日送交地評會102年第3次會議，提請評議台中市102年徵收土地市價變動幅度，經作業單位與業務單位簡報說明，並經委員會充分討論後，102年徵收土地市價變動幅度依作業單位所計算之擬評變動幅度評定通過，北屯區全區評定變動幅度108.51%（同卷112頁,117頁），作為當年7月至12月間調整徵收補償地價之依據，前已以101年9月1日為估價基準日查估評定之徵收補償市價始有調整基礎（同卷116頁）。再者，本件經內政部以102年11月14日函核准徵收，被告據以102年11月14日府授地用字第1020221996號公告徵收，公告期間自102年11月15日至102年12月16日止。而所謂徵收當期之市價，依土地徵收條例施行細則第30條第1項之規定，係指徵收公告期滿次日起算第15日經地評會評定之當期市價，是本件公告期滿次日起算第15日為102年12月31日，經地評會評定之當期市價，乃以上述102年徵收土地市價變動幅度北屯區全區評定變動幅度108.51%，作為當年7月至12月間調整徵收補償地價之依據，調整計算○○○區○○段○○○○○○號土地補償市價為每平方公尺150,000元（138,000元×108.51%＝149,744元，未達千位數無條件進位即150,000元）。
㈨原告主張被告就系爭土地補償金額未以內政部102年11月14日
函為徵收基準日等云，惟本件公告徵收期滿次日起算第15日為102年12月31日，業經地評會依102年徵收土地市價變動幅度北屯區全區評定變動幅度108.51%，作為當年7月至12月間調整徵收補償地價之依據，調整計算○○○區○○段374-3地號土地補償市價為每平方公尺150,000元（138,000元×108.51%＝149,744元，未達千位數無條件進位即150,000元），原告該部分主張，自與事實不符。另原告亦未指出被告對於系爭土地徵收補償地價以市價為依據之查估過程及各程序，有何違誤之處，其雖稱系爭土地毗鄰4○○○區○位於○○路及文心路4段交叉口，商業繁榮、人車眾多、生活機能及發展潛力比崇德路或瀋陽路為佳，其中距離系爭土地不到300公尺之東山段97地號土地，位於文昌東12街，其道路面寬8米，被告於103年6月26日標售價格為每坪55萬元以上，系爭土地道路面寬30米，又依102年11月11日內政部地政司土地實價登錄價格○○○區○○段○○○○○○○○號土地，成交時間102年10月，成交價格為每坪90萬元；同段101-150地號土地，成交時間102年4月，成交價格為每坪84.2萬元；同地號土地，成交時間102年1月，成交價格為每坪71.6萬元，系爭土地市價每坪應有100萬元，被告徵收補償地價過低等語。惟查，依系爭土地之地籍圖謄本(本院卷119頁)，該土地面臨北屯路，呈狹長形，且前寬後窄，並非方正，且呈梯型狀，不利土地經濟利用，雖有近鄰文心路與北屯路之角地，但本身並非角地，又依地價區段圖套使用分區圖(同卷109頁)，系爭土地緊鄰後方變電所用地，於市場一般正常交易之認知，係屬有嫌惡設施之減價項目，自影響土地交易價格，又依系爭土地現況照片(同卷106頁反面,107及109頁反面)，原告與其他5位共有人所共同持有之該土地上有一未辦保存登記（無所有權狀）之2層樓建物，街廓內之建築物普遍老舊且外觀缺乏維護，建物多數大門深鎖，僅有零星幾間供作檳榔攤、機車行、腳踏車店、電腦割字及汽機車材料行等零售商業使用，並無原告所稱商業相當繁榮之情形，以此客觀情形，被告稱系爭土地市價通常會低於附近市場行情價格，並非無據。至原告引用之上○○○區○○段及東信段等3筆土地買賣成交價格，依被告製作之系爭土地與買賣實例比較表(同卷70頁)觀之，該3筆土地位於4期重劃區，分別面臨中清路及崇德路，而系爭土地位於北屯路舊市區○○○○○路，且中清路及崇德路與北屯路距離有數公里以上，地段並非相同或近鄰，又4○○○區○○○路舊市區2者相較，經濟發展條件並非相同。原告再謂有距離系爭土地不到300公尺之東山段97地號土地，位於文昌東12街，其道路面寬8米，被告103年6月26日標售價格為每坪55萬元以上，而系爭土地道路面寬30米，被告徵收價格卻僅每坪50萬元，實不合理乙節。然按系爭土地徵收補償地價之市價，應以上開規定程序予以查估，而非以個案成交土地推論系爭土地之市00000000段○○○號土地，並非與系爭土地毗鄰，其地價與影響地價之各種因素自不相同，且被告亦舉出與系爭土地隔北屯路相望之土地，103年成交價格每坪約28萬元，與系爭土地斜對面之東山路臨街地，102年成交價格每坪亦約28萬元，該等個案均不得為系爭土地徵收補償地價市價之查估依據，是原告上開主張，均非可取。
八、綜上所述，本件原告以其所有系爭土地位於被告辦理系爭工程範圍內，經內政部102年11月14日函核准徵收，並一併徵收其土地改良物，原告於被告公告徵收期間就系爭土地徵收補償地價過低提出異議，經被告查處，原告仍不服，提出復議，被告依地評會103年第1次會議評議作成決議，以103年3月7日府授地用字第1030041753號函即原處分復原告，系爭土地仍按原評定市價每平方公尺15萬元補償，依上開規定及說明，並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告請求撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年2月4日
臺中高等行政法院第二庭
審判長法官王德麟
法官詹日賢法官許武峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。未表明上訴理由者，逕以裁定駁回。
上訴時應委任律師為訴訟代理人，並提出委任書，但符合下列情形者，得例外不委任律師為訴訟代理人：
┌─────────┬────────────────┐│得不委任律師為訴訟│所需要件││代理人之情形││├─────────┼────────────────┤│（一）符合右列情形│1.上訴人或其法定代理人具備律師資││之一者，得不│格或為教育部審定合格之大學或獨││委任律師為訴│立學院公法學教授、副教授者。││訟代理人│2.稅務行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備會計師資格者。│││3.專利行政事件，上訴人或其法定代│││理人具備專利師資格或依法得為專│││利代理人者。│├─────────┼────────────────┤│（二）非律師具有右│1.上訴人之配偶、三親等內之血親、││列情形之一，│二親等內之姻親具備律師資格者。││經最高行政法│2.稅務行政事件，具備會計師資格者││院認為適當者│。││，亦得為上訴│3.專利行政事件，具備專利師資格或││審訴訟代理人│依法得為專利代理人者。│││4.上訴人為公法人、中央或地方機關│││、公法上之非法人團體時，其所屬│││專任人員辦理法制、法務、訴願業│││務或與訴訟事件相關業務者。│├─────────┴────────────────┤│是否符合（一）、（二）之情形，而得為強制律師代理之例││外，上訴人應於提起上訴或委任時釋明之，並提出（二）所││示關係之釋明文書影本及委任書。│└──────────────────────────┘中華民國104年2月9日
書記官許騰云