臺灣屏東地方法院民事判決 103年度潮簡字第574號
原 告 呂淑霞
訴訟代理人 紀錦隆 律師
訴訟代理人 林宏政 律師
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 黃耀光
複代理人 溫嘉璤
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國104年5月26日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬壹仟伍佰玖拾陸元，及自民國一
○三年十月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之
利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元，其中新臺幣壹仟捌佰伍拾貳元
由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬壹仟伍
佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實與理由
壹、程序事項
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限」，民事訴訟法第
255條第1項第3款定有明文。原告原聲明請求被告應給付
新臺幣（下同）483,348元，及自起訴狀繕本送達翌日（即
民國103年10月31日）起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息。嗣後於104年5月27日具狀請求被告給付原告428,991
元及如上開所述之法定遲延利息，核原告所為係減縮應受判
決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告長年居住阿根廷，於103年6月間委託訴外人
即地政士 曾太誠 向被告申購屏東縣○○鎮○○段○○○號（合
併同段4-38地號及4-568地號土地）、面積71平方公尺，地
目建（下稱系爭土地），經被告同意原告承購後，原告於
103年7月24日付訖系爭土地價金1,811,920元，被告並將系
爭土地於同年8月13日移轉登記為原告所有在案，詎系爭土
地由屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政）於同年9月間
辦理地籍圖重測，原告接獲屏東縣政府於同年9月22日寄發
之地籍圖重測土地標示變更結果通知書，系爭土地重測後變
更為屏東縣○○鎮○○段○○○○○號、面積52.06平方公尺之
土地，與原告重測前向被告承購系爭土地面積減少18.94平
方公尺，相差甚鉅，且因近年來恆春地區為臺灣重要旅遊景
點，土地價值不斷上揚，系爭土地原告每平方公尺承購價額
為25,520元，然重測後土地面積驟降為52.06平方公尺，面
積誤差已達26.67%，對原告顯失公平，又原告參照內政部所
編預售屋買賣契約書範本內容，房地面積合理誤差範圍應為
3%，超過上開誤差值範圍之面積，原告應返還面積減少之價
金。為此，原告爰依民法第227條之2情事變更原則、第354
條、第359條物之瑕疵擔保法律關係，請求被告返還原告逾
上開誤差值範圍之價金428,991元及法定遲延利息。並聲明
：被告應給付原告428,991元及自起訴狀繕本送達翌日起（
即103年10月31日）起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
二、被告則以：原告於承購系爭土地前，被告已告知系爭土地即
將重測，原告仍表示欲立即承購，並於103年7月21日簽立切
結書，內容載明：「…日後該申購土地辦理重測，重測後面
積縱有增減，一律互不補退價款」字樣，而系爭土地地籍重
測係基於地政機關依法所為之行政行為，被告本無從置喙，
任何買受土地之人均可能遇此情形，被告無何過失可言。又
上開切結書內容拘束買賣雙方，非單獨針對原告有顯失公平
情事，意即如重測後面積大於原告買受面積，被告依上開切
結書內容亦非能請求原告補足價差，應無民法247-1條之適
用等情，以為置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利
判決，願供擔保請准免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9條定有明文。再者，民法關於買賣契約瑕疵擔保制度，並
未賦予買受人請求出賣人修補瑕疵之權利，亦即，買賣標的
物縱有瑕疵，出賣人亦不負修補瑕疵之義務，惟出賣人就其
交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契
約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出
賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務
不履行責任。買受人如主張：⑴出賣人應負物之瑕疵擔保責
任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依
同法第364規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各
該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。⑵出賣人
應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民
法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之
法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用
。此為最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）所闡釋
之內容。本件原告主張購買系爭土地經重測後面積減少18.
94平方公尺，誤差值已達購買面積26.67%之鉅，本院於104
年1月13日審理時訊及原告，既然其所購買之系爭土地面積
經重測後減少甚多，是否因使用目的不達而主張解除系爭土
地買賣契約？原告陳稱：因原告非僅購買系爭土地，且併購
買系爭土地附近土地，俾便未來整體開發使用，故不主張解
除系爭土地買賣契約，僅請求被告返還溢繳之價金（見本院
卷第28頁背面）等語，合先敘明。
㈡本件原告主張向被告購買系爭土地，經重測後面積大幅減少
，請求被告返還扣除經雙方合意以誤差值百分之3外之土地
價金，業據原告提出被告租用不動產繳款通知書、被告出售
國有土地產權移轉證明書、土地登記謄本、重測後土地登記
謄本、地籍圖謄本及屏東縣政府地籍圖重測土地標示變更結
果通知書（見本院卷第6頁至第9頁、第30頁至第31頁）附卷
可稽；亦據被告提出原告承購國有非公用不動產申請書及切
結書（見本院卷第19頁至第20頁）在卷可佐，應堪信原告主
張系爭土地經地籍圖重測結果減少18.94平方公尺之事實為
真實，復經被告對重測結果並不爭執，而予採信。
㈢次按「重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通
知之限期內，自行設立界標，並到場指界…」、「戶地測量
應按地籍調查表所載認定之界址，逐宗施測…」為土地法第
46條之2及行為時地籍測量實施規則第206條（修正後為同規
則第191條）所明定。本件系爭土地，係於103年間辦理地籍
圖重測，依據104年1月20日恆春地政以屏恆地二字第000000
00000號函函覆本院，內容載明：「…經查本案重測結果及
地籍圖重測地籍調查表記載，係依據土地所有權人呂淑霞按
前揭規定，到場指界認章、界址辦理測量及成果公告；重測
前地籍圖因使用年限久遠或折損、破舊、比例尺過小等因素
，致重測後土地面積或有變動，係土地標示之變更非土地權
利主體或權利實質之變更」（見本院卷第36頁）等情，則本
件系爭土地於103年度所為之土地重測，不論在過程及計算
面積方面均尚符合法當時法律規定，應無疑義。
㈣至於土地登記簿所載之面積僅係計算土地面積之方法，並無
被告保證面積之性質，且衡以常理，關於地籍圖重測後土地
面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址
或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界
址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免
之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服，足以可知
，系爭土地重測後面積減少，形式上應係非可歸責於被告之
事由。則兩造就系爭土地為買賣及辦理所有權移轉登記時，
土地登記簿記載系爭土地之面積亦為買賣契約上所載，已如
前述，則兩造依該面積計算價金，即符合兩造契約之規定，
被告予以收受應無不合。又按買賣標的物之利益及危險，自
交付時起，均由買受人承受負擔，為民法第373條所明文規
定，而本件系爭土地業已移轉登記並於重測前由被告交付原
告完成，並於系爭土地交付後地政機關實施重測後方發現面
積短少之事實，兩造並不爭執，是原告方面既已接受被告之
交付，依上開規定，系爭土地重測之危險由此當然歸屬於原
告負擔，亦即是原告於被告業已完成買賣契約之交付義務後
，實施土地重測之結果殊與被告無關，原告自無以交付後重
測土地面積減少對被告主張返還價金之餘地。從而，原告請
求被告返還面積不足之價金及利息，於法尚有不符，尚非可
採。
㈤再按「行政官署出售國有土地，固係基於法令為國家處理公
務，但其所為之出售行為，則係代表國家與承購人訂立契約
，與民法上之買賣行為無異。承購人因給付地價應否負遲延
責任，而與出售該項土地之官署，發生關於買賣契約內容之
爭執，應向該管司法機關提起民事訴訟，以求解決，不能依
行政爭訟程序請求救濟」、「民法第227條之2第1項所規定
之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預
料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之
風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環
境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發
生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失
公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給
付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇
變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判
斷」，最高行政法院及最高法院分別著有56年度判字第136
號判例及99年度臺上字第1336號判決意旨可資參照。承上所
述，被告在形式上有非可歸責之事由，本即不應負擔返還系
爭土地經重測後面積扣除誤差值百分之3以外減少面積之價
金，然本院認財政部國有財產署（下稱國有財產署）及其下
轄各分署職司全國國有土地之彙整重新編定、管理使用情形
調查及依國家授權讓售非公有設施土地藉以充實國庫財源，
並能藉由讓售程序售予人民期能充分開發利用上開閒置土地
，達成「地盡其利」之目的，是如國有財產署經授權後讓售
國有土地，係處分國家土地資源，應特別以戒慎之原則為之
，否則易造成民怨或國庫之損失，本件被告出售系爭土地予
原告之紛爭即在於㈠國有土地出售內部流程之規範與機制不
足，系爭土地即將辦理重測，則內部作業應有類似公司法股
東會開會前後股份禁止轉讓之「閉鎖期間」之機制，俟重測
完畢經公告期間過後無異議之國有土地方能進行讓售，依新
重測結果訂立國有土地讓售契約，方能避免上開土地實測面
積與登記面積不符之窘境。㈡國有財產署土地讓售承辦人員
非僅告知承買人即將重測事宜且執數十年前地籍圖至土地現
場指界為已足，尚須於土地出售前仍應請地政機關測量人員
到場鑑測，以示慎重。非如被告於本院審理時所辯稱：國有
財產署一直都是如此出售土地從未測量…大部分買受人承購
都不願負擔丈量費用（見本院卷第44頁）等語，惟負擔丈量
費用係屬國有財產署內部行政規則是否應為強制規定之行政
裁量範疇，與一般民間私人買賣房地尚且須請地政機關重新
測量確定面積與界址之習慣迥不相同，足徵本件被告並未對
於系爭國有土地之處分懷有戒慎之心且謹慎為之；又原告相
信土地登記謄本登記面積之公信力，對於重測後系爭土地面
積相差甚鉅始料未及，揆諸上開判決旨趣，原告應有民法第
227條之2情事變更原則之適用。本院綜合審酌全辯論意旨，
認被告應退還原告主張價差428,991元之百分之40即171,59
6元（計算式：428991×40%＝171596，小數點下四捨五入）
，方為公允且合理。
㈥至原告主張系爭土地面積重測後互不找補之切結書（見本院
卷第20頁）為定型化契約約款，係免除減輕國有財產署之責
任應屬無效云云。末按「定型化契約應受 衡平 原則限制，係
指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂
立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之
法理，以排除不公平之『單方利益條款』，避免居於經濟弱
勢之一方無締約之可能，而忍受不締約之不利益，是縱他方
接受該條款而締約，亦應認違反衡平原則而無效，俾符平等
互惠原則」，最高法院96年度臺上字第1246號判決意旨足資
參照。本件上開切結書係規範買賣雙方均不得於重測後面積
增加或減少要求找補，意即系爭土地重測後面積較登記面積
增加甚多，被告亦不得主張原告應補足價差，在此雙方均平
等條件之約款，並非單方利益條款亦非國有財產署以經濟強
勢地位欺壓弱勢人民，故上開切結書應非屬民法第247條之1
所定義之定型化契約條款，亦非有其適用之餘地。是原告上
開主張，洵無足採。
叁、綜上所述，原告依民法買賣契約之法律關係及情事變更原則
，請求被告給付原告171,596元，及自103年10月31日起至清
償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予
准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。並確定本
件訴訟費用5,290元，除原告應負擔減縮金額54,357元部分
之訴訟費用660元外，按兩造勝敗比例，被告應負擔1,852元
（計算式：（0000－000）×（000000÷428991）＝1852，
小數點後四捨五入），餘3,438元由原告負擔。
肆、又依據民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，本件係適用
簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，自應由本院依職權宣告
准予假執行。如被告願為原告預供擔保171,596元，准予免
為假執行。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果
不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年6月9日
潮州簡易庭法官丁兆嘉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月12日
書記官李勝群