臺灣士林地方法院民事判決
原 告 丁○○
戊○○
己○○
原告 共同
訴訟代理人 黃坤鍵 律師
共同複代理人 陳雅憶 律師
被 告 丙○○
訴訟 代理人 庚○○
兼 上一被告
訴訟 代理人 甲○○
被 告 乙○○
上列當事人間確認租賃關係不存在等事件，本院於民國97年10月
6日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟貳佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
一、被告乙○○經合法通知無正當理由未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請
，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
⑴、台北市○○區○○段一小段第24號土地（以下簡稱系爭24號
土地）為原告與其他人共有之土地，坐落該土地上門牌號碼
為台北市○○路○段○○○巷○號，占用土地面積34.78平方
公尺之房屋（以下簡稱系爭房屋）原為第三人 李培寬 所有，
嗣由被告繼承。被告就系爭24號土地的使用，與原告存有不
定期租賃關係，經台灣士林地方法院88年度訴字第1438號民
事判決認定。因土地租金過低，再經台灣士林地方法院94年
度訴字第513號判決提高租金。詎被告竟拒絕給付調整後之
租金，經原告數次催告，均置之不理。
⑵、原告合法催告被告給付租金未果，原告於前述催告之存證信
函中表示若未於催告期限內支付租金，即終止租約。原告既
已終止租約，被告就系爭土地即無租賃權存在。
⑶、兩造間就系爭土地為不定期租賃關係，依法原告本得隨時終
止租約，即便兩造就租金數額、催告通知有爭執，依民法第
450條第2項規定，亦得終止租約，原告已終止租約，被告
就系爭土地無租賃權存在。
⑷、被告所有之系爭房屋，業已崩塌毀倒不堪居住使用，依最高
法院87年台上字第2475號判決意旨，本件土地之租賃關亦已
終止。不論原告終止租約合法與否，本件租地上的建物已不
存在，租賃關係也消滅。
⑸、被告甲○○是在民國97年4月11日才為原告丁○○提存89年
度至96年度的租金，在此之前原告已訴請確認租賃關係不存
在。至於原告戊○○、己○○二人的租金，被告在96年4月
以支票寄給原告，但原告先前已表示租賃關係不存在，以存
證信函回覆被告。被告寄支票表示給付租金以前，早已有二
年以上沒有給付租金。
⑹、原告都是以口頭向被告催告給付租金，時間、地點記不清楚
，也沒有證據，至於其他共有人有無口頭催告，原告並不清
楚。終止租約部分就是所提出之96年4月20日的存證信函。
被告如否認收到96年4月20日原告的存證信函，就以本件起
訴狀繕本送達作為終止契約之意旨表示。
⑺、本件為租用基地建築房屋契約，以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，縱屬不定期限基地租賃，依契約目的，探
求當事人真意，應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消
滅。本件系爭房屋，已崩塌毀倒不堪居住使用，租賃關係即
行消滅，不待出租人為終止租約意思表示，無涉共有物管理
處分行為，無須全體共有人一同起訴。本件僅承租人主張租
賃關係存在，他共有人不否認租賃關係已消滅事實，僅須以
主張法律關係存在之他方為被告為足。系爭房屋並不是原告
拆的。
⑻、系爭24號土地原是5人共有，其中有人將土地應有部分出售
，或產生繼承關係，目前土地是13人共有，土地原始出租人
是原來土地的5個共有人 陳天賜 、 陳天時 、 陳天昌 、 陳天通
、 陳元福 。
⑼、為此，請求確認被告以門牌號碼台北市○○路○段○○○巷○
號房屋占有原告所有之台北市○○區○○段一小段第24號土
地部分計34.78平方公尺面積租賃關係不存在。
三、被告則以下列陳述抗辯：
１、被告丙○○、兼訴訟代理人甲○○部分：
⑴、系爭房屋被原告拆除，另案刑事告訴中，房屋是在96年4月
到96年8月期間，分三次被破壞，96年8月3日被剷平。系
爭房屋實際上占用系爭24號土地及同段24之1號土地。租金
被告已繳納至96年4月。原告一催繳，被告就去付租金。
⑵、系爭24號土地和同段24之1號土地，在47年1月1日由出租
人 陳地養 、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福5人，出租予
陳定中 、 陳用忠 2人，有不定期基地租賃關係存在。嗣出租
人土地權利一部分轉讓丁○○、 陳素卿 、 陳麗卿 、戊○○、
己○○、 張銳宗 、 王克萍 7人，承租人權利轉至被告3人。
依租約書第3條「該地自承租之日起，由承租人無限期建築
使用，如承租人連續5年未付租金，出租人得暫管承租人所
建之房屋」之約定，原告不可以積欠租金超過2年為由終止
租約。而且租金的給付方式是往取債務，是原告應前來收取
租金，原告不應反稱被告租金計算錯誤。
⑶、系爭土地租金，經法判決調整租金後，被告於96年4月12日
以雙掛號將租金支票寄給原告三人及陳素卿、陳麗卿、張銳
宗、王克萍，除原告丁○○部分因出國不在國內無法送達、
張銳宗因查無此址被退回，其餘均已投寄完成。97年3月28
日被告再度投寄，其中原告丁○○遭郵局以查無此人退回，
張銳宗則將支票寄回。97年4月7日再以證信函知原告丁○
○及第三人張銳宗到府收取租金，其中原告丁○○部分仍遭
郵局以查無此人退回。97年4月11日，被告將應給付原告丁
○○及第三人張銳宗的租金提存法院。兩造間不定期租賃關
係仍然存在。
⑷、否認原告主張曾口頭催告被告給付租金之事實。否認被告甲
○○有收到原告的96年4月20日存證信函。房屋不存在不表
示租約消滅，租約並沒有說房子用到不堪使用為止。更何況
房屋是遭原告故意破壞，以前的租金未繳，是因為原告從來
沒有向被告催告，被告也不知道要給誰，是因為其他訴訟才
知道原告地址，才會寄租金支票。
２、被告乙○○雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前陳述
略以：
⑴、否認原告主張曾口頭催告被告給付租金之事實。
⑵、否認有收到原告的96年4月20日存證信函。只要有人告訴被
告付租金，被告就會馬上繳。不可以不擇手段破壞房屋，被
告沒有不繳租金。
四、本院之判斷：
⑴、系爭24號土地重測前地號為社子段後港墘小段210之1號，
原共有人為陳天昌、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福、陳
天來及 陳林盡 等人，47年1月1日陳地養、陳天賜、陳天通
、陳天時、陳元福將後港墘小段210之1號土地劃出33坪出
租陳定中、陳用忠建屋，陳定中於53年2月2日將所建之系
爭房屋（占用位置為現今系爭24號土地上，如附圖所示面積
34.78平方公尺，門牌號碼為台北市○○路○段○○○巷○號
房屋，原門牌為士林鎮后港里農後新村24號）讓售被告父親
李培寬，李培寬於64年2月死亡後，系爭房屋由被告繼承，
原告丁○○、戊○○、 裴蔡絹 目前為系爭24號土地共有人之
一，所有權應有部分分別為萬分之1748、1182、1182。又原
告丁○○與第三人陳素卿、陳麗卿同為陳元福之繼承人；原
告戊○○、己○○的應有部分轉輾來自陳天通；系爭24號土
地另共有人之一 陳環 、 陳地旺 、 陳地煙 、 陳忠棋 同為陳天時
之繼承人，另共有人張銳宗的應有部分輾轉來自陳天時、王
克萍的應有部分轉輾來自陳天賜等情，為兩造不爭執，並有
系爭24號土地登記謄本、47年1月1日租約書影本在卷可佐
，復經調卷本院88年度訴第1438號民事事卷全卷、本院94年
度訴字第513號民事全卷（含台灣高等法院95年度上易字第
232號卷）查核屬實，有陳定中、李培寬於53年2月2日簽
訂之契約書、李培寬戶籍謄本附於本院88年度訴第1438號民
事卷卷、日據時代及重測前後港墘小段210之1號土地登記
謄本附於本院94年度訴字第513號民事卷足憑。可見47年1
月1日關於系爭24號土地的原租地建屋租賃關係存在於原出
租人之繼承人、原出租人土地所有權之受讓人與被告之間，
應可認定。
⑵、土地法乃為民法之特別法。租用建築房屋之基地，非有土地
法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上
所建房屋因故滅失，然租用基地之契約並不因而失其存在，
承租人仍得申重建，且申請重建之屋，除契約別有約定者從
其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之
義務，此見最高法院51年度台上字第2987號判例意旨可參。
觀之47年1月1日租約書第3條約定「該地自承租之日起，
由乙方無限期建築使用」等語，顯然當時出租人與承租人雙
方締約的真意，不以承租人有特定房屋而使用基地為目的，
自難解為租賃關係至特定房屋不堪使用時即消滅。則原告主
張因系爭房屋已滅失，本件租賃關係應歸消滅，當無可採。
⑶、再者，租賃權為財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為
公同共有，依民法第263條準用第258條規定，如欲終止租
約，應由全體繼承人為之或向全體繼承人為之，始生終止租
約效力。而租賃物為數人所共同出租者，依民法第263條準
用同法第258條第2項規定，終止租約之意思表示，亦應由
出租人全體為之始生效力。本件租賃關係原始出租人為陳地
養、陳天賜、陳天通、陳天時、陳元福等人，其中原告丁○
○與第三人陳素卿、陳麗卿為原出租人陳元福之繼承人，原
告戊○○、己○○的應有部分轉輾來自陳天通，第三人張銳
宗的應有部分輾轉來自陳天時、王克萍的應有部分轉輾來自
陳天賜，第三人陳環、陳地旺、陳地煙、陳忠棋則同為陳天
時之繼承人，已如前述，顯然出租人非僅止於原告與第三人
陳素卿、陳麗卿、張銳宗、王克萍等計七人，則不論原告是
否曾經口頭催告被告給付租金，原告主張被告未給付租金，
而原告與第三人陳素卿、陳麗卿、張銳宗、王克萍等人，於
96年4月20日以存證信函對被告表示終止租約，或原告主張
以本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，依前開意
旨，均不生終止效力。
五、從而，原告請求確認被告之系爭房屋占用系爭24號土地計34
.78平方公尺面積之租賃關係不存在，為無理由，應予駁回
。
六、本件事證已明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，於
本件判決結果不生影響，爰不一一論駁。
七、訴訟費用為裁判費新台幣1220元。
中 華 民 國 97 年 10 月 30 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 10 月 30 日