裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1409號民事判決
裁判日期：民國105年04月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高等法院民事判決103年度上字第1409號上訴人 陳春輝
邱春城 共同訴訟代理人 陳信亮 律師上訴人 蔡元煌 訴訟代理人 陳萬發 律師被上訴人 林清傳 訴訟代理人 李怡卿 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國103年9月30日臺灣桃園地方法院102年度訴字第536號第一審判決提起上訴，被上訴人則為訴之減縮，本院於105年3月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決（除減縮部分外）關於㈠主文第一項命上訴人邱春城拆屋還地部分，㈡主文第三項命上訴人邱春城給付部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
上訴人陳春輝、蔡元煌之上訴駁回。
被上訴人對於上訴人邱春城之備位之訴及其假執行之聲請均駁回。
原判決關於命上訴人陳春輝、蔡元煌給付部分，減縮為㈠上訴人陳春輝應將如原判決附圖編號A、B所示坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號建物（包含一樓、二樓）拆除後，將土地交還被上訴人。㈡上訴人蔡元煌應將如原判決附圖編號A、B所示坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上之門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○○號建物（三樓）拆除後，將土地交還被上訴人。㈢上訴人陳春輝應給付被上訴人新臺幣壹拾壹萬伍仟捌佰陸拾元，及自民國一０二年四月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０二年四月一日起至返還上開第㈠項土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹仟玖佰叁拾壹元。㈣上訴人蔡元煌應給付被上訴人新臺幣壹拾壹萬伍仟捌佰陸拾元，及自民國一０二年四月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一０二年四月一日起至返還上開第㈡項土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹仟玖佰叁拾壹元。
第一、二審訴訟費用，除減縮部分外，由上訴人陳春輝負擔三分之二，餘由上訴人蔡元煌負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人於原審係：㈠先位請求：⒈上訴人陳春輝、邱春城（下各別以姓名稱之）應將如原判決附圖（下稱附圖）編號A、B、
C所示坐落於桃園縣桃園市（改制後為桃園市桃園區，下以改制後名稱稱之）延壽段299地號土地（重測前：桃園縣桃園市○路段○○○○○○○○號，下稱系爭土地，及就上開各編號部分，分別稱系爭A、B、C土地）上之門牌號碼桃園市○○區○○街○○○號建物（包含1樓、2樓，下各以145號1樓、145號2樓稱之，合稱145號建物）拆除後，將系爭A、B、C土地交還被上訴人。⒉上訴人蔡元煌（下以姓名稱之，與陳春輝、邱春城合稱上訴人）應將如附圖編號A、B、C所示坐落於系爭土地上之門牌號碼桃園市○○區○○街○○○○○號（3樓）建物（下以145之2號建物稱之，與145號建物合稱系爭建物）拆除後，將系爭A、B、C土地交還被上訴人。⒊陳春輝、邱春城應給付被上訴人新臺幣（下同）24萬8,100元（即各給付12萬4,050元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自民國（下同）102年4月1日起至返還系爭A、B、C土地之日止，按月給付被上訴人4,135元（即各給付2,067.5元）。⒋蔡元煌應給付被上訴人12萬4,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B、C土地之日止，按月給付被上訴人2,068元。及㈡備位請求：⒈陳春輝、邱春城應給付被上訴人24萬8,100元（即各給付12萬4,050元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B、C土地之日止，按月給付被上訴人4,135元（即每人各給付2,0
67.5元）。⒉蔡元煌應給付被上訴人12萬4,080元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B、C土地之日止，按月給付被上訴人2,068元。嗣於本院審理時，因認如附圖所示編號C部分為上訴人與訴外人林莊站共用之樓梯，應為上訴人與林莊站共有而共同無權占用系爭C土地，原僅列上訴人為當事人有當事人不適格情事，而剔除就附圖所示編號C部分建物之拆屋還地、不當得利或給付租金之請求，並減縮起訴聲明為：㈠先位請求：⒈陳春輝、邱春城應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。⒉蔡元煌應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145之2號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。⒊陳春輝、邱春城應給付被上訴人23萬1,720元（即各給付11萬5,860元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人3,862元（即各給付1,931元）。⒋蔡元煌應給付被上訴人11萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人1,931元。及㈡備位請求：⒈陳春輝、邱春城應給付被上訴人23萬1,720元（即各給付11萬5,860元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至陳春輝、邱春城與被上訴人間就系爭A、B土地之基地租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人3,862元（即各給付1,931元）。⒉蔡元煌應給付被上訴人11萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至蔡元煌與被上訴人間就系爭A、B土地之基地租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人1,931元（見本院卷第227頁及背面、第258頁及背面），核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，毋庸對造同意，應予准許（原判決已減縮部分，不在本院審理範圍，以下均不再贅述)。
二、被上訴人主張：伊為訴外人 郭金石 之債權人，於74年間透過臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）之強制執行程序，以債權承受而取得郭金石所有系爭土地之所有權，而陳春輝、邱春城為145號未辦所有權第一次登記建物之事實上處分權人，蔡元煌則為145之2號未辦所有權第一次登記建物之事實上處分權人，各自占有使用各樓層建物，然系爭建物占有系爭
A、B土地不具合法權源，上訴人應將系爭建物拆除並將所占用土地返還予伊。又上訴人無權占用系爭A、B土地，受有相當於租金之不當得利，以陳春輝、邱春城所有145號建物為1、2層樓，蔡元煌所有145之2號建物為第3層樓，分別享有占用系爭A、B土地利益各3分之2與3分之1，按系爭土地102年1月申報地價年息10%計算不當得利數額，陳春輝、邱春城每月受有新臺幣（下同）3,862元（91.48㎡7,600元10%12月2/3＝3,862元，元以下四捨五入，下均同）相當於租金之利益，蔡元煌每月受有1,931元（91.48㎡7,600元10%12月1/3＝1,931元）相當於租金之利益，伊得請求上訴人給付起訴前5年（即97年4月1日起至102年3月30日止），及自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之時止相當於租金之不當得利。縱認系爭土地及系爭建物曾同屬一人所有，而推定上訴人就系爭土地有租賃關係存在，伊亦得請求上訴人給付起訴前5年之租金，並自102年4月1日起至租賃關係終止時止，按月於每月5日給付租金。為此，爰先位依民法第767條第1項前段、中段規定，及不當得利之法律關係，求為命：㈠陳春輝、邱春城應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。㈡蔡元煌應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145之2號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。㈢陳春輝、邱春城應給付被上訴人23萬1,720元（即各給付11萬5,860元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人3,862元（即各給付1,931元）。
㈣蔡元煌應給付被上訴人11萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人1,931元。備位則依租賃契約之法律關係，求為命：㈠陳春輝、邱春城應給付被上訴人23萬1,720元（即各給付11萬5,860元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至陳春輝、邱春城與被上訴人間就系爭A、B土地之基地租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人3,862元（即各給付1,931元）。㈡蔡元煌應給付被上訴人11萬5,860元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至蔡元煌與被上訴人間就系爭A、B土地之基地租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人1,931元等語。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回（被上訴人之備位聲明雖未經原審判決，然上訴人既就先位聲明全部提起上訴，備位聲明部分亦發生移審效力，而屬於本院審理範疇，併予敘明）。
三、上訴人抗辯：㈠陳春輝、邱春城方面：系爭土地原所有權人郭金石與相鄰土
地所有權人前於62年間將上開土地提供予訴外人華廈建築股份有限公司（下稱華廈公司）興建店舖及住宅，嗣華廈公司將其中關於系爭建物合建之權利義務讓與訴外人 李文周 ，由李文周在系爭土地上興建系爭建物，李文周並與郭金石簽訂協議書，約定將系爭建物及相鄰之同路147號建物（下以147號建物稱之）均分配予李文周，李文周再將145號、145之2號建物分別出售予陳春輝與蔡元煌，147號建物則由林莊站取得，而以系爭建物與147號建物同屬3層樓、外觀具一體性建築物，且共用同一公有樓梯，於建築結構及使用上均無法分離，足證上開建物係同時建造而屬不可分離之建物，且147號建物已辦畢所有權第一次登記，系爭建物雖未辦理所有權第一次登記，亦可據此推認系爭建物屬合法起造興建之建物。故陳春輝係因向李文周購買取得145號建物所有權而居住使用該建物迄今，邱春城則係陳春輝之胞弟，因受僱於 陳春暉 經營之佛具店而偶而居住使用145號建物，均非無權占有系爭土地，亦無不當得利可言。且系爭建物於62年間建妥，郭金石就系爭建物坐落系爭土地從未為任何異議或主張，陳春輝為郭金石與李文周間合建關係以外之第三人，可認郭金石承認與李文周間合建契約關係對李文周以外之第三人亦有效力。而被上訴人係於71年間與郭金石就系爭土地為抵押權之設定登記，然以該抵押權存續期間僅有1年，且該抵押權設定時系爭土地上已有系爭建物存在多年，系爭土地根本欠缺擔保價值，加以該抵押權設定金額高達160萬元，被上訴人卻以38萬8,000元之價格承受，該抵押權擔保之債權恐係通謀虛偽之債權，被上訴人於74年間透過法院強制執行程序以債權承受系爭建物，僅是為排除上訴人對系爭土地之占有；又被上訴人於74年間承受系爭土地所有權時，自拍賣公告已得知悉系爭土地上存有非屬拍賣範圍之系爭建物，卻自74年間取得系爭土地所有權後迄至102年間始主張上訴人係無權占用，可認被上訴人係與郭金石共同以虛假債權迫使地上建物拆除，而以損害上訴人為目的，有違誠信原則而無效。而陳春輝係向合建建商購得系爭建物，與土地及房屋同屬一人情形相類，依民法第425條之1規定或類推適用該條規定及最高法院判決意旨，土地所有人於系爭建物建造時應已認知並容忍該建物於堪用期限內繼續使用系爭土地，應認兩造間存在租賃關係，且以系爭建物位於桃園看守所對面，終日刑事案件涉案人及親屬往來，囚車、警備車鳴笛進出，不良分子繁多，治安堪慮，環境非佳，被上訴人得請求每月租金應酌減至按申報地價年息5%始為妥適等語。
㈡蔡元煌方面：系爭建物原為系爭土地原所有權人郭金石與華
廈公司合建店舖及住宅之一部，嗣華廈公司將其中包括系爭建物合建之權利義務讓與李文周，由李文周在系爭土地上興建系爭建物，李文周再將145之2號建物出售予蔡元煌。因蔡元煌為上開建案之水電承作人，與李文周約定以水電工程施作工程款抵付買受145之2號房屋之價金，故蔡元煌係因向李文周購買取得145之2號建物所有權而居住使用該建物迄今。
而房屋所有人對於土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣，致房地異主時，參照民法第425條之1規範目的及債權物權化之趨勢，應得類推適用民法第425條之1規定，認基地受讓人已默許該屋繼續使用基地，而145之2號建物與系爭土地，依李文周與郭金石間合建關係，本應歸李文周所有，執行法院僅將系爭土地出賣，自應推斷受讓人即被上訴人已默許系爭建物所有人繼續使用系爭土地。且系爭建物係三層樓建物，價值甚高，蔡元煌已以工程款抵付方式付訖建物與土地買賣價款，取得145之2號建物之所有權，而被上訴人於71年設定抵押權時，及於74年間取得系爭土地所有權前，已知系爭土地有系爭建物存在之事實，即明知蔡元煌之權利，仍甘於借款予郭金石，及承受系爭土地所有權，被上訴人嗣再起訴請求蔡元煌拆屋還地及給付不當得利，即有權利濫用及悖於誠信原則之情，自不應受善意保護等語。
㈢均上訴聲明：⒈原判決（除減縮部分外）廢棄。⒉被上訴人
在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。又對於被上訴人備位之訴答辯聲明：上訴人陳春輝、邱春城部分：⒈請求駁回備位之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。上訴人蔡元煌部分：認諾被上訴人減縮後之備位聲明。
四、經查，坐落桃園縣桃園市○路段○○○○○○○號土地原為訴外人 陳同 所有，於55年1月28日以買賣為原因，移轉所有權登記予訴外人郭金石，於62年間因分割而增加同段1204之17、1204之18、1204之19、1204之20、1204之21、1204之22、1204之23、1204之24、1204之25、1204之26、1204之27、1204之28、1204之29、1204之30地號土地，其中同段1204之29地號土地於87年間因地籍圖重測而變更地號為系爭土地，郭金石前因積欠被上訴人及訴外人 李詩英 債務，經被上訴人及李詩英向桃園地院聲請強制執行郭金石所有系爭土地，由桃園地院以73年度民執字第999號強制執行事件受理在案，並由被上訴人以38萬8,000元債權金額承受系爭土地，經桃園地院於74年10月15日發給不動產權利移轉證書而取得所有權，被上訴人並於同年11月6日完成移轉登記；而145號建物及145之2號建物皆為未辦所有權第一次登記之建物，自65年7月起經桃園縣政府地方稅務局分別記載原始納稅義務人為陳春輝、蔡元煌，且於系爭土地在74年間強制執行之拍賣公告記載：系爭土地上已有系爭建物，應由買受人自行解決等語；至147號建物與系爭建物為相鄰建造之建物，共用同一公有樓梯，該147號建物原即為林莊站所有，該建物坐落之桃園市○○區○○段○○○○號土地（重測前之中路段1204之30地號土地，下以294地號土地稱之）原亦為郭金石所有，嗣於74年5月7日由林莊站以拍賣為原因移轉登記取得該土地之所有權，林莊站並於74年9月7日辦理147號建物之建物所有權第一次登記而登記為桃園市○○區○○段○○○○號建物；又系爭建物為加強磚造建物，占用系爭土地如附圖編號A、B所示部分等情，業據被上訴人提出系爭土地與294地號土地之登記謄本、桃園地院不動產權利移轉證書（見原審卷第9頁、第8頁、第118頁），上訴人提出桃園地院73年度執字第999號強制執行事件之拍賣公告、147號建物登記謄本、系爭建物房屋稅籍證明書、系爭土地登記簿謄本為證（原審卷第25頁、第28頁、第57至60頁、第125至138頁），並經原審至現場勘驗，及囑託桃園市桃園地政事務所測量，有勘驗筆錄及桃園市桃園地政事務所103年7月11日桃地所測字第0000000000號函暨複丈成果圖可按（見原審卷第215至219頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第187、188頁），均堪信為真實。
五、被上訴人主張系爭建物無權占用伊所有系爭土地，而請求上訴人拆除系爭建物、返還土地，及給付不當得利等語，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告對於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告則應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。本件上訴人不否認被上訴人為系爭土地之所有人，至於陳春輝、邱春城主張被上訴人與郭金石間於系爭土地設定抵押權所擔保之債權係屬通謀虛偽意思表示，被上訴人於74年間透過法院強制執行程序以債權承受系爭土地，是為排除上訴人對系爭土地之占有云云，為被上訴人否認，陳春輝、邱春城雖以被上訴人於71年設定抵押權時，僅約定該抵押權存續期間為1年，且當時系爭土地上已有系爭建物存在，及被上訴人自74年間取得系爭土地所有權後，迄102年始提起本件訴訟請求上訴人拆屋還地等節為推論（見本院卷第64頁），惟上開事實尚不足認定被上訴人與郭金石間實無借款或設定抵押權之真意，且陳春輝、邱春城迄本件訴訟終結，均未就其此部分主張提出證據證明之，自難信伊等此部分主張為真實可採，尚不影響被上訴人基於法院拍賣之法律關係取得系爭土地之所有權之事實認定。上訴人復主張系爭建物係經原地主郭金石同意而興建，且依民法第425條之1規定，伊等與被上訴人間就系爭土地存在租賃契約關係而得有權占用系爭土地等語，揆之前揭說明，應由上訴人就伊等占用系爭土地有正當權源乙節負舉證之責，否則即應受敗訴判決。
㈡上訴人主張原地主郭金石與華廈公司間約定合建包括系爭建
物在內之建物，嗣由李文周受讓華廈公司與郭金石間合建系爭建物之權利義務，並於系爭土地上興建系爭建物，伊等則自李文周處買受系爭建物，故系爭建物係經郭金石同意而興建，自得合法使用系爭土地乙情，固據上訴人提出郭金石與華廈公司間土地使用同意書（下稱系爭同意書）、華廈公司與李文周間讓渡協議書（下稱系爭讓渡書）、郭金石與李文周間協議書（下稱系爭協議書）、及李文周與蔡元煌間不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書）為證（見原審卷第52至54頁、第55至56頁、第139至141頁、第252頁），系爭同意書記載同意提供建屋之土地地號雖然不明（見原審卷第252頁），然依系爭讓渡書、系爭協議書約定內容，華廈公司係將其與郭金石所簽訂合建房屋中147戶之3層樓房屋與12戶之2層樓房屋交由李文周興建，而由李文周承受華廈公司與郭金石間合建權利義務，李文周則與郭金石協議興建48棟3層樓、12戶2層樓建物（合計156戶），對照證人即李文周之女 李美珍 證稱：伊父親曾與 葛仕誠 、 陳國華 一起蓋房子，華廈公司是由陳國華擔任負責人，當時是由華廈公司出名蓋房子，房子是與地主合建，地主只知道有一位叫郭金石，上訴人提出系爭讓渡書上簽名是李文周簽名，系爭協議書及系爭不動產買賣契約書上印章均是李文周的印章，系爭協議書內的郭金石應該就是 伊剛剛 所提地主，李文周生前曾提及在桃園市○○街的看守所旁蓋房子賣給別人，他在桃園地區只有這個建案，也有提到土地還沒有辦法過戶給買房子的人，但後來郭金石也欠人錢跑路，事情就停擺等語（見原審卷第152頁背面至154頁），堪認確有由華廈公司與地主郭金石約定合建房屋，並由華廈公司將該合建契約中部分權利義務讓與李文周，由李文周興建並出售部分建物，及上訴人係自李文周處買受系爭建物之事實。又以系爭建物外觀為3層樓建物，與同坐落於延壽街兩側之對面及鄰近建物外觀相同，建物面積與所坐落土地面積相當且土地分割形狀方整等情，業據原審現場勘驗明確（見原審卷第215頁），並有上訴人提出系爭土地複丈成果圖、系爭建物之67年12月16日空照圖（見原審卷第7頁、第99頁），被上訴人提出系爭建物與周圍建物照片（見原審卷第229至230頁）為證，足認系爭建物應係建商大批興建而擬出售牟利之建物之一部。故上訴人主張系爭建物乃華廈公司與郭金石約定合建，並經華廈公司將與郭金石間合建契約權利義務讓渡與李文周，而由李文周興建後出售伊等等情，應可信為真實。惟依系爭協議書第5條約定：「原合建人華廈公司接受客戶委建房屋，甲乙（甲方為郭金石、乙方為李文周，下均同）雙方應負責依照圖示規定標準完成交屋給委建人不得異議，並即日辦理換約手續。」等語，於該條約定之末且以手寫註記：「如補助費及尾款郭金石沒有收到，由李文周負責，與郭不干」等語（見原審卷第53頁），及於第11條約定：「乙方負催各委建戶繳款之責，如有委建戶因乙方之債務所致，不付款者，甲方可不負責過戶土地產權之責任。」等語（見原審卷第54頁），可知郭金石並無無償提供土地予土地上委建戶使用之意，倘若委建戶未繳款或李文周未將委建戶繳交土地價款交付郭金石，縱建物已經建築完成，郭金石仍無同意建物繼續占用土地，而負將該部分土地所有權移轉登記予委建戶或李文周之義務。參以證人李美珍證稱：伊會對郭金石有印象，是因伊父親洗腎時，郭金石來家中多次，是討論（土地）過戶之事，內容好像是因為伊父親蓋好已經賣給別人，但因為與地主沒有談好，所以土地部分一直沒有辦理過戶，當時郭金石好像希望伊父親付更多錢，但當時伊父親已經生病，雙方都是在協調這件事等語（見原審卷第152頁背面、第153頁背面），亦可認李文周就其與郭金石間合建之建物所占用土地之使用權與所有權移轉登記，始終無法與土地所有權人即郭金石達成共識，自難以上訴人所主張合建關係存在乙情，遽認郭金石即有同意系爭建物取得人以系爭建物占用系爭土地之意，亦難僅以系爭建物長久以來坐落於系爭土地上即認系爭建物占用系爭土地具合法權源。另與145號、145之2號建物相鄰之147號建物雖辦畢建物所有權第一次登記，有該建物登記謄本可參（見原審卷第28頁），然該建物係實施建築管理前建造之建物，並無使用執照，係依土地登記規則第79條第3項規定，由申請人提出繳納水費、電費憑證或其他足資證明等文件據以辦理所有權第一次登記，有桃園市桃園地政事務所104年12月10日桃地所登字第0000000000號函暨建物複丈申請書、桃園縣政府建設局簡便行文表、申請接水接電名冊，及147號建物測量成果圖可稽（見本院卷第191至195頁），參以147號建物之所有權人林莊站係於74年5月7日因拍賣而取得該建物坐落之同段294地號土地所有權，亦有上訴人提出該土地登記謄本可按（見原審卷第118頁），可知系爭建物與該147號建物於建造時均未取得建築執照或使用執照，係迄至147號建物所有權人取得坐落土地之所有權後，方持土地所有權證明文件及繳納水費、電費等房屋資料向主管機關補申辦建物所有權第一次登記，是雖147號建物已辦畢所有權第一次登記，且與系爭建物共同使用樓梯，尚無從據此推論該147號建物或系爭建物於建造之始，已取得當時土地所有權人之同意興建，上訴人自無從據此主張系爭建物業經當時土地所有權人同意而合法興建，並對被上訴人主張有權占有。
㈢況按債之關係係特定人間得請求特定人為給付之法律關係，
亦即債之關係具有相對性，除法律有特別規定外，不得對抗非承受該法律關係之人，此與物權之具有對世性，得以對抗任何人之情形不同，是縱被上訴人之前手郭金石曾同意提供系爭土地予李文周興建系爭建物而占用系爭土地，而認李文周對郭金石有使用借貸之合法占用權源，但被上訴人係嗣後買受系爭土地之第三人，上訴人亦係嗣後買受系爭建物之第三人，依前揭說明，上訴人仍難執李文周與郭金石間使用系爭土地之契約關係，對抗買受系爭土地之被上訴人。又系爭土地於74年間拍賣時之拍賣公告其他有關事項欄第3項固記載：「530-58號、1204-29號、1204-30號地上均有建物，買受人自行解決。」等語，有該拍賣公告可參（見原審卷第25頁），但該拍賣公告並未標明拍賣之系爭土地與其上之建物存有借貸、租賃、或其他使用權源，僅說明拍定人應自行處理該地上物之占用而已，此外，上訴人又未能提出其他證據證明被上訴人曾同意繼受郭金石與李文周間以系爭建物占有使用系爭土地之使用借貸關係，自難以被上訴人係經該拍賣程序取得系爭土地所有權，即認被上訴人應繼受該使用借貸關係。
㈣又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例意旨參照）；又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。依上開判例意旨及法條規定，須土地及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地、或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時、或先後讓與相異之人，始有上開判例意旨及法條規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，即無適用之餘地（最高法院99年度台上字第1759號裁判意旨參照）。查上訴人抗辯李文周前於65年間出售系爭建物予伊等乙情固屬可採，惟依上訴人提出系爭不動產買賣契約書所示，系爭建物為李文周原始起造，當由李文周取得系爭建物所有權，惟斯時系爭土地為郭金石所有，亦有土地登記簿謄本可參（見原審卷第126至136頁），且系爭建物及系爭土地其後亦未曾同屬一人所有，揆諸前揭說明，自無上開判例意旨及法條規定之適用，也無類推適用上開法律規定之同一法律理由（最高法院99年度台上字第58號裁判意旨參照）。故上訴人主張伊等依民法第425條之1規定及前揭最高法院判例意旨，或類推適用民法第425條之1規定，與被上訴人間就系爭A、B土地存在租賃契約關係，而得合法使用系爭A、B土地云云，亦無可取。
㈤再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段定有明文。而民法第148條第1項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例意旨參照）。
查系爭建物無正當權源而占有使用系爭土地，業如前述，佐以系爭建物占用系爭A、B土地面積為91.48平方公尺，以公告現值每平方公尺4萬400元計算，其價值為369萬5,792元，有系爭土地登記謄本在卷可考（見原審卷第9頁），而蔡元煌於65年間係以總價24萬5,000元買受145之2號建物暨坐落土地，有系爭不動產買賣契約書可參（見原審卷第55、56頁），經折舊後該建物價值已所剩無多，足見被上訴人不能使用收益系爭土地所受損害，遠高於系爭建物拆除所受損失，倘不准被上訴人拆屋還地之請求，顯難達保護不動產所有人之立法意旨，對被上訴人而言，實不公平，則被上訴人基於系爭土地所有權人地位，訴請系爭建物之所有人拆屋還地，係正當行使所有權人之物上請求權，以回復其所有權圓滿行使狀態，自難認被上訴人行使權利係以損害他人為主要目的，非屬權利濫用，亦無違誠實信用原則可言。惟按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。兩造不爭執蔡元煌為145之2號建物之事實上處分權人，是參諸前揭法律規定，被上訴人請求蔡元煌拆除145之2號建物，並返還所占用土地予被上訴人，自屬於法有據，應予准許。另被上訴人雖主張145號建物為陳春輝與邱春城所有，但為陳春輝與邱春城所否認，抗辯145號建物為陳春輝一人所有，並提出自145號建物於65年7月建成以來，均登記陳春輝為納稅義務人之房屋稅籍證明書為證（見原審卷第60頁），且145號建物於建成後，申請接水接電之申請人亦僅陳春輝一人，不包括邱春城，有申請接水接電名冊可按（見本院卷第73頁），而被上訴人未能具體說明陳春輝與邱春城究以何方式享有145號建物之事實上處分權，復未提出證據證明邱春城於145號房屋有何事實上處分權，參酌原審至現場勘驗時，陳春輝與邱春城均陳稱：145號建物係由陳春輝開設佛具店，1樓為店面、2樓為倉庫，邱春城係戶籍設於145號建物，只是偶而來居住等語（見原審卷第216頁），堪認145號建物之事實上處分權人應僅有陳春輝，故被上訴人訴請陳春輝拆除145號建物，並返還所占用土地予被上訴人，即屬有據；其請求邱春城一併拆除145號建物及返還土地云云，則無理由，應予駁回。
㈥再按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按，建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10%為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則依平均地權條例第16條規定，應以公告地價80%為其申報之地價。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查陳春輝所有145號建物及蔡元煌所有145之2號建物無權占有使用被上訴人所有之系爭土地，業如前述，陳春輝與蔡元煌自係獲有相當於租金之利益，並使被上訴人受有不能使用、收益系爭土地之損害，則被上訴人請求陳春輝、蔡元煌返還該等利益，於法即屬有據。經查，系爭土地雖鄰近法務部矯正署桃園監獄，然亦鄰近學校、市場及購物中心，周邊商業活動繁榮，生活機能尚佳，且距離南桃園交流道僅約10分鐘車程，交通亦屬便利，又陳春輝於145號建物1樓開設香舖營業使用，蔡元煌則將145之2號建物作為住家使用等情，業經原審至現場履勘確認無訛，有勘驗筆錄在卷可稽（見原審卷第215、216頁），茲審酌系爭土地附近之繁榮程度及土地利用情形，併考量陳春輝、蔡元煌占用系爭土地可得之利益等一切情狀，及蔡元煌不爭執如本院認伊與被上訴人間就系爭土地存有租賃契約之法律關係，關於租金計算同意按申報地價年息10%計算等語（見本院卷第228頁），認被上訴人主張按系爭土地申報地價年息10%計算，請求陳春暉、蔡元煌返還相當於租金之不當得利，並無過高情事，應為可採。而系爭土地自96年1月起迄今之申報地價均為每平方公尺7,600元，亦有系爭土地登記謄本可按（見原審卷第9頁、第185頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第188頁），則以145號建物為第1、2層樓，145之2號建物為第3層樓，故陳春輝與蔡元煌各自占有系爭A、B土地所獲利益應分別為3分之2及3分之1，基此，被上訴人得請求陳春輝給付之起訴前5年（即自97年4月1日起至102年3月30日止）相當於租金之不當得利為23萬1,749元（91.48㎡7,600元10%2/35年＝231,749元），惟被上訴人僅請求陳春輝給付此部分之不當得利金額11萬5,860元，本院自應受其聲明之拘束，另自102年4月1日起至陳春輝返還占用土地之日止，陳春輝按月應給付被上訴人之不當得利為3,862元（91.48㎡7,600元10%12月2/3＝3,862元），惟被上訴人僅請求陳春輝給付此部分之不當得利金額1,931元，本院亦應受其聲明之拘束。而蔡元煌應給付被上訴人自起訴前5年（即自97年4月1日起至102年3月30日止）相當於租金之不當得利共11萬5,875元（
91.48㎡7,600元10%1/35年＝115,875元），惟被上訴人僅請求蔡元煌給付此部分之不當得利金額11萬5,860元，本院亦應受其聲明之拘束，另自102年4月1日起至蔡元煌返還占用土地之日止，蔡元煌應按月給付被上訴人之不當得利為1,931元（91.48㎡7,600元10%12月1/3＝1,931元）。又按房屋及土地分屬獨立之不動產，房屋坐落土地上，故直接占有基地者，係房屋所有人，而其他房屋使用人僅係基於與房屋所有人間約定而占有使用房屋，並無直接占用房屋所坐落基地之情，自不生所謂因無權占有系爭土地而獲取不當利益，或致基地所有人受有損害情事。是兩造固不爭執邱春城設籍於145號建物，但陳春輝陳稱：邱春城僅是偶而來居住，因邱春城係伊的弟弟，故伊僱用邱春城在佛具店送貨等語（見原審卷第216頁、本院卷第228頁背面），可認邱春城係基於與145號建物所有權人即陳春輝間約定而占有使用145號建物，被上訴人復未舉證邱春城於145號建物有事實上處分權，業如前述，則被上訴人基於系爭土地所有人之地位，依不當得利之法律關係，請求邱春城就無權占用系爭
A、B土地負不當得利返還責任云云，即無理由，應予駁回。㈦被上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求陳
春輝拆除145號建物，請求蔡元煌拆除145之2號建物，並均返還所占用土地，及給付不當得利，為有理由，既經本院認定如前，則就被上訴人備位聲明主張依租賃契約之法律關係，請求陳春輝、蔡元煌給付租金乙節，本院即無庸再予審究，附此敘明。而系爭土地與系爭建物未曾同屬一人所有，無民法第425條之1規定之適用，也無類推適用該條規定餘地，業經本院認定如前（見前述五、㈣），且邱春城並非145號建物事實上處分權人，而是基於與陳春輝間約定占有使用145號建物，亦經本院認定如前（見前述五、㈤、㈥），故邱春城與被上訴人間就系爭A、B土地並無租賃契約之法律關係存在，從而，被上訴人備位基於租賃契約之法律關係，請求邱春城給付被上訴人起訴前5年之租金11萬5,860元及法定遲延利息，並自102年4月1日起至系爭A、B土地之基地租賃關係終止之日止，按月給付被上訴人租金1,931元，亦無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前、中段及第179條規定，請求：⒈陳春輝應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。⒉蔡元煌應將如附圖編號A、B所示坐落於系爭土地上之145之2號建物拆除後，將系爭A、B土地交還被上訴人。⒊陳春輝應給付被上訴人11萬5,860元，及自102年4月24日起（於102年4月23日送達，送達證書見原審卷第14頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人1,931元。⒋蔡元煌應給付被上訴人11萬5,860元，及自102年4月26日起（於102年4月25日送達，送達證書見原審卷第16頁）至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自102年4月1日起至返還系爭A、B土地之日止，按月給付被上訴人1,931元，為有理由，應予准許。被上訴人對於邱春城先位、備位之請求，為無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許部分，為陳春輝、蔡元煌敗訴之判決，並為假執行之宣告，核無違誤。陳春輝、蔡元煌上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至原審為邱春城敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽，邱春城上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。又被上訴人對於邱春城備位之訴及其假執行之聲請均無理由，應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件邱春城之上訴為有理由、陳春輝、蔡元煌之上訴及被上訴人對於邱春城之備位之訴均無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中華民國105年4月12日
民事第二十一庭
審判長法官翁昭蓉
法官鍾素鳳法官管靜怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年4月12日
書記官洪秋帆附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。