裁判字號：臺灣臺北地方法院92年訴字第4331號民事判決
裁判日期：民國92年10月03日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十二年度訴字第四三三一號
原告乙○○被告甲○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國九十二年九月二十二日言詞辯論終結，判決如左：
主文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段第六○七號土地上之門牌號碼臺北市○○街○巷○號一樓房屋（即臺北市○○區○○段一小段第六六一四建號，權利範圍為全部）、臺北市○○街○巷○號地下三層（即臺北市○○區○○段一小段第六六一九建號，權利範圍為二十二分之一）遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月給付叁萬柒仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾柒萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物之交付前，以新臺幣貳佰陸拾叁萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣陸萬貳仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣壹拾捌萬柒仟伍佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、原告於民國九十二年五月七日，向臺北地方法院標買坐落臺北市○○區○○街○巷○號一樓房屋一棟，及地下三層之平面停車位一個，已由法院發權利移轉證書，並向地政事務所辦理所有權移轉登記完畢。
二、原告得依民法第七百六十七條前段，請求被告遷讓返還系爭房屋、停車位：
（一）被告係無權占有系爭房屋、停車位，亦即原告於九十二年八月十四日所為終止租賃契約之意思表示合法：
１、被告有積欠原告九十二年六月、七月之二期租金；亦即被告不得以租賃契約第十九條約定對抗原告：
（１）系爭房屋於臺北地方法院拍賣公告中載明：「執行標的業經債務人出租予第三人甲○○，期間自八十九年五月十二日起至九十三年五月十一日止，每月租金三萬七千五百元，由債務人積欠甲○○之借款扣抵，不點交」。
（２）對於借貸抵租乙節，因最高法院於四十五年度臺上字第五九○號判例指出：「承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係，顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人，並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形初非相同」。可見被告沒有任何理由可對抗原告而不付租金。
（二）原告得依系爭租賃契約，請求被告給付九十二年六、七月租金共新臺幣（下同）七萬五千元：
原告在取得系爭房屋之所有權後，於九十二年五月二十六日以臺北松江郵局存證信函第二九二三號（見本院卷第八頁）通知被告，告以其承租之系爭房屋所有權已屬原告所有，請被告按照其與原業主所定之契約書第三條：「租金每個月三萬七千五百元（收款付據），乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」（見本院卷第九至十三頁）。自九十二年六月一日起每月應付給原告三萬七千五百元租金。但被告對原告之通知置若罔聞，原告乃於九十二年八月五日依民法第四百四十條第一項規定，催告被告於函到七日內給付積欠之二個月租金七萬五千元（見本院卷第十七、十八頁）。惟被告以臺北地方法院民事執行處公告以借貸利息抵租為由，拒絕付租金，並用臺北圓山郵局存證信函第四九六號（見本院卷第十九頁）告知原告：「欲收取房租，請逕向原被拍賣人吳 鄭長 或臺灣臺北地方法院民事執行處收取才是。」，被告積欠之兩個月租金七萬五千元應賠償給原告。
（三）原告得依民法第一百七十九條，請求被告自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三萬七千五百元：
原告於九十二年八月十四日，依民法第四百四十條規定，向被告為終止租賃契約之意思表示，通知被告於函到十五日內將積欠之租金給付予原告，並遷讓房屋予原告，惟十五日期限已過，被告並未給付房租，亦未遷讓房屋。依法被告已自九十二年八月一日起即無權占有系爭房屋，自應按月賠償原告三萬七千五百元之房租損害，直至遷讓房屋之日止。
三、為此聲明：
（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段○○○○號，門牌號碼為臺北市○○區○○街○巷○號一樓之房屋及地下三層編號二十八平面停車位一個，全部遷讓返還原告，並賠償原告七萬五千元。
（二）被告應自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三萬七千五百元。
（三）願供擔保請宣告假執行。
貳、被告則抗辯：
一、原告不得依民法第七百六十七條前段，請求被告遷讓返還系爭房屋、停車位：
（一）被告非無權占有系爭房屋、停車位；亦即原告於九十二年八月十四日所為終止租賃契約之意思表示不合法：
１、被告並未積欠原告九十二年六月、七月之二期租金；亦即被告得以租賃契約第十九條約定對抗原告：
系爭房屋被告與第三人訂有租約，雖第三人（被告載為債務人）所有之系爭房屋及車位遭法院拍賣，由原告買受，但基於買賣不破租賃原則，被告仍有權使用至租期即九十三年五月十一日屆滿止。原告雖以被告積欠租金二期終止租約為由，提起本件訴訟，但稽臺北地方法院拍賣公告業已載明：「執行標的業經債務人出租予第三人甲○○，期間至九十三年五月十一日止，每月租金三萬七千五百元，由債務人積欠甲○○之借款扣抵，不點交」，是被告所應給付之租金，業經從第三人（被告載為債務人）所積欠被告之借貸款項一百八十萬之本金、利息扣抵，原告自應受其拘束。
（二）原告不得依系爭租賃契約，請求被告給付九十二年六、七月租金共七萬五千元：
法院拍賣公告即註明租金自借款中扣除，原告應受拘束。
（三）原告不得依民法第一百七十九條，請求被告自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三萬七千五百元：
基於買賣不破租賃原則，被告仍有權使用至租期即九十三年五月十一日屆滿止。
二、為此聲明：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
叁、得心證之理由：
一、本件經本院於九十二年整理並協議簡化爭點（見本院卷第至頁之言詞辯論筆錄），是以本院僅就兩造協議簡化之爭點為審究，合先敘明。
二、查（一）門牌號碼臺北市○○街○巷○號一樓房屋（即臺北市○○區○○段一小段第六六一四建號，權利範圍為全部，下稱系爭房屋）、臺北市○○街○巷○號地下三層（即臺北市○○區○○段一小段第六六一九建號，權利範圍為二十二分之一，下稱系爭停車位）、及其坐落基地臺北市○○區○○段一小段第六○七號土地（權利範圍為萬分之一一七），原為 吳鄭長 所有，於八十九年五月十二日出租予被告，租賃期限自是日起至九十三年五月十一日止，每月租金三萬七千五百元，而因吳鄭長曾向被告借款一百八十萬元，故雙方約定以系爭不動產之租金抵作利息。嗣經債權人第一商業銀行股份有限公司聲請拍賣，經本院以九十一年度執字第五一○六號受理在案，並於拍賣公告上載明「執行標的業經債務人出租予第三人甲○○（即被告），期間自八十九年五月十二日起至九十三年五月十一日止，每月租金三．七五萬元，由債務人積欠甲○○之借款扣抵，由甲○○代理債務人將執行標的轉租予亞歷山大股份有限公司，期間自九十年八月一日起至九十一年十月五日止，每月租金三．五萬元，不點交。」等語，於九十二年五月二十日由原告得標買受，經本院核發不動產移轉證書，並於同年月三十日辦妥移轉登記完竣。（二）原告於九十二年五月二十六日以臺北松江郵局存證信函第二九二三號，通知被告依系爭租賃契約書第三條給付原告每月三萬七千五百元之租金，經被告合法收受，惟被告置若罔聞，原告即於同年八月五日依民法第四百四十條第一項規定，催告被告於函到七日內給付積欠之二個月租金共七萬五千元，被告仍置之不理，原告遂於同年月十四日，依民法第四百四十條規定，向被告為終止租賃契約之意思表示，此有建物所有權狀、土地所有權狀、租賃契約書、存證信函、不動產移轉證書、建物登記謄本、土地登記謄本、拍賣公告資料附卷可稽（見本院卷第五至二十、三十五至四十、四十四頁），並經本院依職權調閱本院九十一年度執字第五一○六號執行卷核閱屬實，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。
三、本件經整理簡化之爭點如下（見本院卷第四十四頁之言詞辯論筆錄）：
（一）原告得否依民法第七百六十七條前段，請求被告遷讓返還系爭房屋、停車位？
１、被告是否無權占有系爭房屋、停車位？亦即原告於九十二年八月十四日所為終止租賃契約之意思表示是否合法？
（１）被告是否積欠原告九十二年六月、七月之二期租金？亦即被告得否以租賃契約第十九條約定對抗原告？
（二）原告得否依系爭租賃契約，請求被告給付九十二年六、七月租金共七萬五千元？
（三）原告得否依民法第一百七十九條，請求被告自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止按月賠償三萬七千五百元？
四、茲分述如下：
（一）原告得否依民法第七百六十七條前段，請求被告遷讓返還系爭房屋、停車位？
１、被告是否無權占有系爭房屋、停車位？亦即原告於九十二年八月十四日所為終止租賃契約之意思表示是否合法？
（１）被告是否積欠原告九十二年六月、七月之二期租金？亦即被告得否以租賃契約第十九條約定對抗原告？①原告繼受系爭租賃契約之權利與義務：
Ａ、按（第一項）出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。
Ｂ、查原告係因拍賣而取得系爭房屋、停車位之所有權，且本件拍賣公告業已載明系爭房屋、停車位出租予第三人、以借款人甲○○所積欠之借款中扣抵租金之情事，而執行法院之拍賣，性質上屬買賣之一種，揆諸前揭規定，吳鄭長與被告之租賃契約對於原告仍繼續存在，易言之，原告當然繼承吳鄭長之出租人地位，而行使或負擔系爭租賃契約所生之權利或義務（最高法院二六年上字第三六五號、四十一年臺上字第一一五八號、四十四年臺上字第三○號判例參照）。
②租金扣抵之約定不得拘束原告：
Ａ、按債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，最高法院十八年上字第一九五三號著有判例。又債務人的義務與債權人的權利，乃同一給付關係的兩面，僅特定債權人得向特定債務人請求給付之法律關係，此即債之相對性原則（王澤鑑，債法原理第一冊第十頁參照）。
Ｂ、次按承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係，顯僅發生於承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，但除有民法第三百條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人，並非繼續有效，此與一般依租賃契約所為租金之預付，得以對抗受讓人之情形初非相同，最高法院於四十五年度臺上字第五九○號著有判例。
Ｃ、查原告承繼出租人之地位，自系爭房屋、停車位所有權之移轉時起，租金請求權移轉予原告，至吳鄭長與被告原先於租賃契約第十九條之以息抵租之約定，係屬該二人之內部約定，而本件並無由原告承擔吳鄭長之借款債務之情形，是以揆諸前揭判例，本於債之相對性原則，被告不得以系爭租賃契約第十九條之約定對抗原告。
③原告得終止系爭租賃契約：
Ａ、按（第一項）承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；（第二項）租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一、二項定有明文。
Ｂ、查原告於九十二年五月二十六日以臺北松江郵局存證信函第二九二三號，通知被告依系爭租賃契約書第三條約定，給付原告每月三萬七千五百元之租金，經被告合法收受，則被告自九十二年六月起即應將每月租金給付予原告，而被告拒不給付，連續二期租金未為給付，經原告於同年八月五日催告給付積欠之二個月租金共七萬五千元，被告仍未為給付，故原告於同年月十四日所為之終止租賃契約之意思表示即生效力，系爭租賃契約因原告之終止而消滅。
（二）原告得否依系爭租賃契約，請求被告給付九十二年六、七月租金共七萬五千元？查被告自九十二年六月起即應將每月租金給付予原告，已於前述，故原告得依系爭租賃契約，請求被告給付九十二年六、七月租金共七萬五千元。
（三）原告得否依民法第一百七十九條，請求被告自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止按月賠償三萬七千五百元？
１、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之房屋，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院六十一年度臺上字第一六九五號判例參照）。
２、查系爭租賃契約既經原告合法終止，被告占有系爭房屋、停車位即無合法權源，不付任何代價而使用，被告消極減免其應支付使用系爭房屋、停車位之代價，是被告既受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告自得依不當得利法則，請求被告給付自九十二年八月一日起至遷讓系爭房屋、停車位之日止相當於租金之不當得利（即每月三萬五千元）。
五、從而，原告請求被告應將系爭房屋及停車位遷讓返還原告，並賠償原告七萬五千元，且自九十二年八月一日起至遷讓房屋之日止，按月賠償三萬七千五百元，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
伍、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中華民國九十二年十月三日
民事第一庭法官蔡惠如右為正本係照原本作成如對本裁定抗告須於裁定送達後十日內向本院提出抗告狀中華民國九十二年十月三日
書記官楊秋鈴