臺灣臺中地方法院101年度訴字第692號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院101年訴字第692號民事判決

裁判日期：民國102年02月26日

裁判案由：租佃爭議

臺灣臺中地方法院民事判決101年度訴字第692號原告 張和 助
張集寰 張集政 前列三人共同訴訟代理人 熊治璿 律師複代理人 邱毓嫺 律師被告 張春良
江阿森 江燦然 江應華 江萬吉 前列五人共同訴訟代理人 趙建興 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號、六七三地號土地上如附圖㈠所示編號1、5、6、7、11、15之工作物及編號
9、10之建物拆除，並將土地返還予原告。被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號、六七三地號土地上如附圖㈠所示編號4之工作物及編號8之建物拆除，並將土地返還予原告。
原告其餘（先位）之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款定有明文。本件原告提起訴訟，原聲明請求：㈠、被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠（即民國99年10月29日台中縣雅潭地政事務所土地複丈成果圖）所示編號1、5、6、7、11、15之工作物拆除，並將土地返還予原告。㈡、被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號4之工作物拆除，並將土地返還予原告。㈢、先位聲明：被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號9、10之建物；暨被告江阿森應將如附圖㈠所示編號8之建物，即門牌號碼均為臺中市○○區○○路0段000號之房屋遷讓返還予原告。備位聲明：被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號9、10之建物；暨被告江阿森應將如附圖㈠所示編號8之建物，即門牌號碼均為臺中市○○區○○路0段000號之房屋拆除，並將土地返還予原告。嗣於本院102年2月22日言詞辯論期日關於上開聲明㈢備位聲明部分變更聲明（其餘聲明相同）為：被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號9、10之建物；暨被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉應將如附圖㈠所示編號8之建物，即門牌號碼均為臺中市○○區○○路0段000號之房屋拆除，並將土地返還予原告。核屬訴之追加，惟被告關於原告所為之追加當庭表示沒有意見（見本院102年2月22日言詞辯論筆錄），且核原告上開追加亦不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、原告方面：
一、原告主張略以：
㈠、原告張集寰、張集政之先人 張泰雲 原為臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱672地號、673地號，合稱系爭土地）之所有權人，於38年1月1日起，張泰雲與被告張春良之先人 張阿 是訂有「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」，嗣原告 張和助 因買賣取得系爭土地應有部分二分之一、暨張泰雲死亡後由其繼承人即原告張集寰及張集政各取得系爭土地應有部分四分之一，故原告3人因而承受張泰雲之出租人地位；又系爭土地承租人 張阿是 死亡後，由其繼承人 張文路 、 張文新 承受其承租人地位，張文路、張文新死亡後，再由其等繼承人即訴外人 張春坤 、 張春正 、 張春泉 、 張春炳 、 張春平 、 張春發 、 張春啟 、及被告張春良等八人承受承租人之地位。是以，原告與訴外人張春坤、張春正、張春泉、張春炳、張春平、張春發、張春啟、及被告張春良等八人間存在有系爭租約關係。系爭672地號、673地號土地重測前為四塊厝段76-1、76地號（以下分別稱76-1地號、76地號），系爭土地在38年1月1日租約生效時地號為四塊厝段，當時尚未分割出76-1地號，其地目為「建」，而非農、漁、牧地，則依最高法院88年台上字第1號判例要旨，自非屬農地，而無耕地三七五減租條例之適用。故原告先人與被告張春良之先人所訂立之土地租約僅為普通土地租約。76-1地號直至52年5月18日始自76地號分割出來，地目方於同日變為「田」、76地號仍為「建」，並無回溯改變系爭土地租約於00年0月0日生效時原本之性質。
㈡、原告先人張泰雲就部分系爭土地與被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉（下稱被告江阿森等4人）之父 江秋東 自始僅有普通土地租約之關係，且為不定期租賃契約，嗣承租人江秋東死亡後，由其繼承人即被告江阿森等4人承受該承租人之地位，原告等3人則承受出租人之地位，因此原告與被告江阿森等4人間曾存有不定期土地租賃契約之關係。原告與被告江阿森等四人間從未成立三七五耕地租約，自無耕地三七五減租條例之適用，而應適用土地法規定，然而被告歷次書狀中未區分被告張春良與被告江阿森等4人之不同情形，一律主張被告得依耕地三七五減租條例要求原告補償，應予鄭重釐清。又被告江阿森等四人於調處程序中要求2,000萬元之補償，亦屬天價，訴前協商無法成立實非原告之過，併予說明。又原告與被告江阿森等四人間僅屬一般土地租賃契約關係，且原告已依據土地法第114條第3、4款等規定對被告五人終止租約之意思表示，租賃關係亦應消滅。
㈢、原告為收回系爭土地自耕，而與訴外人張春坤、張春正、張春泉、張春炳、張春平、張春發、張春啟、及被告張春良等八人暨被告江阿森等4人，早於96年間曾為本耕地租賃關係終止後之補償事至臺中市大雅區公所進行二次調解，原告當時即明確表示終止兩造間系爭不定期耕地租約以收回自耕之意思表示，遂有嗣後原告與訴外人張春坤、張春正、張春泉、張春炳、張春平、張春發、張春啟等七人分於99年4月8日、20日、22日簽訂土地終止使用同意書，而上開七人均同意於受領原告所支付之補償金後無條件返還部分系爭土地。惟被告張春良及被告江阿森等4人竟分別對原告提出高額補償金為返還系爭土地條件，顯有以占用系爭土地為高額金錢強取之虞等情，足證原告於本件起訴前已為終止系爭不定期耕地租約之表示至明。從而，原告早於本件訴訟起訴前即明確表示收回耕地自耕而終止系爭不定期耕地租約，且原告於99年6月17日向鈞院提起另案99年度重訴字第336號（下稱99重訴336號）遷讓返還房地訴訟時，更以起訴狀繕本之送達，再為終止表示之重申及催告，原告並於該案第一審100年6月27日言詞辯論程序中，再次重申已為終止契約收回自用之表示，是揆諸上開事實，原告既於99年6月17日提起99重訴336號訴訟時，再次明確表示終止之意思，而至該案第一審100年6月27日言詞辯論終結時通知業已屆滿一年，是原告現依土地法第114條第3款之規定起訴主張兩造間系爭不定期耕地租約業已合法終止，並依民法第767條第1項之規定請求遷讓返還系爭土地，自屬可採。退萬步言，縱認原告所為終止兩造間之租賃關係意思表示至另案民事訴訟第一審100年6月27日言詞辯論終結時通知未滿一年，或縱算原告先前多次向被告所為終止系爭不定期耕地租約之意思表示均非屬明確（原告均否認之），則原告謹此再以本件民事訴訟之起訴狀之送達被告，作為終止系爭不定期耕地租約之明確表示，本件訴訟乃屬請求將來系爭不定期耕地租約之終止後土地遷讓返還之訴，故原告以本件訴訟，依民法第767條第1項規定主張被告等應遷讓返還系爭土地，亦屬有理由。
㈣、另按租用耕地依法變更其使用時，得終止該不定期限租用耕地之契約，土地法第114條第4款訂有明文。系爭土地原編定為建地（672地號土地）及田地（673地號土地），出租為被告耕作之用。嗣於62年2月1日經主管機關依都市計畫法為大雅都市計畫發布實施，後再於88年7月12日第二次通盤檢討變更，已將系爭土地變更其使用分區為「乙種工業區」，是揆諸上開規定，系爭土地使用既已依法變更非耕地使用，又承前所述，原告早於本件起訴前終止兩造間系爭不定期耕地租約之意思表示，且亦於99重訴336號民事訴訟起訴狀及該案第一審審理中均再為終止之催告及通知表示，故兩造間系爭不定期耕地租約自應認已合法終止，故原告依民法第767條第1項請求被告應為系爭土地之遷讓返還，自屬有理由。退萬步言，縱認原告先前所為終止系爭不定期耕地租約之意思表示均非屬明確（原告均否認之），則原告謹此再以本件民事訴訟之起訴狀之送達被告，作為終止系爭不定期耕地租約之明確表示，再依土地法第116條之規定反面解釋可知，依同法第114條第4款規定終止不定期限耕地租約自無提前一年通知之限制，故原告以本件訴訟，依民法第767條第1項主張被告等應遷讓返還系爭土地，亦屬有理由。
㈤、退萬步言，倘鈞院認原告與被告張春良間之三七五耕地租約至今繼續存在，則原告茲依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭三七五耕地租約亦屬有據，至於補償費是否給付並非終止之要件，被告不得援為拒絕搬遷之理由耕地三七五減租條例第17條第1項第5款明定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，若經依法編定或變更為非耕地使用時得終止之。準此，因系爭土地業經變更為乙種工業區，因此原告茲依據上揭規定終止系爭三七五耕地租約，自屬有據。又給付補償費並非耕地三七五減租條例第17條第1項終止之要件，厥為最高法院及鈞院所肯認，不論原告是否給付被告補償費，原告均得依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止系爭三七五耕地租約，至為明確。兩造之租約既經終止，被告張春良、被告江阿森等4人於系爭土地上之地上物為無權占有，自應予以拆除，並將土地返還予原告。
㈥、門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號即附圖㈠所示編號8、9、10建物為未保存登記之建物（下合稱系爭建物），被告雖提出江秋東之稅籍編號00000000000房屋稅籍資料，然此僅作為課徵房屋稅之依據，並無證明房屋所有權歸屬之實質效力，不能以之認納稅義務人即為房屋所有權人。而稅籍編號0000000000房屋稅籍資料上納稅義務人記載「 張阿金 」。而張阿金為原告張和助之父親，亦為原告先人張泰雲之兄長，並非被告張春良之先人，更與任一被告均無任何關係，因此另案99重訴336號認張阿金為被告張春良之先人，遽認系爭建物為被告先人「張阿是」、江秋東所興建之認定顯有錯誤，不足為憑。且依據稅籍編號0000000000房屋稅籍登記，原告張和助之父親「張阿金」（起課年月：43年1月），顯然早於被告江阿森等四人之先人「江秋東」（起課年月：47年1月），且前者課稅面積範圍顯大於後者。若因年代久遠，不得不以房屋稅籍證明書為判斷系爭房屋所有權人之依據，則前述二紙「坐○○○鄉○○村○○路○段○○○號（稅籍編號00000000000、00000000000）房屋稅籍證明書」足以證明系爭建物確實為原告先人張泰雲所出資興建，由其兄長張阿金為房屋納稅義務人，而於兩造間耕地租用關係期間一併出租與承租人使用等事實，遂有於43年1月先以原告張和助之父親「張阿金」就系爭建物達238平方公尺之範圍為房屋納稅義務人（稅籍編號00000000000房屋稅籍證明書參照）、嗣於47年1月後由「江秋東」僅18.4平方公尺之範圍為房屋納稅義務人之登記（稅籍編號00000000000房屋稅籍證明書參照），否則顯不可能會發生前述房屋稅起課年月有先後、課稅面積如此懸殊之結果。更何況，由被告江阿森等4人於另案民事訴訟所提出其先人「江秋東」之臺中縣稅捐稽徵處房屋稅籍證明書（稅籍編號00000000000），江秋東應遲至57年始於系爭房屋設籍，若系爭房屋為江秋東所出資興建，江秋東何以會遲至57年始設籍於系爭房屋。由此益證系爭房屋絕無可能為江秋東所興建，更與被告先人張阿是毫無關聯。又兩造間系爭耕地租賃契約係始於38年，而被告張春良之長兄張春坤約於00年出生，其曾自陳自小生長於系爭房屋，且知悉系爭房屋為張泰雲所出資興建等情，足證系爭房屋於兩造簽訂耕地租用契約前即已興建完成，自非被告先人張阿是或江秋東於承租耕地後所興建。是承上所述，原告既已合法終止兩造間系爭不定期耕地租約，被告仍占用系爭房屋，自屬無權占用，故原告依民法第767條第1項規定請求被告遷讓返還系爭建物，並返還系爭土地，自屬合法有理由。
㈥、退萬步言，縱認系爭建物非屬張泰雲所出資興建，而認被告使用系爭建物為具合法權源（原告否認之），則承上所述，原告業已合法終止兩造間之租約，是被告張春良、被告江阿森等4人分別占有系爭土地上如附圖㈠所示編號9、10及編號
8建物，自屬無權占用系爭土地，原告依民法第767條第1項之規定，請求被告等依訴之聲明第三項之備位聲明拆除系爭建物，並遷讓返還所占用之系爭土地，仍屬有據。
二、並聲明：
㈠、被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠（即99年10月29日台中縣雅潭地政事務所土地複丈成果圖）所示標號1、5、6、7、11、15之工作物拆除，並將土地返還予原告。
㈡、被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號4之工作物拆除，並將土地返還予原告。
㈢、先位聲明：被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號9、10之建物；暨被告江阿森應將如附圖㈠所示編號8之建物，即門牌號碼均為臺中市○○區○○路0段000號之房屋遷讓返還予原告。
備位聲明：
被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地如附圖㈠所示編號9、10之建物；暨被告江阿森、江燦然、江應華、江萬吉應將如附圖㈠所示編號8之建物，即門牌號碼均為臺中市○○區○○路0段000號之房屋拆除，並將土地返還予原告。
貳、被告方面：
一、被告主張：
㈠、原告前依據民法第767條以無權占有為由起訴請求被告遷讓返還房地，業經鈞院以99年度重訴字第336號判決原告敗訴，嗣經撤回上訴而確定。原告再以民法767條為訴訟標的，提本件訴訟應已為既判力遮斷。另上開確定判決已認系爭建物為張阿是及江秋東興建而由被告繼承使用，有合法權源，本件此部分亦應受爭點效拘束。
㈡、按耕地三七五減租條例第17條及土地法第114條已明定出租人依法終止租約之情形，本件被告張春良先祖張阿是於38年1月1日起依耕地三七五減租條例向原告祖先張泰雲承租系爭土地及其上建物門牌號碼臺中市○○區○○路0段0000000號房屋並自任耕作，按時繳納房地租金至101年。原告張集寰、張集政係以不實之切結書申請大雅區公所註銷本件三七五租約，此非依法得終止三七五租約之事由，根本不生終止兩造間三七五租約之效力，而原告亦從未依耕地三七五減租條例第17條規定向被告張春良表示終止兩造間三七五租約，被告張春良仍續任耕作，原告亦持續收租，並無終止三七五租約可言。被告張春良及其父張文新自49年至98年期間，均按時繳交厝租，均有收租證明，迄至101年均有繳納租金由張集寰收受，抑有進者，原告張集寰在93年4月17日收受被告張春良交付之92年度租金並開立收據，又在92年5月25日收受張春良90年至91年租金並開立收據，上開租金均由原告張集寰收領並開立收據交承租人收執，何來其切結書所言承租人14年間未付租金之可言？又另案99重訴336號遷讓返還房地事件於100年4月20日上午10時在系爭土地上施行勘驗測量亦顯示僅有被告江阿森、張春良在系爭土地上占有建物使用及種植果樹，有勘驗測量筆錄可稽，足徵原告張集寰、張集政以被告張春良未付租為由註銷系爭耕地三七五租約，明顯與事證不符，彼等迄今又未合法終止耕地三七五租約且持續收租，則系爭耕地三七五租約繼續存在甚明。另系爭土地重測前之四塊厝76號地目雖為建，然依據內政部89年9月18日台內地字第0000000號解釋函令，時間後於最高法院88年台上字第1號判例，依據該函釋，應認本件仍有耕地三七五減租條例之適用。
㈢、原告主張已依土地法第114條第3款規定及同法第116條規定於一年前通知被告終止租約，估不論原告在前訴訟根本未依土地法第114條第3款向被告為終止租約收回自耕之意思表示，且亦無一年前依同法116條通知終止租約之事實。抑有進者，系爭土地業經變更其使用分區為「乙種工業區」不復為耕地使用，則原告如何得「收回自耕」。且系爭土地在臺中市大雅區，距張和助設籍之臺中市東勢區過遠，依日常經驗，不能自任耕耘收割。張和助主張以自任耕作為終止租約之理由，自屬無稽。而原告張集寰、張集政又非從事耕作之人，自無收回自耕可言。出租人又無耕地三七五減租條例第19條其餘各款事由，自然不得收回自耕。被告等又無違反民法第432條（承租人之保管義務）及第462條第2項規定（耕地附屬物滅失之補充責任）情事，是原告主張已在一年前終止租約亦不合法。
㈣、此外系爭土地於88年7月12日第二次通盤檢討變更土地使用分區為乙種工業區，而耕地三七五減租條例第17條第5款規定經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人即可終止租約。然依耕地三七五減租條例第17條第1項規定，如係因依法編定或變更為非耕地使用而經出租人依法終止，被告自可依前述要求原告補償。又原告欲收回系爭土地係為自行建築或出售作為建築使用，則依平均地權條列第77條規定，耕地出租人依同條例第76條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償，是原告如依平均地權條例第76條為終止租約，亦應依同條例第77條規定補償被告。
二、先、備位聲明均為：原告之訴駁回。
叁、本院之判斷
一、本件被告固主張原告於另案即本院99年度重訴字第336號遷讓返還房地事件已依民法第767條之規定，主張終止兩造租約，被告無權占有，請求拆除地上物及返還土地，惟業經判決敗訴確定。則就原告請求之訴訟標的，即民法第767條物上請求權已經確定判決認不存在，應受既判力之拘束。另關於系爭建物為何人興建乙節亦經上開確定判決所認定，亦應受爭點效之拘束等語。惟按判決之既判力，係僅關於為確定判決之事實審言詞辯論終結時之狀態而生，若在確定判決事實審言詞辯論終結後所生之事實，則不受既判力之拘束。查，本院99年度重訴字第336號遷讓返還房地事件，原告主張其與被告張春良間之三七五租約業經大雅區公所註銷，被告張春良之先人違法轉租予江秋東，並主張地主收回自耕，以訴狀送達終止兩造之租賃契約。嗣經該案判決認原告依據土地法第114條第1項第3款收回自耕為由終止兩造租約，因未於一年前通知被告，認不生合法終止之效力，被告等人非無權占有系爭土地而駁回原告之訴。嗣原告於本件起訴時再以起訴狀送達為終止之意思表示，另以租用之耕地已依法變更其使用為由，終止兩造租賃契約，依據民法767條之規定，請求被告拆除及返還土地等。原告於本件再為終止之意思表示及上開主張，應屬上開確定判決之事實審言詞辯論終結後所生之事實，自不受既判力之拘束。復按學說上所謂爭點效，指法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。查，關於系爭房屋究屬何人所有乙節，兩造於99年度重訴字第336號訴訟中並非不爭執，又該案關於用以證明系爭房屋所有人之稅籍證明書，該判決逕認其上所載之張阿金為被告張春良之先人，實則張阿金並非被告張春良之先人，而係原告張和助之先人，則該案關於此一爭點，並未經兩造為實質辯論及舉證，且張阿金非被告張春良之先人而係原告張和助之父親乙節亦為被告於本院自認，則縱上開確定判決於理由中關於系爭房屋認屬被告張春良、江阿森等4人之先人所興建，惟參諸前揭說明，尚難認於本件具有爭點效。附此說明。
二、本件原告之先人張泰雲原係臺中市○○區○○段0000000地號（重測前為四塊厝76之1、76地號）土地所有權人，於38年1月1日與被告張春良之先人張阿是訂立租賃契約，於92年11月7日經臺中市大雅區公所註銷三七五耕地租約，之後，原告仍有繼續向被告張春良收取租金之紀錄。於92年11月7日經臺中市大雅區公所為註銷前，原告亦有向被告江燦然等四人收取租金之紀錄；於註銷後亦同。系爭土地上坐落有如附圖㈠之地上物，其中編號4、8為被告江阿森所使用；編號
1、5、6、7、9、10、11、15為被告張春良使用。編號8、9、10之建物門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000號。如附圖㈡所示A部分區域之農作改良物為被告張春良所種植；附圖㈡所示B部分區域之農作改良物為被告江燦然等四人所種植。門牌號碼為臺中市○○區○○路0段000號房屋之納稅義務人為江秋東及張阿金，系爭房屋曾列入江秋東之遺產稅課徵範圍。系爭房屋未辦理所有權保存登記等情，為兩造所不爭執（見本院99年度重訴字第336號遷讓返還房地事件100年6月27日言詞辯論筆錄）。原告主張38年1月1日簽立土地租賃契約時，系爭土地地號為76地號土地尚未分割出76-1，地目為建，並非農、漁、牧地，雖供被告張春良之先人耕作使用，但仍無三七五耕地條例之適用，原告先人與被告張春良之先人訂立之土地租賃契約應為普通土地租約。原告與被告江阿森等四人之先人自始僅有普通土地租約之關係，亦不存在任何三七五租約之情形。系爭土地使用分區已變更為乙種工業區，且原告將收回自耕，依土地法之規定，自得終止租約，故以本件起訴狀送達為終止之意思表示，兩造租約已經終止，應將系爭土地返還原告。系爭土地之租約已經終止，被告張春良於系爭土地上如附圖㈠所示1、5、6、7、11、15之工作物為無權占有應予拆除，被告江阿森等4人應將附圖㈠所示編號4工作物拆除。另系爭土地上如附圖㈠所示編號8、9、10建物為原告所有，被告張春良、江阿森等人應遷讓返還予原告；如無法證明系爭土地上如附圖㈠所示編號8、9、10為原告所有，則被告張春良、江阿森亦屬無權占有，應將拆除，將土地返還予原告等語。惟為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點應為：㈠兩造關於系爭土地成立之租約性質為何？㈡原告主張以土地使用分區變更及收回自耕為由，終止兩造租約，有無理由？㈢系爭土地如附圖㈠所示編號8、9、10之建物所有權（或處分權）歸屬何人？㈣原告先位主張被告張春良將系爭土地上如附圖㈠所示編號1、5、6、7、11、15工作物拆除，編號8之建物遷讓，被告 江除森 等4人應將如附圖㈠所示編號4工作物拆除、編號9、10之建物遷讓，並將土地返還原告，有無理由？㈤如關於先位主張無理由，於備位主張被告張春良應將如附圖㈠編號1、5、6、7、11、15工作物、編號8建物拆除，被告江阿森等4人應將如附圖㈠所示編號4工作物、編號9、10之建物拆除，並將土地返還原告，有無理由？
三、查，臺中市○○區○○段○○○○號、672地號土地重劃前之地號分別為臺中市○○區○○○00地號、76-1地號，76地號之地目為建，而76-1地號於52年5月18日始自76地號分割登記為獨立地號，地目為田等情，有土地登記簿謄本在卷可稽（見本院卷二第25至28頁）。張泰雲與被告張春良之先人張阿是係於38年1月1日簽立「臺灣省臺中縣私有耕地租約書」，亦有前揭租約書在卷可憑。而依據前揭租約書所示，租賃標的之一之地號即為重測分割前之76地號土地（見99重訴336號卷第16頁）。另關於原告之先人與被告江阿森等4人之先人江秋東間，並未簽有租賃契約，亦未有租賃期間起迄日期約定之證明，而據被告江阿森等4人提出之房屋稅籍資料（稅籍編號00000000000）、收租證明等（見99重訴336號卷第191至197頁），可認張泰雲與與江秋東間關於系爭土地之租賃關係至遲應在47年1月間即已成立。而按「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定。耕地三七五減租條例第1條定有明文。而按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用」、「系爭土地既經地政機關依法變更其地目登記為『建』，再審原告仍於七十四年一月一日與再審被告就該已非農地之建地訂立租約，自非耕地租用而無耕地三七五減租條例規定之適用」。最高法院88年台上字第1號判例、91年度台再字第28號裁判意旨參照。又按土地法第106條規定：以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地，為耕地租賃。前項所稱耕作，包括漁牧。是耕地租賃之要件，除以自任耕作為目的外，尚須使用他人之農地。於此所謂之農地，依法劃定為農業使用用地而言。是本件 張雲泰 與張阿是簽立之租約雖名為「私有耕地租約書」，另原告之先人於47年1月將系爭土地租予江秋東時，雖約定為耕作使用，然既其地目「建」即建築用地，則依前揭說明，上開原告先人張泰雲與被告張春良之先人張阿是，及與被告江阿森等4人之先人江秋東自始所訂，均非土地法第106條之耕地租賃，亦非耕地三七五減租條例之耕地租約，而原告及被告等人既承受上揭租賃關係，則應認本件原告關於系爭土地與被告張春良、被告江阿森等4人間，亦僅有一般土地租賃關係，應可認定。
四、又按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。本件原告與被告張春良間之租賃契約，因於91年底租約期滿後，未再簽訂租約，雖經臺中市大雅區公所於92年11月7日註銷三七五租約，然本件既非屬三七五減租條例之耕地租賃，兩造亦未有合意終止之意思表示，且註銷後被告張春良仍有繼續繳付租金之事實，亦為兩造所不爭，因此，原告與被告張春良間應存在不定期之租賃契約。而原告與江阿森等4人間之租賃契約亦未訂有期限，自屬不定期租賃契約。按未定有期限者，各當事人得隨時終止契約。民法第450條第2項前段定有明文。
原告以起訴狀之送達為終止租約之意思表示，應認已發生租賃關係消滅之效果。兩造間之租賃關係既均消滅，則被告張春良占有系爭土地上如附圖㈠編號1、5、6、7、11、15號之地上物、被告江阿森等4人占有系爭土地上如附圖㈠編號4所示之地上物自屬無權占有，原告依據民法第767條第1項之規定，請求被告張春良、江阿森等4人分別應將該等地上物拆除，將土地返還予原告，自屬有據。
五、另原告主張如附圖㈠所示編號8、9、10之建物，即門牌號碼臺中市○○區○○路0段000號，為張和助之先人張阿金出資興建，並提出稅籍證明（見本院卷一第95頁）為證。惟查，稅籍證明上所示之房屋設籍名義僅為房屋之納稅義務人，並非房屋所有權人之證明，再者，依據上開之稅籍證明其上之納稅義務人姓名欄列「張阿金等2人」、持分比率為二分之一，究尚有何人係納稅義務人，何以持分比率為二分之一、範圍如何，原告均無法說明。再者所列課稅面積為238平方公尺，與附圖編號8、9、10（面積分別為100.89、325.02、
16.79平方公尺）總計面積442.7平方公尺，差距甚大。原告復無其他證據足以證明張阿金即為附圖所示編號8、9、10建物之原始出資起造人，則自難憑以上開記載未臻明確之稅籍證明，即認原告係附圖所示編號8、9、10建物之所有權人。
因此，原告於先位主張其為如附圖㈠所示編號8、9、10建物所有權人，請求被告張春良應將如附圖㈠所示編號9、10建物遷讓返還予原告，被告江阿森應將如附圖㈠所示編號8建物遷讓返還原告，為屬無據。
六、原告備位之訴部分，兩造關於原告如無法證明如附圖㈠所示編號8、9、10之建物為其所有，對於被告張春良就如附圖㈠所示編號9、10建物有處分權、被告江阿森等4人就如附圖㈠所示編號8建物有處分權乙節並不爭執（見本院102年1月4日言詞辯論筆錄），則依前揭說明，兩造間之租賃關係均已消滅，則被告張春良關於如附圖㈠所示編號9、10建物、被告江阿森等4人關於如附圖㈠所示編號8建物，分別占有系爭土地，即屬無權占有。原告於備位之訴，依據民法第767條第1項之規定主張被告張春良應將系爭土地上如附圖㈠所示編號9、10建物拆除並將土地返還原告、被告江阿森等4人應將系爭土地上如附圖㈠所示編號8建物拆除並將土地返還原告，自屬有據。
七、按訴之客觀預備合併，法院如認先位之訴為無理由，而預備之訴為有理由時，就預備之訴固應為原告勝訴之判決，惟對於先位之訴，仍須於判決主文記載駁回該部分之訴之意旨（最高法院83年台上字第787號判例意旨參照）。本件原告與被告張春良、原告與被告江阿森等4人間之租賃關係均屬一般土地租賃，且屬未定有期限之租賃關係，原告以起訴狀之送達為終止租約之意思表示自產生兩造消滅租賃關係之法律效果。又原告未能舉證證明其為如附圖㈠所示編號8、9、10建物之所有權人，則其於先位之訴請求被告張春良應將如附圖㈠所示編號9、10之建物遷讓返還予原告、被告江阿森應將如附圖㈠所示編號8之建物遷讓返還予原告，為無理由，應予駁回。而被告張春良、江阿森等4人分別占有系爭土地上之工作物、建物，均屬無權占有，原告依據民法767條之規定，於備位請求被告張春良應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號、673地號土地如附圖㈠所示編號1、5、6、7、11、15之工作物及編號9、10之建物拆除，並將土地返還予原告，請求被告江阿森等4人應將坐落臺中市○○區○○段000地號、673地號土地如附圖㈠所示編號4之工作物及編號8之建物拆除，並將土地返還予原告，為有理由，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告先位之訴無理由，備位之訴有理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年2月26日
民事第二庭審判長法官陳文爵
法官陳添喜法官李慧瑜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月1日
書記官林國雄