台灣台中地方法院民事判決 95年度中簡字第4703號
反訴 原告 甲○○
訴訟代理人 鐘登科 律師
反訴 被告 乙○○
訴訟代理人 陳昭全 律師
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國96年2月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
反訴原告之訴駁回。
訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
一、反訴原告主張：坐落台中市○區○○段六小段759建號建物
（即門牌：台中市○○街○巷○號，下稱系爭建物）及同小段
2-37地號土地（下稱系爭土地）原均屬反訴原告所有，因反
訴被告有使用系爭土地之需要，乃要求反訴原告將系爭建物
贈與予伊，反訴原告基於兄弟情誼，並未吝惜財物，乃應反
訴被告所請而將系爭建物贈與反訴被告，但仍保留系爭土地
之所有權，依照民法第425條之1第1項之規定，兩造間就系
爭建物坐落系爭土地應有法定租賃權存在，反訴原告自得向
反訴被告請求租金，是依據土地法第105條準用同法第97條
第1項之規定，原告請求按申報地價百分之8計算，及追溯5
年請求此段期間之租金新台幣（下同）19,400元，及自民國
95年9月21日折算每月之租金3,173元，至原告被告借用系爭
房屋僅使用系爭房屋地面層如附圖所示26.04㎡部分停放車
輛，其餘部分使用仍由反訴被告放置雜物，並非全部均借用
，更何況反訴原告向反訴被告借用房屋並非僅限2年，故反
訴被告主張抵銷亦屬無據，更何況反訴被告所提出租金計算
，並將反訴被告所有之土地計算在內，亦非可採等語，並聲
明：㈠反訴被告應給付反訴原告190,400元，及自反訴狀繕
本送達被告翌日（即95年8月22日起）至清償日止，按年息
百分之5計算之利息；㈡反訴被告應自95年9月21日起至返還
土地之日止，按月給付）反訴原告3,173元。
二、反訴被告則以：系爭建物及土地係由兩造父親所出資購買，
因反訴原告為長子，故於購買時先登記於反訴原告名下，嗣
後反訴原告結婚後，兩造父親即要求反訴原告將系爭建物及
土地過戶至反訴被告名下，然後因考量移轉土地所需繳交增
值稅，始依代書建議僅先移轉系爭建物之所有權至反訴被告
名下，並形成今日建物與土地所有權分屬兄弟兩人之不同情
況，並非反訴原告所稱基於兄弟情誼始贈與反訴被告系爭建
物之情形，系爭建物應得無償使用系爭土地，反訴原告應不
得再請求租金，退步言，如被告仍需給付租金，反訴被告亦
得請求反訴原告92年4月3日起（即反訴原告借用兩年期滿之
日）至返還系爭建物時（共5年7月）期間使用建物之租金，
參照土地法97條之規定，以申報地價百分之8計算，請求反
訴被告給付相當租金之不當得利或損害269,742元，故依據
不當得利或侵權行為之法律關係，就反訴原告之請求主張抵
銷等語資為抗辯。並聲明：㈠駁回反訴原告之訴，㈡如受不
利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠反訴原告主張系爭建物及土地，於61年10月4日原登記於其
名下，其後於66年4月21日以贈與名義，單獨將系爭建物移
轉登記於反訴被告名下等情，提出土地登記謄本為證，並與
反訴被告建物登記謄本相符，反訴被告對上情部分亦不爭執
，此部分之事實可信為真。
㈡次查，依據兩造及其餘兄弟即訴外人 陳正松 、 陳正吉 於80年
4月5日所協商內容為：⒈自80年4月5日起40萬元交付予反
訴原告甲○○（扣除79年10月已領土地補償費）前款項不足
數額，俟房屋賣出款項中支付，反訴被告乙○○部分前使用
房屋不另計。⒉將坐落台中市○○街○巷○號房屋（即系爭房
屋及土地）底價訂為800萬元出售，提撥100萬元贈與訴外人
陳琴治 、 陳淑媛 及 陳真真 姊妹3人，餘額由反訴原告甲○○
、反訴被告乙○○、訴外人陳正吉及陳正松四兄弟均分。⒊
限反訴被告乙○○於80年10月1日前將前坐落房屋無條件出
清，如未遷出，每月需繳付房租6,000元，如未續租，外租
時房屋另商議，租金存入專戶，四兄弟均分。⒋前述售屋發
生費用、房屋稅由專戶售屋款中支付等語，以上有反訴被告
提出之同意書附卷可稽，依照兩造兄弟於80年4月5日之約定
內容觀之，系爭房屋及土地雖分別登記於兩造名下，然此一
財產將來處分時，所得金額需先提撥100萬元贈與陳琴治、
陳淑媛及陳真真姊妹3人，餘額再由反訴原告甲○○、反訴
被告乙○○、訴外人陳正吉及陳正松四兄弟均分，果若系爭
土地登記於反訴原告名下，實際上亦歸其所有，何來將來處
分時尚須提撥部分金額予姊妹3人及餘額再分配兄弟4人？更
何況，依照同意書之記載反訴被告占有系爭房屋部分，另約
定反訴被告需於80年10月1日前出清，若欲使用則需交付每
月租金6,000元，如不續租於出租予他人時，需另行商議，
租金應存入專戶，由四兄弟均分，果若系爭房屋登記於反訴
被告名下，實際上亦歸其所有，何需出清房屋，續租需繳納
租金？如租出予第三人需另行商議，所得並存入專戶？顯見
該土地確實由兩造父親借名分別登記於兩造名下，是實際上
該等不動產仍屬兩造父親之遺產之一部，此上情形復與證人
陳庭溱 （即訴外人陳真真）到庭證述之情形大致相符。至於
反訴原以兩造父親另於65至66年間又購置台中縣○○鄉○○
路○○○○○號房地予反訴被告，反訴被告於68年12月26日遷居
該址，欲推認當初兩造父親購屋於其名下時，即有贈與之意
云云，惟果若兩造父親當初購買系爭房地予反訴原告名下時
有贈與之意，為何事後又將系爭房屋移轉登記予反訴被告名
下？而兩造兄弟為何事後又於80年4月5日為上開同意書之約
定？益見反訴原告主張兩造父親購買房屋之初登記於其名下
，即有贈與之意，並非可採。
㈢又按借名契約，顧名思義，係指當事人約定，一方（借名者
）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產
，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人，但無使他方
取得實質所有權或其他權利之意思。而在現行法制下，借名
契約乃無名契約，依私法自治原則，當事人基於特定目的而
訂立借名契約，如未違反強制規定或公序良俗，當非法所不
許。至於當事人間之權利義務，應依雙方當事人之契約內容
而定，契約未約定者，則以補充解釋之方法定之，並參考民
法關於委任之相關規定，再者委任關係，因當事人一方死亡
、破產或喪失行為能力而消滅，但契約另有訂定或委任事務
之性質不能消滅者，不在此限，此為民法第550條所明文，
經查，兩造父親 陳金木 （民國7年0月00日出生）於76年7月3
日死亡，此有反訴原告提出之舊式戶籍謄本附卷可參，而關
於系爭建物及土地之借名關係，兩造之父親與兩造間，又無
特別約定，且依該借名並無性質上不能消滅之情形，依上開
說明，
本件兩造父親分別與兩造間之借名關係，應於兩造父親陳金
木死亡時消滅。
㈣第按土地法第36條（舊法，現為第43條）所謂登記有絕對效
力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登
記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正
權利人對於登記名義人仍得主張之，最高法院33年上字第
4983號著有判例可參，查本件系爭土地雖借名登記於反訴原
告名下，然此項借名關係已因兩造父親死亡而消滅，是關於
此項財產之真正權利人應為兩造父親之繼承人全體共同共有
，兩造既均屬繼承人，對於系爭土地自有公同共有權利，並
無為保護第三人因信賴登記取得土地權利之疑慮，更何況，
系爭房屋記名登記於反訴被告名下，亦因兩造父親死亡，借
名關係消滅，而應歸屬兩造父親之遺產，而兩造又同時屬於
遺產之繼承人，實際上系爭房屋占用系爭土地，仍將處於同
一當事人之情形，兩造對於系爭土地及房屋既均有共同繼承
權，為免將來法律關係更趨複雜化，實無堅守土地之登記有
絕對效力之必要，解釋上，應認反訴被告仍得對土地登記名
義人（即反訴原告）主張實質上應有之權利。
㈤另按民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟
於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外
之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決
理由中對之有所判斷，除同條第二項所定情形外，尚不能因
該判決已經確定而認此項判斷有既判力，最高法院87年度台
上字第1029號著有判決意旨可參，查本件反訴被告雖曾以系
爭房屋為其所有提起本訴請求反訴原告應將建物全部騰空遷
讓交還反訴被告，其後雖經本院於95年11月2日履勘現場時
雙方達成調解，其內容固包含：反訴原告願將其所占用系爭
房屋部分騰空交還反訴被告（參照本院95年度中簡移調字第
332號卷宗），惟上開調解內容，並未對系爭建物或土地之
所有權之歸屬為判斷，是關於系爭土地及建物之歸屬，並無
既判力可言，依上開說明，前揭調解內容，並無法拘束本院
對於系爭建物及土地歸屬之認定，更何況，反訴被告於本訴
所提出之請求權基礎除民法第767條外，尚有依據民法第470
條借用物返還請求權為主張，同理，亦難因上開調解而拘束
本院需認定兩造間有借貸關係，是反訴原告據此主張本院應
受調解效力拘束云云，應非可採。
㈥末按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金
數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1
固有明文。惟查，本件系爭房屋與系爭土地實質上既均屬兩
造父親之遺產，並為兩造等繼承人所公同共有，實質上並無
土地及房屋所有人不同之情形，是反訴原告依據上開規定請
求反訴被告給付190,400元，及自反訴狀繕本送達被告翌日
（即95年8月22日起）至清償日止，按年息百分之5計算之利
息；及自95年9月21日起至返還土地之日止，按月給付原告
3,173元等，均屬無據，應予駁回。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 3 月 2 日
台灣台中地方法院台中簡易庭
法 官許石慶
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 2 日
書記官