裁判字號：最高法院86年台上字第822號民事判決
裁判日期：民國86年03月21日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十六年度台上字第八二二號
上訴人乙○○被上訴人甲○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十五年七月八日台灣高等法院台中分院第二審判決（八十五年度上字第一六六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件被上訴人主張：台中縣○○鄉○○段○○○號，面積四八‧六四平方公尺土地（下稱系爭土地）為伊於民國八十三年九月二十二日辦理繼承登記取得。伊之被繼承人 陳簡李 就系爭土地於八十年二月三日與上訴人續訂基地租賃契約，租期自八十年一月一日至八十五年十二月三十一日止，租金按每年土地公告現值年息百分之七計算。詎上訴人自八十二年一月一日起至八十三年十二月三十一日止，積欠二年之租金共新台幣（下同）十一萬一千五百元，經伊於八十四年一月七日以存證信函催告給付，仍置之不理，乃於同年月二十日再以存證信函終止租約等情，求為命拆屋還地，並給付五萬六千六百六十二元及其法定遲延利息之判決。
上訴人則以：系爭土地係原向被上訴人之父所承租，嗣於八十年間與被上訴人之母陳簡李續訂租約時，租金原約定依申報地價按年息百分之七計算，因遭其母詐欺，書寫為以公告現值按年息百分之七計算。伊按該租約繳至八十一年十二月三十一日之租金總額已達十一萬一千八百四十六元，已溢繳七十九年至八十三年按申報地價計算之租金總額，並未積欠租金。縱伊積欠租金，被上訴人之母去世後，該租金債權已讓與被上訴人，但亦未將該債權讓與之事實通知伊，其終止契約不合法等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴判決，駁回其上訴，無非以：上訴人早年向被上訴人之父承租系爭土地以建築房屋，至八十年間，被上訴人之母陳簡李與上訴人續訂租約時，約定租賃期間自八十年一月一日起至八十五年十二月三十一日止。查該土地租賃契約書第三條記載，租金以每年土地公告現值按年息百分之七計算等語，上訴人辯稱係受詐欺而簽訂，並以被上訴人之母陳簡李八十年一月十九日所寄之存證信函為證。惟該存證信函所催告之租金雖以土地法第九十七條所規定之公告地價年息百分之十計算，但所催告給付者係在換訂租賃契約前之七十九年之租金，並不足以證明嗣後兩造換訂租約時之真意，更不足以證明上訴人係出於錯誤或被詐欺而換訂租約。況上訴人縱有被詐欺或錯誤而為意思表示，亦均已逾民法第九十三條所定一年除斥期間，不得撤銷，上訴人仍應受該租賃契約之拘束。雖租賃契約第三條所載租金按每年土地公告現值年息百分之七計算，顯逾土地法第一百零五條準用同法第九十七條租用基地建築房屋租金不得超過申報地價總額年息百分之十為限之規定，惟僅係當事人對超過部分無請求權，被上訴人收受上訴人按租賃契約所載租額給付之租金，仍非無法律上之原因。上訴人嗣後辯稱所溢付之數額應抵償八十二年及八十三年之租金而未有欠租云云，自屬無據。再被上訴人於第一審改依公告地價按年息百分之十計算租金額，八十二年、八十三年公告地價依序為每平方公尺五千七百三十三元、六千一百元，兩年租金額合計為五萬六千六百六十二元，被上訴人於八十、八十三年間並未申報地價，則其請求既未逾土地法第九十七條之規定，上訴人並已同意八十二、八十三年應付之租金以系爭土地公告地價年息百分之十計算，顯見兩造已合意系爭土地八十二、八十三年租金按公告地價年息百分之十計算。是被上訴人訴請上訴人給付該欠租，即有理由，應予准許。次按受讓人對於債務人主張受讓事實行使債權時，既足使債務人知有債權讓與之事實，即應認有通知之效力。被上訴人於八十三年九月二十二日單獨取得系爭土地登記後，已於八十四年一月七日以存證信函通知上訴人略謂：「依據台端與先母簽訂之土地租賃契約（該筆土地已由本人依法繼承），自民國八十二年一月一日起至民國八十三年十二月三十一日止之租金，台端仍未給付，台端應給付之租金共新台幣壹拾壹萬壹仟伍佰元整，請於文到十日內給付。」被上訴人已將分割繼承取得系爭土地之事實通知上訴人，並催告上訴人應於十日內給付八十二及八十三年之租金予被上訴人本人，自足認定被上訴人行使債權，並同時已有債權讓與之通知。被上訴人於同年月二十日催告期滿後，以存證信函及以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，已生終止租約之效力。再按終止租約，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條規定，應向他方當事人以意思表示為之。民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力。」所謂達到，係僅使相對人已居可瞭解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力。被上訴人催告上訴人給付租金，及於通知上訴人終止租約之存證信函已送達於上訴人之居住所，縱由訴外人 廖盛男 收受，但上訴人既自認已收到上揭二件信函，不論該廖盛男為何人，已發生終止租約效力。上訴人抗辯伊未收受該存證信函，自非可採。兩造間租約既已終止，被上訴人請求上訴人拆屋還地，自屬有據等詞，為其判斷之基礎。
惟按對於被繼承人之不動產為繼承，並不當然取得繼承登記前之不動產租金債權；又債權讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，為民法第二百九十七條所明定。本件被上訴人係於八十三年九月二十二日辦理繼承登記取得系爭土地所有權；並於八十四年一月七日以存證信函催告上訴人給付八十二、八十三年之租金，略稱：「依據台端與先母簽訂之土地租賃契約（該筆土地已由本人依法繼承），自民國八十二年一月一日起至民國八十三年十二月三十一日止之租金，台端仍未給付，台端應給付之租金共新台幣壹拾壹萬壹仟伍佰元整，請於文到十日內給付。」（見一審卷一四頁），被上訴人似僅將系爭土地由其繼承之事實通知上訴人而已，並未將其餘各繼承人亦將租金債權讓與之事實通知上訴人。果爾，能否謂被上訴人行使債權為催告時，已同時為該租金債權讓與之通知﹖是否已生終止租約之效力﹖非無研求之餘地。其次，土地法第九十七條第一項所稱土地之申報地價，於土地所有權人未申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條上段規定甚明，原審以被上訴人未申報地價，經上訴人同意，即以公告地價作為計算租金之標準，對是否已逾法定最高限額之租金，被上訴人有無請求權，並未說明，亦有可議。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十六年三月二十一日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣法官曾煌圳右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十六年四月三日