裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第5017號民事判決
裁判日期：民國95年07月05日
裁判案由：返還保證金等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第5017號原告世豐國際建築開發股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○律師被告 夏萍回 訴訟代理人 嚴亮 律師上列當事人間返還保證金等事件，本院於中華民國95年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟壹佰零玖元，及其中新台幣壹佰萬元部分自民國八十九年十二月一日起，其中新台幣貳拾玖萬壹仟壹佰零玖元部分自民國九十年二月二日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾肆萬元或同面額之土地銀行長安東路分行無記名可轉讓定期存單為被告擔保後，得假執行。但被告如以新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟壹佰零玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告於民國89年12月1日與被告訂立合建契約（下稱系爭契約），由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段3小段529地號土地（下稱系爭土地），由原告出資興建住宅大樓，約定被告分得提供合建土地部分可建地上及地下建物總興建面積之百分之60，原告並於89年12月1日給付被告新台幣（下同）100萬元，作為保證金。原告為依系爭合約第1條約定，前已積極辦理購買台北市○○區○○段3小段528及532之1土地（下稱2筆鄰地）之手續，惟因地主不願出售，原告為促使2筆鄰地地主願出售土地，擬以較高價格買受，乃於92年10月16日邀被告會商合建比例之調整，會議協商結論為：被告分得百分之54，原告分得百分之46。被告同意原告於92年10月17日將結論回覆。被告另於92年11月2日函詢原告相關合建問題，原告則於92年11月6日回函答覆，由此足見被告同意延長購買2筆鄰地之期限。
(二)被告因系爭土地雜草叢生、垃圾成堆，且樹木枝蔭遮住房屋，故須整屋、整地始符合申請自用住宅稅率之要件，乃委託原告代其整修房屋、整地，並因此代被告支出屋頂鐵皮、泥水、油漆、木工、清潔、地政規費等費用，共計181,109元，另支出整地費用11萬元，合計代墊291,109元。而被告同意由原告先代墊費用再歸還，依約自應返還上開費用。況整屋、整地既係為使被告享受自用住宅土地稅率之優惠，與系爭合建契約無必然關係，依法亦應由被告負擔該費用，故縱認被告未委託原告代墊費用，原告亦得依無因管理、不當得利之法律關係，請求被告返還上開必要費用或所得利益。
(三)詎被告於93年3月4日將系爭土地所有權移轉登記予訴外人 楊大中 ，93年4月13日訴外人楊大中再將系爭土地移轉登記予富都新開發建設股份有公司（下稱富都新公司），富都新公司於94年5月24日再信託登記予復華商業銀行股份有限公司（下稱復華銀行）。而被告既將系爭土地移轉登記予他人，顯不可能再履行系爭合建契約（即不可能提供土地建築，亦不可能將土地持分過戶予原告），原告乃於
94年8月4日發函被告解除契約，並請求被告返還保證金及代墊費用，被告已於94年8月8日收受上開函件，然拒絕給付。退步言，系爭契約因原告無法於訂約後3個月內購得2筆鄰地而溯及失效，被告亦應回復原狀返還保證金。
(四)系爭契約第5條第1項係約定買得2筆鄰地後，原告始須規劃設計圖，經被告同意後，依限申請建照、開工，若原告未依限開工，被告得沒收保證金。然本件尚未買得2筆鄰地，即不生申請建照、開工問題，自無沒收保證金可言。
再系爭契約第8條係規定，原告如無法如期開工或有違約情事，須賠償被告之損失，然原告並無違約，亦無未如期開工等情事，且被告並無損失，反受利益。又系爭合建契約第3條係約定，如「買得另二筆土地後」，進行建屋事宜，及分期給付及退還保證金，然本件尚未購得另二筆土地，亦不生依該條給付及退還保證金之問題。
並聲明：
㈠被告應給付原告1,291,109元，及其中100萬元自89年12月
1日起，其中291,109元自90年2月2日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡願供現金或同額之土地銀行長安東路分行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯如下：
(一)原告自89年12月1日訂立系爭合約至今，皆未購得周邊2筆鄰地，更未依約取得建照如期開工，被告自得沒收保證金。依系爭合約第10條第1款載明原告於3個月內完成購買2筆鄰地，逾期本約自動失效。又雙方並未約定「買得另二筆土地後」，原告始須規劃設計圖，且曾限於3個月內完成購買2筆鄰地。惟原告並未依限購得2筆鄰地，且未完成設計圖，更未於30日內申請建造執照及於2個月內開工，故視同違約，依系爭合約第5條第1款、第8條之規定，被告得沒收乙方保證金。被告雖曾於92年12月16日會議記錄上簽名，只表示被告曾出席，不代表同意原告延後購買鄰地之期限，且原告未於92年10月17日回復，故被告於同年11月2日特函詢問，此後亦未見後續更改契約或另訂附約，足見原告主張被告同意延長期限乃其自設立場之主觀論斷。本件原告早應施工建築，而拖延未進行，迫不得已，乃將土地讓與他人，今已開工建築並推售中，足證原告當年對本契約故意不作為。綜上，原告請求返還保證金，顯無理由。
(二)整地乃原告建築工程所需，故當時口頭協議由原告負責施工並負擔費用，故估價單抬頭為原告，而非被告，證人丙○○所證整地有二次，絕無此事。至於有關自用住宅之房屋整理，乃為請領門牌，業經被告之夫楊大中以支票給付費用。
並聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)原告於89年12月1日與被告訂立系爭合建契約，由被告提供其所有坐落台北市○○區○○段3小段529地號土地（即系爭土地），由原告出資興建住宅大樓，約定被告分得合建土地部分可建地上及地下建物總興建面積百分之60。原告並於89年12月1日給付被告100萬元，作為保證金。
(二)系爭合建契約第10條特約事項㈠約定：「本約簽立後，乙方（即原告）應於3個月內完成購買行義段3小段528、532之1地號土地與本約標的土地合併規劃設計，逾期3個月乙方如未能完成購買上開地號土地，經甲方（即被告）同意可延長期限，否則本約自動失效」。嗣原告無法於簽約後3個月內完成購買上開行義段3小段528、532之1地號2筆鄰地。
(三)原告於92年10月16日與被告協商討論調整合建分配比例，被告主張調整為原告分得百分之44，被告分得百分之56；原告則主張調整為原告分得百分之46，被告分得百分之54；最後約定由原告確認後於92年10月17日將結論回覆被告。嗣原告於92年10月20日函覆被告表示「擬請夏教授退讓2％之合建比例（即夏教授取得百分之54，世豐建設分得百分之46的合建方式進行合作開發），希能體恤，是否可行，祈請函覆」等語，被告則另於92年11月2日函詢原告相關合建問題，原告則於92年11月6日回函答覆。
(四)被告所有之系爭土地於93年3月4日移轉登記予訴外人楊大中，94年4月13日楊大中再移轉登記予訴外人富都新公司，94年5月24日富都新公司再信託登記予復華銀行。
(五)原告於94年8月4日發函被告主張解除契約，請求返還保證金及代墊費用，被告於94年8月8日收受該函。
四、兩造之爭點及論斷：原告主張被告既將系爭土地移轉登記予他人，顯不可能再履行系爭契約，而原告業經解除契約，被告自應返還保證金，退步言，系爭契約因原告無法於3個月內購得2筆鄰地而溯及失效，被告亦應回復原狀返還保證金；又原告曾為被告代墊整地及整屋費用，被告亦應返還等語。為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本件經兩造整理並確認之爭點為：(一)被告是否同意延長原告購買系爭2筆鄰地之期限？(二)原告主張契約失效，被告應返還保證金，有無理由？(三)原告以被告將系爭土地移轉登記予他人而違約為由，主張解除契約，有無理由？(四)被告以原告未依約購買系爭2筆鄰地、申請建照及如期開工為由，沒收原告之保證金，有無理由？約定之違約金是否過高？(五)被告有無委託原告代其整修房地？原告是否因此代墊修屋費用181,109元及整地費用11萬元，合計291,109元？茲分別論述如下：
(一)關於被告是否同意延長原告購買2筆鄰地期限之爭點：
１、兩造於89年12月1日簽訂系爭契約，依系爭契約第10條特約事項㈠約定，原告應於簽約3個月內（即90年3月1日前）完成購買2筆鄰地，逾期未能完成購買，經被告同意可延長期限，嗣原告未於簽約後3個內完成購買2筆鄰地，兩造於92年10月16日協商討論調整合建分配比例，會中被告主張調整為原告分得百分之44，被告分得百分之56；原告則主張調整為原告分得百分之46，被告分得百分之54；最後約定由原告確認後於92年10月17日將結論回覆原告。嗣原告於92年10月20日函覆被告表示「擬請夏教授退讓2％之合建比例（即夏教授取得百分之54，世豐建設分得百分之46的合建方式進行合作開發），希能體恤，是否可行，祈請函覆」等語，被告則另於92年11月2日函詢原告相關合建問題，原告則於92年11月6日回函答覆等事實，為兩造所不爭執，已如上述。
２、觀之上開協調會議過程，兩造就合建分配比例之調整各自提出主張並未達成合意，嗣原告雖於92年10月20日函覆仍請被告同意原告主張之分配比例，惟已逾原約定之期限（即92年10月17日）且其後被告雖提出相關合建問題詢問原告，惟並未涉及是否同意合建分配比例調整之答覆，亦未提及2筆鄰地購買之期限延長問題。由此足見，被告於3個月購買2筆鄰地期限屆滿前並無同意延長期限之表示，嗣原告雖擬以較高價格期能購得2筆鄰地而邀被告協商調高原告之合建分配比例，經兩造協調結果並未達成明確結論，亦難認兩造有合意變更原契約內容並同意延長原告購買2筆鄰地之期限。此外，證人即代書丙○○到庭證稱：「（約定三個月買土地後來有無延期？）被告是沒有講延長，但是兩造協商合建比率。」等語在卷（見本院94牪2月28日言詞辯論筆錄），而原告亦自陳兩造並未約定延長之期限若干等語，被告復否認有同意延長購買2筆鄰地之期限（見本院95年2月15日言詞辯論筆錄），則原告主張被告有同意延長原告購買2筆鄰地之期限云云，尚不足採。
(二)關於原告主張契約失效，被告應返還保證金之爭點：系爭合建契約第10條特約事項㈠約定：「本約簽立後，乙方（即原告）應於3個月內完成購買行義段3小段528、532之1地號土地與本約標的土地合併規劃設計，逾期3個月乙方如未能完成購買上開地號土地，經甲方（即被告）同意可延長期限，否則本約自動失效」。嗣原告未於簽約後3個月內完成購買2筆鄰地，被告並未同意延長原告購買2筆鄰地之期限，均如上述，而證人丙○○到庭證稱：因鄰地地主開價很高故原告公司沒有買到等語在卷（見本院94年12月28日言詞辯論筆錄），此外被告就其所辯「原告係故意不作為」之事實復未舉證以實其說，尚難認原告有故意使「3個月內購買2筆鄰地」之條件不成就之情形，則依系爭契約第10條特約事項㈠之約定，系爭契約即因條件成就而失效。易言之，系爭契約於購地期間屆滿時因「原告未依限購得2筆鄰地且被告未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力。又系爭契約既溯及失效，則被告受領系爭履約保證金之法律上原因已不存在，是原告請求被告應返還保證金100萬元及自受領時起至清償日止之法定遲延利息，即非無據。
(三)關於原告以被告將系爭土地移轉登記予他人而違約為由，主張解除契約之爭點：
如上所述，系爭契約因「原告未依限購得2筆鄰地且被告未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力，嗣被告將系爭土地移轉登記予他人自不生違約情事，則原告於系爭契約溯及失效而不存在後之94年8月4日，復以被告給付不能為由發函表示解除契約，自不生解除之效力。
(四)關於被告以原告未依約購買系爭2筆鄰地、申請建照及如期開工為由，沒收原告之保證金之爭點：
本件被告抗辯：92年10月開會以後原告沒有買到地，被告就沒收保證金，沒收時沒有發存證信函給原告等語在卷。
雖原告否認被告曾表示沒收保證金，惟依被告上開所辯，其並未於購買2筆鄰地期間屆滿前為沒收保證金之表示。
而系爭契約內並無原告保證必可購得系爭鄰地之約定，互核以觀，堪認兩造因慮及得否購得鄰地合建之風險，故於系爭契約第10條特約事項㈠約定以「原告應於3個月內完成購買2筆鄰地」作為系爭契約失效之解除條件。而本件原告既未於簽約3個月內購得2筆鄰地，則系爭契約於該購地期限屆滿日即因「原告未依限購得2筆鄰地且被告未同意延長購地期限」之條件成就而溯及失其效力。此後被告即無從再依不存在之契約，主張原告有何違約情事而沒收保證金。是被告所辯其於92年10月以後因原告未依約購買系爭2筆鄰地、申請建照及如期開工而沒收履約保證金100萬元云云，尚屬無據。而被告沒收保證金既無理由，則本件約定之違約金是否過高，即再予無審究之必要，附此敘明。
(五)關於被告請求原告返還代墊之修屋整地費用之爭點：
１、證人即經手系爭契約相關事宜之代書丙○○證稱：「（為何要整地？當初整地有經過被告同意？）當時合建契約簽訂後，我去跟被告說現場為廢墟，增值稅會很高，所以要把房子整起來後，可以省一筆自用稅率，我還帶被告去聲請門牌，他說工人他沒辦法找，我說我也沒認識，既然公司要幫忙合建，就請公司幫忙。後來第一次整地、修屋的費用都是原告公司代墊的。」、「（修房子是為了要適用自用稅率？）是的，整地也是為了自用稅率。」、「因為現場房屋旁邊的土地都是垃圾，而且也沒有對外的通路，雜草叢生，所以要整理，才能申請自用住宅稅率。」、「（估價之後有將費用給被告看，被告有同意要給？）有給被告看，當時說原告先墊款，等到整理之後再彙算，被告沒有異議。」、「（這些規費當時有說是誰負擔？）照民間規定地主負擔。有告訴被告，被告也同意。（規費後來誰給你？）是我先墊後來才向原告公司請領。」、「（為何要二次整地、整屋？）第一次在90年2月申請的時候地政事務所要通知會勘時，就先去整地、修屋，後來會勘結果測量圖出來，可以適用自用住宅稅率，但是等到辦理過戶的時候現場又雜草叢生，因為稅捐處承辦人員會到現場看，所以才有第二次的整地修屋。」等語在卷（見本院94年12月28日及95年4月26日言詞辯論筆錄）。參以台北市士林地政事務所於90年2月12日至系爭土地會勘被告申辦自用住宅稅率，其後並於90年2月12日作成供申請核課自用住宅用地稅率用之建物測量成果圖，此有該所會勘通知單、測量成果圖影本在卷可稽。由此足見，原告主張系爭土地及其上房屋之整修乃為被告於90年2申請自用住宅用優惠稅率所需，且經被告同意委由原告代墊整修費用及相關規費等語，衡情堪以採信。被告辯稱：整地係原告建築工程所需云云，尚不足採。
２、被告雖辯稱：整地費用經兩造口頭協議由原告負擔，修屋費用則業經被告之夫楊大中以支票給付云云。惟為原告所否認，被告復未舉證證明原告確有同意負擔整地費用，是其此部分抗辯，尚不足採。又被告就其業已支付整屋費用，雖提出估價單及93年1月5日、匯款人楊大中、收款人承瓏工程有限公司、匯款金額85,000元之匯款單影本各乙紙為證。惟台北市士林地政事務所至系爭土地會勘被告申辦自用住宅稅率之時間乃90年2月12日，其後並於90年2月12日作成供申請核課自用住宅用地稅率用之建物測量成果圖，已如上述，是尚難據被告所提日期在後之93年1月5日匯款單認定被告有給付上開會勘前之修屋費用。而原告主張其為被告代墊修理房屋費用171,429元、房地登記規費9,680元及整地工程費用11萬元，合計291,109元，業據提出89年12月27日估價單、房地產登記費用明細表、89年5月3日、同年7月21日、同年12月30日、90年2月2日之台北市地政規費及其他收入收據、90年1月13日免用統一發票收據、89年12月18日統一發票等為證，上開費用支出時點核與上述台北市士林地政事務所會勘時間尚無矛盾，並經證人丙○○證述屬實，堪以採信。
３、受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息，民法第546條第1項定有明文。是原告依上開規定請求被告返還代墊之整修房地及行政規費等必要費用共291,109元及自最後代墊費用時即90年2月2日起至清償日止之法定遲延利息，核為可採。原告主張其因委任關係而代墊上開上開費用既有理由，則其另依不當得利及無因管理請求被告返還代墊之費用，尚屬無據。
五、綜上所述，原告主張系爭合建契約失效，被告應返還履約保證金100萬元，及被告應依民法第546條第1項之規定返還原告代墊之費用291,109元，均屬可採。從而，原告請求被告給付1,291,109元，及其中100萬元部分自89年12月1日起，其中291,109元部分自90年2月2日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年7月5日
民事第二庭法官鄭純惠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年7月5日
書記官陳素卿