臺灣苗栗地方法院108年度訴字第11號民事判決

裁判字號：臺灣苗栗地方法院108年訴字第11號民事判決

裁判日期：民國108年10月08日

裁判案由：給付居間報酬

臺灣苗栗地方法院民事判決108年度訴字第11號原告利洋房屋仲介有限公司法定代理人 林哲宇 訴訟代理人 田文華
黃浩章 律師被告 張維卿 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國108年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人 葉治忠 於民國106年5月23日與原告簽訂廣告銷售同意書，將其所有門牌號碼苗栗縣○○市○○路○○巷○○弄○○號房屋及其基地（下稱系爭房地）委託原告廣告銷售，總價為新臺幣（下同）1,750萬元。嗣原告之業務人員 馬鳳臣 於107年7月22日上午，介紹被告及其配偶 尤詩欣 承買並帶看系爭房地，被告夫婦於帶看結束後返回原告之營業處所，兩造於同日就系爭房地簽訂委託購買意願書（下稱系爭意願書），約定被告委託原告以總價1,350萬元協商議價，協商期間自107年7月22日起至107年8月10日止，買賣成交時，委託人即被告應交付成交總價額2％作為原告之服務費。嗣原告公司之田文華經理與葉治忠相約於107年7月24日見面議價，經葉治忠同意出售價格為1,380萬元，並表態要實得1,350萬元，另30萬元為仲介服務費。議價結束後，馬鳳臣立即將議價結果告知被告，但被告不願加價，而於
107年7月25日取回斡旋金。詎料，被告與葉治忠嗣於107年8月18日私下買賣系爭房地，以總價1,366萬元成交，且為脫免給付仲介費之責任，故意隱瞞原告而以尤詩欣之名義登記為系爭房地之所有權人。被告明知系爭房地係由原告仲介銷售，在原告銷售期間，經原告履行居間仲介事務後，仍私自與葉治忠接觸並私下成交，故意以不正當之行為逃避履約之責，爰依民法第568條第1項及類推適用民法第101條第1項規定，請求被告按其買賣總價2％給付居間報酬273,
200元等語。並聲明：被告應給付原告273,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告與配偶多年前即想在苗栗市置產，故已多方注意房屋買賣資訊，系爭房地早為被告所留意，只因房價太高而未出手。其後，被告偶然從網路訊息得知系爭房地已降價，因原告之業務人員馬鳳臣與被告為舊識，被告才主動與原告簽署系爭意願書，故該報告訂約之機會並非原告所提供。又被告並未參與原告與葉治忠之協商議價過程，只接到馬鳳臣告知葉治忠堅持以1,380萬元出售，當時被告因價格太高，與1350萬元相差甚遠，故不願加價，乃依系爭意願書第
2條後段「…協商不成功，則出價保證金無息歸還」之約定，取回當時交予原告之出價保證金10萬元，至此兩造之契約關係即視同解除，失其效力。況兩造約定之協商期間至107年8月10日為止，協商期間屆滿後，系爭意願書亦當然失其效力。原告於契約期間內並未促成被告與葉治忠成立買賣契約，兩造復未約定日後被告不得再與系爭房地所有人從事買賣，被告會於107年8月18日以1,366萬元向葉治忠購買系爭房地，是在退斡旋之後，自網路售屋訊息偶然得知葉治忠之電話，自行與葉治忠協談之結果，並非經由原告媒介而成立買賣，故原告不得向被告請求居間報酬等語為辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭房地係由訴外人葉治忠於106年5月23日委託原告銷售，委託銷售總價為1,750萬元。
⒉原告之業務人員馬鳳臣曾於107年7月22日上午，帶被告及
其配偶尤詩欣看系爭房地，帶看結束後，兩造於同日簽訂委託購買意願書，約定被告委託原告以總價1,350萬元協商議價，協商期間自107年7月22日起至107年8月10日止，買賣成交時，委託人即被告應交付成交總價額2％作為原告之服務費，被告並於107年7月22日交付10萬元出價保證金予原告保管。
⒊兩造簽訂系爭意願書後，原告之經理田文華等人於107年7
月24日與屋主葉治忠見面議價，最終屋主葉治忠同意以1,38
0萬元出售，葉治忠並在系爭意願書上簽字表示願以1,380萬元出售（卷第73頁被證一）。前開議價結果經原告之業務人員馬鳳臣告知被告後，被告表示不願加價，兩造遂於107年7月25日提前終止系爭意願書，被告於同日取回10萬元出價保證金。
⒋嗣於107年8月18日，被告以其配偶尤詩欣之名義向葉治忠
購買系爭房地，買賣總價為1,366萬元，被告與配偶並一同前往 謝其良 地政士事務所與葉治忠簽訂不動產移轉契約書。
㈡本件爭點：
原告依民法第568條第1項及類推適用民法第101條第1項規定，請求被告給付居間報酬，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第
568條第1項分別定有明文。是民法第565條所定居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求；而媒介居間則除純粹報告訂約機會外，尚須周旋於他人之間為之說合為必要，媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。查系爭意願書內載明被告欲以總價1,350萬元購買系爭房地，因前開價格與系爭房地之委託售價尚有差距，特委託原告代為協商，協商成功則出價保證金轉為預購標的物訂金之一部分，協商不成功則出價保證金無息全部歸還等語（見卷第31頁）。足認兩造間系爭意願書之契約性質，應屬以說合為必要之媒介居間，原告自需有說合之行為，並因此促成買賣雙方達成一致，買賣契約成立，始得向被告請求報酬。次按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項亦有明文。媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬。又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例意旨參照）。是以，除非委託人基於使居間人喪失報酬請求權為目的，為避免報酬之支付，故意拒絕訂立媒介就緒之契約，否則，如因居間人未能促成買賣雙方達成一致，而由委託人本於自己之行為與相對人議約成立，此時契約即非因居間人之媒介而成立，居間人自不得請求報酬。
㈡經查，系爭房地原委託銷售總價為1,750萬元，原告之業務
人員馬鳳臣於107年7月22日上午帶被告夫婦看系爭房地結束後，被告委託原告以總價1,350萬元協商議價，協商期間自107年7月22日起至107年8月10日止。嗣原告之經理田文華等人於107年7月24日與屋主葉治忠見面議價，葉治忠同意以1,380萬元出售，前開議價結果經馬鳳臣告知被告後，被告表示不願加價，兩造遂於107年7月25日提前終止系爭意願書，被告並於同日取回10萬元出價保證金。嗣於107年8月18日，被告另以其配偶尤詩欣之名義向葉治忠購買系爭房地，買賣總價為1,366萬元等情，為兩造所不爭執，已如前述。依上開經過可知，在系爭意願書終止（即107年7月25日）之前，原告並未按被告委託購買之價格1,350萬元與葉治忠達成買賣之合致，自無買賣已媒介就緒之情形。
㈢原告雖提出其與葉治忠簽立之協議書（下稱系爭協議書，見
卷第83-85頁），主張被告與葉治忠協議先拒絕締結買賣契約，待斡旋期結束後再行締約，以此不正當之行為逃避支付報酬之責云云。查系爭協議書雖記載：「緣甲（指葉治忠）乙（指原告）雙方先前就苗栗縣○○市○○里○○鄰○○路○○巷○○弄○○號房屋及基地出售事宜成立居間買賣契約，因買方張維卿之後自行找甲方協議買賣事宜，再以張維卿之配偶尤詩欣之名義，成立上開房地買賣契約。而甲方一時失慮，為節省居間報酬費用，同意與買方張維卿協議拒絕締結買賣契約，待斡旋期結束再行締結房地買賣契約，造成乙方仲介服務費之損失。」等語。惟查，系爭協議書係原告提起本件訴訟後，與葉治忠於訴訟外成立和解而簽署，原告並因此撤回對葉治忠之起訴，有原告一部撤回起訴狀在卷可稽（見卷第79-81頁）。衡以原告自陳系爭協議書之內容為其所繕打（見卷第171頁），則葉治忠在欲與原告和解之情況下，為求息事寧人，自有可能未再詳細探究原告記載之事件經過，即在系爭協議書上簽名，尚難逕認系爭協議書上所載經過情形必與事實相符。況有關被告係於何時、何地、如何找葉治忠協議買賣？是否於系爭意願書終止前即就價金達成合致？此等涉及被告是否故意拒絕原告媒介簽約之重要細節，系爭協議書中均隻字未提，難以證明被告係為規避支出仲介費，而故意不在委託購買期間內簽訂買賣契約。原告雖稱馬鳳臣與被告為舊識，有坦白告訴被告賣方之底價為1,350萬元云云。然依原告起訴狀所述，所謂賣方底價1,350萬元，係指葉治忠扣除支付仲介費後欲實得之金額（見卷第21頁）；則在葉治忠欲實得1,350萬元之情況下，除非原告不向葉治忠收取任何仲介費，否則葉治忠仍無可能僅以1,350萬元與被告成交。另就買方而言，被告出價時亦須將負擔之仲介費考慮在內，因兩造約定仲介費為成交價格2％，則被告自1,350萬元加價結果，除需支出加價之差額，仲介費亦隨之提高，則被告考量其所能負擔之總支出金額，而向原告表示不願再行加價，尚非毫無理由，不能因此即謂被告是為規避給付仲介費，而故意拒絕簽訂買賣契約並終止系爭意願書。
㈣此外，被告辯稱其於107年8月18日以1,366萬元向葉治忠
購買系爭房地，是在退斡旋之後自網路售屋訊息偶然得知葉治忠之電話，自行與葉治忠協談之結果等情，業據被告提出登載有「 阿宗 先生」電話之網頁截圖照片為憑（見卷第151頁）；原告亦不否認前開網頁截圖中之房屋係葉治忠欲出售之另一房屋（見卷第173頁），堪認被告所辯上情，並非毫無可能。本院審酌原告於107年7月24日向被告提出葉治忠之最新售價後，被告於翌日即退斡旋終止系爭意願書，原告並未證明在該1日之內，被告即與葉治忠取得聯繫並達成私下訂約之合意，自無法認定被告提前終止居間契約係基於不正當之目的。則縱不久之後，被告另行覓得葉治忠之聯絡電話，自行與葉治忠協商買賣系爭房地而獲價金之合致，因被告並非以不正當之方法阻止原告媒介成立買賣，該買賣契約亦非因原告之媒介磋商而成立，則原告主張依民法第568條第1項及類推適用民法第101條第1項規定，請求被告給付居間報酬，並無理由。
五、綜上所述，被告與葉治忠間之買賣契約，並非原告媒介所成立，且依原告所提證據，無法證明被告係基於使原告喪失報酬請求權為目的，故意在委託期間拒絕訂立媒介就緒之買賣契約。從而，原告依民法第568條第1項及類推適用民法第
101條第1項規定，請求被告給付273,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年10月8日
民事第二庭法官顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李欣容中華民國108年10月8日