裁判字號：臺灣基隆地方法院101年訴字第455號民事判決
裁判日期：民國102年01月07日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院民事判決101年度訴字第455號原告 林月鳳 訴訟代理人 許珀瑜 被告 陳惠芬 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國101年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一○一年七月十五日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣玖仟玖佰貳拾元由被告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告於起訴時請求被告應將基隆市○○區○○○路○○號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告，及自民國101年6月26日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金新臺幣（下同）37,500元，嗣於101年12月24日本院言詞辯論期日，變更違約金起算日為101年7月15日，屬應受判決事項聲明之減縮，核與上開法條相符，應予准許。
三、原告起訴主張：系爭房屋為訴外人即原告之子 許珀瑋 所有，原告為系爭房屋之使用權人，兩造於100年7月14日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告將系爭房屋出租予被告使用，約定租期自100年7月15日起至101年7月14日止，每月租金為7,500元，被告應於每月15日前給付，且被告於租期屆滿時，除經原告同意續租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，如不即時遷讓交還系爭房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日止。然自101年7月14日（起訴狀誤載為100年7月14日）租期屆至時起，被告未遷出系爭房屋，亦未給付租金，原告於101年9月10日以存證信函催告被告是否續訂新約，惟被告置之不理，原告再於101年9月17日以存證信函對被告為終止租賃契約之意思表示，並請求遷出系爭房屋，兩造間系爭租約既已終止，依約原告即得請求被告遷讓返還系爭房屋及自101年7月15日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止，每月租金5倍即37,500元之違約金。為此提起本訴，並聲明如主文第1、2項所示。
四、被告經合法通知而未到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
五、得心證之理由：
（一）經查，原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、建物所有權狀、存證信函及收件回執等件為證，核屬相符，而被告經合法通知未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，原告之主張自堪信屬實。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、451條分別定有明文。次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在，故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例參照）。再按，沈默與默示意思表示不同，沈默係單純之不作為，並非間接意思表示，除法律或契約另有規定外，原則上不生法律效果，默示意思表示則係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號判決參照）。查系爭租約第2條及第6條約定：租賃期限訂為1年0個月即自100年7月15日起至10
1年7月14日止，乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得籍詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
5倍之違約金至遷讓完了之日止……。足見兩造所訂系爭租約為定期租賃，除非經原告表示同意繼續出租外，於租期屆滿時租賃關係當即消滅，已發生阻止民法第451條規定之視為續約之效力，且無其他證據顯示原告於101年7月14日以前有表示同意於租期屆滿後繼續出租系爭房屋予被告之事實，而原告之單純沈默，不能認係默示同意之意思表示，揆諸上開說明，足認兩造間租賃契約關係業已於
101年7月14日因租期屆滿而消滅，並無民法第451條所規定之視為不定期租賃之情形，依系爭租約被告應遷讓返還系爭房屋予原告。
（三）復按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條定有明文。
又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院51年台上字第19號著有判例可資參照。本件被告自101年7月15日起遲延返還系爭房屋，依系爭租約第6條約定應按月給付原告按租金5倍計算即37500元之違約金，業如前述，本院審酌系爭房屋位在基隆市中山區，於83年9月12日建築完成，此有建物所有權狀影本可參，迄至101年7月間建物已經17年餘，每月租金數額為7,500元，兩造間租期屆滿後，被告迄今已逾5月猶未交還系爭房屋，致使原告無法占有使用收益系爭房屋，並需負擔房屋稅捐、水、電等費用，違約情節重大等節，認違約金以房屋租金數額2倍即每月租金7,500元、二倍租金15,000元計算，尚屬適當，逾此範圍之請求，難認有據。
六、從而，原告依系爭租約請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及自101年7月15日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告違約金15,000元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，爰予駁回。
七、訴訟費用9,920元（含第一審裁判費9,800元、公示送達登報費120元）由被告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國102年1月7日
民事庭法官黃梅淑以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國102年1月7日
書記官洪福基