臺灣桃園地方法院107年度訴字第133號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院107年訴字第133號民事判決

裁判日期：民國107年07月09日

裁判案由：撤銷先行過戶同意書

臺灣桃園地方法院民事判決107年度訴字第133號原告 陳朝元 訴訟代理人 陳泓年 律師被告 陳錦傳 訴訟代理人 許英傑 律師複代理人 閻道至 律師上列當事人間請求撤銷先行過戶同意書事件，本院於民國107年
6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國104年9月2日以新臺幣（下同）6,
597萬元向原告購買坐落桃園市○○區○路○段000000000000000地號土地及其上同段37建號即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○巷○號建物（以下土地稱系爭土地，房屋稱系爭建物，合稱系爭房地），兩造簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並委由訴外人第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託履約保證業務，被告依約應將完稅款與尾款一併存匯入履保專戶後，始得辦理所有權移轉登記。詎被告嗣利用原告輕率、急迫、無經驗之情況，使原告於同年10月2日簽立「先行過戶同意書」（下稱系爭同意書），同意於被告未交付第3期完稅款及第4期尾款合計4,885萬元前，先行移轉系爭房地所有權登記與被告，絲毫未提及被告尚未給付之第3、4期款將免除於履約保證之範圍，此顯與兩造將系爭房地買賣價金信託履約保證之履約方式有違，而有顯失公平等情，依民法第74條第1項規定，請求撤銷系爭同意書等語。並聲明：系爭同意書應予撤銷。
二、被告則以：本件係因系爭建物老舊不堪使用，原告為使土地增值稅得以適用自用住宅稅率，以達節稅目的，要求被告配合先行將系爭房地移轉登記與被告，始能以被告名義申請拆除執照，用以拆除系爭建物。然因系爭房地移轉登記後，被告即須支付尾款3,500萬元尾款與履保專戶，若系爭建物無法順利拆除、土地鑑界短缺等問題，對被告恐有不公，第一建經公司始建議可採用簽立系爭同意書之方式辦理。且原告學經歷豐富，又已有不動產買賣經驗，於審閱系爭同意書後為求保障自身權益而要求加註文字，足徵原告簽立系爭同意書時，係經審慎思考後而為，自非屬知識淺薄、識別能力不佳之人，顯無民法第74條所稱之急迫、輕率或顯失公平之情事等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告於104年9月2日以6,597萬元向其購買系爭房地，兩造並簽定系爭契約，委由第一建經公司辦理價金信託履約保證業務，被告依約應將完稅款與尾款一併存匯入履保專戶後，始得辦理所有權移轉登記；原告於104年10月2日簽立系爭同意書，同意被告於未給付第3期完稅款或第4期尾款價金前將系爭房地移轉登記與被告等節，業據其提出系爭契約、第一建經價金信託履約保證申請書、第一建經價金信託履約保證書、系爭同意書等件為證（見本院卷第8-38頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。另本件被告前以原告擅自解約，依系爭契約之法律關係應給付相當於其已給付價金一倍之違約金及其遲延利息，經本院以105年度重訴字第292號給付違約金等事件判決原告應給付被告1,712萬元及其法定遲延利息，原告不服提起上訴，現由臺灣高等法院以106年度重上字第633號給付違約金等事件審理在案。又本件原告以被告趁其辨識能力不足之情形下，向原告佯稱系爭契約對被告沒有保障，要求原告取消履約保證，而簽立系爭同意書為由，對被告提起刑事詐欺告訴，業經臺灣桃園地方檢察署以107年度偵字第2722號不起訴處分，原告不服聲請再議，經臺灣高等檢察署以107年度上聲議字第2053號駁回其再議聲請在案，經本院依職權調閱前揭民事及偵查卷宗核閱無訛。
四、原告另主張其於104年10月2日簽立系爭同意書，同意被告於未交付第3期完稅款及第4期尾款共4,885萬元前，先行將系爭房地所有權移轉登記與被告，係急迫、輕率或無經驗，且依當時情形對原告顯失公平云云，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌：被告是否乘原告急迫、輕率或無經驗，使原告簽立系爭同意書，而依系爭同意書訂立當時情形，對原告顯失公平？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條第1項定有明文，經查，原告既自承系爭同意書已成立，僅是得撤銷，則其主張被告利用其有急迫、輕率、無經驗之情事而使其簽立系爭同意書及訂約當時有顯不公平之情形等情形，依上開規定，自應由原告就其主張之上揭事實負舉證之責任。
（二）又按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，為民法第74條第1項所明定，法院依前開規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院著有28年上字第107號判例意旨可資參照。又民法第74條第
1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，因行為人違反公平交易原則，其法律行為內容欠缺社會妥當性，法律乃允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（參見最高法院96年度台上字第2470號判決意旨）。
（三）經查，系爭同意書約定：「…依不動產買賣契約書相關約定買方應給付完稅款或不需貸款時應將完稅款與尾款一併存匯入履保專戶後，始得辦理產權移轉登記。今買方雖未依買賣契約相關規定完成第3期完稅款或第4期尾款價金之給付義務，但賣方仍同意將上開標的移轉予買方，並授權承辦地政士辦理產權移轉登記相關事宜。但因前開程序與價金信託履約保證相關規定不符，賣方同意就前開買方未完成給付之價金不在第一建築經理（股）公司保證範圍，尾款3,500萬元整於本案辦理產權移轉登記前先行支付1,750萬元整匯入建經帳戶，餘款1,750萬元整辦理移轉登記送件當日開立商業本票乙紙，交付案件承辦地政士保管，於本案交屋結案同時交與買方取回作廢。…」等文字（見本院卷第38頁），堪認原告於簽立系爭同意書時已知悉前揭約定與系爭契約第3條約定買方（即被告）應將第
3、4期款存匯入履約保證專戶後，兩造始同意特約地政士辦理系爭房地產權移轉登記之約定不符。原告主張係於簽立系爭同意書後返家告知家人方知悉系爭同意書將使原告之全部土地、建物，在未收訖第3期款、第4期款共計4,885萬元之情況下，即先行過戶至被告名下云云，委無足採。
（四）再查，就兩造簽立系爭同意書之過程，證人 陳耿輝 於本院
105年度重訴字第292號給付違約金等事件審理時具結證稱：系爭同意書係由第一建經公司所提出，兩造有就同意書之內容再修正，原告簽立系爭同意書時，地政士 陳桂梅 跟店長 辛淑惠 都有跟原告講解內容，之所以簽立系爭同意書係因為被告的認知是買土地，但原告有提出節稅需求，要求被告配合辦理土地增值稅自用，雖然錢都進履保帳戶，但地上物還是原告名字，怕原告不清除地上物等語明確（見本院卷第102-104頁）；證人辛淑惠亦結證稱：簽立系爭同意書時係約定來用印，原告繳交印鑑證明蓋印鑑章同時，被告表示我是買素地，原告說上面有三合院，土地增值稅可辦理自用節稅，被告就配合原告先把地上物過戶到其名下，以被告名義申請拆除再申請鑑界，因申請拆除過程較久，過名後尾款3,500萬一定要進入履保帳戶，被告就擔心地上物沒拆除、鑑界會有短缺等問題，就問我們第一建經公司可否採保留尾款之方式，因我們不曾有這樣的經驗，經電詢第一建經公司承辦人員，他才告知有系爭同意書的方式並傳真格式給我們，說要兩造同意才可以進行，原告擔心1,750萬元不在履保範圍內，被告表示可開同額本票壓在地政士處，我們有向原告告知權利義務，簽了之後要等鑑界完成1,750萬元才會進來，最後依原告的要求增加倒數第5行後面以後的約定。我跟地政士都有告知原告簽立系爭同意書後，對其不利的一點就是1,750萬元不在履保範圍內，系爭同意書雖無對原告明顯有利的地方，但他配合原告的要求可以減少土地增值稅等語綦詳（見本院卷第105-106頁）；且與證人即地政士陳桂梅證稱：系爭同意書係第一建經公司之制式文件，經兩造協議後簽立，於原告簽立前，有告知原告權利義務、利害關係，產權會先過戶給被告後才支付尾款，亦有告知尾款可能有無法受償之風險，被告提出可以先開本票作為擔保，原告亦同意等語（見本院卷第107-108頁）大致相符，足認原告於簽立系爭同意書前，業經具有不動產專業之證人說明系爭同意書之內容與利弊。佐以原告於刑事偵查時自承：原本他們給我看的內容只有到倒數第5行的責任範圍，我表示沒有保障，才加了後面「尾款3,500萬元整於本案辦理產權移轉登記前先行支付1,750萬元整匯入建經帳戶，餘款1,750萬元整辦理移轉登記送件當日開立商業本票乙紙」的文字等語（見桃園地檢106年度他字第4676號卷第
129頁），堪認原告簽立系爭同意書前，顯就系爭同意書之內容及其自身之利弊得失，均已詳加審慎思考，並得以有餘力於定型化約款以外，另行加註保障其自身權益之約定，足見原告簽立系爭同意書時並非出於急迫或係輕率之決定。是原告泛稱其心急返家照料前往補習班之幼女，被告未告知其受有無法取得完足價金之風險、其無從細思即於被告壓迫下所簽立云云，難謂可採。又原告於偵查時陳稱之前即有買賣不動產之經驗（見桃園地檢106年度他字第4676號卷第129頁），且由其與簽立系爭契約時即要求以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅以利節稅，顯難認係無經驗之人。況履保制度雖得以確保交付房屋價金之流程安全，但並非買賣不動產之必要方式，本於契約自由原則，兩造約定就被告未完成給付之價金不在第一建經公司保證責任範圍內，自無不可，尚難以原告同意就被告未完成給付之價金不在第一建經公司保證責任範圍內，即認原告簽立系爭同意書，乃被告乘原告急迫、輕率或無經驗時所為。原告此部分之主張，並無足取。
（五）依上開兩造提出之各項證據，既尚無從認定被告係乘原告急迫、輕率或無經驗，使原告簽立系爭同意書，即不生依簽立系爭同意書當時情形對原告顯失公平之問題。
五、綜上所述，原告並未舉證證明其於簽立系爭同意書時有急迫、輕率或無經驗，且依當時情形顯失公平之情形存在，從而，原告主張依民法第74條之規定請求撤銷系爭同意書，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，經本院斟酌後，於判決結果不生影響，無一一論列之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年7月9日
民事第二庭法官何宗霖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月10日
書記官許婉茹