臺灣屏東地方法院民事判決 95年度屏簡字第554號
原 告 丙○○
丁○○
訴訟代理人 黃政雄 律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國96年1月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一
造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：坐落屏東市街○段○○段242建號建物即門
牌號碼屏東縣屏東市○○路○○○號5樓之房屋及其坐落同段
1地號土地之應有部分萬分之127（下稱系爭房屋及土地）
，暨系爭房屋所屬停車位（共同使用部分屏東市街○段○○
段265建號即「中山公園家」大樓地下室1樓編號PM2，下
稱系爭停車位），本為原告所有。原告嗣雖已於民國86年7
月30日將系爭房屋及土地出售與被告，並簽立不動產買賣契
約憑證（下稱系爭買賣契約），但依約系爭停車位並未出售
，足見兩造間於買賣系爭房屋及土地時，已約定課予被告不
得占有使用系爭停車位之不作為義務，且「中山公園家」大
樓之住戶間亦定有分管協議，規定未購買停車位之住戶，不
得占用或停車。詎被告於91年7月間未經原告許可，竟違反
上開分管協議強行占有使用系爭停車位，雖經原告多次催告
被告返還，被告仍拒不遷讓，導致原告無法使用系爭停車位
，顯係違反上開不作為義務，且故意以背於善良風俗之方法
加損害於原告，爰依據民法第184條第1項後段或同法第22
6條第1項規定，擇一請求被告以回復原狀之方式向原告為
損害賠償等語。並聲明：禁止被告就系爭房屋之共同使用部
分即系爭停車位為停車或一切將上開停車位變更現狀之行為
。
三、被告則以：伊向原告買受系爭房屋及土地，並已完成所有權
移轉登記，而系爭停車位乃法定停車位，並無獨立權狀，須
隨同主建物一併移轉，是伊於買受系爭房屋及土地時，所一
併購買之公共設施應有部分內已包括系爭停車位在內，伊當
然有權就系爭停車位使用收益。且原告現已非區分所有建築
物即系爭房屋之區分所有人，自不得繼續使用系爭停車位。
此外，伊直至94年1月方開始使用系爭停車位，是原告之請
求顯與事實相違等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴
駁回；（二）如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假
執行。
四、查被告向原告購買系爭房地，並簽立系爭買賣契約，且系爭
停車位為法定停車位，未有獨立所有權狀之事實，有不動產
買賣契約憑證、土地登記謄本、建物登記謄本及建物登記第
二類謄本等件在卷可稽，且為兩造所不爭執，並經本院依職
權向屏東縣政府調取系爭房屋使用執照資料核閱屬實，應堪
信為真實。
五、按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基
地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公
寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。且因區分所有建物
之共同使用部分，性質上屬共有，且附屬於區分所有建物，
共有人將各相關區分所有專有部分之建物移轉時，依土地登
記規則第72條第2款（應為修訂後之第80條）規定，其共同
使用部分之所有權，亦隨之移轉與同一人。各共有人對於該
共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以
使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得
與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室停車位共同使用
部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物
專有部分所有人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出
售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最
高法院85年度台上字第569號判決意旨可參）。經查，本件
系爭停車位屬公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部
分，本質上仍屬建築物共同使用部分，故其移轉應與專有部
分即系爭房屋具有不可分割之關係，是系爭停車位使用權利
之歸屬，應隨同與其相對應之建物專有部分即系爭房屋之移
轉而定，非謂原告可永久保有系爭停車位之使用權，原告僅
於其與其他住戶成立共有關係期間內，方有依約定專用系爭
停車位之權利，否則如原告之主張可採，則公寓大廈之共同
使用部分（例如樓梯間、中庭、機械室、水箱等）之所有權
人可能與專有部分（即住戶之住宅本身）為不同之所有人，
則住戶豈非可能有不能使用樓梯間之情形產生，此絕非公寓
大廈管理條例之立法意旨，亦與各住戶即一般人之利益有違
，更不符合社會公平、正義之理念。基上，本件系爭房屋既
已由被告取得所有權，則原告已非系爭房屋之所有人，則不
可能保有系爭停車位之使用權，且兩造所簽立之系爭買賣契
約第1條標示部分第（四）點雖寫明「買賣不含車位」，但
上揭契約條款應違反上開公寓大廈管理條例第4條第2項規
定之強制規定，應屬無效。此外，雖原告主張：「中山公園
家」大樓之住戶間定有分管協議，規定未購買停車位之住戶
，不得占用或停車，被告違反上開分管協議等語，然原告本
依據分管協議得使用系爭停車位，現被告已購買系爭房屋，
且包含系爭停車位在內之共有部分依法律規定亦隨同系爭房
屋而移轉與被告及其他住戶保持共有，則被告應可承受原告
依據系爭分管協議得使用系爭停車位之地位，是原告此部份
之主張，顯有誤會，未能採信。
六、次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民
法第184條第1項後段定有明文。是應以上開「他人」受有
損害為要件。經查，如前所述，原告未能保有系爭停車位之
使用權，是雖被告使用系爭停車位，亦難謂原告受有何損害
，故原告主張被告占有系爭停車位，係故意以背於善良風俗
之方法，加損害於原告，顯與法未合，難屬有據。
七、末按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害，民法第226條第1項前段固定有明文，惟須以
一方對他方負有給付義務為前提。經查，系爭買賣契約第1
條標示部分第（四）點所述「買賣不含車位」等語違背強制
規定，應屬無效之約定，已如前述，是難認被告依據系爭契
約，必須負擔不得占有使用系爭停車位之不作為義務，進而
依據前開法律規定及說明，被告即無可能因為占用系爭停車
位，須對原告負擔債務不履行之責任。
八、綜上所述，被告不須對被告負擔民法第184條第1項後段之
侵權行為損害賠償責任，亦無庸對原告負擔民法第226條第
1項之債務不履行責任。從而，原告主張依據民法第184條
第1項後段或同法第226條第1項規定，擇一禁止被告就系
爭房屋之共同使用部分即系爭停車位為停車或一切將上開停
車位變更現狀之行為，均為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不一一加以論列，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法436條第2項、第
385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 25 日
臺灣屏東地方法院屏東簡易庭
法 官 葉力旗
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 李勝群
中 華 民 國 96 年 1 月 25 日