嘉義簡易庭(含朴子)95年度嘉簡字第27號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　　95年度嘉簡字第27號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　丙○○
被　　　告　甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國95年03月22日
辯論終結，判決如下：
　　主文
被告應自嘉義市○○○段一二八七建號，即門牌號碼為嘉義市○
區○○路○○○巷○○號房屋騰空交還原告，及自民國九十四年
十二月二十五日起至騰空交還房屋之日止，按月給付原告新臺幣
捌仟元。
被告應給付原告新臺幣玖萬肆仟元，及自民國九十五年一月六日
起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，或不
甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第2、3、7款定有明文。查原告於民國94年12月
28日起訴時，原聲明「（一)被告應將門牌號碼嘉義市○○
路○○○巷○○號房屋騰空交還原告(二)被告應給付原告新臺幣
（下同）000000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息。(三)被告應自94年12月25
日起至房屋騰空交還原告之日止，按月給付原告8000元。」
，嗣於95年1月25日當庭變更聲明為「（一)被告應將門牌號
碼嘉義市○○路○○○巷○○號房屋騰空交還原告(二)被告應給
付原告新臺幣（下同）000000元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)被告應
自94年12月25日起至房屋騰空交還原告之日止，按月給付原
告8000元。」，核原告上揭主張，僅為縮減應受判決事項之
聲明，其請求之基礎事實同一，亦不甚礙被告之攻擊防禦或
訴訟終結，自為適法，合先敘明。
貳、本件原告起訴主張：
緣嘉義市○○○段1287建號房屋即門牌號碼嘉義市○○路○○
○巷○○號（下稱系爭房屋），為訴外人 邱茂興 所有，並授權
由原告使用、收益、出租，被告甲○○於民國92年12月25日
向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自92年12月25日起至94
年12月24日止，租金每月8000元，應於每月1日以前繳納，
原告並已收受被告交付之押租金16000元。惟被告至93年10
月份起即未按期繳納租金，至94年12月24日租期屆滿，被告
共積欠原告租金80000元。又系爭房屋之租賃契約，業於94
年12月25日屆期，被告迄今拒不依約將系爭房屋遷空交還原
告，仍無權占用系爭房屋，致原告每月受有相當於原租金額
8000元之租金損失，換言之，被告則因無權占用系爭房屋，
每月獲有相當於原約定租金8000元之不當得利，且依兩造租
賃契約第9條第1項之約定，被告租期屆滿後仍不交還房屋，
自屆滿之翌日仍應依所訂租金標準支付損害金外，亦應支付
一年租金總額一倍之損害賠償金，是原告自得依契約約定另
請求一年租金總額之賠償金96000元。爰依租賃物返還請求
權、租金請求權及不當得利、損害賠償等法律關係，提起本
訴訟，並聲明：１、被告應將門牌號碼嘉義市○○路○○○巷
○○號房屋遷讓交還原告。２、被告應給付原告176000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之利息。⒊被告應自94年12月25日起至房屋全部遷讓完
畢日止，按月給付原告8000元。
參、被告抗辯：
對於原告主張積欠租金之事實沒有意見，目前確實仍居住於
系爭房屋，但因經濟困難，對於積欠租金以外的損害金部分
，無能力給付，希望原告不要請求。
肆、本院之判斷：
一、本件原告主張被告積欠租金且未返還系爭房屋，兩造租賃契
約並已屆期等事實，業據其提出房屋租賃契約書、委託書、
建物謄本1份為證，並為被告所不爭執，自堪信原告主張為
真實。
二、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、
第455條前段分別定有明文。查本件租賃契約定有期限，並
已於94年12月25日屆期，且原告於94年12月28日租期屆滿後
即起訴請求被告遷讓返還房屋，足見被告雖於租賃期限屆滿
後仍繼續占有使用租賃物，然原告並無不即表示反對之意思
，而視為以不定期限繼續契約之情形，故本件租賃契約已因
期限屆滿而消滅，被告有返還租賃物即系爭房屋之義務，原
告依前揭規定，請求被告返還承租物即系爭房屋，自有理由
，應予准許。
三、又按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定
有明文。復按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債
務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行
時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後
，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上
字第1631號判決參照）。查本件被告自93年10月起即未按時
繳納租金，其後僅陸續繳納一部份之租金，至租約屆期為止
，總計積欠租金80000元乙情，已如前述，則被告所繳交之
押租金，仍應先抵充積欠之租金，是被告前述積欠之租金80
000元，經扣除被告前已交付與原告之押租金16000元，被告
共計積欠租金64000元，是原告本於租賃契約之租金請求權
，請求被告應給付尚未支付之租金64000元，亦屬有據，逾
此範圍之租金請求，則應予駁回。
四、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。且按依不當得利之法則
請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受
有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之
利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土
　地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法
院61年台上字第1695號判例意旨可資參照）。查本件兩造間
租賃關係，已於94年12月24日因期限屆滿而消滅，被告自94
年12月25日起仍無權繼續占用系爭房屋，此為被告所不爭執
，已如前述，揆諸前揭說明，被告獲有相當於租金之不當得
利，致原告受有損害，應堪認定。從而，原告請求以本件兩
造原租賃契約約定之租金數額即每月8000元為依據，請求被
告給付自94年12月25日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付
原告相當於租金之不當得利8000元，即有理由，應予准許。
五、第按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不
同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後
者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，
於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求
履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬
何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定
違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違
約金（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。再按約
定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252
條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均
有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決參照）。查
兩造契約第9條第1項違約處罰約定「乙方（即被告）於解除
（終止）契約或租期屆滿後仍不交還本房屋，自解除（終止
）契約或租期屆滿之翌日起，乙方仍應依本契約所定租金標
準支付損害金外，並應另支付房屋一年租金總額一倍之損害
賠償」，核其契約之約定意旨，乃係約定被告未依約履行遷
空交還房屋之義務時，被告除需按租金標準支付一般損害金
外，不問原告有無損害，仍須給付一年租金總額之損害賠償
，其目的乃為督促並確保返還租賃物債權之效力，強制債務
之履行，故其性質屬懲罰性違約金，應堪認定。則原告依據
系爭租約第9條第1項約定，請求被告給付違約金，固非無據
。惟兩造違約金約定之目的，既係約定被告未依約履行返還
房屋之義務時，為督促並確保該債權之效力，強制債務之履
行，是本件違約金之約定是否過高，即應審酌一般客觀事實
、社會經濟狀況、被告如能按時交還房屋所能享受之利益與
因被告違約原告所受之損害綜合予以判斷。是以，本院審酌
被告占有系爭房屋所能獲致之利益，及原告無法使用收益該
房屋之損害，且原告就被告於租約終止後占有使用系爭房屋
並依不當得利法律關係請求相當於租金之損害等情，認原告
請求一年租金總額96000元違約金，核屬過高，應予酌減為
30000元，實屬相當。
六、綜上所述，兩造間之租賃關係，既已於94年12月24日因期限
屆滿而消滅，而被告迄今仍占用系爭房屋，則原告本於租賃
物返還請求權、租金、違約金請求權，及不當得利之法律關
係，請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，並自94年12月25日
起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當
得利8000元，暨請求被告應給付原告積欠之租金、違約金合
計94000元（租金64000元、違約金30000元），及自起訴狀
繕本送達翌日起即95年1月6日起至清償日止，按週年利率百
分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部
分之請求，即無理由，應予駁回。
七、本件係因房屋定期租賃所生爭執涉訟之簡易訴訟所為被告敗
訴之判決，屬民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡
易訴訟程序所為被告敗訴之判決，就原告勝訴部分，依同法
第389條第1項第3款規定，本院自應依職權宣告假執行。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判
決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　4　　月　　3　　日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法　官　黃琴媛
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　4　　月　　3　　日
書記官林美芳