臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度壢簡字第1139號
原 告
即反訴被告 湯文玉
訴訟代理人 康英彬 律師
被 告
即反訴原告 賴振茂
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國109年2月26日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）25萬元，及自108年8月28
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告百分之55，餘由原告負擔。
四、本件原告勝訴部分得假執行，但如被告以25萬元為原告預供
擔保，得免為假執行。
五、反訴原告之訴駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
民事訴訟法第259條規定：「被告於言詞辯論終結前，得在
本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人
提起反訴。」同法第260條規定：「反訴之標的，如專屬他
法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得
提起。」而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽
連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係
兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法
所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴
標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴
標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一
法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴
標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者
間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決意旨參
照）。經查，本件原告起訴主張兩造間曾訂定不動產買賣契
約，並已給付定金45萬元，嗣因貸款問題請求返還該45萬元
。被告於本院言詞辯論終結前，依兩造間不動產買賣契約，
提起反訴請求原告給付違約金237,000元。經核被告所提出
之訴訟標的與本訴間均係由同一不動產買賣契約所生之法律
關係，其攻擊防禦方法有牽連關係，依上揭規定，被告自得
提起反訴。
貳、本訴實體部分
一、原告主張：
（一）被告前委託訴外人福益不動產有限公司（下稱福益公司）
銷售被告所有門牌號碼桃園○○○區○○路○段○○○巷○
號8樓之房屋及其基地（下稱系爭不動產）。於108年6
月間，原告與福益公司之員工 黃詩雅 洽談，表示因自備款
有限，需貸款額度較高始願意購買，黃詩雅乃多次向被告
表示系爭不動產可貸款售價之7、8成。原告遂於108年
6月8日簽立系爭不動產購買要約書。
（二）嗣經黃詩雅斡旋後，兩造於108年6月9日簽定買賣契約
，約定售價為458萬元（下稱系爭買賣契約），原告並同
時向被告及黃詩雅表示如無法向銀行貸款350萬元則不願
意購買，黃詩雅並再次向被告保證可貸得350萬元。兩造
即以上述貸款額度，計算第一期款為45萬元、第三期款為
63萬元、尾款即向銀行貸款之金額為350萬元，原告並當
場簽立票面金額350萬元之本票予被告。是兩造間應已成
立「如無法向銀行貸款到350萬元，兩造間買賣契約即失
效」之解除條件（下稱系爭解除條件）。
（三）簽約後原告已於108年6月10日給付被告45萬元，然福益
公司委託之代書 張正村 嗣後告知原告，系爭不動產僅可貸
款250萬元，與簽約當時兩造約定之350萬元差距甚大，
系爭解除條件應已成就，系爭買賣契約因而失其效力，爰
請求被告返還已給付之45萬元。另主張原告於締約時係受
黃詩雅詐欺，故依法撤銷受詐欺意思表示，並請求被告返
還45萬元。另原告如於簽約時即知悉無法貸得350萬，即
不會簽定系爭契約，是主張撤銷錯誤之意思表示，請求被
告返還45萬元。末依系爭買賣契約約定，已付之定金轉為
違約金之性質，而兩造間僅完成簽約程序，被告應不致於
有損害，是請求酌減違約金為5萬元，請求被告返還40萬
元，上列訴訟標的請求法院擇一為原告勝訴判決等語。並
聲明：被告應給付原告45萬元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告答辯
兩造並未約定系爭解除條件，原告最初出價450萬元，經買
賣雙方議價後約定以458萬元成交，兩造始簽立系爭買賣契
約，原告並無受詐欺或因錯誤而為意思表示。本件原告不履
行系爭契約之約定，給付剩餘買賣價金413萬元，是被告已
於108年6月28日定相當期限命原告給付剩餘買賣價金，如
未給付即解除系爭買賣契約，然原告屆期仍未給付，是系爭
買賣契約業已解除。依民法第249條規定，系爭買賣契約既
因可歸責於原告而解除，原告自不得請求返還定金45萬元等
語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告於108年6月8日簽立不動產購買要約書，於108年6
月9日兩造簽定系爭買賣契約，原告於同日簽立票面金額35
0萬元之本票一紙予被告，原告並已於108年6月10日匯款
45萬元至系爭買賣契約約定之履約保證專戶。嗣於108年6
月19日原告獲悉可貸款之金額不足350萬元，故未再依系爭
買賣契約履行債務，並於108年6月25日向被告寄發存證信
函表示欲解除系爭買賣契約；原告再於108年7月23日向被
告寄發存證信函主張撤銷意思表示。被告則於108年8月2
日向原告寄發存證信函催告履行系爭買賣契約，如未履行則
解除系爭買賣契約等情，業據原告提出不動產購買要約書、
系爭買賣契約、本票、匯款單、存證信函等件為證（見本院
卷第15至29頁），且為兩造於言詞辯論期日所不爭執，堪信
為真實。
四、原告復主張解除條件成立、撤銷受詐欺之意思表示、撤銷錯
誤之意思表示及違約金酌減等訴訟標的，請求被告給付45萬
元，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一
）兩造間有無約定系爭解除條件？（二）原告是否受黃詩雅
詐欺而為意思表示？（三）原告意思表示是否錯誤？得否撤
銷？（四）原告已給付之45萬元是否為違約金？（五）倘為
違約金，則是否因過高而應予酌減？
（一）兩造間有無約定系爭解除條件？
⒈原告主張兩造間訂有系爭解除條件，無非係以證人即原告
之配偶 楊任崴 於本院108年12月25日言詞辯論期日中證稱
：兩造洽談過程中黃詩雅一直有告訴原告可以貸款7至8
成，其與原告亦多次告知黃詩雅一定要貸到7、8成才願
意購買等語（見本院卷第77頁第8至10、24、25行）。然
證人楊任崴既為原告之配偶，與原告之利害關係高度一致
，其證述是否全然可採，已屬可議。且查證人黃詩雅於本
院108年12月25日言詞辯論期日中證稱：一般我們都會估
7、8成，每個案件都會這樣告訴買家，但還是要依個人
條件和銀行為準等語（見本院卷第72頁第21行、73頁第6
至8行），且依兩造間LINE對話紀錄截圖，可見黃詩雅確
實有告知原告，貸款金額需視個人條件而定（見本院卷第
85頁），是尚難認黃詩雅曾向原告稱必定能夠貸款到7、
8成。再查證人黃詩雅於同日證稱：原告沒有說一定要貸
到350萬元才買，代書也有告訴原告，如沒有貸到350萬
元，要自己補現金等語（見本院卷第72頁反面第13至17行
），再依證人張正村於同一言詞辯論期日中證稱：原告沒
有說一定要貸到7、8成，其是問原告預計貸款多少錢，
原告說希望貸到350萬元，其告知原告盡量找銀行試試看
，但其沒有跟兩造說此金額是否可行等語（見本院卷第75
頁第19至24行、第76頁29、30行）。黃詩雅與張正村均非
系爭買賣契約之當事人，應較無偏頗之虞，且2人之證述
相符，應可採信，是可認黃詩雅與張正村均證述原告於簽
約當時，並未曾表示一定要貸款到7、8成才購買，難認
兩造間有約定系爭解除條件。
⒉原告另以所簽立本票票面金額為350萬元，主張兩造間存
有系爭解除條件，然查張正村於上揭期日證稱：只要兩造
約定尾款是多少就會寫多少，如果貸款不足就以現金補足
等語（見本院卷第75頁28行、反面第1行）。且查系爭買
賣契約第5條付款方式中，第四期款部分記載：「產權移
轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付
尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或已方通知
期限內一次補足入專戶。」（見本院卷第18頁），與張正
村證述相符，上述本票票面金額雖係簽立系爭買賣契約時
預估可貸款之金額，然依買賣房屋之實務狀況，於簽定買
賣契約時即會簽立本票以為擔保，其後方得以買賣標的物
向銀行申請貸款，是簽立買賣契約時，自僅得以預估之方
式估算尾款及簽立本票之金額，尚難僅以此推論兩造間存
有系爭解除條件。
⒊原告復提出其於知悉可貸款金額不足350萬元後，與黃詩
雅之通話紀錄及譯文，主張兩造間存有系爭解除條件。然
查原告所提出之對話譯文，原告稱其係因黃詩雅說可以貸
7到8成所以才會簽約，黃詩雅雖回應「嗯嗯」，然隨即
又稱「房貸部份我們都是會抓七成，我們都是抓七成的，
任何的房貸我們都只抓七成。」（見本院卷第110頁），
與黃詩雅於前揭證述相符，應認黃詩雅雖曾與原告稱系爭
不動產可貸款7、8成，然此僅係預估金額，尚難認黃詩
雅有向原告擔保必然可貸款到此金額，更無從據以推認兩
造間存有系爭解除條件之合意，是原告主張兩造間有系爭
解除條件之約定，尚難採信。
（二）原告是否受黃詩雅詐欺而為意思表示？
原告復主張其係受黃詩雅詐欺所為之意思表示，然黃詩雅
之證述，已如前述，且依上述LINE對話截圖亦可知黃詩雅
有告知原告貸款須依個人條件為準（見本院卷第85頁），
是難認黃詩雅有向原告擔保系爭不動產可貸款7、8成。
而黃詩雅依其仲介買賣房屋之經驗，告知原告系爭房屋預
計可貸款之額度，亦難認有何施用詐術之行為，自難認原
告簽立系爭買賣契約，係因受詐欺而為意思表示，原告此
部分主張，即屬無據。
（三）原告意思表示是否錯誤？得否撤銷？
⒈按民法第88條規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人
若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤
銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者
為限；當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，
其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」而民法第88條撤銷
權之規定，乃係為救濟因表意人主觀上之認知與事實不符
，致造成意思表示錯誤之情形而設，其過失之有無，自應
以其主觀上是否已盡其與處理自己事務同一之注意為判斷
標準（最高法院99年度台上字第678號判決意指參照）。
⒉原告雖稱其若知系爭不動產無法向銀行貸得350萬元即不
會購買系爭不動產。然查，兩造間訂定系爭買賣契約，約
定以458萬元購買系爭不動產，原告就此並無誤認可言，
是原告所述僅係購買系爭房屋之動機或前提，難認此屬意
思表示內容之錯誤。又不動產買賣交易金額甚高，一般均
會向銀行貸款以支付買賣價金，是可向銀行貸款之成數，
在不動產買賣上固屬交易上重要之點；然系爭契約既已明
確記載如貸款金額不足支付尾款，原告須以現金補足差額
，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷第18頁），且依張
正村所證述，兩造簽約時其亦已將上述條款告知原告（見
本院卷第76頁反面第8行），是應認原告於簽約時，已可
知悉系爭不動產之貸款額度並非必定為7、8成，仍需待
銀行審核後始可確認，原告就此難以委為不知。是縱原告
主觀上仍認定必然可貸款到買賣價金之7、8成，亦應認
系屬原告之過失所致，難認原告得因此撤銷購買系爭不動
產之意思表示。
（四）原告已給付之45萬元是否為違約金？
⒈按民法第249條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適
用左列之規定：一、契約履行時，定金應返還或作為給付
之一部。二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不
能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定
金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其
所受之定金。四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，
致不能履行時，定金應返還之。」同法第250條規定：「
當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履
行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務
外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務
所生損害之賠償總額。」
⒉次按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履
行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，該
定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契
約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人
預期不履行契約時所受之損害為據；違約金則係當事人為
確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之
金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債
務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異（最高法
院108年度台上字第2012號判決意旨參照）。
⒊查系爭契約第10條第2項約定：「本約簽訂後，甲方（即
原告）若有違約情事經乙方（即被告）合法解除本約，甲
方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙
方沒收作為懲罰性違約金。」可知被告除已支付之價金外
，仍得另向被告請求損害賠償，是此項對已付價金之約定
，並非最低損害賠償額之預定，顯與違約定金之性質不符
。且上揭契約書之範本係專營不動產交易之僑馥建築經理
股份有限公司所提供（見本院卷第16頁），其應有充分之
法律專業能力，而不至於混淆違約定金與違約金之不同，
是本件上述約定既已明確記載為「違約金」，而非「違約
定金」，則應認原告已給付之45萬元，於原告不履行契約
時，應轉為懲罰性違約金之性質，尚非違約定金，是被告
主張此部分為違約定金，並無理由。
（五）倘為違約金，則是否因過高而應予酌減？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」系爭買賣契約第10條第2項約定：
「本約簽訂後，甲方（即原告）若有違約情事經乙方（即
被告）合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲
方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」民
法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至
相當之數額。」至於是否相當，即須依一般客觀事實，社
會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且
約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意
給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，
法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年
台上字第1915號判決意旨參照）。
⒉經查，原告因獲悉貸款成數不足，故未履行系爭買賣契約
，已如前述，則兩造間系爭買賣契約應已由被告合法解除
，依上揭契約約定，原告已支付之45萬元即應轉為懲罰性
違約金。原告原給付之目的係出於支付買賣價金，是縱嗣
後轉為違約金，亦難認此係出於任意性給付。而兩造簽約
之日為108年6月9日，原告並於108年6月25日即向被
告寄發存證信函表示不再履行系爭買賣契約，期間被告並
未再支出何等稅費而受有損害，是被告至多僅受有108年
6月25日迄今之利息損失。而自108年6月25日至本院言
詞辯論終結之109年2月26日，經過時間為8月又2日，
縱以法定利息5%計算，被告之損害至多僅為153,939元【
計算式：4,580,000×5%×（8+2/30）/12＝153,939元
】，應認以45萬元為懲罰性違約金，顯屬過高。本院斟酌
懲罰性違約金之性質係在損害賠償以外更為請求，本不以
受損害之金額為限，然被告依系爭買賣契約，應無可能自
108年6月25日即取得全部458萬元之買賣價金，且目前
金融市場上利息已遠低於5%等標準，認兩造間違約金應酌
減為20萬元，始屬相當。是原告已給付之違約金超過20萬
元部分，被告即屬無法律上原因而受利益，依上揭不當得
利之規定，原告請求被告返還已給付之違約金25萬元【計
算式：45萬元-20萬元＝25萬元】，即屬有據。逾此部分
之請求則無理由。
五、末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。第20
3條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律
可據者，週年利率為百分之5。」第229條第2項規定：「
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而
未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而
送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行
為者，與催告有同一之效力。」查本件返還不當得利債務，
其給付並無確定期限，而本件起訴狀繕本係於108年8月27
日送達被告，有本院送達證書附卷可證（見本院卷第35頁）
，是被告應於108年8月28起負遲延責任。
參、反訴實體部分
一、反訴原告主張
依90年7月11日內政部台（90）內中地自地0000000號函，
賣家可請求房地總價15%之違約金。兩造間買賣系爭不動產
總價458萬元，15%為687,000元【計算式：4,580,000×
15%＝687,000】，反訴被告僅給付45萬元，應再給付反訴
原告237,000元等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告23
7,000元，及自108年6月26日起至清償日止，按年息5%計
算之利息。
二、反訴被告答辯
系爭買賣契約無法履行係不可歸責於反訴被告，退步言之，
反訴被告已給付之45萬元依系爭買賣契約已轉變為違約金，
反訴原告應不得再另行請求等語，並聲明：反訴原告之訴駁
回。
三、按消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關為預防
消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得
選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，
報請行政院核定後公告之。」同法第2條第1款規定：「本
法所用名詞定義如下：一、消費者：指以消費為目的而為交
易、使用商品或接受服務者。」
四、反訴原告所提出之90年7月11日內政部台（90）內中地字第
9082362號函，係內政部依照消費者保護法所訂定之定型化
契約範本，其所定違約金上限係為保障消費者所設，倘買賣
雙方另行訂定低於法定上限之違約金，乃屬有利於消費者之
約定，自應適用約定之內容，而不得適用定型化契約範本之
條款。經查，在本件訴訟中，買方即消費者應為反訴被告，
是如兩造契約條件較有利於反訴被告者，即應適用兩造約定
。而本件反訴被告已給付之買賣價金為45萬元，與反訴原告
主張適用上揭定型化契約範本之687,000元相較，自屬較有
利於反訴被告，是兩造間即應適用系爭買賣契約之約定，無
從適用上述定型化契約範本。是反訴原告以上揭定型化契約
範本請求反訴被告再給付237,000元之違約金，即屬無據。
肆、綜上所述，本訴原告請求被告返還違約金25萬元，及自108
年8月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有
理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。反
訴原告請求反訴被告給付違約金，均無理由，應予駁回。
伍、本件本訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3
款規定，應依職權宣告假執行。並依職權宣告如被告為原告
預供擔保，得免為假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。
中華民國109年3月11日
中壢簡易庭法官周仕弘
上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法
院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月12日
書記官巫嘉芸