裁判字號：最高法院99年台上字第602號民事判決
裁判日期：民國99年04月08日
裁判案由：損害賠償
最高法院民事判決九十九年度台上字第六○二號上訴人 新光 人壽保險股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 黃訓章 律師上訴人新竹縣政府法定代理人乙○○訴訟代理人 鄭勵堅 律師
李林盛 律師 王彩又 律師上列當事人間請求損害賠償事件，兩造對於中華民國九十八年十一月十日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈢字第一二七號），各自提起上訴，本院判決如下：
主文兩造上訴均駁回。
第三審訴訟費用由兩造各自負擔。
理由本件上訴人新竹縣政府之法定代理人已變更為乙○○，經其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
其次，上訴人新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽）起訴主張：伊於民國七十三年三月六日，以新台幣（下同）六千六百七十八萬八千元，標得對造上訴人新竹縣政府所標售之坐落新竹市○○段○○段三七及三七之一六至三七之三三號等共十九筆土地（下稱系爭土地），及地上門牌新竹市○○街○號房屋（即新竹縣立圖書館，下稱縣立圖書館，與系爭土地合稱系爭房地）時，除該標售公告已表明系爭土地為「商業區」外，新竹縣政府應伊之查詢所為之函復，亦保證確屬「商業區」無疑。伊乃於同年四月間與新竹縣政府簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約，即新竹縣政府標售縣有不動產（土地、房屋）合約書）並繳清價款，同年七月二日辦妥所有權移轉登記。詎伊準備以三年半期間，興建地上九層地下五層之辦公大樓出租，以收取長期穩定租金收益，而於七十三年六月一日至八月八日間，多次向訴外人新竹市政府申請指定建築線時，非但遭新竹市政府以系爭土地已編定為「機關用地」為由拒絕。且地上之縣立圖書館及其大門，亦於八十七年十二月二十九日，經該府指定為市定古蹟。顯見新竹縣政府交付之系爭土地，未具其保證（屬商業區）之品質，使伊受有支出土地款、印花稅、規費等共三億五千五百七十萬二千一百十四元之損害，並致伊喪失原得自如期開發完成時起，迄本件起訴為止（七十七年初至八十七年底），可獲取共六億八千七百十九萬二千零十四元之利益。爰依民法第二百二十七條、第三百六十條前段規定，求為命新竹縣政府給付（賠償）三億三千一百四十八萬九千九百元，及自訴狀繕本送達翌日（八十八年九月十七日）起加付法定遲延利息之判決（新光人壽於第一審原請求新竹縣政府賠償四億七千三百二十五萬元之本息，其中超過上述三億三千一百四十八萬九千九百元本息部分，業經第一、二審判決其敗訴確定）。
上訴人新竹縣政府則以：伊於標售公告或系爭買賣契約上均未保證系爭土地屬「商業區」。該土地於四十五年間本經伊依新竹都市計畫圖劃分為「商業區」，迄七十三年間伊標售時，仍無變更。嗣新竹市政府於改制後（新竹市原隸屬於新竹縣）以系爭土地屬「機關用地」為由，拒絕對造上訴人新光人壽指定建築線之申請，並將縣立圖書館指定為市定古蹟，即與伊無關，難認該土地未具「商業區」品質而有瑕疵。況系爭土地早即交付新光人壽，其所指之瑕疵，又在系爭買賣契約成立前已存在，亦不構成不完全給付。新光人壽未於發見瑕疵後即時通知伊，本應視為承認所受領之物；其行使瑕疵擔保請求權，復逾六個月之除斥期間，請求伊賠償損害，自均屬無理。縱認新光人壽得為請求，其主張所受之損害及所失利益，均欠缺客觀公正之依據，且系爭房地自七十三年迄今價格飆漲數倍，其所獲取之鉅額利益，更應依損益相抵原則予以扣抵等語，資為抗辯。
原審以：上訴人新光人壽於七十三年二月六日以六千六百七十八萬八千元之價金，向對造上訴人新竹縣政府標得系爭房地後，新竹縣政府應新光人壽之查詢，於同年三月三十日以七三府財產字第三五一三九號函（下稱第三五一三九號函）復新光人壽，表明系爭土地確屬都市計畫之「商業地區」，兩造乃於七十三年四月間簽訂系爭買賣契約，同年七月二日辦妥所有權移轉登記。經新光人壽於七十三、七十四年間，多次向主管機關即訴外人新竹市政府，申請指定系爭土地之建築線及核發建照，均遭該市政府以系爭土地係「機關用地」為由拒絕。並於八十七年十二月間，將地上之縣立圖書館及其大門，指定為市定古蹟。迄新光人壽提起本件訴訟後之八十九年七月二十九日，系爭土地始經新竹市政府（由「機關用地」）變更為「商業區」等事實，有兩造不爭執之土地登記簿謄本，及新竹縣、市政府函可稽，堪認為真實。依新竹縣政府之標售（系爭房地之）公告內容，雖新光人壽之得標，僅係兩造間為該房地將來買賣所簽訂之預約，雙方嗣於同年四月間簽訂系爭買賣契約時，該買賣契約之本約方告成立。然審酌新竹縣政府於買賣契約簽訂前，應新光人壽之查詢，以第三五一三九號函復：「……綜上所述，新竹縣立圖書館址都市計畫為商業地區應無疑義」等旨，足使新光人壽相信系爭土地屬「商業區」而非「機關用地」。再由新光人壽應新竹縣政府七三府財產字第三八八○號函之催促，辦理系爭買賣契約之簽訂及繳清價金。暨新光人壽係以營業為目的，衡情應無購買「機關用地」之理，新竹縣政府亦無處分「機關用地」之本意等情。縱該買賣契約上未載明「保證」為商業區一語，仍可認新竹縣政府有以第三五一三九號函，向新光人壽保證系爭土地確具有商業區品質之意。至系爭買賣契約第十條關於：「系爭土地嗣後因都市計畫變更為公共設施用地，承購人不得異議」之約定，係指新竹縣政府就土地危險移轉後始變更為公共設施用地者，不負瑕疵擔保責任而言。新竹縣政府或以系爭買賣契約未見有「保證」之明訂；或有不得異議之約定，辯稱伊無保證之意云云，並無可取。是新竹縣政府既保證系爭土地屬商業區，自應擔保該土地依民法第三百七十三條規定，於危險移轉時，具有其保證之品質。乃新光人壽預備興建商業大樓，而於辦妥系爭土地所有權移轉登記之前後，多次向新竹市政府申請指定建築線，均遭以該土地係「機關用地」為由，不予指定及核發建照（迄新光人壽提起本件訴訟後之八十九年七月二十九日始公告生效，變更為商業區）。足認系爭土地於危險負擔移轉予新光人壽時，確未具備新竹縣政府所保證之「商業區」品質，即應由該府負瑕疵擔保責任。要不因新竹縣政府（於七十一年縣市分治前）曾將之劃為商業區，或嗣後在該土地遭新竹市政府認定為「機關用地」方面，其無故意或過失，而得卸免其責（物之瑕疵擔保責任，為法定責任，不以出賣人就瑕疵之發生有故意或過失為必要）。且依兩造於前述系爭買賣契約簽訂前曾多次公文往返之情，亦見新光人壽已就該土地（不具保證之品質）之瑕疵通知新竹縣政府。其依民法第三百六十條規定，請求新竹縣政府賠償債務不履行之損害，又無八十八年四月二十一日修正前民法第三百六十五條第一項規定之適用。則新竹縣政府抗辯：新光人壽未依民法第三百五十六條規定，為瑕疵之通知，應視為承認所受領之物（土地），其逾六個月始請求賠償不應准許云云，為無足取。新光人壽依民法第三百六十條前段規定，請求新竹縣政府賠償債務不履行之損害，即屬有據。審酌新光人壽為保險業，依法得投資不動產，出租房屋收取租金為營業項目之一。其成立數十年來，歷年均有購地建屋，七十三年間僅購入系爭土地，七十年至八十年間在全台購地興建大樓共計七十三處，為新竹縣政府所不爭。而保險公司購地建屋後出租以獲租金利潤，又為眾所皆知之事。且新光人壽自標得系爭土地後，即申請指定建築線，有於該土地上興建商業大樓之計畫，有其所提紙質已呈黃灰色之建築藍圖為憑，參諸系爭土地如以「商業區」為用途，依通常情形，或依已定之計畫、設備或其他特別情事，其可得預期之利益，與該土地以「機關用地」相較之利益有相當差額等情，可認新光人壽之所失利益，與新竹縣政府應負責任之原因事實有相當因果關係，其請求新竹縣政府賠償該所失之租金收入利益，應無不合。經依兩造同意指定之鑑定人宏大不動產鑑定顧問股份有限公司（下稱宏大公司）再為鑑定報告，雖認系爭土地於七十三年七月二日辦理所有權移轉登記予新光人壽時，如屬「商業區」土地，依新光人壽原訂計畫（以一年時間設計、規劃，自七十五年初開始興建地上九層地下五層之辦公商務大樓一棟，施工期間二年），扣除成本（土地成本、每坪七萬元之建築成本、地價稅、房屋稅、火險費、維修費及重大修繕費、管理費、仲介費、建物折舊等），及所得稅額後，自七十七年初至八十七年底可獲得之租金（淨）收益為二億七千六百五十二萬八千四百元〔如原判決附件（下稱附件）二所示。其中新光人壽取得土地及構築商業大樓之成本，係來自他人之供給，與本件無關，故毋庸逐年扣除土地及建物成本所應負擔之利息〕。然該鑑定報告，並未扣除新光人壽之其他相關人事、廣告、水電等費用（尚難遽予憑信）。新光人壽實際上又迄未興建大樓，而無法提出興建大樓出租收益相關之帳簿、文據，俾便扣除各該其他成本費用。故應以新光人壽如附件二所示租金收益，於加計押金利息收入後，依「同業利潤標準」中之純利率計算，以認定經扣除所有費用後之租金收益，而毋庸再逐項扣除已知之成本費用，以免遺漏該鑑定報告未列入之成本費用。另新光人壽固受有可得預期之租金收益損害，但因而免繳納之營業稅及營利事業所得稅，仍應扣除。準此，新光人壽（自七十七年初至八十七年底）可得預期之租金收益原為一億三千五百三十九萬零三百三十九元（詳如附件三所示）。惟新光人壽買受系爭土地上之建物即縣立圖書館經新竹市政府指定為古蹟後，新光人壽尚得將之作為辦公室使用。依該建物所在、面積、區域不動產市場發展概況及參酌新竹縣政府表示無意見之中華徵信不動產估價師聯合事務所鑑定報告等一切情狀，其迄八十七年間可得之建物租金共計三千零九十萬八千九百七十六元，亦應自新光人壽上述可得預期之租金收益中扣除。經扣除後，新光人壽之「所失利益」實為一億零四百四十八萬一千三百六十三元。其請求新竹縣政府賠償損害，於該金額本息之範圍內，應予准許。因新光人壽所得請求新竹縣政府賠償債務不履行之損害，係以「履行利益」（即新竹縣政府交付之土地不具商業區品質，致新光人壽未能獲得之利益）為限。是以縱新光人壽因買受系爭房地而支出價金、印花稅、規費、代書費等（加計利息後）共三億四千三百八十七萬六千四百八十四元，另繳納地價稅（加計利息）計一千一百八十二萬五千六百三十元（合計三億五千五百七十萬二千一百十四元）。然各該費用經核均非屬因新竹縣政府交付之土地不具商業區品質，致其未能獲得之利益，其請求新竹縣政府賠償，即不應准許。綜上，新光人壽依民法第三百六十條前段規定，請求新竹縣政府賠償債務不履行之損害，於一億零四百四十八萬一千三百六十三元，及自訴狀繕本送達翌日（八十八年九月十七日）起加付法定遲延利息之範圍內，為有理由；逾此部分之請求，不應准許等詞。為原審心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法毋庸逐一論述之理由。因而就新光人壽請求新竹縣政府給付（賠償）一億零四百四十八萬一千三百六十三元本息部分，廢棄第一審所為新光人壽敗訴之判決，改判新竹縣政府如數給付；並駁回新光人壽之其餘上訴。經核於法並無違誤。兩造上訴論旨，徒就原審採證、認事及適用法律之職權行使，各自指摘原判決對其不利部分為不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件兩造上訴均無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十九年四月八日
最高法院民事第三庭
審判長法官蘇茂秋
法官陳碧玉法官王仁貴法官張宗權法官簡清忠本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十九年四月二十日