裁判字號：臺灣臺中地方法院105年訴字第2698號民事判決
裁判日期：民國106年06月06日
裁判案由：給付仲介報酬等
臺灣臺中地方法院民事判決105年度訴字第2698號原告 宜宏盈 有限公司法定代理人 李姿穎 原告 胡錫欣 共同訴訟代理人 林更祐 律師訴訟代理人 王舜信 律師被告 沈志鴻 上列當事人間給付仲介報酬事件，本院於民國106年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、原告宜宏盈有限公司為永慶不動產加盟店，受被告委託銷售其所有坐落臺中市○○區○○○道○段○○○號14樓之11房屋及其基地（下稱系爭房地）原約定委託期間自民國104年8月25日起至104年11月25日止，嗣經合意一再延展至105年7月31日止。
經原告宜宏盈有限公司居間介紹，原告胡錫欣有意以新臺幣（下同）2930萬元承購，並已給付斡旋金30萬元。嗣再經被告同意，被告並與原告胡錫欣共同簽訂不動產買賣意願書，上開斡旋金30萬元遂轉為定金，由原告宜宏盈有限公司代理被告收取買賣定金30萬元。因系爭房地之成交價距離被告最初委託之出售價格頗有落差，於是原告宜宏盈有限公司乃同意對被告應收取之仲介報酬降為25萬元，被告則實拿2905萬元，而系爭房地之買方胡錫欣則同意給付相當於買賣總價百分之一即293,000元予原告宜宏盈有限公司。詎料，被告事後竟反悔不賣，經原告宜宏盈有限公司以書面催告，被告仍拒絕履行買賣契約，原告胡錫欣已決定解除其與被告間之系爭房地買賣契約。更甚者，被告現已將系爭房地出售予訴外人 曾維新 並完成過戶。因系爭房地之買方即原告胡錫欣亦同意於成交後給付相當於買賣總價百分之一即293,000元之服務報酬予原告宜宏盈公司，因被告無故拒不履約，致原告宜宏盈公司原可向原告胡錫欣領取該服務報酬亦無法取得，原告受有仲介報酬543,000元之損害。原告宜宏盈有限公司爰依民法第226條第1項之規定，請求被告給付上開金額。
㈡、依原告胡錫欣與被告所親自簽訂之不動產買賣意願書第三條第1項約定：「自簽立本意願書至105年7月4日止為斡旋有效期間，於此期間內若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，若賣方同意授權受託人可代為收受買方支付之定金時，受託人得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方，此據即自視為定金收據，買方絕無異議，買方與賣方應於轉定之日起五日內簽訂不動產買賣契書」，換言之，被告於簽訂前開意願書同時，被告與原告胡錫欣間已就爭房地成立買賣契約，上開斡旋金30萬元且已視同買賣定金，由原告胡錫欣給付予被告指定之代理人宜宏盈有限公司。被告事後反悔不賣，依上開說明，原告胡錫欣可依不動產買賣意願書第4條「斡旋金轉為定金後因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金。」之約定及民法第249第3款，向被告請求加倍返還定金60萬元，惟原告宜宏盈有限公司先行退還原告胡錫欣30萬元，故被告尚應給付原告胡錫欣30萬元。
㈢、被告主張伊寄發存證信函告知原告宜宏盈公司，關於伊不同意於105年7月1日所簽立之委託事項變更契約書及不動產買賣意願書；伊並未收取原告胡錫欣之訂金，亦無委託原告宜宏盈公司代為收取訂金，故原告請求無據云云。惟查：上揭一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書及不動產買賣意願書之第一頁最上方均有製式記載「※依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤」，被告於上開欄位內簽名，顯見被告於簽立系爭契約前已充分知悉上開說明；又該不動產買賣意願書、委託事項變更契約書分別僅有2頁、1頁之篇幅，規範契約當事人間之權利義務關係尚稱單純，且綜觀契約文字並未使用特別艱澀或與一般民眾法感情歧異之字眼，又衡諸被告於近一年前即委託原告宜宏盈公司銷售系爭房地並數次簽署委託事項變更契約書延長銷售期間，有充份之時間選擇是否停止出售系爭房地，而不動產市場委賣物件繁多，買方少，如未能立即確定買方是否應買，恐買方旋轉往洽詢其他標的，此由斡旋金契約所定之契約存續期間均為短期契約可證。本件被告係於105年7月1日簽立系爭契約，然約定契約有效期間僅至同年月4日為止，倘此一有急迫性且權利義務單純之契約，仍強制消費者攜回審閱達一定時間，恐不合於交易實務，故本件自不因被告簽名表示已行使契約審閱權利，未將上揭文件攜回閱覽，而認定上揭文件有任何無效之情事。被告主張伊不受伊於105年7月1日簽立上揭文件內容之拘束，顯不足採。
㈣、並聲明：⑴被告應給付原告宜宏盈有限公司543,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵被告應給付原告胡錫欣300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑶上第1項聲明，原告宜宏盈有限公司願供擔保請准宣告假執行。⑷上第2項聲明，請依職權宣告假執行。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論到庭陳述，但提出書狀抗辯如下：
㈠、被告與該原告宜宏盈公司簽立之委託銷售契約書，係屬一般委託銷契約書（並非專任委託），就合約內容及精神，原告公司無權利，且無法強制約束被告應將所委託銷售之房地售予其所指定之人，且於買賣價金上亦無絕對之約束，亦即因為就算欲承買人之價格超過所委託之價格時，委託人仍可不賣不成交，此可從該合約書中，並無違約罰責可見端倪。
㈡、就被告於105年7月1日與原告宜宏盈公司所簽定之委託事項變更契約書內容中即載明被告享有契約書審閱權至少三天，惟被告並於105年7月3日即以手機訊息(LINE)告知該公司業務代表，且向原告公司主張，不同意於105年7月1日所簽訂之任何書面之內容（包括當時所簽立之不動產買賣意願書），嗣後更以存證信函告知，故足見被告確於契約審閱期之期日內（即7月3日）已主張不同意依委託事項變更契約書之內容之任何規定及約定。
㈢、原告胡錫欣同於105年7月1日所簽立之不動產買賣意願書中亦載明其享有契約審閱期和權利，按民法規定契約須公平對待為原則，故被告理應於該意願書享有同等之權利，不然，倘若被告於同日（即105年7月1日）簽認後三日內原告胡錫欣行使其審閱權，進而反悔，試問，誰又該如何賠償被告。
㈣、被告並未收受原告胡錫欣所支付之斡旋金（或訂金）30萬元，因為原告公司並未付交付該筆斡旋金（或訂金）予被告收執，且未經被告本人同意即開立定金收據給原告胡錫欣，故收受定金乙事，實與被告本人無關。被告於105年7月1日，雖於該願意書右下方簽名，但僅表示被告本人知悉有胡錫欣有意願購買被告之房地而已，且在本人未收受定金（斡旋金）及契約審閱權之權利下，被告於105年7月3日即已知會原告公司，不同意所簽署之任何合約之內容，當然，此效力及於原告胡錫欣所簽立之不動產買賣意願書，故被告在並無委託原告公司代為收取訂金之情況下，原告胡錫欣之不動產買賣意願書實不能強制約束被告將房地售予他，更遑論須有任何賠償之責。
㈤、並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、得心證之理由
㈠、原告主張原告宜宏盈公司受被告委託，銷售其所有系爭房地，委託期間自104年8月25日起至104年11月25日止，嗣合意延展至105年7月31日止；嗣經原告宜宏盈公司居間介紹，原告胡錫欣有意以2930萬元承購，並給付30萬元斡旋金，嗣於105年7月1日經被告同意，並與原告胡錫欣共同簽訂「不動買賣意願書」，上開斡旋金轉為定金，由原告宜宏盈公司代理被告收取買賣定金30萬元等情，業據其提出一般委託銷售契約書、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書、定金收據。被告則辯稱：其與原告宜宏盈公司所簽係一般委託銷售契約書，並無強制約束被告應將系爭房地售予所指之人或以約定價格出售；且其已於審閱期間之三日內即105年7月3日以LINE訊息，事後並以存證信函告知不同意契約內容，且未收取原告胡錫欣交付之定金，亦無委託原告 胡宜盈 公司收取定金等語。
㈡、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間。中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之。企業經營者使用定型化契約者，主管機關得隨時派員查核。民法第247條之1、消費者保護法第11條之1及第17條分別定有明文。而消費者保護法第11之1條第1項「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。查，被告與原告 胡宏盈 公司於104年8月25日簽訂一般委託銷售契約書，約定由被告以4380萬元之價格，委託原告胡宏盈公司居間仲介銷售系爭房屋，委託期間為104年8月25日至104年11月25日；嗣於105年3月17日另簽立委託事項變更契約書，變更委託期間自104年11月26日起至105年6月30日；嗣於105年6月30日簽立委託事項契約書，變更委託期間為105年7月1日起至105年7月31日止；另於105年7月1日簽立委託事項變更契約書，變更買賣價款為3026萬元，及特約條款「屋主實拿2905萬元，買賣稅費各自負擔」等情，有一般委託銷售契約書1份及委託事項變更契約書3份在卷足稽（見本院卷第7至9頁、第12頁）。而依上開一般銷售委託書及變更事項委託書上均記載：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱，委託人可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約」、「委託人業已行使契約審閱權，並已充分暸解本契約書及其附件之內容無誤」，被告並於委託人簽名欄上簽名。顯見被告確實充分明瞭上開一般委託契約書、委託事項變更契書之內容方簽訂上開契約，自不得主張其條款不構成契約之內容。
㈢、復查，依據原告提出之不動產買賣意願書，亦係當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，屬定型化契約，自有上開審閱期間規定之適用。依據卷附之不動產買賣意願書記載：「依內政部公告，買方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回本契約影本審閱。違反前項規定者，該條款不構成契約內容，但消費者得主張該條款仍構成契約內容」、「買方業已行使契約審約權，並已充分暸解本契約書及其附件之內容無誤」（見本院卷第10頁），再者，上開不動產買賣意願書之契約條款內容，除約定買方之權利義務，亦包括賣方之權利義務，其契約條款亦應給予賣方即被告合理之審閱期間。而不動產買賣意願書所載承買總價為2930萬元，與其餘約定之條款，均與被告先前所簽之一般委託契約書、委託事項變更契約書條款所定總價及條款均不相同，亦非屬該等契約之附件，即屬另一獨立之契約。觀之該不動產買賣意願書，其上僅給予買方審閱期間，被告僅在「賣方同意依本意願書上之條件出售，並確認已收訖買方支付之定金無誤」欄上簽名外，其餘並無何給付被告審閱期間之記載，則依消費者保護法第第11-1條第1項、第3項之規定，被告自得主張條款不構成契約之內容。而被告於105年7月7日以存證信函表示不同意不動產買賣意願書之條件（被告雖主張於105年7月3日以手機LINE訊息表示不同意部分，未據其提出證明，而為原告否認，此部分無法認屬真實）。則本件即難認兩造就不動產買賣意願書所載條款業已合意，即無從認系爭房地之買賣契約已成立生效。此外，關於不動產買賣意願書第三條、第四條所定斡旋有效期間、斡旋金轉為定金等相關規定，自無拘束被告之效力，被告亦無義務於5日內簽訂不動產買賣契約。是以原告宜宏盈主張被告於收受定金後，因可歸責於被告之事由，不願與原告胡錫欣簽立不動產契約書，依一般委託銷售契約書第8條第3項第2款之約定，仍視為原告胡宜盈公司已完成居間仲介義務，請求被告給付仲介服務報酬25萬元，已屬無據；而被告既無履行合約之義務，原告主張被告因可歸責於被告之事由，拒絕履行合約，致其無法依據與原告胡錫欣之委託契約而得取得之仲介服務報酬29萬3000元，亦屬無據。
㈣、又依據不動產買賣意願書第二條，原告胡錫欣於簽約時交付30萬元之斡旋金，嗣105年7月2日固有原告宜宏盈公司簽立代理被告收受原告胡錫欣定金30萬元（即斡旋金轉為定金）之收據，惟依前揭所述，被告既主張其條款不構成契約之內容，則不動產買賣意願書第四條：「斡旋金轉為定金後可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若係因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，賣方應加倍返還已收全部之定金」，自難認被告亦受其拘束。是原告胡錫欣依不動產買賣意願書第4條之約定及民法第249條第3款，請求被告加倍返還定金，即於扣除被告宜宏盈公司先行退還原告胡錫欣交付之30萬元，請求被告尚應給付30萬元，為屬無據。
四、綜上所述，本件原告胡宜盈公司依據一般委託銷售契約書之約定及民法第226條第1項之規定，請求被告給付543,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；及原告胡錫欣依據不動產買賣議定書第四條，請求被告給付30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年6月6日
民事第五庭法官李慧瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年6月6日
書記官洪玉堂