臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第302號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院111年訴字第302號民事判決

裁判日期：民國112年06月27日

裁判案由：拆屋還地

臺灣宜蘭地方法院民事判決111年度訴字第302號原告 李惠良
李富焮 李姿瑩 李惠朱 李怡靜 李怡慧 共同訴訟代理人 簡坤山 律師被告 蔡春輝
蔡明達 蔡同波 共同訴訟代理人 林國漳 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告蔡春輝、蔡明達應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號a4（二層加強磚造，面積1平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
二、被告蔡春輝、蔡明達應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號e1（二層加強磚造，面積28平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
三、被告蔡同波應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號D（二層RC加強磚造，面積18平方公尺）所示之地上物拆除，並將土地騰空返還予原告。
四、訴訟費用（扣除和解及原告減縮之部分），由被告蔡春輝、蔡明達負擔28％，被告蔡同波負擔72％。
五、本判決第一至三項得假執行。
六、本判決第一項被告蔡春輝、蔡明達如以新臺幣（下同）3,600元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第二項被告蔡春輝、蔡明達如以100,800元為原告預供擔保，得免為假執行；本判決第三項被告蔡同波如以266,400元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：本件原告於訴狀送達後，變更聲明中被告應拆除地上物返還土地之面積（本院卷㈠第384、385頁），屬聲明減縮，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（下分稱地號，合
稱系爭土地）為原告所共有，其上有如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期民國111年7月4日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號a4、D、e1部分地上物（下合稱系爭地上物，各建物座落面積及事實上處分權人詳如附表所載），被告蔡春輝、蔡同波（下單指其一則逕稱其名，全體被告則合稱被告）與原告間就285、287、288地號農地存有耕地三七五減租條例之租約(租約字號：壯圍鄉公所圍間字第41號租約，下稱系爭租約)。惟被告蔡春輝、蔡同波未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應為無效，且縱使系爭租約有效，被告亦無權在285、288農地上建築房屋，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭地上物及返還占有之土地。
㈡系爭土地先前所有權人 李富川 每年前往被告住處收取租金，
並不知附圖所示編號D（即附表編號2，二層RC加強磚造）之地上物坐落位置有逾越系爭土地之情形。且原告也未曾同意被告可於系爭土地上興建地上物。兩造未曾訂立租地建屋之租賃契約。
㈢聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠附圖編號a4、e1部分（即附表編號1、3建物）：兩造間就285
、288地號土地上有系爭租約關係存在，被告占有自屬有權占有，且如附表編號3建物亦有民法第796條或796條之1第1項之規定，原告不得請求拆除。
㈡附圖編號D部分（即附表編號2建物）：該建物雖有部分占用2
86地號土地，但此為原告歷年來收取租金時所明知，且原告將原本應由所有權人即原告每年應繳納之地價稅，均約定由被告繳納，以作為占用系爭286地號土地之租金，故此部分屬租地建屋，而為有權占用。被告建物之結構完整、格局方正，係屋旁占用原告土地，而占用部分包括建物後方1至2層樓之主體結構，拆除工程不易，對被告所有之建物安全及經濟價值，產生重大影響，原告取回被告占用之土地，對原告而言已難與其所有系爭土地合併使用，經濟效用極低，審酌兩造間之利益，應認本件依民法第796條之1第1項之規定，宜免被告為全部之移去或變更。
㈢原告於被告占有系爭土地數十年後突然主張被告無權占有，並據以主張拆屋還地，已違反誠信原則。
㈣聲明：原告之訴駁回；被告願供擔保請准免為假執行宣告。
三、爭點整理：㈠不爭執事項：
原告為285、286、287、288地號土地之所有權人，原告與被告蔡春輝、蔡同波二人就285、287、288地號農地有三七五租佃關係存在（即系爭租約），蔡春輝、蔡明達所有如附表編號1、3建物分別占用285地號、288地號土地如附圖所示a4、e1部分，蔡同波所有如附表編號2建物占用286地號土地如附圖所示D部分等節。此據原告提出上開地號土地登記第一類謄本、系爭租約、現場照片、房屋稅籍證明書可憑（本院卷㈠第23-30、32、35、37、63、85-89、179-183、244-252頁），並經本院會同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量被告占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷㈠第97-158頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷㈠第191頁），並為被告所不爭執，原告此部分主張自可信為真實。
㈡爭點：
至原告主張如附表編號1-3建物為無權占有系爭土地，則為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應判斷之重點在於：
⒈被告所有之系爭地上物是否有權占有？⒉被告主張有越界建築之適用及原告請求拆屋還地為權利濫用
，有無理由？
四、本院之判斷：㈠系爭租約並非被告有權占有之依據：
⒈按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人」、「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因；所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借予他人使用，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途（最高法院70年台上字第4637號判例、103年度台上字第2580號判決意旨參照）。又按佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的（最高法院64年台上字第571號判例意旨參照）。再按承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如承租人所建房屋係供居住或其他非耕作之用，即與農舍有間，均在不自任耕作之列。至無自用農舍而需興建之農民，於自有農業用地興建農舍者，依農業發展條例第18條第4項，暨行政院農業委員會訂定發布「農業用地興建農舍辦法」第3條（102年7月1日修正後條序為第2條）第1項第5款規定，其起造人限於該農舍坐落土地之所有權人，已明文排除農地承租人有其適用（最高法院104年度台上字第2412號判決意旨參照）。可知三七五租約承租人，固然得在承租土地上興建農舍，但是農舍係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，做為堆置農具、肥料或臨時休息之用，非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。且農舍申請人限於地主，也不得影響農業生產環境及農村發展。
⒉經查，285、288地號土地係原告所有，其上如附表編號1、3
建物，現為蔡春輝、蔡明達所有，而兩造間就285、288地號土地前有耕地三七五減租條例之租約約定，此為兩造所不爭執，且有該租賃爭議之調處程序筆錄可佐（本院卷㈠第230-242頁），而該附表編號1、3建物經本院至現場勘驗，為磚造之二層樓民宅，又285地號土地上，另有a1-a4等地上物，288地號土地上則有e1、e2等地上物及鋪設之水泥地，有該建物稅籍證明、本院勘驗筆錄、現場照片及附圖可憑（本院卷㈠第37、117-122、129、140-142、152-157、191、224、225頁），而該附表編號1、3建物整體面積達241.7平方公尺（本院卷㈠第224頁），顯非農用，亦與農舍要件不合，被告對此未表爭執（本院卷㈡第35頁），參酌288地號土地上因遭舖設水泥空地，經宜蘭縣壯圍鄉公所以111年4月19日發函認定並非農用，而不予核發農業使用證明，有該函文可佐（本院卷㈠第41、42頁），揆諸前開說明，應認蔡春輝、蔡同波在2
85、288號土地有未自任耕作情形，依三七五減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約因而無效，租賃關係歸於消滅。
又縱系爭租約效力仍待兩造另案訴訟確認，然被告依系爭租約僅有權租地耕種，並無權興建地上物供居住使用，則被告辯稱依系爭租約，如附表編號1、3建物為有權占有系爭土地，並不可採。
㈡兩造之間並無另外成立租地建物之租賃契約：
⒈所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以
間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。
⒉被告雖提出提出手寫之收據為憑（本院卷㈠第342頁），然該
收據內容無法辨識被告有代原告繳納系爭土地之地價稅。原告亦否認此部分事實，又縱被告代為繳納地價稅，而原告對於系爭土地遭無權占有保持沈默，未主張權益，其原因多端，依現存在一般社會之通念或卷存資料，並無法解讀為兩造間就系爭土地存有租地建屋之合意，且蔡春輝亦自陳不清楚原告是如何同意租地建屋（本院卷㈡第35頁），是被告以多年來代繳地價稅，並使用系爭土地建屋，未遭原告反對，據此辯稱雙方有租地建屋之默示租賃關係存在，並不可採。
㈢原告請求拆除系爭地上物，並無民法第796條、796條之1、權利濫用之適用：
⒈被告辯稱原告知悉系爭地上物越界建築而未異議，故不得請
求拆除，此為原告所爭執，則被告對此有利於己之事實，有舉證責任。查兩造之間就285、288地號土地存有系爭租約，而被告係於自身286之1地號土地上興建系爭地上物，然有如附表編號1、3所示建物越界，座落於285、288地號土地上，有該附圖可憑，則原告主張因被告在自己土地上興建房屋，在鑑界之前，不知道被告建物有越界乙節，與常情無違，反觀被告對於「原告知其越界而不即提出異議」乙節，未能提出證據證明，則單憑原告前往收租而未異議乙節，並無法推論被告前揭所辯為真實，故被告辯稱有民法第796條第1項之適用，並不可採。
⒉系爭地上物占用系爭土地之面積共47平方公尺（如附表所示
），僅佔各建物面積之一部，被告未證明對之拆除，有何危及建物整體安全之風險。再者，如附表編號1、3所示建物，其屋齡為38年，殘值為19萬5,300元，另如附表編號2建物屋齡為31年，殘值為49萬1,400元，有該等建物稅籍證明可佐（本院卷㈠第85、87、89頁），縱拆除占用部分建物將致整體建物有倒塌之虞而不予拆除，其所得獲保留之整體建物價值實屬不高；反觀系爭285、286、288地號土地為無登記建物坐落其上、面積分別為1,465、378、2,155平方公尺之土地，於111年間之公告現值為每平方公尺3,600、14,800、3,600元，有系爭土地第一類謄本為證（本院卷㈠第23、25、29頁），總價值不斐，原告卻因系爭地上物占用系爭土地如附表所示共47平方公尺，致無法為完整使用、收益、處分，暨考量被告占用該部分土地不涉及公共利益之保護，亦應認無得免為系爭地上物無權占用部分全部或一部移去或變更之必要。
⒊按民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的
者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號判決參照）。查系爭土地本為原告所有，被告就286地號土地並無任何使用權源，原告前僅與被告間就285、288地號土地存有系爭租約，惟目的僅在於耕種農作物，不得任意興建違章建築，被告不自任耕作而於上興建地上物，自屬無正當權源占用，足以妨害原告所有權之圓滿行使，原告以維護所有權之圓滿行使為目的，雖於多年後對被告提起本件訴訟，仍屬權利之正當行使，並未違反公益，影響被告現實使用之利益，亦為當然之結果，無從憑此認原告係專以損害被告為目的。故原告請求被告拆屋還地，難謂有權利濫用或權利失效可言。
五、綜上，原告依民法第767條第1項，請求被告將坐落系爭土地上如附圖所示a4、D、e1部分地上物（即如附表1-3建物占用之面積）均拆除，並將上開土地返還予原告，為有理由，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，原告勝訴部分，係所命被告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：原告原已繳納之裁判費，其減縮聲明部分應由原告自行負擔。故扣除兩造和解及原告減縮之部分，被告敗訴部分，由被告間依民事訴訟法第78條、第85條第1、2項，依所敗訴之訴訟標的價額比例，負擔訴訟費用。
中華民國112年6月27日
民事庭法官蕭淳元以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年6月27日
書記官邱信璋附表：
（地段：宜蘭縣壯圍鄉五美段）編號地號附圖編號類別座落建物之門牌號碼占用面積房屋稅籍證明之納稅義務人本院認定該建物之事實上處分權人1285地號a4二層加強磚造宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號1平方公尺蔡春輝蔡明達（本院卷㈠第87、89、181、183頁）蔡春輝蔡明達2286地號D二層RC加強磚造宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號18平方公尺蔡同波（本院卷㈠第85、179頁）蔡同波3288地號e1二層加強磚造宜蘭縣○○鄉○○路○段000巷00弄0號28平方公尺蔡春輝蔡明達（本院卷㈠第87、89、181、183頁）蔡春輝蔡明達附圖：