臺灣高雄地方法院小額民事判決 97年度雄小字第5477號
原 告
即反訴被告 歐帝中正大廈管理委員會
法定代理人 洪平森
訴訟代理人 陳復平
丙○○
乙○○
甲○○
戊○○
被 告
即反訴原告 丁○○
訴訟代理人 王烽禾
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年3月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬柒仟參佰伍拾柒元，及自民國九十八
年一月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用新臺幣捌佰伍拾由被告負擔，新臺幣壹佰伍拾元由原告
負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣柒萬柒仟參佰伍拾柒
元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣壹仟參佰參拾元由反訴原告負擔。
事實及理由
一、按當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續
適用小額訴訟程序並經法院認為適當者外。僅得於民事訴訟
法第四百三十六條之八第一項之範圍內為之，民事訴訟法第
436條之15定有明文。本件被告提起反訴請求原告應返還新
臺幣（下同）124,586元，其訴訟標的價額雖超過10萬元，
然兩造繼續合意適用小額訴訟程序，且本院認為提起之反訴
核屬適當，應予准許。
二、本訴部分：
㈡原告主張：被告所有座落高雄市○○○路○○○號5樓之1建
物，為「歐帝中正大廈」（下稱歐帝大樓）之區分所有權人
，依被告區分所有47.53坪，每坪45元計算，每月應繳管理
費新臺幣（下同）2,139元及機車清潔費，惟原告自民國94
年6月起至96年4月、96年7月至97年12月止共41期均未繳
交管理費，另積欠96年7月、97年11、12月機車清潔費750
元，共積欠88,449元。被告雖抗辯其區分所有權坪數按歐帝
大樓住戶規約計算僅有35.577坪、每坪應收取40元云云，然
因系爭大樓為老舊建物，嗣後訂定之規約所載之40元乃誤載
，實際大樓之規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、
維護，由管理委員會為之，其費用由區分所有權人比例分擔
之：每月區分所有權人應繳之管理費，住家用戶以每坪45元
計，辦公營業用戶以每坪55元計，並以其建物總面積（包括
附屬建物與共同使用部分）而為計算，是被告經上開計算後
，每月應繳交之管理費應為2,139元，並無疑義。原告屢次
催告被告給付管理費，惟迄今未為付款，為此提起
本件訴訟。並聲明：被告應給付原告88,449元，及自訴狀送
達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
㈡被告則以：
⒈被告專有部分面積（不含露台）之產權等記，僅有117.61平
方公尺（計35.577坪），依歐帝中正大樓住戶公約第9條每
坪管理費僅40元，被告每月應繳交之管理費為1,423元，原
告卻以原告坪數為47.53坪，每坪45元計算管理費，每月收
取2,139元超收716元。被告自民國75年12月起遷入居住至
今，自75年12月至94年5月及96年5月、6月繳交之管理費
，每月溢繳716元，故原告共超收管理費用160,384元。且
住戶規約中並無收取機車停車費之規定又無住戶大會之決議
，原告竟收取被告96年8月至11月機車停車費1200元，故原
告溢收管理費共161,584元。
⒉住戶於93年1月1日至93年12月31日繳交之管理費竟均無存
入管委會土地銀行基金帳戶，管理費用之流向不明，而於94
年3月3日由當時 沈肇嘉 組長匯入帳戶380,010元，管委會
亦未將帳目提出，被告已於95年9月多次告知前主委，在未
說明公共基金之帳目情形下，無法將管理費用交付，並欲查
閱影印財務報表、公共積金帳戶餘額，然於96年3月遭主委
、監委、財委拒絕。且96年7月13日召開之區分所有權人臨
時大會， 王玉齡 質問，並無參加96年3月22召開之住戶大會
，竟有該人之簽名。且本大樓158號6樓之4 黃大仲 自90
年10月至96年9月積欠管理費118,368元，原告不催討，稱
無法聯絡，然96年3月22日竟有黃大仲簽名，是96年3月22
日區分所有權會議原告有偽造文書之嫌。
⒊又96年7月13日區分所有權人會議雖通過機車清潔費100元
及住戶規約中管理費之收取應由每坪40元更正為每坪45元，
然當時出席人數僅53人，未超過全體住戶之3分之2，其決
議不合程序，應屬無效。
⒋故原告既溢收管理費160,384元及機車停車費1,200元，自應
予以抵銷。並聲明：原告之訴駁回。
三、反訴部分：
㈠反訴原告主張：理由如本訴被告抗辯⒈之部分，又原告於94
年5月前並無制訂規約，管理費用收取之標準及依據顯有疑
義，反訴被告既溢收管理費共161,584元，而扣除應給付反
訴被告之管理費用23期共36,998元後，其餘部分124,586元
自應依不當得利予以返還，並聲明：反訴被告應給付反訴原
告124,586元並自訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。
㈡反訴被告抗辯：被告於民國83年12月29日已將大樓管理費用
調漲為每坪45元，並於臨時動議中決定機車停車費50元，並
於84年1月1日起施行，又96年7月13日復經主任委員召開
區分所有權人會議，通過更正規約中管理費每坪40元為45元
之決議，是管理委員會自84年起至今日依上開決議，每坪均
應收取45元，反訴原告雖主張上開決議不合法，然其既未於
3個月內聲請撤銷，上開決議自屬有效。而反訴原告雖主張
其坪數僅有35.577坪，然依94年5月1日之住戶規約計算，
且參酌其他與反訴原告登記面積相同之住戶之計算，是原告
管理費用應計算之產權面積為47.53坪無誤，是反訴被告並
無不當得利之情事。再者反訴被告自75年至80年管理費係以
每坪30元收受，80年至83年每坪繳交35元、84年每坪繳交45
元，反訴原告所稱之給付標準，亦與收取實務不符，且反訴
原告請求不當得利之權利業已罹於時效等語。並聲明：反訴
原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠於94年5月通過歐帝大樓住戶公約，於第9條約定各區分所
有權人或住戶應每月繳納依其使用約定專有部分（不含露台
）之產權登記面積每坪新台幣肆拾元之公共基金，停車位每
位伍百元。前項共有部分、約定共有部分之管裡、維護費用
，區分所有權人會議或本規約另有規定者，從其規定。
㈡96年7月13日區分所有權人會議大會，將規約第9條管理費
用每坪40元以誤載為由改成45元，並通過機車停車清潔費，
每輛每月100元。但當時出席人數僅53人，未超過全體住戶
90戶的3分之2。
㈢被告係歐帝大廈區分所有權人，所有門牌號碼為高雄市○○
○路○○○號5樓之1之建物，登記為總面積117.61平方公尺
、陽台11.85平方公尺、花台9.73平方公尺。
㈣被告於96年7月並未繳交機車清潔費即機車停車費；97年
11月、12月之機車清潔費被告已繳交。
五、本訴部分：
㈠原告主張被告於94年6月至96年4月及96年7月至97年12月
（41期）均未繳交管理費等語，被告則抗辯其記得其於94年
間曾繳過幾期，但是原告並未給與收據，對於其餘部分並未
爭執云云。然查，被告於本院先前之調解期日及97年11月4
日言詞辯論期日時，對於其自94年6月起至96年4月均未繳
交管理費用均表示不爭執，且其事後改稱其94年曾繳過管理
費用與原告主張被告自94年6月開始方欠繳管理費用之事實
，並不矛盾，故原告主張被告上開期間均未繳交管理費用，
應堪認定。
㈡歐帝大廈自94年6月分始，繳交之管理費用自應按住戶規約
及區分所有權人會議決議收取，故被告每月應繳交1,895元
：
1.按公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶關係，
除法令另有規定外，得以規約定之；次按公寓大廈應設置公
共基金，其來源如下：....區分所有權人依區分所有權
人會議決議繳納....，公寓大廈第18條第1項、第23條第
1項定有明文，故公寓大廈管理費用之繳納依據係應以規約
定之，若區分所有權人另有決議，則從其決議。查歐帝大樓
94年5月通過歐帝中正大樓住戶公約，於第9條約定各區分
所有權人或住戶應每月繳納依其使用約定專有部分（不含露
台）之產權登記面積每坪新台幣肆拾元之公共基金，停車位
每位伍百元。前項共有部分、約定共有部分之管裡、維護費
用，區分所有權人會議或本規約另有規定者，從其規定。而
原告於96年7月13日召開區分所有權人會議大會，將規約第
9條管理費用每坪40元以誤載為由改成45元，並通過機車停
車清潔費由每輛每月50元提升為每月100元，有系爭規約、
96年7月13日區分所有權大會會議紀錄在卷可參。是歐帝大
廈之區分所有權人自94年6月起，每月應按其專有部分（不
含露台）之產權面積，以每坪45元繳交管理費，並按輛繳交
機車清潔費100元。
⒉被告雖抗辯96年7月13日區分所有權人會議出席人數僅有53
戶，未達全體住戶90戶之2/3，其決議並非合法。然按公寓
大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分
所有權人之利害關係事項所召開，其決議之性質係多數區分
所有權人平行意思表示趨於一致之行為而發生一定私法上之
效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係
而召開之總會決議相當。公寓大廈管理條例就違反該條例第
31條規定之法律效果既未加以規定，徵諸同條例第1條第2
項「本條例未規定者，適用其他法令之規定」之意旨，自得
類推適用民法第56條關於社團總會之召集程序或決議方法違
反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其
決議之規定。依上開說明，此項召集程序雖因人數不足而係
違法之決議，然僅生得撤銷之事由，被告既未證明已向法院
訴請撤銷此項決議，自應認屬有效，是被告此部分所辯顯不
足採。
⒊原告主張被告積欠94年7月之機車停車費用每輛50元，共3
輛150元、97年11月、12月機車停車費600元等語，被告亦
不否認其有3輛機車停於該公寓大廈，然抗辯機車停費並無
收取之依據。查於96年7月13日之區分所有權會議，區分所
有權人對於機車清潔費用之收取，從每輛50元調漲至每輛
100元，若非歐帝大廈本對於機車停車費用之收取住戶間已
有每輛50元之協議，豈有調漲機車停車費用之協議，且被告
除94年7月外，均按月繳交機車停車費用，為被告所不爭執
，是被告亦應明知歐帝大廈有收取機車停車費用之協議，且
為其所認同。故被告自應依約繳交機車停車費150元。原告
另主張被告應繳交97年11月、12月之停車費共600元，然被
告既已繳交而為清償，故原告此部分主張，為無理由。
⒋按本條例用詞定義如下：...專有部分：指公寓大廈之一
部分，具有使用上獨立性，且為區分所有權之標的者。共
用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之
附屬建築物，公寓大廈管理條例第3條定有明文。查被告係
歐帝大廈區分所有權人，所有門牌號碼為高雄市○○○路
○○○號5樓之1之建物，登記為總面積117.61平方公尺、陽
台11.85平方公尺、花台9.73平方公尺，是被告所有專有部
分之產權登記應為42.1坪【計算式（117.61+11.85+9.73）
×0.3025＝42.104975，小數點第2位以下四捨五入】。
⒌原告雖主張實際系爭大樓之規定為：每月區分所有權人應繳
之管理費，住家用戶以每坪45元計，辦公用戶以每坪55元計
，並以其建物總面積（保括附屬建物與共同使用部分）而為
計算應為47.53坪，每用應繳交管理費2,139元，且自75年
以來均如此計算等語。然查94年6月系爭規約通過後自應以
規約為計算之依據，而原告並未舉證系爭規約通過後，區分
所有權人另有召開會議決議變更上開管理費用坪數計算之方
式，故仍應以系爭規約所規定之計算坪數為歐帝大樓繳交管
理費用之依據。另被告抗辯，其繳交管理費用之面積應僅有
登記總面積之部分，因花台、陽台應屬露台並不包含等語。
然查花台、露台、陽台、突出物均屬於建築物之附屬建物，
依法須經登記，而露台係指直上方無任何頂遮蓋物之平臺，
而直上方有遮蓋物者稱為陽臺，且依現行之建築技術規則，
亦就露台及陽台名詞作為區分，顯見兩者為不同種類之建築
附屬物，而權狀登記時，另需將花台及陽台以不同名稱登記
，益徵此三種附屬建物，均屬不同。是被告所登記之陽台及
花台自不屬於系爭管理規約所稱之露台，應仍列入被告專有
部分之產權登記面積。
⒍綜上，被告自94年月6月起，應繳交每月管理費用為1,895
元，又被告於94年6月至96年4月及96年7月至97年12月共
41期均未繳交管理費用，是被告應繳交77,695元之管理費【
1895×41＝77695】及150元之機車清潔費，共77,845元。
㈢94年6月之前之管理費用原告是否有不當得利，被告得以互
抵銷？
⒈被告抗辯原告超收管理費用，無非以系爭規約為其論據，然
查系爭規約係於94年5月方經區分所有權會議決議通過，是
自不得以系爭規約作為原告94年5月前繳交管理費用之計算
標準，合先敘明。
⒉按小額程序，若法院調查證據所需時間、費用與當事人之請
求顯不相當者，法院得不調查證據，而審酌一切情況，認定
事實，為公平之裁判。民事訴訟法第436條之14第2款定有
明文。此乃因小額程序訴訟標的之價額在十萬元以下，設調
查證據所需時間及費用，與當事人之請求顯不相當，仍須踐
行耗時需費之調查證據程序，除不符當事人之訴訟利益外，
抑且有浪費司法資源之嫌，故以信任法官之公正，無須踐行
調查證據程序為宜。經查，本件係小額訴訟程序，且歐帝大
樓管理委員會於94年正式依公寓大廈管理條例經報備許可，
有歐帝大廈報備證明在卷可稽，而兩造均稱資料因時間久遠
部分逸失而無法提出，資應由本院審酌一切情況判定之。按
依私法自治之精神，於公寓大廈管理條例施行前，區分所有
權人全體非不得自行約定管理費之收取，並成立管理委員會
統一收取並運用管理費；且按法律不溯及既往原則，於公寓
大廈管理條例施行前，公寓大廈區分所有權人團體決議之程
序、選任管理委員及成立管理委員會之程序等，自不受嗣後
施行之公寓大廈管理條例規定之拘束。此觀諸內政部於81年
1月3日制定之公寓大廈及社區安全管理辦法，於第14條明
定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等
共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經
住戶之同意，訂定規約共同遵守」之規定自明。是歐帝大廈
住戶就依公寓大廈管理條例向區公所報備管理委員會及成立
規約前所成立之管理費繳納約定，自應約束各區分所有權人
。查原告主張歐帝大廈75年至80年間約定每坪管理費用繳交
為30元、80年至83年每坪繳交35元、84年起每坪繳交45元，
業據其提出歐帝大樓管理委員會第五屆第二次會議紀錄、歐
帝中正大廈管理委員會第七屆第三次會議紀錄、歐帝中正大
廈八十六年第一次區分所有權人會議紀錄，應堪信為真實。
被告雖抗辯其自75年以來每月均繳交45元之管理費，然未舉
證以實其說，殊難採信。而被告自75年起均以47.53坪計
算其應繳交管理費用之面積，為兩造所不爭執，而參以原告
所提出歐帝大樓中與被告所有之區分所有物登記面積、項目
均相同之其他區分所有權人，其核算繳交之坪數均以47.53
坪作為計算標準，有區分所有權人 葛大林 、 林雅玲 建物謄本
、歐帝中正大廈區分所有權人收費坪數資料，在卷可證。而
上開收取之被告之面積雖與其建物登記謄本略有差異，然此
應為全體住戶於規約通過前就繳交管理費用之共識，並均同
意，否則不可能十餘年來住戶及店舖區分所有權人能相安無
事而依價繳納，被告依該標準繳交管理費於前，自不得於系
爭規約通過後，即旋以其後成立之住戶規約與之前收取之標
準不符，而認原告有不當得利之情事，而於訴訟時否認該收
費標準，是被告抗辯原告自75年起至94年5月溢收管理費用
每期716元，自不足取。被告另抗辯其自96年8月至11月繳
交3台機車管理費用1,200元，然此收取機車管理費之規定
系爭區分所有權人決議通過已如前述，且參以被告除此3期
外均有依約繳交顯見其對於收取機車管理費用之事並無意見
，故原告收取機車管理費用為有理由，亦無不當得利之情事
。然被告於96年5月、6月繳交2139元，高出其每月應繳交
之管理費1895元，原告因而溢收488元，是此部分被告因原
告受有488元之不當得利之債務，即因抵銷而消滅，是原告
應得請求之管理費應為77,357元【計算式：77,845－488＝
77,357】。
㈣末查，被告雖再抗辯管理費收取之標準不公，管理委員會帳
目不清，然此僅屬原告執行管理職務當否之問題，應在召開
區分所有權人會議中要求原告改善甚或依法訴追責任之問題
，尚不得執此作為拒繳管理費之理由，至其他住戶是否依約
繳交管理費，此乃管理委員會與他人間之法律關係，與兩造
之法律關係無關，是被告此部分之抗辯，亦不足採。
六、反訴部分：反訴原告主張被告自75年起至94年5月、96年5
月、6月溢收管理費160,384元、96年8月至11月之停車費
1200元，而抵銷管理費用36,998元後，應予返還不當得利
124,586元，然反訴被告僅溢收管理費488元，業經抵銷，
已如前述，是反訴原告請求反訴被告應給付124,586元及訴
狀影本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息
，並不足取。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約、區分所有
權人會議向被告請求積欠之管理費及機車停車費77,845元，
經被告以原告溢收之488元抵銷後為77,357元，是原告請求
被告給付自94年6月起至97年12月欠繳之管理費及停車清潔
費77,357元及自訴狀繕本送達之翌日起即98年1月9日起至
清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許
，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。再反訴原告因反
訴被告受有之不當得利488元，業經抵銷後債權已消滅，是
反訴原告請求反訴被告應給付124,586元即訴狀影本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並無理由，
應予駁回。
八、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條
之20之規定，應職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之
規定，依職權宣告如被告為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本件訴訟費用額：依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 98 年 4 月 10 日
高雄簡易庭法官 鄭 瑋
計 算 書
一、本訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
原告負擔150元、被告負擔850元
二、反訴部分：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,330元
合 計 1,330元
上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 10 日
書記官林芊蕙