裁判字號：臺灣高雄地方法院102年訴字第1184號民事判決
裁判日期：民國102年08月01日
裁判案由：確認買賣關係不存在
臺灣高雄地方法院民事判決102年度訴字第1184號原告 蕭清文 被告 潘鴻志 上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國102年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍均為全部，下合稱系爭土地）為原告所有，經原告之債權人即訴外人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱中小企銀）聲請強制執行，經本院分案以100年度司執字第33047號強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行強制執行程序而查封拍賣，並於民國100年11月28日由被告拍定。然系爭執行事件之拍賣公告僅記載：「上有墳墓數座有租約，承租人期間自81年2月29日至111年止；惟實際使用情形，投標人應自行查明。」就系爭土地之實際狀況及占有使用情形，包括系爭土地上有鋼筋水泥建造之大型水池、龍柏樹及土山芭樂樹等諸多果樹、原告所設置之抽水機、水桶、原告實際耕作之情形，以及訴外人蕭○○主張有優先承買權等事項，均漏未記載即率行拍賣，違反強制執行法第81條第
2項第1款、辦理強制執行事件應行注意事項第43項第3目規定。再者，系爭執行事件所為之拍賣，係以原告為出賣人，被告為買受人，然因上情，兩造間就系爭買賣標的物無法互相同意，且拍定之價金亦顯屬過低，兩造間並未達成合意，依民法第345條第2項規定，兩造間之買賣契約不成立，故兩造間就系爭土地之買賣關係不存在。且執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，公告之3個月內即為特別拍賣，其程序即於法有違。為此，提起本件訴訟等語。並聲明：確認系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣，由被告拍定之兩造間買賣關係不存在。
二、被告則以：系爭執行事件拍賣公告內容之記載並非被告所為，且被告亦無表示反對意見之權利，故原告如有異議，應以執行法院為訴訟對象等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為原告所有，經中小企銀聲請系爭執行事件查封拍賣，並於100年11月28日，由被告以113萬7,000元拍定。
（二）系爭執行事件所為之拍賣，係以原告為出賣人，被告為拍定人。
四、本件兩造爭執爭執之點應在於：
（一）原告提起本件訴訟有無確認利益？
（二）原告之請求有無理由？
五、本院之判斷：
（一）就原告提起本件訴訟有無確認利益之部分：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著有52年台上字第1240號判例意旨可資參照。查本件原告現既仍為系爭土地之所有權人，被告為系爭土地之拍定人，則兩造間就系爭土地之買賣關係是否存在，將影響執行法院是否應核發系爭土地之權利移轉證書予被告，以及原告是否於執行法院核發系爭土地之權利移轉證書予被告後，需交付系爭土地予被告，因而喪失系爭土地之所有權等法律關係，是在系爭土地之買賣契約是否存在尚未確認前，即有法律關係存否不明確，而使原告在法律上之地位有不安之狀態存在，故應認原告有即受確認判決之法律上利益，核與前揭規定相符，自得提起本件確認之訴。
（二）就原告之請求有無理由部分：㈠按強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人
為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院著有49年台抗字第83號、49年台上字第2385號、80年台抗字第143號判例可資參照。故於強制執行之拍賣程序中，仍係以債務人為出賣人，拍定人為買受人，而拍賣機關即執行法院僅係代替債務人立於出賣人地位，即強制執行之拍賣，仍屬私法上之買賣。復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立；又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條第1項、第2項前段、第345條亦分別定有明文。再按，買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。最高法院同著有20年上字第2202號判例可資參照。是於強制執行程序中，於執行法院代替債務人為出賣人，就拍賣標的物及價金此二必要之點，與拍定人相互意思表示合致時，即視同債務人與拍定人間買賣之意思表示合致，其間之不動產買賣契約即為成立。
㈡經查，系爭執行事件於拍賣系爭土地前，業已囑託陳○○
建築師事務所鑑定系爭土地之價額，鑑定結果認為系爭土地扣除土地增值稅後之淨值分別為60萬3,200元（00-00地號部分）、124萬1,600元（00-0000地號部分），嗣執行法院就系爭土地第一次拍賣所擬定之最低拍賣價額分別為90萬元、125萬元，此有本院100年度司執字第3304
7號卷（下稱執行卷）在卷可稽，足證系爭土地於拍賣前，業經鑑定人鑑定其價額，且法院所擬定之最低拍賣價額亦高於該鑑定價額，是其程序合於強制執行法第80條規定，並無違誤；惟因前開第一次拍賣無人應買，執行法院乃依強制執行法第91條第2項之規定減價拍賣，復仍無人應買，乃依強制執行法第92條之規定，再次減價拍賣，惟仍無人應買，益證上開三次拍賣程序所擬定之最低拍賣價額，顯有高於土地交易市場行情之可能；嗣執行法院又依債權人中小企銀之聲請，依強制執行法第95條第2項之規定，進行減價之特別拍賣程序，最終由被告以高於公告之拍賣最低價格1,101,000元之價格，即總價113萬7,000元拍定，此經本院核閱系爭執行卷宗無訛，應認此屬較為接近土地交易市場之價格，並無原告所稱拍定價金顯然過低之情事。又如前所述，強制執行之拍賣程序，既係由執行法院代替債務人立於出賣人之地位，故出賣之意思表示即係由執行法院代替出賣人為之，而於系爭執行事件之拍賣程序中，執行法院既於拍賣公告中已代替原告為出賣系爭土地之意思表示，復明示拍賣之最低價格，以及以總價最高者得標之旨，而被告既為投標出價最高者，堪認應已就價金及標的物等買賣之必要之點，兩造意思表示已然一致，買賣契約自已成立生效。原告主張拍定之價金顯屬過低，兩造間並未達成合意，系爭土地之買賣契約不成立乙節，即無理由。
㈢又原告雖主張執行法院就系爭執行事件之拍賣公告有所瑕
疵，即對於系爭土地上有鋼筋水泥建造之大型水池、龍柏樹及土山芭樂樹等諸多果樹、原告所設置之抽水機、水桶、原告實際耕作之情形即訴外人蕭○○主張有優先承買權等事項均漏未記載，因認系爭執行事件與強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第43項第3目規定。惟查，執行法院並非實際利用土地之人，對於系爭土地使用情形之掌握當無法如同原告一般清晰，且記載系爭土地實際狀況及使用情形之目的，僅係為使參與投標之人得以對系爭土地之現狀有初步之瞭解，故執行法院對於系爭土地實際狀況及占有使用情形之記載，當無法亦無須過於鉅細靡遺，客觀上僅須使參與投標之人得以大致知悉系爭土地之實際狀況及使用情形，而可作為出價之參考及依據即為已足，而系爭執行事件之拍賣公告對於系爭土地之所在地、地目、面積、及權利範圍等事項，均已分別為明確之記載，並於「使用情形」欄中記載「依100年4月14日查封筆錄記載，據地政人員指稱00-00地號上均是雜樹，00-0000地號上有雜樹及多座私墳墓，墳墓不在拍賣範圍內；依100年6月22日第三人陳報稱，00-00地號上有墳墓數座有租約，租約期間自81年2月29日種類均已明確記載，至111年止；惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語，此亦有執行卷在卷可考，雖上開拍賣公告對於大型水池、果樹、抽水機、水桶、優先承買權等事項未予記載，然原告所稱果樹部分，應認係土地之出產物，而屬不動產之成分，依民法第66條第2項規定，係屬系爭土地之一部分，系爭土地既於拍賣前已經鑑價，則該果樹當亦經鑑定人於鑑定時綜合衡量，此縱未經記載，亦無影響拍賣標的物之確定；又原告所稱大型水池、抽水機、水桶等物品部分，既非系爭執行事件所欲拍賣之標的物，故上開拍賣公告未予記載，同無礙拍賣標的物之確定；再者，上開拍賣公告業已記載系爭土地上有墳墓數座，且依第三人陳報表示該墳墓有租約等語，是其對於系爭土地上可能有租賃關係之存在既已有記載，難認有何不詳盡之處。至原告所稱優先承買權之部分，既係屬實體事項，苟就優先承買權之存在有所爭執，執行法院本無實質審查之權（最高法院70年度台抗字第317號判決意旨參照），況原告所稱訴外人蕭○○就系爭土地有優先承買權乙節，業經本院以101年度簡上字第387號民事判決確認蕭○○就系爭土地並無優先承買權確定，此經本院依職權調取本院10
1年度簡上字第387號民事卷宗核閱無誤，更足認上開拍賣公告未記載優先承買權事項並無違誤，故應認上開拍賣公告對於系爭土地之使用情形業已確實記載，原告此部分之主張為無理由。據上，應認上開拍賣公告與強制執行法第81條第2項第1款及辦理強制執行事件應行注意事項第
43項第3目之規定均無違，並客觀上已足以使參與投標之人得以特定拍賣標的物之範圍，且對於系爭土地之實際使用情形亦已為必要之記載，佐以執行法院更於拍賣公告末段記載：「惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語，亦已提醒欲參與投標之人，必要時可藉由現場勘查而知悉系爭土地大致之實際狀況及使用情形。是在而執行法院已代替原告，就系爭土地此一特定之買賣標的物及買賣價金與被告就意思表示已然合致，均如前所述之情形下，足認兩造間就系爭土地之買賣契約業已合法成立，是原告於此部分之主張洵無理由。
㈣又依強制執行法第95條第1項規定可知，經第二次減價拍
賣而未拍定之不動產，若債權人不願承受或依法不得承受時，法院應公告願買受該未拍定之不動產者，自公告日起
3個月內，得依原定拍定條件為應買之表示；復依同條第
2項規定亦可知，於上開3個月期間內且無人應買前，債權人得聲請停止上開拍賣，而另行為減價拍賣。查系爭執行事件之第二次減價拍賣即第三次拍賣程序係於100年9月19日進行，惟未拍定，嗣執行法院於同年月29日公告自該日起3個月內，得以與第三次拍賣相同條件為應買之意思表示，復經原告之債權人中小企銀於同年11月4日，在尚未有人向執行法院為應買之意思表示前，即具狀向執行法院聲請減價拍賣，執行法院亦核定於同年月28日為特別拍賣，上開執行程序均與前揭規定無違，是原告主張執行法院就系爭土地於第二次減價拍賣未拍定後，公告之3個月內即為特別拍賣，其程序即於法有違乙節，容有誤會，並無理由，除此敘明。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地之買賣契約既已合法成立，復於系爭執行事件強制執行程序中，並無導致系爭土地買賣無效之瑕疵存在，從而，原告請求確認系爭執行事件就系爭土地所為之拍賣，由被告拍定之兩造間買賣關係不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其於攻擊防禦方法及調查證據之請求，諸如原告請求本院至系爭土地現場履勘，因核與本院上開心證及本件判決之結果不生影響，爰不再加以調查，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年8月1日
民事第六庭法官李怡諄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月1日
書記官蔡毓琦